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Natália Sánchez
Universidade Presbiteriana Mackenzie
Dissertação apresentada à
Universidade Presbiteriana Mackenzie
como requisito para a obtenção do título de
Mestre em Arquitetura e Urbanismo
Orientadora: Profª Drª Angélica A. Tanus Benatti Alvim
A invenção da Barra da Tijuca: a anticidade carioca
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S211i Sanchéz, Natália Padilha.
A invenção da Barra da Tijuca: a anticidade carioca / Natália Padi-
lha Sanchéz – 2009.
151 f. : il. ; 30 cm
Dissertação (Mestrado em Arquitetura e Urbanismo) – Universidade
Presbiteriana Mackenzie, São Paulo, 2009.
Bibliografi a: p. 131-137.
1. Arquitetura e Urbanismo. 2. Condomínio Fechado. 3.
Mercado imobiliário. 4. Plano Piloto. 5. Barra da Tijuca; 6. Rio de Janei-
ro. I. Título.
CDD 711.4
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Aprovada em ___________________
BANCA EXAMINADORA
Profª Drª Angélica A. Tanus Benatti Alvim
Universidade Presbiteriana Mackenzie
Profª Drª Nádia Somekh
Universidade Presbiteriana Mackenzie
Prof. Dr. Antonio Ferreira Colchete Filho
Universidade Federal de Juiz de Fora
Universidade Presbiteriana Mackenzie
Dissertação apresentada à
Universidade Presbiteriana Mackenzie
como requisito para a obtenção do título de
Mestre em Arquitetura e Urbanismo
Natália Sánchez
A invenção da Barra da Tijuca: a anticidade carioca
..
..
Ao meu amado Sauhan, que me ajudou a encontrar
tranquilidade para navegar em mar revolto...
..
AGRADECIMENTOS
À professora e orientadora Angélica A. Tanus
Benatti Alvim, que com enorme competência,
respeito e dedicação me ajudou a concluir esta
empreitada;
À professora Nádia Somekh, pelas aulas
ministradas, incentivo, exemplo de profi ssional
competente e apoio para obtenção da bolsa
CAPES;
Ao professor Luiz Guilherme Rivera Castro, pela
atenção e apoio sempre que solicitado e por ter
compartilhado generosamente seu imenso saber
durante o Estágio Docente;
À professora e coordenadora da Pós, Maria Isabel
Villac, pelo respeito e apoio na obtenção para
bolsa CAPES;
Ao professor Antonio Ferreira Colchete Filho, pela
participação da banca e pelas valiosas orientações
fornecidas por ocasião do Exame de Qualifi cação;
Aos arquitetos Edison e Edmundo Musa, pela
atenção, tempo e conhecimento dedicados e
compartilhados em entrevistas concedidas, em
especial ao Edison por ter me convidado para
conhecer o condomínio Nova Ipanema (onde
mora), possibilitando a obtenção de diversas
fotografi as para agregar ao presente trabalho;
À Marília Musa, por ter prontamente me recebido
em sua residência no condomínio Nova Ipanema e
pela atenção dedicada por ocasião da visita;
Às arquitetas Marise Ferreira Machado e Estela
Marques, pela ajuda na obtenção das plantas
do condomínio Nova Ipanema e de material
bibliográfi co do condomínio Alfa Barra,
respectivamente;
À Francine Sakata e ao Denis Cossia, pela
editoração gráfi ca;
Ao meu pai Emil, pelo apoio fi nanceiro relativo
às mensalidades, pela torcida, ajuda na obtenção
de material nas bibliotecas da UFF, da Ong Viver
Cidades e da UFRJ, pela produção dos gráfi cos e
revisão do presente trabalho;
À minha mãe Sandra, pela torcida e ajuda na
obtenção de material nas bibliotecas da UFF e da
Ong Viver Cidades;
À minha irmã Lara, pela torcida e companhia na
busca por material bibliográfi co na Biblioteca
Nacional do Rio de Janeiro;
Ao tio Pedro, pelo Abstract e revisão ortográfi ca;
Ao Sauhan, Camillo e Robson, pelo apoio
na impressão gráfi ca do projeto de pesquisa
ampliado, por ocasião do Exame de Qualifi cação;
Ao Sauhan, pela paciência e renúncia dos
momentos de convivência que esta pesquisa
consumiu;
Ao Emilson e ao Genê, pela estadia em São Paulo,
no primeiro semestre do curso;
À amiga Eliana, pelo constante apoio nas
disciplinas do curso, caronas, ajuda na obtenção
dos dados da ADEMI e intermediação no
contato com o arquiteto Alexandre Villas (da
Incorporadora Cyrela);
Às amigas Raquel e Renata, pela torcida e
incentivo, mesmo a distância;
À CAPES, pela bolsa concedida;
Ao Mack Pesquisa, pelo apoio fi nanceiro para a
produção da pesquisa;
E à todos os que, de alguma forma, contribuíram
para a conclusão desta pesquisa e que eu possa
injustamente ter omitido.
..
RESUMO
Esta dissertação trata do surgimento do condomínio resi-
dencial fechado − fenômeno da cidade contemporânea
− no bairro Barra da Tijuca, localizado na zona oeste do
Rio de Janeiro. O bairro, ocupado desde o início pela po-
pulação de alta renda, foi uma das últimas fronteiras de
expansão da cidade. A intensifi cação de sua ocupação só
ocorreu a partir da década de 1970, após a implemen-
tação do Plano Piloto elaborado em 1968 pelo arquiteto
Lúcio Costa, conforme premissas do Urbanismo Moder-
no. O planejamento urbano associado à ação do mercado
imobiliário e ao aumento da violência urbana propiciou
o declínio do núcleo urbano estabelecido por Costa e o
surgimento do condomínio residencial fechado − na dé-
cada de 1980 − como o produto moradia a ser explorado.
Esse modelo de habitação, pautado na implantação de
torres isoladas em grandes glebas, com amplas áreas ver-
des e de lazer, caracterizou o bairro como a anticidade
carioca. Atualmente a Barra da Tijuca se mantêm como
uma das principais áreas de expansão do Rio de Janeiro e
é um referencial no que diz respeito aos grandes empre-
endimentos privados voltados para a população de alta
renda.
Palavras-chave: Arquitetura e Urbanismo; Condomínio
fechado; Mercado Imobiliário; Plano Piloto; Barra da
Tijuca; Rio de Janeiro.
..
ABSTRACT
This paper analyzes the appearance of the gated commu-
nities − phenomenon of the contemporary city − in the
Barra da Tijuca district, located in the western part of Rio
de Janeiro. This district, occupied from its beginning by
high income population, was one of the last frontiers in
the expansion of the city. The intensifi cation of its occu-
pation started in the 1970’s, after the implementation the
Pilot Plan, elaborated in 1968 by architect Lúcio Costa,
according to the premises of Modern Urbanism. Urban
planning, associated with the action of the real estate ma-
rket and the increase in the urban violence, resulted in
the decline of the urban nucleus established by Costa and
the appearance of the gated communities − in the 1980’s
− as the top real estate product. This model of dwelling,
characterized by isolated towers in large stretches of land,
with vast green areas and leisure facilities, turned the dis-
trict into the carioca anti-city. Presently, Barra da Tijuca is
still one of the main areas of expansion in Rio de Janeiro
and is a reference in big private developments focused on
the high income population.
Key words: Architecture and Urbanism; Gated
Communities; Real Estate Market; Pilot Plan; Barra da
Tijuca; Rio de Janeiro.
..
INTRODUÇÃO
1. A PRODUÇÃO DO ESPAÇO RESIDENCIAL DE ALTA
RENDA NA CIDADE DO RIO DE JANEIRO
1.1 A formação da anticidade e o papel do condomínio
fechado
1.2 O deslocamento do espaço residencial da elite
carioca
1.3 A inovação do produto imobiliário: de Copacabana à
Barra da Tijuca
2. A FORMAÇÃO DA BARRA DA TIJUCA: O PLANO
PILOTO E O PRIMEIRO CONDOMÍNIO RESIDENCIAL
2.1 Ocupação Inicial da Região
2.2 O Plano Piloto proposto para a área compreendida
entre a Barra da Tijuca, o Pontal de Sernambetiba e
Jacarepaguá
2.3 O primeiro núcleo residencial: Condomínio Nova
Ipanema
2.3.1 A confi guração urbanística e arquitetônica do
empreendimento
2.3.2 As transformações no empreendimento −
confi gurando o condomínio fechado
3. ALTERAÇÕES NO PLANO PILOTO E O CONDOMÍNIO
ALFABARRA
3.1 As Alterações do Plano Piloto e os efeitos no Espaço
Urbano
3.2 Os Condomínios Construídos Pós Alterações do Plano
Piloto: o Caso do Alfa Barra
3.2.1 A confi guração urbanística e arquitetônica do
empreendimento
11
19
21
28
34
43
47
54
67
71
78
83
86
92
94
SUMÁRIO
.
4. A TRANSFORMAÇÃO DOS CONDOMÍNIOS EM UMA
MARCA
4.1 Aspectos Recentes do Mercado Imobiliário no Rio de
Janeiro
4.2 Novos Modelos em Curso: o Caso do Reserva Jardim
4.2.1 A confi guração urbanística e arquitetônica do
empreendimento
CONSIDERAÇÕES FINAIS
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
BIBLIOGRAFIA CONSULTADA
ANEXOS
LISTA DE FIGURAS
LISTA DE MAPAS
LISTA DE QUADROS
LISTA DE GRÁFICOS
101
104
114
117
125
131
135
138
146
149
150
151
.
11
INTRODUÇÃO
Este trabalho procura compreender as relações entre planejamento urbano e a
ação dos agentes produtores do espaço - Estado e mercado imobiliário. No âmbito
destas relações encontra-se a formação da “anticidade” por meio da proliferação dos
condomínios residenciais fechados, produto residencial bastante difundido pelo mer-
cado imobiliário como modelo de moradia da cidade contemporânea.
A discussão sobre anticidade surgiu dentro do contexto do ideário moderno, que
se baseava na produção em série, na cidade racional, funcional, ordenada e planejada.
Segundo o pesquisador Murad Vaz (2006):
Ao propor uma cidade ordenada por vias para automóveis, onde o espaço
para o homem está contemplado por grandes gramados e torres, alguns
conceitos inerentes à cidade perdem sentido: o contato humano nos luga-
res públicos, os espaços de encontro, a multiplicidade de funções e usos, os
encontros e, sobretudo o inesperado. [...] Isso confi gura a condição de ser
urbano e a negação dessa vivência, como nas super quadras de Brasília,
transforma-as em anticidades. (p.41-42).
Pode-se dizer que a anticidade está associada ao conceito de não lugares, os quais
são espaços que podem ser encontrados em qualquer região, cidade ou país, como os
shoppings centers, aeroportos, etc. O não lugar “é originário de discussões aprofundadas
sobre a super modernidade, sobretudo na obra de Mar Augé, Não-Lugares (AUGE, 1994)”.
De acordo com este autor:
Se um lugar pode se defi nir como identitário, relacional e histórico, um es-
paço que não pode se defi nir nem como identitário, nem como relacional,
nem como histórico defi nirá um não-lugar. (AUGÉ, 1994, p.73 apud VAZ, op.
cit. p.42).
A anticidade se baseia, portanto, na produção de não lugares e desafi a a manuten-
ção da cidade à medida que toma força e cai no gosto da população. Segundo Caldeira
(2000), o atual momento é de valorização desse modelo de anticidade. Nas palavras do
pesquisador Gaeta (2007):
12
A INVENÇÃO DA BARRA DA TIJUCA: A ANTICIDADE CARIOCA
A abordagem histórico-romântica, nessa situação, pode ser agregada na
interpretação da crise atual das cidades brasileiras, com seus centros ne-
cessitados de “renovação” e populações escondendo-se em loteamentos fe-
chados e outras megaestruturas descontextualizadas da cidade, avessas à
continuidade e criadoras deliberadas de “fossos feudais”. (p. 9).
A anticidade vem a ser, portanto, um modelo que se contrapõe à diversidade da
cidade tradicional, ao espaço público e ao “inesperado”, uma vez que busca a homo-
geneidade, o isolamento e o planejamento. Hoje este modelo é uma tendência que se
prolifera nas principais cidades do mundo, onde se destacam os condomínios residen-
ciais fechados.
Conforme Lícia Valadares (apud RIBEIRO, 1997, p.22), os condomínios residenciais
são responsáveis pela produção dessa “anticidade”, assim como pelo novo mapa social
brasileiro. Nos condomínios, há um fechamento (por meio de grades e/ou muros) para
a convivência com essa diversidade sócioeconômica comum às metrópoles, portanto,
as pessoas que optam por esse modelo de moradia almejam conviver com pessoas de
mesma classe social e assim o fazem.
Na sociedade contemporânea, os empreendimentos fechados ou “enclaves fortifi -
cados”, como denominados por Caldeira (2000), se proliferam principalmente devido
ao aumento da violência urbana nas grandes cidades. É notório e sabido que a condição
urbana da cidade contemporânea está fugindo ao controle e que, na tentativa de ame-
nizar alguns temores, as pessoas estão recorrendo cada vez mais às grades, às câmeras
de vigilância, aos lugares “públicos” condicionados, como os shoppings, levando a uma
vida urbana quase 24 horas sob monitoramento.
Neste contexto, a lógica da produção arquitetônica contemporânea, para Koolha-
as (1998), é muito bem defi nida pelo termo “more is more”. Esse autor ressalta que a
publicidade e o consumo desenfreado de marcas já foi incorporado pelos arquitetos
e atualmente é imprescindível para o entendimento da condição urbana. Os condo-
mínios residenciais podem ser considerados uma “marca” de consumo, cada vez mais
desejada pela população.
Aliado a isso, alguns importantes elementos agregam valor ao produto imobiliário.
Dentre eles, destaca-se a possibilidade de contato com o verde, com a natureza, que
hoje se transforma em “capital ecológico” (COSTA, 2006).
“A natureza perde progressivamente seu potencial de valor de uso coleti-
vo, para transformar-se em elemento potencializador de renda diferencial,
acessível a poucos, logo contribuindo para exacerbar os processos já conhe-
cidos de segregação e exclusão.” (Ibid., p. 120).
13
Para Pires (2007), este quadro aponta para as novas formas urbanas que emergem
na cidade contemporânea tendendo a confi gurações cada vez mais dispersas e polinu-
cleadas. Esta autora afi rma que as profundas transformações verifi cadas na organização
física, funcional e espacial das metrópoles são decorrentes de novas formas de produ-
ção e consumo e da própria acumulação do capital. Segundo a afi rmação de Meyer
(2000), citado por Pires (2007, p.2):
Considerando a metrópole como lócus privilegiado da acumulação, essas
novas exigências da acumulação capitalista estariam aí se manifestando,
promovendo uma fragmentação dos espaços, a partir do desenvolvimento
de núcleos de atividades difusas e insulares (dispersão), decorrentes das exi-
gências espaciais das formas contemporâneas de produção de riqueza.
No Brasil, a intensa urbanização ocorrida nos últimos 30 anos assume caracterís-
ticas de dispersão funcional e fi sicamente fragmentada, particularmente nas grandes
cidades. Essa característica é resultado da relação intrínseca entre uma tendência geral
do processo de desenvolvimento do modo capitalista de produção – a da concentração
– e a produção de formas espaciais que sustentam e expressam essa tendência – as
aglomerações urbanas”. (SPOSITO, 2004, p.9, apud ibidem, p. 3). Nesse cenário, novas
formas espaciais expressam e sustentam esse processo, por meio de uma emergência de
territorialidades marcadas pela extensão das áreas urbanas cada vez mais dispersas e
descontínuas (ibidem), onde os grandes empreendimentos residenciais (particularmen-
te os condomínios) assumem um importante papel.
Se por um lado, a dinâmica do mercado imobiliário formal determina, em gran-
de parte, o processo de organização espacial e as condições gerais de apropriação do
espaço urbano pelos diferentes grupos sociais (Ibid), por outro, o Estado, por meio da
legislação urbana e da implementação de infraestruturas, é também um importante
agente produtor do espaço urbano, contribuindo decisivamente para essa confi guração
espacial das cidades. Para Harvey (1996, apud Ibid.) o poder público municipal, por
meio dos instrumentos legais de regulação do uso do solo, “tornam-se meros reguladores
do solo urbano, gerenciando e criando condições para que o mercado imobiliário possa
desenvolver suas atividades” (p. 5).
Portanto, a formação da anticidade como uma forma espacial que emerge na
metrópole contemporânea decorre, por um lado, da própria dinâmica do mercado
imobiliário, e, por outro, da atuação do Estado, que contribui para a reprodução do
capital na medida em que benefi cia determinadas áreas por meio de instrumentos
urbanísticos que buscam “ordenar” a cidade e a dotação de infraestruturas que dão su-
porte à reprodução do capital, favorecendo algumas áreas em detrimentos de outras.
14
A INVENÇÃO DA BARRA DA TIJUCA: A ANTICIDADE CARIOCA
Dentro desse contexto, insere-se a Barra da Tijuca, bairro localizado na zona oeste
do Rio de Janeiro, objeto de pesquisa desta Dissertação de Mestrado. Trata-se de um
bairro qualifi cado neste trabalho como anticidade carioca, devido à sua ocupação pre-
dominante de grandes empreendimentos privados, em especial condomínios fechados
e shoppings centers.
O processo de ocupação da Barra da Tijuca se iniciou na década de 1930 de forma
muito tímida, sendo necessário que o Estado investisse em infraestrutura urbana para
estimular a ocupação da região. Em 1968, o Estado contratou o urbanista Lúcio Costa
para elaborar o Plano Piloto de urbanização dessa área, o qual seria voltado para deter-
minados segmentos sociais, em especial para as classes de média e de alta renda. Nessa
ocasião, a Barra da Tijuca tornou-se a “promessa” de um novo estilo de vida para os
cariocas, apresentando-se como uma nova forma de ocupação espacial do desenho ur-
bano. Além de realizar o planejamento urbano para a área por meio da encomenda do
Plano Piloto, o Estado construiu diversas vias com a fi nalidade de conectar a região da
Barra da Tijuca com o restante da cidade. Esses investimentos do Estado foram de fun-
damental importância para a concretização das características que a região adquiriu.
O modelo de cidade proposto por Lúcio Costa trazia consigo conceitos do Urbanis-
mo Moderno, especialmente aqueles decorrentes do IV CIAM
1
, ocorrido em 1933 , cujo
principal resultado foi o documento intitulado Carta de Atenas, uma carta que defi ne
os princípios da cidade moderna.
O Plano Piloto considerava que a Barra da Tijuca seria uma área de expansão
natural da cidade, surgindo como uma fuga da saturação do mercado imobiliário em
outras regiões. Além disso, era a promessa de não seguir os erros urbanísticos ocorridos
anteriormente em outras áreas, como Copacabana, cuja densidade de ocupação de edi-
fícios foi intensa e sem controle, formando grandes paredões de edifícios, com elevados
gabaritos, ao longo de sua orla marítima, na Avenida Atlântica.
Entretanto, o plano piloto estabelecido por Costa, não necessariamente foi cum-
prido integralmente e ordenou de maneira equilibrada a ocupação do espaço urbano
da Barra da Tijuca. O modelo proposto, as ações do Estado no espaço urbano e as
modifi cações instituídas na legislação urbanística original do Plano deram margem às
transformações urbanas promovidas pelo mercado imobiliário ao longo do tempo. Tais
transformações foram possíveis porque, embora a Barra da Tijuca fosse alvo de um pla-
no urbanístico que tinha por objeto um espaço ideal, equilibrado e projetado, as terras
1
Os CIAMs eram os Congressos Internacionais de Arquitetura Moderna. O IV CIAM, diferentemente do período ante-
rior, se concentrou nas questões urbanísticas e um documento importante foi originado deste quarto “encontro”
de arquitetos e urbanistas – a Carta de Atenas. Este documento considerou a cidade como uma organização de
categorias funcionais: habitação, lazer, trabalho e circulação.
15
se concentravam nas mãos de poucos proprietários, que viram ali uma oportunidade
de lançar produtos imobiliários distintos para o então mercado consumidor carioca.
Entender o processo de apropriação do espaço urbano da Barra da Tijuca, ocorrido
a partir do fi nal da década de 1960, signifi ca entender os princípios de planejamento
moderno que estão contidos no Plano Piloto elaborado pelo arquiteto Lúcio Costa para
a região que dão origem aos condomínios, bem como as modifi cações na legislação
urbanística, “forjadas” pelo Estado, no sentido de viabilizar as ações promovidas pelo
mercado imobiliário ao longo do tempo e intensifi car a proliferação deste modelo.
Sendo assim, o objetivo geral desta pesquisa é contribuir para a discussão do
fenômeno dos condomínios residenciais fechados, procurando compreender, particu-
larmente, os fatores que vêm propiciando o surgimento e fortalecimento desse modelo
de ocupação urbana no contexto contemporâneo das metrópoles brasileiras. Como ob-
jetivo específi co, por meio da compreensão das principais transformações promovidas
pelo Estado e ao mesmo tempo pelo mercado imobiliário na Barra da Tijuca, Rio de
Janeiro, entre 1960 e 2007, procura-se discutir as origens dos condomínios residenciais
naquela região e as principais transformações deste modelo de moradia, que hoje pro-
movem, mais do que nunca, “ilhas” isoladas da cidade tradicional.
A metodologia utilizada nesta pesquisa envolveu inicialmente uma analise teórica
da problemática apresentada, na tentativa de identifi car conceitos que permitam de-
senvolver o estudo de caso. A partir da teoria apreendida e dos conceitos elaborados e
seu rebatimento na compreensão dos marcos legais, a investigação passou para a fase
prática, procurando efetuar a análise do caso estabelecido. Portanto, os procedimen-
tos metodológicos envolveram etapas interligadas e superpostas: análise bibliográfi ca;
análise documental; análise de dados secundários, estudos de casos.
A primeira etapa, análise bibliográfi ca, foi realizada por meio da leitura de livros,
teses, dissertações, artigos científi cos acerca dos principais conceitos que envolvem a
temática: condomínios residenciais fechados. Nessa etapa, sistematizou-se importan-
te bibliografi a relacionada à emergência deste modelo nas metrópoles brasileiras (em
particular no Rio de Janeiro), à produção do capital imobiliário no Rio de Janeiro e ao
processo de ocupação e urbanização da Barra da Tijuca. A análise documental baseou-
se no levantamento e estudo das principais legislações urbanísticas que incidem na
Barra da Tijuca no período analisado, sendo o Plano Piloto, e suas decorrentes modi-
fi cações, os principais objetos desta etapa. Na etapa de análise de dados secundários,
foram levantados e sistematizados os dados da produção imobiliária no Rio de Janeiro,
produzidos pela Agência de Dirigentes e Empresas do Mercado Imobiliário (ADEMI) en-
tre 1998 e 2007, procurando compreender a recente produção imobiliária da Barra da
Tijuca.
16
A INVENÇÃO DA BARRA DA TIJUCA: A ANTICIDADE CARIOCA
Por fi m, na etapa dos estudos de casos, três empreendimentos residenciais foram
investigados, cada qual em um período distinto, procurando apresentar a evolução do
modelo condomínio ao longo do tempo em interface com as alterações do plano piloto
e decorrentes legislações urbanísticas, particularmente nos dois primeiros empreen-
dimentos, bem como a tendência dos condomínios lançados recentemente na Barra
da Tijuca (o último modelo). Os casos escolhidos e critérios de escolha são relatados
a seguir: a) Nova Ipanema, primeiro empreendimento residencial da Barra da Tijuca,
que é implantado como núcleo residencial aberto proposto no âmbito do Plano Piloto,
mas que por motivos vários se transforma em um “condomínio fechado”; b) Alfa Barra,
empreendimento construído após as alterações do Plano Piloto por meio dos decretos
nº 324 de 1976 e nº 3.046 de 1981; c) Reserva Jardim, empreendimento recentemente
lançado, que representa um novo modelo comercializado pelo capital imobiliário do
Rio de Janeiro, o qual se associa à construção de um novo bairro (sub-bairro da Barra da
Tijuca), e indica as novas formas de expansão em curso na cidade carioca, para além da
Barra da Tijuca. Para a realização desta etapa do trabalho, entrevistas com atores que
vivenciaram cada momento - particularmente arquitetos e empreendedores – foram
fundamentais.
Portanto, este trabalho estrutura-se em quatro capítulos além desta Introdução e
das considerações fi nais. No primeiro capítulo, inicialmente são apresentados os princi-
pais conceitos que norteiam este trabalho, para em seguida, entender como ocorreu o
deslocamento da elite carioca no espaço urbano e as inovações do produto “moradia”
criadas pelo mercado imobiliário durante esse processo de deslocamento. São levados
em conta os mecanismos de expansão da cidade e sua relação com a atuação do mer-
cado imobiliário.
No segundo capítulo, procura-se compreender o processo de ocupação inicial da
Barra da Tijuca − anterior ao plano urbano elaborado para a região − assim como
as premissas do Plano Piloto estabelecidas por Lúcio Costa. Ainda neste capítulo,
apresenta-se o primeiro núcleo residencial estabelecido na Barra − o Nova Ipanema,
empreendimento que “nasceu” pautado no conceito de unidade de vizinhança, con-
forme premissas do Plano Piloto, mas que viria a se tornar um condomínio fechado,
modelo para os empreendimentos futuros.
No terceiro capítulo, as principais modifi cações realizadas em 1981 pelo poder
público municipal no Plano original são frutos de discussão. Procura-se contextuali-
zar como o mercado imobiliário pressionou o Estado a alterar os índices urbanísticos
propostos no Plano Piloto, propiciando assim uma maior intensidade de ocupação da
região e a intensifi cação de lançamentos residenciais do tipo “condomínio”. Como es-
tudo de caso deste período, escolheu-se um condomínio residencial lançado na década
17
de 1980 - o Alfa Barra - localizado na orla, área que, apesar de ter recebido observações
específi cas de Lúcio Costa e ênfase na importância do cumprimento de alguns parâme-
tros urbanísticos, foi objeto de modifi cações feitas pelo Poder Público Municipal, por
meio de decretos substitutivos ao Plano Piloto.
No quarto e último capítulo são analisados os dados da produção imobiliária re-
sidencial no Rio de Janeiro entre os anos de 1998 e 2007, com atenção especial para
a produção do bairro Barra da Tijuca. O recorte temporal para esta análise é justifi ca-
do pelo aquecimento da produção imobiliária em decorrência da economia favorável.
Como parte da análise de casos, apresenta-se um novo modelo de condomínio fechado
lançado pelo mercado imobiliário recentemente: o Reserva Jardim. Este condomínio é
parte de um empreendimento maior lançado no início dos anos 2000 - o bairro deno-
minado Cidade Jardim – considerado como representante dos modelos de condomínios
lançados na Barra da Tijuca na última década, os quais procuram cada vez mais incen-
tivar formas de ocupação que promovam a “anticidade” carioca.
Com esta Dissertação de Mestrado, pretende-se ampliar o conhecimento e a análise
crítica de processos territorialmente localizados no espaço intraurbano, particularmente
aqueles que produzem cidades fragmentadas e dispersas, e contribuir para a conscien-
tização de que é necessária a formulação de políticas urbanas que promovam cidades
para além da anticidade.
..
..
A PRODUÇÃO DO ESPAÇO
RESIDENCIAL DE ALTA RENDA
NA CIDADE DO RIO DE JANEIRO
21
Capítulo 1 | A PRODUÇÃO DO ESPAÇO RESIDENCIAL DE ALTA RENDA NA CIDADE DO RIO DE JANEIRO
1.1 A FORMAÇÃO DA ANTICIDADE E O PAPEL DO CONDOMÍNIO
FECHADO
A cidade é um espaço complexo e dinâmico, em constante transformação. Nas
últimas três décadas, “as metrópoles, aglomerações urbanas e mesmo cidades médias
brasileiras vêm apresentando um crescimento territorial urbano marcado pela implanta-
ção de grandes equipamentos de habitação, lazer, comércio e serviços”. (PIRES, 2007. p.1).
Essa implantação de grandes equipamentos privados é impulsionada pelo modelo de
cidade capitalista, com seus confl itos, consensos e dissensos, seus agentes econômicos
privados e instituições públicas.
O mercado imobiliário é um importante agente na produção do espaço urbano e
as políticas públicas são importantes agentes dessas transformações. O Estado é o res-
ponsável pela normalização e aceleração desse processo (HARVEY, 2007). Nas palavras
da autora Heloísa Costa:
O Estado no sistema capitalista tem importante atuação na confi guração es-
pacial urbana em que atua como grande industrial, consumidor do espaço,
proprietário fundiário e promotor imobiliário, sendo também um agente
regulador do uso do solo e alvo dos chamados movimentos sociais urbanos.
As terras públicas são reservas fundiárias para serem utilizadas posterior-
mente. A atuação do Estado se faz tanto na provisão de bens e serviços de
uso coletivo − pavimentação, abastecimento de água, esgotamento sanitá-
rio, coleta de lixo, entre outros, como no estabelecimento das condições de
regulação − legislação, códigos, zoneamentos etc, ou na tributação − em
especial, neste caso, o IPTU. (COSTA, 2006, p. 449).
O mercado imobiliário defi ne padrões urbanísticos e arquitetônicos, utilizando al-
guns elementos para agregar valor ao seu produto, como a segurança, o conforto, o
lazer e a natureza, com a fi nalidade de seduzir a população, principalmente a de alta
renda. O Estado capitalista, por outro lado, interfere e direciona o deslocamento da
população no espaço urbano, defi nindo vetores de urbanização por meio da implan-
tação de infraestruturas e normatização do território. Apesar da grande infl uência que
o capital imobiliário e o Estado exercem na produção do espaço urbano, outros fatores
determinam essa produção, como aspectos físicos, sociais e econômicos.
22
A INVENÇÃO DA BARRA DA TIJUCA: A ANTICIDADE CARIOCA
No âmbito da produção imobiliária residencial, a habitação para população de
alta renda apresenta intensa tendência a agregar valores de consumo padronizados,
pois não busca atender apenas a uma necessidade básica de moradia, mas também a
um desejo de consumir o que há de mais sofi sticado, mais completo, o que há de me-
lhor no mercado.
Nas últimas décadas, o mercado imobiliário tem estimulado a produção de lotea-
mentos e de condomínios fechados aproveitando-se da emergência que a população de
alta renda tem de “viver protegida” devido ao aumento da violência. (COSTA, 2006).
A Lei nº 4591 de 1964, que dispõe sobre o condomínio em edifi cações e as incor-
porações imobiliárias, assim como a Lei Federal nº 6766 de 1979, que dispõe sobre
o parcelamento do solo urbano e que permitiu que as cidades tivessem um novo
instrumento para regulamentar o parcelamento do solo foram fundamentais para a or-
ganização e consolidação desses modelos. De acordo com a Lei nº 6766/ 79, “considera-se
loteamento urbano a subdivisão de gleba em lotes destinados à edifi cação, com abertura
de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modifi cação ou
ampliação das vias existentes”.
1
Segundo Azevedo (1983) apud Rodrigues (2006, p. 16),
o parcelamento do solo é:
A divisão de uma gleba em lotes, que passam a ter vida autônoma, com
acesso direto à via pública. A gleba parcelada perde a sua individualidade,
a sua caracterização originária, dando nascimento a várias parcelas indivi-
dualizadas, que recebem o nome de ´lotes´. Daí a denominação de lotea-
mento.
De acordo com a Lei nº 4591/ 64
2
, os condomínios residenciais são edifi cações ou
conjuntos de edifi cações, de um ou mais pavimentos, construídos sob a forma de uni-
dades isoladas entre si, destinadas a fi ns residenciais. Esta legislação foi fundamental
para a formação dos condomínios residenciais fechados no Brasil, uma vez que possi-
bilitou a organização desses empreendimentos em termos administrativos e jurídicos.
Ela dispõe sobre o condomínio em edifi cações e as incorporações imobiliárias e defi ne
os deveres e direitos de cada um dos envolvidos nas questões referentes às unidades
condominiais.
1
“O Alphaville foi o primeiro loteamento fechado a ser lançado no Brasil; o projeto de loteamento foi inicialmente
desenvolvido para indústrias não poluentes. Com a instalação de grandes empresas, verifi cou-se a necessidade dos
empresários morarem perto do local de trabalho.” (RODRIGUES, 2006, p.20).
2
A primeira lei relativa às edifi cações multifamiliares organizadas sob a forma de condomínio é o Decreto nº 5481 de
1928. Este decreto dispõe sobre a alienação parcial dos edifi cios de mais de cinco andares e dá algumas providên-
cias referentes aos direitos do proprietário de cada unidade condominial. Porém, a Lei nº 4591 de 1964, substitutiva
do decreto mencionado, é mais específi ca e tem alcance maior.
23
Capítulo 1 | A PRODUÇÃO DO ESPAÇO RESIDENCIAL DE ALTA RENDA NA CIDADE DO RIO DE JANEIRO
Pode-se dizer que alguns condomínios residenciais fechados são loteamentos fe-
chados, como o caso do Condomínio Nova Ipanema, estudo de caso apresentado no
capítulo 2. Segundo Azevedo (1983) apud Rodrigues (op. cit., p. 17-18), o que difere o
loteamento comum do loteamento fechado é que:
No primeiro as vias e logradouros passam a ser do domínio público, poden-
do ser utilizadas por qualquer pessoa, sem nenhuma restrição. No segundo,
as ruas e praças, jardins e áreas livres, continuam de propriedades dos con-
dôminos, que deles se utilizarão conforme estabelecerem em convenção.
No loteamento comum cada lote tem acesso direto à via pública; no lote-
amento condominial não; os lotes tem acesso ao sistema viário do próprio
condomínio, que, por sua vez, alcançará a via pública.
Os condomínios residenciais podem ser de três tipos: unifamiliar (destinado
apenas à construção de casas), multifamiliar (destinado à construção de torres de apar-
tamentos) e misto (destinado à construção tanto de edifi cações unifamiliares quanto
multifamiliares). Segundo a pesquisadora Annie Eppinghaus, os condomínios fechados
podem ser caracterizados da seguinte maneira:
Podemos dizer que esse modelo de concentração residencial se caracteriza
pela organização de seu espaço por particulares, diferenciando-se do seu
entorno tanto em padrões de desenho espacial quanto em instrumentos de
fechamento como muros, grades, portões ou guaritas. O conjunto edifi cado
volta-se para o interior que abriga a comunidade, que tende a ser social-
mente homogênea e protegida da vida extra-muros.(EPPINGHAUS, 2004.
p.43).
O fechamento dos condomínios residenciais por meio de grades e/ ou muros isola
a vida da população residente da convivência com a diversidade socioeconômica co-
mum às cidades; por isso, foram denominados de anticidade.
Abramo (2003 apud Costa 2006) destaca que a formação dos condomínios residen-
ciais fechados está associada a duas lógicas: a lógica do Estado e a lógica do mercado.
Segundo esse autor, a lógica do Estado é a que defi ne a localização e o público alvo
que terá acesso aos investimentos que serão por ele realizados; já a lógica do mercado
produz o espaço para quem pode pagar, embutindo o custo de produção e dos serviços
urbanos. Esta lógica age na produção do espaço segundo seus interesses e promove a
expulsão e a ocupação de determinadas classes de renda dentro do espaço urbano. O
mercado imobiliário é um dos fatores determinantes para a criação de renda fundiária
urbana, e ele “entra em colapso ou estagnação se não tiverem mais compradores [...], pois
as construções não residenciais são incapazes de sustentar o mercado por longos períodos”
(COSTA, op. cit. p.63).
24
A INVENÇÃO DA BARRA DA TIJUCA: A ANTICIDADE CARIOCA
3
O urbanismo moderno surgiu no início do século XX como uma crítica à cidade industrial propondo uma cidade
formada por arranha-céus, dentro de um parque, tendo o solo livre e a circulação de veículos e pedestres comple-
tamente separadas. Esse modelo de cidade proposto privilegia o automóvel e incentiva a mistura de usos. Para
análises e preceitos do Urbanismo Moderno, ver Frampton (2000); Choay (2000); Le Corbusier (2000), entre outros.
4
Em 1955, foi realizado concurso para o projeto da nova capital brasileira − Brasília − e o arquiteto Lúcio Costa
foi o vencedor do concurso. O projeto se baseia nos princípios do urbanismo modernista. Atualmente, Brasília é
considerada pela UNESCO patrimônio cultural da humanidade.
5
Howard planejou para as cidades-jardins uma perfeita combinação entre moradia e empregos no terciário e nas
indústrias com um desenho urbano circular, cercado por um cinturão verde e ligado a outras cidades pequenas
para formar um outro círculo, como no conceito de cidades satélites. (CALDEIRA, 2000).
A sociedade brasileira vem cada vez mais optando pelo fechamento dos empreen-
dimentos residenciais devido à crescente insegurança das cidades, à falta de interesse
pela vida em comunidade e à pouca sociabilização dos espaços da vida urbana.
No Brasil a formação dos condomínios fechados é fortemente infl uenciada, por
um lado, pelos princípios do Urbanismo Moderno
3
, e por outro, pelos condomínios
norte-americanos, com as devidas adaptações (CALDEIRA, 2000). No início do século
XX, foi instaurado no Brasil o projeto de modernidade, em que as políticas urbanas
trataram de “limpar” e ordenar os centros urbanos em prol de uma cidade melhor e de
qualidade de vida para a população. Já na segunda metade do século passado, a busca
pela cidade ideal tornou-se mais incessante, pois a industrialização, a modernização
e a aceleração do ritmo da vida da população transformaram o cotidiano nas cidades
contemporâneas em algo estressante e fatigante, além do fator violência, que aumen-
tou muito, principalmente a partir da década de 1980 (Ibid). O condomínio fechado
apareceu dentro desse contexto e se tornou o principal modelo de moradia lançado
pelo mercado imobiliário e o mais almejado pela população.
Dentro do contexto do ideário do Urbanismo Moderno, vale ressaltar um de seus
principais elementos estruturadores − a Unidade de Vizinhança − que teve seus con-
ceitos fundamentais utilizados em projetos de diferentes objetivos e escalas em várias
cidades brasileiras, como nos bairros-jardim e nos condomínios privados. No Brasil,
este conceito foi associado, desde cedo, às tentativas de dar soluções à questão da habi-
tação e equipamentos de consumo coletivo no planejamento das cidades, mas ganhou
enorme credibilidade ao ter seus princípios aplicados por Lúcio Costa em Brasília
4
.
Pode-se considerar que a unidade de vizinhança tem duas vertentes distintas. A
primeira delas é a que se baseia nas cidades-jardins, com edifi cações unifamiliares e
baixas densidades, modelo este difundido por Ebenezer Howard no fi nal do século XIX
5
.
Já a segunda vertente é a do racionalismo modernista, difundida por Le Corbusier a
partir dos anos de 1910. Nesta, o arranha céu é o modelo de habitação predominante,
sendo que os edifícios são agrupados, de forma isolada, em grandes glebas ou super
quadras, como no caso das superquadras projetadas por Lúcio Costa para Brasília no
25
Capítulo 1 | A PRODUÇÃO DO ESPAÇO RESIDENCIAL DE ALTA RENDA NA CIDADE DO RIO DE JANEIRO
fi nal da década de 1950, e dos núcleos urbanos projetados para o bairro da Barra da
Tijuca, no Rio de Janeiro, pelo mesmo arquiteto, uma década depois. De acordo com
Jacobs (2001), o próprio Le Corbusier descreveu a cidade modernista como uma “cida-
de-jardim vertical”. Dentre as características comuns aos dois modelos de urbanismo
pode-se citar a negação da rua, a segmentação espacial das funções e a existência de
grandes áreas verdes intercalando as áreas construídas.
Nas unidades de vizinhança, os equipamentos urbanos devem estar próximos às
habitações e não pode haver interrupções por vias de veículos, com a fi nalidade de
facilitar o trajeto a pé. Além disso, cada unidade, ou núcleo residencial, tem um nú-
mero estabelecido de habitantes, para um conjunto de equipamentos comunitários,
comércio e serviços locais que procuram facilitar as relações sociais da comunidade.
De acordo com Costa (2006), a Unidade de Vizinhança apresenta os seguintes princípios
básicos: a escola e outras instituições devem estar no centro da unidade com as torres
de apartamentos em torno e o comércio na periferia. Ainda segundo a autora, a crítica
em relação a essas unidades, é que elas geraram ilhas urbanas isoladas.
Teresa Caldeira tece importantes críticas a este modelo. Nas palavras da autora:
O planejamento urbano modernista aspirava transformar a cidade em úni-
co domínio público homogêneo patrocinado pelo estado, eliminar as di-
ferenças para criar uma cidade racionalista universal, dividida em setores
de acordo com funções urbanas: residência, trabalho, recreação, transporte,
administração e cívica. [...] Ao destruir a rua como espaço para a vida pú-
blica, o planejamento modernista também minou a diversidade urbana e
a possibilidade de coexistência de diferenças. O tipo de espaço que ele cria
promove não a igualdade − como pretendido − mas apenas uma desigual-
dade mais explícita. (CALDEIRA, op. cit, p.311).
No centro da idéia da Unidade de Vizinhança existe a intenção de uma hierarquia
clara entre o ato de morar, caminhar, utilizar os equipamentos e comprar as necessida-
des básicas do dia a dia. Este modelo procura estabelecer modos de vida comuns a todos
os cidadãos. Para De Bem et al (2005) estas relações cotidianas não são tão simples e
facilmente estabelecidas devido à complexidade dos modos de vidas da sociedade.
A complexidade e variabilidade dos modos de vida não são facilmente co-
difi cáveis em termos da hierarquia, organização e ordem espacial presentes
na abordagem de agregação celular hierarquizada associada às unidades
de vizinhança. Também o sentido de comunidade não guarda relação ne-
cessária com a conformação espacial das áreas residenciais e, além disso, o
próprio sentido de comunidade varia com as variações nos modos de vida
urbanos, em conjunto com as transformações sociais, econômicas, técnicas
e culturais de caráter mais geral, o que implica uma forma espacial ade-
quada em um determinado momento poderá não sê-lo daí algum tempo,
sugerindo a necessidade das formas espaciais projetadas serem permeáveis
a modifi cações. (DE BEM, op. cit. p. 5).
26
A INVENÇÃO DA BARRA DA TIJUCA: A ANTICIDADE CARIOCA
6
O jornalista e escritor Joel Garreau é autor do livro Edge City: Life on the New Frontier (1997), um referencial na
literatura a respeito de edge city.
Nos Estados Unidos, a partir das décadas de 1950 e 1960, no âmbito do contexto
do Ideário Moderno, surgiu um novo modelo de urbanização com áreas planejadas no
entorno das grandes cidades, voltado para as classes de rendas média e alta. Tal modelo
foi denominado pelo jornalista norte-americano Joel Garreau
6
de edge city caracteriza-
se como um conjunto de edifícios isolados em uma mesma área, localizados, de um
modo geral, próximos a uma grande cidade, com lojas de conveniência, escolas, hospi-
tais, edifícios de escritórios e comerciais e um amplo sistema de segurança.
No Brasil, de acordo com Garreau (1997), Alphaville, na cidade de Barueri, na Re-
gião Metropolitana de São Paulo (RMSP), é o caso que mais se aproxima desse conceito.
Além de Alphaville, pode-se dizer que a Barra da Tijuca no Rio de Janeiro também está
bem próxima desse conceito. Esse bairro, localizado na zona oeste da segunda maior
metrópole brasileira, o Rio de Janeiro, associa condomínios fechados, voltados para
uma classe média alta e alta, a uma variada gama de serviços, com edifícios de escritó-
rios e comerciais, shoppings centers, escolas, universidades e hospitais, porém, trata-se
de um bairro e não de uma cidade.
No Brasil, além do fechamento − existente em poucos empreendimentos dos Es-
tados Unidos − a falta de interesse pela vida em comunidade e pela sociabilização são
características marcantes nesses modelos. Os modelos norte-americanos, ao contrário
dos brasileiros, valorizam a possibilidade de se fazer coisas em conjunto, recebendo
inclusive o nome de gated communities. Caldeira (Ibid) fala com propriedade das distin-
ções entre ambos os modelos:
Os condomínios fechados brasileiros não são obviamente uma invenção
original, partilham várias características com os CIDs (common interest de-
velopments ou incorporações de interesses comuns) e subúrbios america-
nos. No entanto, algumas diferenças entre eles são esclarecedoras. Primeiro,
os condomínios fechados brasileiros são invariavelmente murados e com
acesso controlado, enquanto nos EUA, os empreendimentos fechados (gated
communities) constituem apenas cerca de 20% dos CIDs. Segundo, os tipos
mais comuns de condomínios fechados no Brasil são os de prédios de apar-
tamentos. (CALDEIRA, ibidem, p. 261).
No âmbito da cidade contemporânea, outro fenômeno muito importante a ser
mencionado é o sprawl, o qual combina a dispersão da mancha urbana e a fragmen-
tação da ocupação urbana por meio de loteamentos periféricos e empreendimentos
residenciais do tipo condomínio. De acordo com Jacobs (2001) o sprawl é um modelo de
urbanização norte-americano de cidade difusa, suburbana e genérica. A autora relata
que esse modelo de cidade é prejudicial, pois há a falta de historicidade, de identidade
27
Capítulo 1 | A PRODUÇÃO DO ESPAÇO RESIDENCIAL DE ALTA RENDA NA CIDADE DO RIO DE JANEIRO
e de espaços efetivamente públicos. O transporte particular é privilegiado em detrimen-
to do transporte público. Nesse quadro, o fenômeno da dispersão urbana, ou sprawl,
é caracterizado pelas baixas densidades, amplos espaços livres e extensos sistemas de
infraestrutura viária. O condomínio residencial fechado é um dos produtos associados
a esse modelo de urbanização no Brasil.
Dentro desse contexto, os condomínios fechados têm representado cada vez mais
uma promessa de melhor qualidade de vida urbana, a ser conseguida a partir de um
estilo de vida e de uma eventual fuga da violência que permeia as áreas urbanas nos
tempos atuais. Eles são soluções elitistas para a violência e o desequilíbrio da sociedade
e da cidade contemporânea, as quais promovem uma cidade segregada onde as classes
mais favorecidas seguem vetores pré-defi nidos de urbanização e as camadas de baixa
renda da população são expelidas para áreas que não interessam ao mercado formal
(VILLAÇA, 2001).
O estudo do fenômeno dos condomínios residenciais associado ao entendimento
da dinâmica de ocupação e da expansão da cidade contemporânea é fundamental para
a compreensão do que vem a ser a anticidade. No Rio de Janeiro, o bairro da Barra da
Tijuca, considerado a nova frente de expansão da metrópole carioca, é um dos princi-
pais locais onde a novas formas de moradia proliferam-se de forma intensa e a cidade
cresce de forma dispersa e fragmentada. Neste local, o fenômeno do condomínio vem
cada vez mais se intensifi cando, principalmente devido às peculiaridades do processo
de sua origem, como bairro planejado, e posterior apropriação pelo mercado imobiliá-
rio articulado às modifi cações nas políticas públicas municipais e à atuação do Estado
na provisão de infraestruturas.
28
A INVENÇÃO DA BARRA DA TIJUCA: A ANTICIDADE CARIOCA
1.2 O DESLOCAMENTO DO ESPAÇO RESIDENCIAL DA ELITE CARIOCA
A habitação sempre foi uma das maiores necessidades da sociedade. Além de ne-
cessária, a aquisição de habitação signifi ca defi nir as possibilidades de consumo dos
espaços residencial e urbano.
“Assim, quando as famílias adquirem um imóvel estão tendo acesso a uma
forma de consumo do espaço que é defi nida tanto pela materialidade do
imóvel quanto pelos atributos simbólicos, sociais, culturais e naturais, que
sua localização produz.” (CAMPOS, 1989. P. 134).
Entretanto, a habitação como mercadoria é algo relativamente recente no Brasil.
A construção com objetivo especulativo teve início a partir de 1850, quando D.Pedro II,
Imperador do Brasil na época, promulgou a Lei nº 601, conhecida como “Lei de Terras”.
Esta Lei instituiu a propriedade privada do solo e com isso foi possível transformá-la em
mercadoria. Anteriormente a essa Lei, o Estado − representado pelo Império − é quem
era o dono das terras e quem as concedia às pessoas, por meio das Sesmarias
7
. Após a
promulgação da Lei, as terras que ainda não tinham sido concedidas a ninguém, foram
consideradas pertencentes ao Império e leiloadas. Ou seja, a partir da “Lei de Terras”
de 1850, para ter terra passou a ser necessário pagar por ela. (CAMPOS, 1989. CARDOSO,
1989. RYFF, 2002). “A história da mercadoria moradia é marcada por particularidades de-
correntes do contraditório movimento de expansão das relações capitalistas na produção
imobiliária.” (RIBEIRO, 1997. p.163).
De acordo com Campos (op. cit.), as modifi cações na estrutura urbana foram e
ainda são essenciais para a valorização do Capital Imobiliário. Ou seja, as mudanças na
estrutura urbana infl uem diretamente no valor do imóvel (edifício − habitação).
O imóvel não é apenas um valor de uso, uma materialidade que se esgota
em seu consumo. O imóvel é uma materialidade (edifício) constituída sobre
um bem não reprodutível (terra urbana), além disso, é uma materialidade
(edifício) com longo período de depreciação física. A propriedade da terra
urbana permite a cobrança de uma renda (preço) que se altera em função
das mudanças na estrutura urbana. (Ibid., p.134).
Segundo Ribeiro (op. cit.), no Rio de Janeiro ocorreram importantes transformações
urbanas depois de 1870, quando as terras utilizadas para fi ns agrícolas começaram a
ser parceladas para a compra e venda de lotes, e começaram a ser construídas casas
para a população de alta renda, ao invés de chácaras e fazendas, e posteriormente
7
Sesmaria é um instituto jurídico português (presente na legislação de Portugal desde o século XIV) que normatiza
a distribuição de terras destinadas à produção. Quando a conquista do território brasileiro se efetivou o Estado
português decidiu utilizar o sistema sesmarial no Brasil (a partir do século XVI), com algumas adaptações. (ALVEAL,
2002).
29
Capítulo 1 | A PRODUÇÃO DO ESPAÇO RESIDENCIAL DE ALTA RENDA NA CIDADE DO RIO DE JANEIRO
edifícios de apartamentos. Essas transformações urbanas ocorridas no Rio de Janeiro
de forma intensifi cada no fi nal do século XIX e início do século XX é uma das questões
relevantes para se entender o deslocamento espacial da moradia da população carioca
de alta renda.
Nas duas primeiras décadas do século XX as tendências da urbanização do Rio de
Janeiro se consolidaram e a expansão da malha urbana ocorreu de forma signifi cativa,
com a abertura de diversas vias, principalmente ao longo da malha ferroviária. Ocor-
reram importantes intervenções urbanas nesse período, com destaque para a reforma
Pereira Passos (1903-1906), uma das mais importantes e famosas intervenções ocorridas
no Rio de Janeiro no início do século XX. Esta reforma foi realizada na gestão do prefeito
Pereira Passos e foi constituída por 196 projetos. Ela contemplava o reordenamento e a
extensão da malha de circulação viária, o escoamento de águas pluviais, a indução e o
desenvolvimento da produção, o reaproveitamento do solo urbano, a abertura de esco-
las do ensino regular e a ampliação do atendimento médico de ordem pública, ou seja,
o reordenamento da cidade e a sua modernização. (VILLAÇA, 2001. RIBEIRO, 1997).
A reforma tinha como linha mestra a abertura de avenidas litorâneas que facilitas-
sem o acesso de uma extremidade a outra da cidade. Em pouco mais de três anos foram
arrasadas áreas inteiras e demolidas inúmeras habitações precárias (cortiços e casas
de cômodo), limpando-se os espaços urbanos para o maior usufruto da elite carioca
8
.
(Ibid).
Com o crescimento da cidade e com as reformas urbanas ocorridas no fi nal do
século XIX e início do século XX, a proximidade ao centro foi ainda mais valorizada e a
região atraiu, mais ainda, a população de alta renda. Os bairros cresciam mais em dire-
ção ao centro do que surgiam. A população de alta renda, nesta ocasião se concentrava
predominantemente no centro da cidade, com maior concentração no setor oeste, em
direção a São Cristóvão. Entre a Praça XV e a Praça Tiradentes havia a maior concentra-
ção de famílias de alta renda. A localização do Palácio de São Cristóvão (6 Km distante
da Praça XV) foi um importante fator que atraiu as famílias mais abastadas para suas
imediações, devido ao seu requinte e a valorização da área onde se localizava, contri-
buindo para a dispersão da localização da população de alta renda dentro do tecido
urbano central do Rio de Janeiro. (VILLAÇA, op. cit.).
8
O projeto de higienização que visava erradicar as doenças da cidade foi entregue ao cientista Oswaldo Cruz, micro-
biologista que estudou no Instituto Pasteur em Paris, e que em 1902 era Diretor do Instituto de Manguinhos, atual
Instituto Oswaldo Cruz.
30
A INVENÇÃO DA BARRA DA TIJUCA: A ANTICIDADE CARIOCA
Nessa época o centro da cidade era o local dos grandes teatros, áreas de lazer e
edifícios públicos, locais onde a elite mantinha uma vida social e cultural. O Passeio
Público (1783), o Campo de Santana (1810) e o Jardim Botânico (1808), áreas de lazer
localizadas no centro do Rio de Janeiro e concebidas inicialmente para o uso privado
foram abertas ao uso público posteriormente, e se tornaram importantes locais de en-
contros da alta sociedade do Rio de Janeiro nesta época. (MACEDO, 1999).
De acordo com Villaça (op. cit.), também havia algumas residências da elite carioca
um pouco mais afastadas da região central, como o caso das residências da nobreza
francesa, que morava na Tijuca, e das residências dos ingleses, que moravam no Alto
da Boa Vista. O clima agradável oferecido pelos altos morros, cobertos de matas e ur-
banizáveis, foram um dos atrativos para essa elite, o que gerou a ocupação de bairros
como Santa Tereza e Alto da Boa Vista. Porém, os morros menores e mais difíceis de
serem urbanizados foram desprezados por essa classe social e ocupados pela classe de
baixo poder aquisitivo. Portanto, nessa época, a localização da classe alta afastada do
centro da cidade ocorria mais nos bairros interiores que nos bairros ao longo das praias,
pois no fi m do século XIX a ocupação desta classe social nestes bairros não passava de
Botafogo, e só se expandiu pelo restante da zona sul do Rio após a difusão do banho de
mar na década de 1920 (Ibid).
A partir da segunda metade do século XIX teve início a decadência do Centro do Rio
de Janeiro e vizinhanças. Dentre os bairros afastados do centro da cidade, somente os
bairros aristocráticos da zona sul mantiveram sua ocupação pelas classes mais abasta-
das, como, por exemplo, Laranjeiras, Flamengo e Botafogo (Ibidem).
A Tijuca, até então um dos principais bairros ocupados pela população de alta
renda da cidade, na primeira metade do século XX tornou-se um bairro cada vez mais
distante do Centro, à medida que este crescia na direção sul, e aos poucos foi se tornan-
do um bairro ocupado predominantemente pela classe média. De acordo com Villaça
(op. cit.), isso provavelmente não ocorreu somente devido à saída das famílias de classe
alta para a zona sul, que aparecia como um novo vetor de expansão para a elite, mas
possivelmente devido ao empobrecimento de sua população e sua conseqüente per-
manência no local. Além disso, as famílias de classe média que a partir dessa época se
mudavam para o Rio também foram se instalando no bairro, e as de classe alta foram
se dirigindo predominantemente para a zona sul. A Tijuca é um bairro que exemplifi ca
o fato de que a elite atua na produção do espaço produzindo o perto e o longe, uma
vez que no século XIX fi cava perto da principal região da cidade (Centro), mas que fi cou
longe à medida que o principal vetor de expansão dessa região passou a ser a direção
oposta à que o bairro se localiza (Ibid).
31
Capítulo 1 | A PRODUÇÃO DO ESPAÇO RESIDENCIAL DE ALTA RENDA NA CIDADE DO RIO DE JANEIRO
A difusão do banho de mar no Brasil, no início do século XX, foi fundamental para
que o vetor de expansão da população de alta renda ocorresse em direção à zona sul do
Rio de Janeiro. O banho de mar já era bastante disseminado na Europa e valorizado pe-
los turistas que visitavam o Brasil, como pode ser explicitado pela construção de hotéis
de luxo à beira mar, como o Hotel Copacabana Palace, projetado pelo arquiteto francês
Joseph Gire e inaugurado em 1923. Portanto, devido a essa difusão do banho de mar, o
Estado passou a investir mais no acesso à orla carioca, e o Centro da Cidade começou a
se especializar no setor comercial e de serviços (Ibidem. MATOS, 2006).
Com isso, por um lado, as classes de alta renda foram se deslocando dentro do
espaço urbano e redirecionamento a ocupação da cidade e das áreas mais privilegiadas
pela geografi a e pelos investimentos em infraestrutura proporcionados pelo Estado. Por
outro lado, consolidou-se a tendência ao crescimento da cidade em direção aos vetores
norte, sul e subúrbios
9
(Villaça, op. cit.).
Essa redefi nição da estrutura urbana gerou a decadência do Centro da Cidade, que
pode ser defi nida como o abandono da região pela elite. Porém, no Rio de Janeiro esse
abandono da elite ocorre apenas no uso residencial, pois o Centro permaneceu “vivo”
até os dias de hoje, como principal área de negócios e serviços, concentrando um gran-
de número de escritórios e representações de empresas multinacionais, tornando-se o
principal local de serviços da burguesia carioca (VAZ, 1994).
Para Villaça (op. cit.) a tradição carioca de uso do Centro da cidade contribuiu
muito para que seu uso se mantivesse intenso, assim como a localização do Aeroporto
Santos Dumont (inaugurado em 1937 e localizado próxima à área central).
Verifi ca-se, portanto, que a partir dos anos de 1920, devido ao crescimento da
cidade e à desvalorização do uso residencial na região central, associados à difusão do
banho de mar, houve um deslocamento espacial da localização da elite carioca dentro
do espaço urbano do Rio de Janeiro, transformando a zona sul (orla da cidade) no seu
principal vetor de expansão. A zona sul carioca agregava um sobrelucro de localização
e passou a possibilitar grandes lucros para o Mercado Imobiliário. Dentre os bairros da
zona sul, Copacabana foi um grande destaque de ocupação nesta época, alcançando o
índice de 144% de crescimento no período compreendido entre 1920 e 1933 (Estatística
Predial do Distrito Federal de 1933 apud RIBEIRO, 1997).
10
9
É considerado subúrbio carioca os bairros ao longo da malha ferroviária da Central do Brasil e da Estrada de Ferro
da Leopoldina, como Engenho Novo, Méier, Penha, Braz de Pina, Pavuna, etc. (RIBEIRO, 1997).
10
Mesmo com esse aumento expressivo de sua população, é importante dizer que Copacabana ainda apresentava
um crescimento muito menor que o do restante da cidade. Mas já em 1940 a zona sul do Rio de Janeiro tinha
246.000 habitantes dos 1.750.000 habitantes da cidade (RIBEIRO, 1997).
32
A INVENÇÃO DA BARRA DA TIJUCA: A ANTICIDADE CARIOCA
Copacabana foi ocupada por classes de elevado poder aquisitivo desde o início.
Inicialmente o bairro foi ocupado pelas residências unifamiliares (“casarões”) da eli-
te carioca, apresentando baixas densidades e grandes áreas permeáveis nos lotes. O
bairro, no início de sua ocupação, era considerado um local de veraneio, pois ainda
era demasiadamente longe do Centro da cidade. O Estado realizou diversas obras de
infra-estrutura para melhorar a acessibilidade, como a construção de vias e túneis,
contornando as peculiaridades da geografi a local. Um dos exemplos é o Túnel Novo,
construído em 1904 para ligar Copacabana ao bairro de Botafogo. Na década de 1940
foi necessária a realização de obras para a sua duplicação para acompanhar a expan-
são do bairro e atender às novas demandas. A Figura 1.1 mostra a Avenida Atlântica
(Avenida beira mar de Copacabana) no início do século XX com a predominância das
edifi cações unifamiliares ou palacetes e a Figura 1.2 mostra as obras de duplicação do
Túnel Novo, construído para interligar os bairros de Copacabana e Botafogo (RIBEIRO,
op. cit. VILLAÇA, op.cit.).
Figura 1.1 − Avenida Atlântica no início do século XX: residências unifamiliares eram o mode-
lo de habitação típico antes da atuação fervorosa do mercado imobiliário.
Fonte: Disponível em: <http://www.copacabanadetoledo.blogger.com.br/>. Acesso em 01/nov/2008.
33
Capítulo 1 | A PRODUÇÃO DO ESPAÇO RESIDENCIAL DE ALTA RENDA NA CIDADE DO RIO DE JANEIRO
Figura 1.2 − Obras de duplicação do Túnel Novo, que liga Copacabana a Botafogo, na década
de 1940.
Fonte: Disponível em: <zrak7.ifrance.com/rio-urb-05b.pdf>. Acesso em 01/nov/2008.
Nas palavras de Campos (1989, p. 137): “A demanda de maior poder aquisitivo vai
sendo deslocada-atraída pelas inovações em algumas áreas, enquanto outros segmentos
da demanda são deslocados pela difusão espacial da inovação passada”.
34
A INVENÇÃO DA BARRA DA TIJUCA: A ANTICIDADE CARIOCA
11
“A verticalização é a multiplicação do solo urbano, possibilitada pelo uso do elevador. A essa idéia associam-se a
característica da verticalidade, o aproveitamento intensivo da terra urbana (densidade) e o padrão de desenvolvi-
mento tecnológico do século XX”. (SOMEKH, 1987. p.20).
1.3 A INOVAÇÃO DO PRODUTO IMOBILIÁRIO: DE COPACABANA À
BARRA DA TIJUCA
Conforme apresentado, a população de alta renda do Rio de Janeiro se deslocou
dentro do tecido urbano, principalmente a partir dos anos de 1920, conforme o cresci-
mento da cidade, os investimentos em estrutura urbana e os investimentos imobiliários.
De acordo com Campos (1989), o mercado imobiliário tende a deslocar espacialmente
suas decisões de investimento quando as possibilidades de antecipação das rendas fun-
diárias se esgotam, como ocorrido com as áreas de ocupação tradicionais da cidade.
Um importante aliado do Mercado Imobiliário é a inovação do produto, que atua indu-
zindo o consumo de novas moradias e de novas localizações.
No mercado imobiliário a inovação no produto é utilizada para diferenciar
o novo produto habitacional do estoque existente e, desta forma, produzir
um efeito depreciador sobre a produção passada de moradias. O artifício
da inovação no produto imobiliário tem um duplo objetivo diferenciador.
O primeiro é distinguir o produto − moradia que está sendo ofertada do
estoque de residências da demanda solvável potencial, pois o longo tempo
de depreciação dos imóveis impõe uma rigidez no seu deslocamento para
o novo vetor de atuação dos capitais. O segundo objetivo diferenciador é
caracterizar um novo padrão de ocupação na área onde os capitais estão
atuando, pois, só assim, podem antecipar o ganho fundiário. A mudança
de uso do solo que determina um novo padrão de ocupação da área se
faz, em geral, diferenciando o novo produto imobiliário (fl uxo) do estoque
existente na região e a inovação é um artifício utilizado para esta distinção.
(Ibid, p.135).
Neste contexto, é fundamental entender as inovações realizadas pelo mercado
imobiliário nos produtos lançados no Rio de Janeiro, particularmente os residenciais.
Na segunda década do século XX a verticalização foi um fator fundamental para a
inovação do produto imobiliário. De acordo com Vaz (1994), foi a partir da década de
1920 que o Rio de Janeiro iniciou o seu processo de verticalização
11
. A difusão dos gran-
des edifícios pela cidade, conforme apresentado no Quadro 1.1, pode ser considerada
bastante rápida.
35
Capítulo 1 | A PRODUÇÃO DO ESPAÇO RESIDENCIAL DE ALTA RENDA NA CIDADE DO RIO DE JANEIRO
Quadro 1.1 − Verticalização no Rio de Janeiro _ 1920 − 1933.
Prédios
PrédiosPrédios
Prédios 1920
19201920
1920 1933
19331933
1933 Porcentagem (%)
Porcentagem (%)Porcentagem (%)
Porcentagem (%)
1 Pavimento 111.732 187.762 68,04%
2 Pavimentos 14.919 71.207 109,17%
3 Pavimentos 2.756 4.464 61,97%
4 Pavimentos 192 582 203,12%
5-6 Pavimentos 33 249 654,54%
7-9 Pavimentos - 85 -
10 ou mais Pav. - 37 -
Fonte: Ferreira, Carlos E. Construção Civil e Criação de empregos. Rio de Janeiro, FGV, p.30 apud Queiroz, 1997.
Concentrados inicialmente no centro do Rio de Janeiro, em 1931 o bairro de Copa-
cabana, em particular a região próxima ao Hotel Copacabana Palace (inaugurado em
1923 e considerado precursor e impulsionador da verticalização no local) já era des-
taque de reportagem que o qualifi cava como a “Babylonia de Arranha Céus”. (Ibid). A
partir de então, os grandes edifícios começaram a tomar conta da cidade, se difundindo
como um novo tipo de habitação do carioca, principalmente em Copacabana. O bairro
era a promessa de um novo estilo de vida para a população da cidade, oferecendo a
modernidade das torres de apartamentos com uma “nova arquitetura” −Art Déco − ar-
rojada e moderna, com o requinte dos embasamentos em mármore ou granito e halls
extremamente trabalhados e bem decorados.
O crescimento imobiliário nessa época foi extraordinário e a incorporação imo-
biliária apareceu como forma de produção. A inovação do produto − edifício de
apartamentos − associada à diferenciação espacial com o sobrelucro de localização
devido à valorização das terras localizadas na orla é uma característica fundamental do
fi m dessa primeira metade do século XX. Foi nessa época que Copacabana se tornou o
principal vetor de expansão da elite da cidade.
“A verticalização residencial surgiu primeiro e tem sido mais intensa nas metrópoles
e cidades da orla oceânica do que nas do interior. Era mais intensa no Rio e Santos nas
décadas de 1950 e 1960 do que em São Paulo e Campinas nessa mesma época.” (VILLAÇA,
2001, p. 187). De acordo com este autor, o produto, seja vertical ou horizontal, não é
determinado apenas pelo mercado, mas também pelos consumidores. O edifício de
apartamento é aquele que melhor dilui o custo no preço da terra, talvez por isso os
bairros litorâneos das cidades brasileiras, de uma forma geral, tenham alta densidade,
sendo os edifícios de apartamentos o principal modelo para essa ocupação, uma vez
que o custo da terra na região litorânea é demasiadamente mais alto. Portanto, esse
modelo de habitação − edifício de apartamento − que se tornou característico na orla
carioca na primeira metade do século XX, foi um produto inovador criado para diluir o
preço da terra, possibilitando a moradia na orla, e para se diferenciar do produto ante-
rior − residência unifamiliar. A Figura 1.3 apresenta a imagem da orla de Copacabana,
onde podem ser vistas a alta densidade e a verticalização.
36
A INVENÇÃO DA BARRA DA TIJUCA: A ANTICIDADE CARIOCA
Figura 1.3 − Orla de Copacabana atualmente. Edifícios de apartamentos verticais como mode-
lo de moradia.
Fonte: VILLAÇA, 2001, p.98.
Com o edifício de apartamentos possibilitando a diluição do preço da terra e a
grande demanda por moradia em Copacabana associado à legislação edilícia da área,
o bairro tornou-se altamente denso, verticalizado, e atraiu turistas do mundo todo. Esse
público trouxe para o local inúmeras lojas, restaurantes, cinemas e boates, que com o
tempo provocaram transformações na região, que de certo foram contribuindo para a
saída de parte dos moradores de alta renda, mas que também atraíram novos mora-
dores. “Essa mistura de usos provocou a saída de inúmeras famílias de alta renda, mas
pelas excepcionais vantagens naturais do bairro muitas fi caram e muitas outras vieram,
convivendo com suas desvantagens.” (Ibidem).
A era dos apartamentos em Copacabana no período compreendido entre as dé-
cadas de 1930 e 1960 foi precedida pela consolidação urbana do bairro de Ipanema
e posteriormente pelo Leblon (ambos localizados na zona sul). Ambos os bairros se
apresentaram como uma nova opção de diferenciação social no espaço urbano cario-
ca (RIBEIRO, 1997). Ressalta-se que tanto em Ipanema quanto no Leblon o mercado
imobiliário explorou o solo o quanto pode e o edifício de apartamentos foi novamente
difundido, como já havia sido feito em Copacabana. A alta densidade com grandes
paredões de edifícios até mesmo na orla foi repetida, porém, com uma intensidade
ligeiramente menor. Ambos os bairros, assim como Copacabana, eram ocupados an-
teriormente por grandes residências unifamilares da classe alta carioca, situadas em
lotes maiores, com uma densidade bem mais baixa que a da era dos apartamentos. As
Figuras 1.4 e 1.5 mostram a orla do bairro de Ipanema na década de 1930 e nos anos
2000, respectivamente.
37
Capítulo 1 | A PRODUÇÃO DO ESPAÇO RESIDENCIAL DE ALTA RENDA NA CIDADE DO RIO DE JANEIRO
Figura 1.4 − Avenida Vieira Souto (Ipanema) em 1930: ainda era notável a presença das edifi -
cações de gabarito mais baixo.
Fonte: Disponível em: <zrak7.ifrance.com/rio-urb-05b.pdf>. Acesso em 01/nov/2008.
Figura 1.5 − Avenida Vieira Souto atualmente: verticalização das residências da elite carioca.
Fonte: Disponível em: <zrak7.ifrance.com/rio-urb-05b.pdf>. Acesso em 01/nov/2008.
38
A INVENÇÃO DA BARRA DA TIJUCA: A ANTICIDADE CARIOCA
12
Para mais informações referentes à renda da população da cidade do Rio de Janeiro consultar a base de dados da
Secretaria Municipal do Rio de Janeiro. Disponível em: <http://www.armazemdedados.rio.rj.gov.br/>. Acesso em
01/jun/2009.
Portanto, com a expansão da cidade associada à modernidade e incorporação de
preceitos do novo modelo, a verticalização passa a ser elemento fundamental e domi-
nante da paisagem carioca. As residências unifamiliares (“casarões”) foram substituídas
pelos edifícios de apartamentos, as avenidas foram ampliadas e receberam a infra-es-
trutura necessária para a adequação de seu uso, como no caso das avenidas litorâneas
e seus calçadões, que passaram a ser freqüentadas pela população da cidade e pelos
turistas, devido à popularização do banho de mar. O mapa 1.1 apresenta a localização
dos bairros da zona sul ao longo da orla. Esses bairros estão dentre os mais famosos do
mundo, onde residem famílias com umas das maiores rendas per capita do Brasil
12
.
Mapa 1.1 − Localização de Copacabana, Ipanema e Leblon, bairros da zona sul carioca, provi-
dos de uma orla marítima singular, que se apresentaram como uma diferenciação espacial e
social dentro da cidade e que geraram grandes lucros para o mercado imobiliário.
Fonte: Elaboração própria sobre imagem aérea do Google Earth <http://earth.google.com/>. Acesso em 09/jun/2009.
39
Capítulo 1 | A PRODUÇÃO DO ESPAÇO RESIDENCIAL DE ALTA RENDA NA CIDADE DO RIO DE JANEIRO
Na década de 1970, após a escassez de novas áreas na zona sul para empreendi-
mentos residenciais e à elevação dos preços dessa área nobre da cidade, o mercado
imobiliário passou então a procurar novas áreas para a expansão dos negócios e ino-
vações do seu produto, sendo a Barra da Tijuca o principal alvo de promoção de novos
empreendimentos (RIBEIRO, op.cit.).
Segundo Campos (op. cit.), a concentração espacial dos investimentos, além de ser
uma forma dos capitalistas se precaverem diante de um quadro de incerteza, estabele-
ce tendências na estruturação urbana e transforma a área onde foram concentrados os
investimentos numa nova frente de expansão, diminuindo os riscos dos investimentos.
Entretanto, de acordo com este autor, isso não elimina a incerteza do horizonte do
cálculo dos capitalistas, pois os negócios referentes às incorporações imobiliárias são
instáveis, uma vez que também estão sujeitos à economia e aos créditos imobiliários.
Temos, então, dois fatores que fazem com que os capitais imobiliários con-
centrem espacialmente suas decisões de investir. O primeiro refere-se a uma
atitude defensiva dos capitais diante do caráter incerto da evolução futura
do ambiente construído urbano. Assim, suas decisões de investir concen-
tram-se espacialmente, como em uma “convenção” não explicitada, a fi m
de reduzir as incertezas quanto às mudanças futuras na estrutura urbana,
e, à medida que direcionam suas decisões para uma determinada área,
as mudanças tendem a ocorrer no sentido esperado. Porém, o tempo da
ocorrência dessas alterações é uma incógnita em função das decisões serem
estritamente individuais, o que reintroduz a incerteza no horizonte das de-
cisões de investir dos capitais imobiliários. (Ibid, p. 134).
Neste contexto, a Barra da Tijuca, localizada na zona oeste da capital carioca,
surgiu como uma nova frente de expansão para o mercado imobiliário investir não
somente devido à disponibilidade de terra, mas principalmente devido a investimentos
públicos, que estavam ali sendo realizados no sentido de dotar aquele bairro de maior
acessibilidade. Fruto de um plano de ocupação idealizado pelo arquiteto Lúcio Costa
(assunto a ser melhor explorado no Capítulo 2), contratado pelo Poder Público Munici-
pal, a Barra da Tijuca, a partir da década de 1970 começa a experimentar um processo
de crescimento populacional bastante expressivo, alcançando 160% de aumento de sua
população quando comparada a década anterior (RIBEIRO, op. cit.).
Porém, é a partir do início dos anos de 1980 que o mercado imobiliário começa
a ter a Barra da Tijuca como uma nova localidade para o seu novo produto, balizado
pela combinação entre um novo estilo de vida, lazer e segurança. Nesta ocasião, a Barra
começa a superar o crescimento imobiliário de Copacabana. (Ibid).
40
A INVENÇÃO DA BARRA DA TIJUCA: A ANTICIDADE CARIOCA
Em 1973 a Barra da Tijuca ainda concentrava apenas 1,6% da área licenciada do
Rio de Janeiro, enquanto a zona sul concentrava 35% dessa área, apresentando-se ainda
como a principal região de crescimento da cidade. Já em 1977 a porcentagem de área
licenciada aumenta 27% e a da zona sul cai para 26%. Em 1983 43% da área licenciada
da cidade encontra-se na Barra da Tijuca. Entre as décadas de 1970 e 1980 este bairro
cresceu cerca de 627%, enquanto o crescimento do restante da cidade não ultrapassou
os 22%. Era realmente a Barra da Tijuca se consolidando como a nova e principal área
de expansão do Rio de Janeiro (Ibidem).
O mapa 1.2 apresenta a localização do bairro da Barra da Tijuca (zona oeste do Rio
de Janeiro) em relação à zona sul e ao Centro da cidade.
Mapa 1.2 − Mapa de localização da Barra da Tijuca em relação à zona sul e ao centro do Rio
de Janeiro.
Fonte: Elaboração própria sobre imagem aérea do Google Earth <http://earth.google.com/>. Acesso em 09/jun/2009.
41
Capítulo 1 | A PRODUÇÃO DO ESPAÇO RESIDENCIAL DE ALTA RENDA NA CIDADE DO RIO DE JANEIRO
A fase de consolidação da expansão da Barra da Tijuca como nova frente de desen-
volvimento do Rio de Janeiro é caracterizada pelos empreendimentos de unidades com
grandes áreas úteis e localizados em grandes glebas de alto valor, destinados às classes
de alta renda. Trata-se de uma estratégia mercadológica semelhante à utilizada pelo
mercado imobiliário na “criação” de Copacabana. A diferença é que a novidade ofere-
cida por Copacabana era o edifício de apartamentos e a localização privilegiada, com
cerca de 8Km de praia e uma vizinhança formada por pessoas com alto poder aquisiti-
vo. Já no caso da Barra da Tijuca, a novidade colocada pelo mercado foram os núcleos
residenciais, localizados em grandes glebas urbanas abertas e arborizadas, com baixa
densidade e sem o caos urbano que havia em Copacabana após a intensa ocupação do
solo urbano.
Com este novo produto lançado na Barra o mercado pretendia reeditar o modo de
vida campestre, oferecendo a tranquilidade e a convivência entre iguais. Porém, poucos
anos depois, já no início da década de 1980, a transformação deste modelo idealizado
no âmbito de um plano com princípios modernistas começa a ser sentida de forma
intensa. Um novo estilo de vida passa a ser comercializado pelo mercado imobiliário,
incorporando um outro modelo que vai além da vida campestre e bucólica das uni-
dades residenciais que foram lançadas no início da ocupação da Barra da Tijuca. Este
modelo associa agora a intensa verticalização à segurança como elemento valorizador
do produto imobiliário. Enfi m, “se o padrão de Copacabana promoveu a mistura e o
intenso uso do espaço público, o padrão da moderna incorporação imobiliária favorece a
segregação, o isolamento e o primado do espaço privado.” (VILLAÇA, 2001, p. 191).
..
..
A FORMAÇÃO DA BARRA
DA TIJUCA: O PLANO
PILOTO E O PRIMEIRO
CONDOMÍNIO RESIDENCIAL
45
A Barra da Tijuca localiza-se na zona oeste do Rio de Janeiro e apresentou-se, na
segunda metade do século XX, como uma nova e importante frente de expansão da ci-
dade. A região teve uma ocupação inicial caracterizada por grandes fazendas de cultivo
agrícola e, apesar de na década de 1940 ter tido um pequeno trecho de seu território
loteado (loteamentos Jardim Oceânico e Tijucamar), sua ocupação foi intensifi cada so-
mente na década de 1970, em função do projeto de urbanização daquele território
encomendado pelo Estado ao arquiteto Lúcio Costa em 1968 e consolidado no Decreto-
Lei nº42, de 23 de Junho de 1969.
O Plano Piloto
1
, formulado por Costa, visava à modernidade, com largas avenidas
e núcleos residenciais voltados para a alta renda, onde as grandes glebas rurais foram
divididas em glebas menores. Conforme Villaça (2001), a intenção era criar uma nova
opção de moradia para a população carioca de alta renda e a área “surgiu” como uma
extensão dos bairros da Zona Sul, que naquela ocasião confi gurava-se como uma região
com poucas terras disponíveis, devido à intensa atuação do mercado imobiliário. Entre-
tanto, a região objeto do Plano Piloto deveria ser uma antítese ao modelo de ocupação
dos bairros desta região, em especial ao de Copacabana. Estavam abolidas as quadras-
bloco, a aeração insufi ciente, o bloqueio das visuais e o traçado quadricular tradicional
da malha urbana.
A implementação do Plano Piloto, a partir dos anos de 1970, foi favorecida pelo
uso do solo rarefeito, já que a região era uma área plana, ideal para a execução dos
princípios do Urbanismo Modernista Racionalista, e pelo fato da área ter se mantido
preservada da ocupação urbana
2
até então. A geografi a foi um dos fatores que contri-
buiu para isso, pois a área é cercada por dois maciços rochosos, que preservaram suas
1
O Plano Piloto é um projeto de urbanização encomendado por Francisco Negrão de Lima, Governador do Estado
do Rio de Janeiro (ainda Estado da Guanabara na época), ao arquiteto Lúcio Costa. A área abrangida pelo Plano
corresponde ao que atualmente é conhecido como a Região Administrativa da Barra da Tijuca (bairros do Joá, Ita-
nhangá, Barra da Tijuca, Camorim, Vargem Pequena, Vargem Grande, Recreio dos Bandeirantes e Grumari). Aqui
neste trabalho, quando se falar em Barra da Tijuca, se estará fazendo referência apenas ao bairro Barra da Tijuca.
2
A Lei nº 894, de 22 de agosto de 1957, dentre outras coisas, determinou a preservação da região e com isso ajudou
a protegê-la dos loteamentos indiscriminados, dispensando a Prefeitura de despesas com desapropriações na fase
de implementação do Plano Piloto.
46
A INVENÇÃO DA BARRA DA TIJUCA: A ANTICIDADE CARIOCA
belezas naturais e seus ecossistemas até o início da expansão da região. Além disso,
dentre a construção de várias outra vias, a construção da Avenida Niemeyer (1922) e do
Elevado do Joá (1970) favoreceram a expansão urbana, uma vez que ligaram a região
com a zona sul da cidade.
No Plano Piloto Lúcio Costa defi niu a unidade de vizinhança como elemento es-
trutural e não detalhou alguns trechos, imaginando uma ocupação mais dinâmica.
Entretanto, isso propiciou o surgimento de um novo modelo de moradia − o condomí-
nio residencial − e do modelo de cidade difusa − sprawl (JACOBS, 2001) − já presentes
na época nas cidades norte-americanas.
O principal objetivo deste capítulo é estudar as relações entre o Plano Piloto, o
processo de intensifi cação da ocupação da Barra da Tijuca a partir de 1969 e as origens
do primeiro núcleo residencial inaugurado em 1977 − o Condomínio Nova Ipanema.
Mas antes de serem apresentados o Plano Piloto e o primeiro núcleo da Barra, é apre-
sentado o processo inicial de ocupação da região, com a fi nalidade de se entender as
condições em que a área se encontrava e quais diretrizes regeram sua ocupação até o
momento da implementação do Plano.
Procura-se identifi car nos princípios do Plano Piloto os principais aspectos que
contribuíram para o surgimento deste novo modelo de moradia que surgiu no bairro
na década de 1980 − o condomínio fechado. Ainda que o primeiro condomínio residen-
cial − Nova Ipanema − tenha surgido como um núcleo urbano sem fechamentos e por
isso tenha características distintas dos modelos atuais, principalmente devido ao proje-
to inovador e diferenciado da ocasião, ele é considerado um marco de um novo estilo
de moradia da elite carioca e que mais tarde se intensifi cou pelo bairro com algumas
adaptações − como o fechamento − contribuindo na formação de ilhas residenciais
isoladas.
47
Capítulo 2 | A FORMAÇÃO DA BARRA DA TIJUCA: O PLANO PILOTO E O PRIMEIRO CONDOMÍNIO RESIDENCIAL
2.1 OCUPAÇÃO INICIAL DA REGIÃO
A região da Barra da Tijuca fi cou praticamente imune de ocupação por quase
quatro séculos. Isso se deve a diversos fatores, como a considerável distância física do
núcleo econômico e histórico da cidade do Rio de Janeiro, as barreiras geográfi cas (Ma-
ciço da Pedra Branca e Maciço da Tijuca) e a falta de interesse do Estado e da iniciativa
privada em promover a ocupação da região.
Conforme Costa (1969), em texto do Memorial do Plano Piloto, a região “bloqueada
pelos maciços da Tijuca e da Pedra Branca, que lhe difi cultavam o acesso, preservou-se
´in natura` enquanto a cidade derramava-se como um líquido pela Zona Norte e se com-
primia contida entre os vales e as praias da Zona Sul.” (Figura 2.1). As regiões da Barra
da Tijuca e Jacarepaguá eram os sertões da cidade, apresentando uma extensa faixa de
terra desocupada e quase virgem, com lagoas de águas cristalinas. (PALMA, 1932 apud
PINHEIRO, 2001, p.48).
Figura 2.1 – Barra da Tijuca na primeira metade do século XX.
Fonte: Gaspar (2004, p.261) apud Lemos (2008, p.88).
48
A INVENÇÃO DA BARRA DA TIJUCA: A ANTICIDADE CARIOCA
A primeira legislação a regulamentar de fato a ocupação da região foi o Decreto nº
6.000, de 1º de julho de 1937, que acatava o zoneamento proposto pelo Plano Agache
4
. Esse Decreto se tornou a Legislação de Edifi cações de toda a cidade do Rio de Janeiro,
em detrimento ao Decreto nº 5.595, de 10 de julho de 1935
5
, o qual havia, dentre outras
coisas, subdividido a zona residencial (ZR) da cidade do Rio de Janeiro em três zonas:
ZR1, ZR2 e ZR3. O Decreto nº 6.000 manteve essa orientação de zoneamento para a área
urbana, entretanto aumentou o número de categorias e integrou a região da Barra da
Tijuca como Zona Rural e Agrícola (assim como já era previsto pelo Plano Agache) além
de defi nir uma Zona Residencial 3 (ZR3), área correspondente aos futuros loteamentos
Jardim Oceânico e Tijucamar. Se por um lado esse zoneamento consolidava a ocupação
já existente na região, reforçando a ocupação das grandes fazendas e sítios voltados
para o cultivo agrícola, por outro lado, abriria a possibilidade de loteamento naquela
pequena área.
Na década de 1940, em função do zoneamento proposto pelo Decreto nº6.000/ 37
ocorreu o desdobramento em lotes menores para o uso residencial nas áreas atualmen-
te conhecidas como Jardim Oceânico e Tijucamar, que se caracterizaram primeiramente
pelo uso residencial de fi m de semana. O restante das terras da região da Barra da Tijuca
permaneceu ainda por um tempo como grandes áreas desurbanizadas (LEITÃO, 1999).
O loteamento Tijucamar foi efetuado pela Incorporadora Imobiliária Tijucamar,
fundada em 1934. Com sua falência em 1959, houve a transferência de suas terras
para a Incorporadora Barra da Tijuca S.A.
6
, fundada em 1936 e responsável pelo lotea-
mento Jardim Oceânico, considerado continuidade do primeiro. Ambos os loteamentos
tinham a concepção de desenho urbano baseado no modelo de Cidade Jardim de Ho-
ward (Mapa 2.1).
4
O Plano Agache é um plano urbano elaborado pelo Arquiteto Alfred Agache (em 1930) que suscitou um novo en-
foque analítico da cidade, que até então se concentrava no embelezamento e melhoramentos da cidade. O Plano
Agache estabelecia o zoneamento da cidade e dava alguns parâmetros urbanísticos. Entretanto, não chegou a ser
totalmente implementado.
5
O Dereto nº 5.595, de 10 de julho de 1935 não considerava a região da Barra da Tijuca e baixada de Jacarepaguá.
6
Em 1975 a Incorporadora Caravalho Hosken S.A. adquiriu o controle acionário da Barra da Tijuca S.A. e se tornou
um dos grandes proprietários de terra da região da Barra da Tijuca.
49
Capítulo 2 | A FORMAÇÃO DA BARRA DA TIJUCA: O PLANO PILOTO E O PRIMEIRO CONDOMÍNIO RESIDENCIAL
Mapa 2.1 – Foto aérea atual da área referente ao Jardim Oceânico.
Fonte: Imagem aérea do Google Earth <http://earth.google.com/>. Acesso em 10/jun/2009.
Na década de 1940 os primeiros moradores dessa região foram as tradicionais fa-
mílias tijucanas em busca de um lugar tranqüilo para viver ou passar os fi ns de semana.
Em seguida, vieram algumas famílias de classe média alta e alta residentes na zona
sul carioca, que, após o boom imobiliário das décadas de 1940 e 1950 naquela região
da cidade, estavam à procura de paisagem semelhante à da área onde viviam, porém
menos caótica. (Ibidem).
Na ocasião, a difi culdade de acesso era um dos principais obstáculos para a ocupa-
ção mais intensa da região. De acordo com Bernardes (1961 apud LEITÃO, 1999, p.52),
em referência às vias de acesso à região e aos dois primeiros loteamentos:
Na Barra da Tijuca, ao longo da estrada para Jacarepaguá e na ampla res-
tinga, hoje percorrida por uma avenida litorânea, tudo está loteado, tudo
está divido. Contudo, além do próprio traçado perigoso que dá acesso a esta
zona, a distância do centro da cidade e mesmo do centro de Copacabana
é excessivamente grande para que, nas condições atuais dos transportes
urbanos, aí se possa desenvolver um bairro residencial. Daí o fato de serem
ainda muito raras as construções nesses loteamentos onde, apesar das di-
mensões limitadas dos terrenos, só mesmo residências de fi m de semana
tem sido edifi cadas.
50
A INVENÇÃO DA BARRA DA TIJUCA: A ANTICIDADE CARIOCA
Os principais acessos surgiram com a construção da estrada do Joá em 1908 (Fi-
gura 2.2) e a construção da Avenida Niemeyer entre 1918 e 1922 (Figura 2.3), vias de
interligação da região da Barra à Zona Sul. A Avenida Niemeyer foi construída pela fa-
mília Conrado Niemeyer, proprietária de grandes parcelas de terras na região, por meio
de recursos particulares. Uma outra importante contribuição de acesso à região foi a
construção de uma ponte sobre a Lagoa da Tijuca em 1939, a qual viabilizou o fl uxo
vindo da Tijuca por meio do Alto da Boa Vista e possibilitou a ocupação dos primeiros
loteamentos da Barra da Tijuca (Tijucamar e Jardim Oceânico). A construção da Estrada
das Canoas num período próximo ao da construção dessa ponte também possibilitou o
acesso à região por meio do Alto da Boa Vista (BORGES, 2007. MARTINS, 2007. LEMOS,
2008).
Figura 2.2 – Construção da Estrada do Joá em 1908.
Fonte: PINHEIRO, 2001.
51
Capítulo 2 | A FORMAÇÃO DA BARRA DA TIJUCA: O PLANO PILOTO E O PRIMEIRO CONDOMÍNIO RESIDENCIAL
Fonte: PINHEIRO, 2001.
Assim sendo, de acordo com Lúcio Costa (op. cit.), à medida que a região se tornava
acessível a ocupação se intensifi cava e a área perdia pouco a pouco o seu ar agreste,
considerados pelo arquiteto um dos maiores encantos da região da Barra da Tijuca e
baixada de Jacarepaguá. Neste contexto, Costa se referia às intervenções e proposições
do Departamento de Estradas e Rodagem − DER − para a região na década de 1950,
que segundo o arquiteto expunham esta região a uma ocupação indiscriminada e pre-
datória.
Dentre estas propostas do DER, no início da década de 1950, está a elaboração do
primeiro esquema viário para a região da Barra da Tijuca, interligado ao Plano Rodo-
viário do DER para o restante da cidade do Rio de Janeiro. Em 1956 este Departamento
apresentou novas propostas e a principal contribuição foi a criação da BR-6 (Rodovia
Rio-Santos), que cortava a região da Barra no sentido leste-oeste e ligava a área ao res-
tante da cidade por meio de um anel viário. Uma outra importante contribuição para
o sistema viário da área foi a criação da avenida atualmente conhecida como Avenida
Ayrton Senna, incorporada da proposta do Plano Doxiadis
7
e prevista como um eixo a
reger a gradual ocupação do local no sentido norte-sul. Portanto, em 1951 foi aprovado
o primeiro plano urbano para a região por meio do Decreto nº 10.805 de 1951 e conso-
7
Plano Urbano elaborado pelo escritório grego Doxiadis Associates em 1965 a pedido do governador do Estado da
Guanabara na época: Carlos Lacerda. O intuito era orientar o crescimento da cidade e içar metas até o ano 2000.
(PEREZ, 2005 apud BORGES, 2007).
Figura 2.3 – Construção da Avenida Niemeyer no início do século XX.
52
A INVENÇÃO DA BARRA DA TIJUCA: A ANTICIDADE CARIOCA
lidado pela Lei nº 894, de 22 de agosto de 1957. O Plano previa ruas paralelas em toda
a extensão da baixada, exceto a área das lagoas de Camorim e da Tijuca, preservadas
como parque. (BORGES, 2007).
Na década de 1960 a implantação de uma via expressa de acesso à área, a BR-101
(atual Avenida das Américas), a construção dos túneis do Joá e Dois Irmãos, assim como
a construção do Elevado do Joá, todas as obras executadas entre 1966 e 1971, contribu-
íram para a aceleração do processo de expansão urbana. Estas obras preparam a região
para a construção da Auto-Estrada Lagoa Barra e uniram defi nitivamente a Zona Sul à
Zona Oeste. (MARTINS, 2007).
As fi guras a seguir ilustram a construção dessas vias, como a imagem da Avenida
das Américas formando um eixo com a atual Avenida Ayrton Senna na grande área
ainda desocupada da Barra Tijuca na época (Figura 2.4) e a imagem da construção do
Elevado do Joá (Figura 2.5).
Figura 2.4 – Barra da Tijuca nos anos 1960: no centro da imagem a Pedra da Panela e ao fun-
do o Maciço da Tijuca. Os eixos, formando uma cruz, são as atuais Avenidas América e Ayrton
Senna.
Fonte: PINHEIRO, 2001.
53
Capítulo 2 | A FORMAÇÃO DA BARRA DA TIJUCA: O PLANO PILOTO E O PRIMEIRO CONDOMÍNIO RESIDENCIAL
Fonte: A Auto-Estrada Lagoa/ Barra – Acesso ao Rio do Futuro apud MARTINS, 2007.
Entretanto, a efetiva ocupação não se viabilizaria apenas a partir da implantação
dessa infraestrutura de circulação, conectando a Barra da Tijuca ao centro e zona sul da
cidade, e sim por meio de sua associação com a implantação do projeto de urbanização
elaborado por Lúcio Costa para a área compreendida entre a Barra da Tijuca, o Pontal
de Sernambetiba e Jacarepaguá.
Este projeto de urbanização foi encomendado pelo Estado em 1968, na gestão do
Governador Francisco Negrão de Lima, ao Lúcio Costa. O arquiteto deveria elaborar o
Plano Piloto de ocupação da área, voltado para determinados segmentos sociais, em
especial média e alta renda. Isso fez com que a Barra da Tijuca se tornasse a “promessa”
de um novo estilo de vida para os cariocas, apresentando-se como uma nova forma
de espacialização do desenho urbano. (RIBEIRO, 1997). Enfi m, a atuação do Estado na
implantação da infraestrutura viária e na encomenda do loteamento da região por
meio de um plano de urbanização com características modernistas, nesta ocasião, foi
fundamental para viabilizar a Barra da Tijuca enquanto um novo modelo de moradia
do carioca, originando as características que o bairro adquiriu ao longo do tempo.
Figura 2.5 – Construção do Elevado da Encosta do Joá em 1970.
54
A INVENÇÃO DA BARRA DA TIJUCA: A ANTICIDADE CARIOCA
2.2 O PLANO PILOTO PROPOSTO PARA A ÁREA COMPREENDIDA
ENTRE A BARRA DA TIJUCA, O PONTAL DE SERNAMBETIBA E
JACAREPAGUÁ
Em 1968, Francisco Negrão de Lima, governador do Rio de Janeiro (Estado da Gua-
nabara na época) convidou Lúcio Costa, urbanista que na ocasião já tinha elaborado
o projeto da nova capital brasileira – Brasília − para elaborar um Plano Piloto para a
região compreendida entre a Barra da Tijuca, o Pontal de Sernambetiba e Jacarepaguá.
Conforme pode ser observado no Mapa 2.2 a região é delimitada por três consistentes
elementos naturais: pelo mar ao sul, pelo Maciço da Tijuca a leste e pelo Maciço da
Pedra Branca a oeste.
Mapa 2.2 – Mapa do Município do Rio de Janeiro com a localização da área objeto do Plano
Piloto em amarelo na região central do mapa e também em amarelo, à direita, a região da
Zona Sul da cidade.
Fonte: Secretaria Municipal de Planejamento e Coordenação Geral. 1977.
55
Capítulo 2 | A FORMAÇÃO DA BARRA DA TIJUCA: O PLANO PILOTO E O PRIMEIRO CONDOMÍNIO RESIDENCIAL
Essa região, na época da encomenda do Plano Piloto, segundo Costa (1969), en-
contrava-se exposta a ação indiscriminada e predatória do mercado imobiliário, devido
às facilidades de acesso criadas pelas obras do Departamento de Estradas e Rodagem
(DER) e a ausência de um controle da ocupação. Ainda de acordo com o urbanista, o
Governo do Estado e também o DER se viam diante de uma série de indagações, como:
“Qual o destino dessa imensa área triangular que se estende das montanhas ao mar numa
frente de vinte quilômetros de praia e dunas e que, conquanto próxima, a topografi a
preservou? Em que medida antecipar, intervir? Como proceder?” (Ibid). (Figuras 2.6 e 2.7).
Portanto, havia a necessidade de se traçar um desenvolvimento ordenado da região e,
por isso, um plano urbano se fazia imprescindível. Daí a consulta e a encomenda do
Plano Piloto ao Lúcio Costa.
Figura 2.6 – Croquis de Lúcio Costa com a demarcação da área triangular da região da Barra
da Tijuca e baixada de Jacarepaguá delimitada pelo mar e pelas montanhas.
Fonte: COSTA, 1969.
De acordo com o arquiteto, apesar de necessária a elaboração do Plano, essa imen-
sa área quase virgem e desocupada despertou num primeiro momento a vontade de
que ali não se fi zesse nada. Nas palavras de Costa (Ibid.):
Assim o primeiro impulso, instintivo, há de ser sempre o de impedir que se
faça lá seja o que for. Mas, por outro lado, parece evidente que um espaço
de tais proporções e tão acessível não poderia continuar indefi nidamente
imune, teria mesmo de ser, mais cedo ou mais tarde, urbanizado.A sua in-
tensa ocupação é, já agora irreversível. (Ibidem. p.8).
56
A INVENÇÃO DA BARRA DA TIJUCA: A ANTICIDADE CARIOCA
Figura 2.7 – Imagem atual da triangulação da área objeto do Plano Piloto com os elementos
naturais delimitadores da área.
Em 1969 o Plano Piloto foi consolidado no Decreto-Lei nº42, de 23 de Junho de
1969 e começou a ser implementado com o acompanhamento constante de Lúcio Cos-
ta. O arquiteto fi cou à frente do grupo de técnicos responsável pelo acompanhamento
da ocupação da região, denominado de Superintendência de Desenvolvimento da Bar-
ra da Tijuca − SUDEBAR − até o ano de 1981, ocasião que esta Superintendência foi
extinta.
Conforme afi rmava o urbanista na época da elaboração do Plano Piloto para a
Barra da Tijuca e baixada de Jacarepaguá:
O Plano Piloto vai cobrir uma área de 120Km², uma área cinco vezes e
meia mais extensa que a superfície urbanizada da zona sul da cidade do
Rio de Janeiro (considerando a área que se inicia na Glória e inclui os bairros
densamente povoados do Flamengo, Botafogo, Copacabana, Ipanema, Le-
blon e Gávea). É uma região baixa, formada de dunas, e, em alguns pontos,
alagada periodicamente pelo efeito das marés; 10% desse território são re-
presentados pelas duas lagoas mais expressivas do sistema hidrográfi co do
município do Rio de Janeiro. (LEITÃO, 1999, p.62. Grifo nosso.).
Lúcio Costa elaborou este Plano Piloto baseado nos mesmos princípios utilizados
para o projeto de Brasília, aplicando em ambos os ideais do Movimento Moderno que
defendia como essenciais para uma cidade. O urbanista teve como referência os master
plans de planos diretores que se baseavam na articulação dos espaços e em padrões de
Fonte: MARTINS, 2007, p.27.
57
Capítulo 2 | A FORMAÇÃO DA BARRA DA TIJUCA: O PLANO PILOTO E O PRIMEIRO CONDOMÍNIO RESIDENCIAL
ocupação mediados por uma rede arterial que viabilizaria o crescimento urbano e a
valorização das áreas periféricas.
Entretanto, apesar das semelhanças da matriz conceitual dos projetos de Brasília
e da Barra da Tijuca (Figura 2.8), o processo de implantação de ambos aconteceu de
maneira diferente e ao longo dos anos isso se tornou mais nítido. “Para Lúcio Costa, a
propriedade fundiária constituía uma das diferenças fundamentais entre o plano de
Brasília e o que ordenaria a urbanização da Barra da Tijuca e baixada de Jacarepaguá.”
(LEITÃO & REZENDE, 2003, p.8). Em Brasília o Estado era o proprietário das terras onde
seria erguida a nova capital brasileira enquanto que na Barra a propriedade das terras
era privada. Ou seja, em Brasília a ocupação se deu de forma articulada entre parce-
lamento, infraestrutura e construção, já na Barra da Tijuca o arquiteto formulou um
plano de urbanização defi nindo o sistema viário e índices urbanísticos para orientar a
ocupação dos agentes privados.
Figura 2.8 - Croquis de Lúcio Costa: Plano Piloto para a Barra da Tijuca (desenho inferior) e
Projeto de Brasília (desenho superior); princípios modernistas em ambos, concretização das
idéias defendidos por Lúcio Costa do que seria uma cidade ideal.
Fonte: LEITÃO & REZENDE, 2003.
58
A INVENÇÃO DA BARRA DA TIJUCA: A ANTICIDADE CARIOCA
Na década de 1960 as terras da Barra da Tijuca encontravam-se nas mãos de qua-
tro grandes proprietários de terra: 1) Empresa Esta S.A.: que fez projetos de urbanização
pós-Plano Piloto Lúcio Costa e lançou os dois primeiros núcleos residenciais da área; 2)
Empresa Grupo Desenvolvimento, de Múcio Athayde: proprietária de terras na região do
atual Terminal Alvorada e responsável pelo lançamento do projeto Centro da Barra, ela-
borado pelo arquiteto Oscar Niemeyer em época anterior ao Plano Piloto Lúcio Costa
8
;
3) Sr. Pasquale Mauro: proprietário das terras litorâneas e próximas à Lagoa da Tijuca,
fez loteamentos e vendeu-os para empresas imobiliárias; 4)Incorporadora Caravalho
Hosken S.A.: proprietária de terras mais interioranas, responsável por muitos lançamen-
tos imobiliários na região, com alta produtividade no local até os dias de hoje. (RIBEIRO,
1997; LONGHI, 1989).
A concentração de terra nas mãos de poucos proprietários associada à questão
de que a área da Barra da Tijuca a ser urbanizada era consideravelmente extensa, fez
com que o urbanista propusesse a adoção de critérios não muito usuais para projetos
de ocupação urbana, como a não defi nição de parâmetros de ocupação para algumas
áreas, com a fi nalidade de possibilitar uma ocupação mais dinâmica. De acordo com
Costa a idéia era “não tolher a inventiva de futuras proposições e iniciativas.”
Vale ressaltar que Lúcio Costa teve a preocupação com a preservação do meio
ambiente na elaboração do Plano, algo bastante inusitado para a época. Aliás, a única
prerrogativa que foi mantida na proposição para todas as áreas, inclusive as que não
receberam propostas específi cas, era a de se manter um compromisso paisagístico-am-
biental.
Em relação à proposta viária, Lúcio Costa apontou a revogação, em parte, do Plano
de Diretrizes e Vias Artérias (planejamento elaborado pelo DER e aprovado na década
de 1950) como o primeiro passo em favor da adoção do partido urbanístico que o arqui-
teto propunha para a região. As duas principais avenidas (atuais Avenida das Américas
e Avenida Ayrton Senna), inclusive já executadas, foram mantidas, reforçando-se o eixo
norte-sul de ocupação. A ortogonalidade foi um dos princípios utilizados no traçado
viário, conforme, inclusive os princípios do urbanismo moderno seguidos por Costa e as
avenidas de alta velocidade estruturariam o sistema viário da região.
O principal eixo viário seria então a cruz formada pelas atuais avenidas das Amé-
ricas e Ayrton Senna, conforme pode ser observado na Figura 2.9. Portanto, Lúcio Costa
planejou dispor os usos com base neste eixo viário, sendo que para o eixo longitudinal
(atual Avenida das Américas) o urbanista previu o desenvolvimento de todos os núcleos
residenciais, para o eixo transversal (atual Avenida Ayrton Senna) propôs usos comer-
ciais e de serviços.
8
O projeto nunca chegou a ser implementado e posteriormente seus lotes foram desmembrados e vendidos para
empresas do setor imobiliário
59
Capítulo 2 | A FORMAÇÃO DA BARRA DA TIJUCA: O PLANO PILOTO E O PRIMEIRO CONDOMÍNIO RESIDENCIAL
Figura 2.9 – Croquis de Costa com os eixos norteadores da ocupação da região objeto do Plano
Piloto. Norte-Sul: Avenida Ayrton Senna e Leste-Oeste: Avenida das Américas.
Fonte: Costa, 1969.
A idéia de Costa é que essas duas avenidas tivessem a característica de higways,
permitindo que os automóveis desenvolvessem alta velocidade, o que facilitaria o rá-
pido deslocamento pela região. Para que isso fosse possível elas não deveriam conter
semáforos para a travessia de pedestres e retorno para os carros. Assim sendo, para
tornar viável a acessibilidade do pedestre ele imaginou que o ideal seriam as travessias
em nível inferior, as quais fariam a comunicação de veículos e pedestres das áreas ao
entorno. E paralela à Avenida das Américas haveria uma outra avenida, ao longo do
canal Cortado, que faria a circulação interna do bairro.
Lúcio Costa previu, além de vias rodoviárias, um eixo metroviário, com uma pro-
posta semelhante ao que hoje é conhecido como projeto da Linha 6 da empresa privada
Metrô Rio. (Mapa 2.3). A idéia de Lúcio era ligar a região da zona norte da cidade à Barra
da Tijuca através desse sistema de metrô e do VLT (veículo leve sobre trilhos), imagi-
nando que o sistema viário e o deslocamento por veículos não seria o sufi ciente para
atender a demanda da população à medida que ela crescesse.
60
A INVENÇÃO DA BARRA DA TIJUCA: A ANTICIDADE CARIOCA
Fonte: Secretaria Municipal de Planejamento e Coordenação Geral. 1977.
Portanto, seria necessário investir no transporte de massa, como já faziam os países
da Europa e os Estados Unidos. A estação metroviária fi caria no Centro Metropolitano e
o trajeto proposto seria semelhante ao realizado pela Linha Amarela, via executada na
década de 1990 para facilitar o deslocamento das pessoas da Barra para a região da Ilha
do Governador, onde se localiza o Aeroporto Internacional do Rio de Janeiro. O urba-
nista afi rmava que a oferta de meios de transporte deveria aumentar gradativamente,
conforme as necessidades, para que não ocorresse um boom da ocupação da região e
o planejado saísse do controle.
O partido urbanístico adotado por Lúcio Costa para o Plano se baseava numa trian-
gulação de três novos centros urbanos que seriam formados para esta região do Rio de
Janeiro − a Barra da Tijuca. Este tripé seria formado pelo Centro da Barra da Tijuca, o
Centro de Sernambetiba e o Centro Metropolitano. O último foi localizado a oeste da
Avenida Ayrton Senna e seria o novo centro de negócios do Rio de Janeiro, segundo o
urbanista. O Centro Metropolitano foi uma das poucas áreas detalhadas no projeto,
devido à sua importância para o desenvolvimento da região e à sua localização es-
tratégica. A idéia é que a área fosse um marco da região, apontando o novo centro de
negócios da cidade e para isso o arquiteto propôs a concentração de comércio e servi-
ços, como o Centro Cívico, a Universidade e a Expo, ou seja, o que ele chamou de novo
Centro Metropolitano do Rio de Janeiro.
Para os outros dois centros metropolitanos − Centro da Barra e Centro de Sernam-
betiba − Costa propôs a alta densidade e a mistura de usos: “os prédios não deverão
destinar-se apenas a escritórios e empresas, mas também a hotéis, apart-hotéis e resi-
dências urbanas, garantindo-se assim, vida permanente na área.” (COSTA, op. cit.). O
arquiteto e amigo de Lúcio Costa, Oscar Niemeyer projetou 80 torres para o centro da
Barra, projeto que nunca foi concretizado.
A Figura 2.10 − a seguir − é um croqui geral da área objeto do Plano Piloto com o
zoneamento proposto por Lúcio Costa.
Mapa 2.3 – Mapa do Sistema Viário do Plano Piloto.
61
Capítulo 2 | A FORMAÇÃO DA BARRA DA TIJUCA: O PLANO PILOTO E O PRIMEIRO CONDOMÍNIO RESIDENCIAL
Fonte: COSTA, 1997.
Figura 2.10 – Croqui geral da área, desenhado por Lúcio Costa, com o zoneamento proposto
no Plano Piloto para a área compreendida entre a Barra da Tijuca, o Pontal de Sernambetiba
e Jacarepaguá.
62
A INVENÇÃO DA BARRA DA TIJUCA: A ANTICIDADE CARIOCA
Com relação aos espaços de construção das habitações, uma das principais preocu-
pações era a de fi xar as áreas onde seria possível construir e seus respectivos gabaritos.
Para isso, Lucio Costa propôs que a urbanização fosse feita através de numerosos núcleos
de urbanização ao longo da BR-101 − atual Avenida das Américas, como mencionado.
Esses núcleos residenciais seriam construídos com um quilômetro (1km) de afastamen-
to entre si e os núcleos localizados na área do Jardim Oceânico e Tijucamar − para o
local onde foi previsto o Centro da Barra − os edifícios deveriam ter de 8 a 10 pavimen-
tos. Além de serem ocupados apenas por residências, a idéia é que fossem ocupados
também por escolas e comércios.
Os núcleos, projetados e pormenorizados sob a responsabilidade pessoal de
arquitetos independentes de fi rma construtora ou imobiliária, seriam cons-
tituídos por um conjunto de edifícios de oito a dez pavimentos, e profundi-
dade limitada a dois apartamentos apenas, a fi m de se evitarem massas edi-
fi cadas desmedidas, dispondo igualmente cada conjunto de certo número
de blocos econômicos de quatro apartamentos por piso, com duplo acesso,
três pavimentos e pilotis.
Articulado aos edifícios residenciais deverá haver um sistema térreo autôno-
mo de lojas e toda sorte de utilidades, com passeio coberto de seguimen-
to contínuo, como nas ruas tradicionais, embora quebrado por sucessivas
mudanças de rumo, criando-se assim pátios, pracinhas e áreas de recreio
para crianças, tudo com o objetivo de propiciar a confl uência em vez da
dispersão. (Ibidem, p.8).
Na faixa de dunas, próxima à Avenida das Américas, também haveria núcleos, com
os mesmos afastamentos entre eles (1 Km), porém não alinhados como os da Avenida
das Américas. As edifi cações seriam em número reduzido, porém com gabarito de 25
a 30 pavimentos, e contariam com a mesma infraestrutura dos demais núcleos resi-
denciais. Contudo, a área ao redor da Pedra de Itaúna deveria ser preservada íntegra
e devidamente ambientada, sem ocupação ao seu entorno. “Esses conjuntos de torres,
muito afastados, além de favorecer os moradores com o desafogo e a vista, teriam o dom
de balizar e dar ritmo à paisagem, compensando ainda, por outro lado, o uso rarefeito do
chão mantido agreste.” (Ibidem, p.9).
Na faixa entrecortada de vias oblíquas, entre a Avenida das Américas e uma via
paralela a ela, seriam construídas apenas residências unifamiliares, mansões ou casas
menores, limitando a taxa de ocupação a 10% para a construção de residência com dois
pavimentos e 20% para dois pavimentos
9
. Essas residências seriam ligadas às estradas e
aos núcleos de moradias por caminhos entre as dunas, tentando conservar a paisagem
próxima de como esta se apresentava. A idéia era que num raio curto o pedestre tivesse
acesso a todos os serviços, como escola, moradia, lazer, trabalho, etc.
9
A partir da década de 1980 foram estabelecidos nessa área os condomínios residenciais de casas.
63
Capítulo 2 | A FORMAÇÃO DA BARRA DA TIJUCA: O PLANO PILOTO E O PRIMEIRO CONDOMÍNIO RESIDENCIAL
Segundo Costa (Ibid.) as casas não deveriam ter muros nas divisas nem nos alinha-
mentos, apenas cerca viva. Somente seus pátios poderiam ser murados. Portanto, Lúcio
não previa a existência de muros e barreiras entre as arquiteturas e seus moradores,
imaginava a convivência entre as pessoas vizinhas.
Na avenida litorânea, atual Avenida Sernambetiba, com exceção das construções
que já havia, a paisagem deveria ser mantida o quanto mais preservada, intocada, se
possível mantendo seu ar agreste, com exceção para algumas construções de caráter
muito especial, para atender aos seus freqüentadores. Lucio Costa não queria que a
essa avenida se transformasse em uma avenida de mão-dupla, com canteiro central e
retorno. Ele acreditava sim, que essa seria a área que mais deveria ser mantida rústica
para integrar-se no ambiente agreste que deveria ser preservado.
Os locais da Barra da Tijuca já habitados (Jardim Oceânico e Tijucamar) para se
enquadrarem a composição paisagística do conjunto deveriam ser arborizados, com
a proibição taxativa de qualquer poda, o que benefi ciaria a população, gerando áreas
sombreadas. Além disso, as edifi cações da área deveriam ter seu gabarito regulado (até
2 pavimentos mais a cobertura).
É importante destacar que o período econômico vivido pelo Brasil na época da
elaboração do Plano Piloto era extremamente favorável e contribui para a sua imple-
mentação. Esse período (1968 a 1973) foi denominado de milagre econômico e sucedeu
um período de depressão econômica (1963 a 1967). Há três fatores que podem ser
considerados como os principais aspectos para essa economia favorável, como: 1) o de-
senvolvimento de sistemas fi nanceiros que visavam a poupança individual e a criação
de fi nanciamento habitacional a longo prazo (BNH – Banco Nacional de Habitação
10
);
2) classe alta com potencial de consumo devido ao processo de concentração de renda;
3)conjuntura favorável no mercado internacional, possibilitando ao Brasil recorrer ao
capital estrangeiro. (RIBEIRO, 1997; FONSECA, 2004).
Essa fase da economia brasileira entrou em declínio quando a crise do petróleo
atingiu o Brasil (1973), pois o país havia se tornado fi nanceira e tecnologicamente de-
pendente dos agentes internacionais. A crise mundial desencadeada pela alta no preço
do petróleo fez com que as políticas públicas com base no rodoviarismo fossem in-
terrompidas, mas a ocupação da Barra da Tijuca seguiu como a principal frente de ex-
pansão do Rio de Janeiro.
10
O Banco Nacional de Habitação - BNH, empresa pública responsável pelo fi nanciamento e construção de habita-
ção, foi criado em 1964 e extinto em 1986, conforme Decreto-Lei nº 2.291 de 21 de novembro de 1986. Sua função
era realizar operações de crédito e gerir o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), por intermédio de bancos
privados e/ou públicos e de agentes promotores, como as companhias habitacionais e as companhias de água e
esgoto. Com a extinção do BNH a Caixa Econômica Federal – CEF – sucedeu-o em todos os seus direitos e obrigações.
(ARRETCHE, 1990).
64
A INVENÇÃO DA BARRA DA TIJUCA: A ANTICIDADE CARIOCA
No período compreendido entre 1969 e 1976 a ocupação da região da Barra era
ordenada pelas Instruções Normativas estabelecidas pelo arquiteto Lúcio Costa no Pla-
no Piloto. Porém, em 1976 ocorreu a primeira exteriorização da legislação edilícia da
região, por meio de uma complementação ao Plano Piloto consolidada no Decreto
nº324, de 03 de março de 1976, o qual subdividiu a região objeto do Plano Piloto em
46 subzonas (Mapa 2.4). Este decreto estabeleceu parâmetros urbanísticos específi cos
como condições de uso do solo, de parcelamento da terra e das edifi cações (gabaritos e
taxas de ocupação) para cada uma dessas subzonas, uma vez que na proposta original
do Plano Piloto (1969) Costa não havia chegado a esse nível de detalhe. Como mencio-
nado anteriormente, o arquiteto imaginou que o não detalhamento de algumas áreas
poderia gerar uma ocupação mais dinâmica, com negociações caso a caso, uma vez que
havia sido criado, na época da elaboração do Plano, um grupo de trabalho específi co
para o acompanhamento da ocupação e a discussão sobre os projetos. Esse grupo de
trabalho foi denominado de Superintendência de Desenvolvimento da Barra da Tijuca
- SUDEBAR
11
.
Segundo Edmundo Musa
12
, arquiteto e ex-vice-presidente da Agência de Dirigentes
e Empresas do Mercado Imobiliário (ADEMI) e do Sindicato da Construção Civil (SINDUS-
CON), a SUDEBAR era composta por um grupo de cerca de 20 arquitetos e era liderada
pelo arquiteto Lúcio Costa. Os projetos propostos para a região eram apresentados a
esta equipe e discutidos caso a caso, até a fi nalização do produto e a aprovação do mes-
mo por esta Superintendência.
11
Na época da elaboração do Decreto nº 324/ 76 a Superintendência de Desenvolvimento da Barra da Tijuca - SU-
DEBAR (liderada por Lúcio Costa) ainda estava à frente do acompanhamento da ocupação da região da Barra da
Tijuca, tendo sido extinta somente em 1981.
12
Os dados aqui apresentados foram concedidos para esta pesquisa em entrevista realizada ao arquiteto Edmundo
Musa no dia 07 de maio de 2009, em seu escritório no Rio de Janeiro.
65
Capítulo 2 | A FORMAÇÃO DA BARRA DA TIJUCA: O PLANO PILOTO E O PRIMEIRO CONDOMÍNIO RESIDENCIAL
Mapa 2.4 – Mapa de Subzonas.
Fonte: Secretaria Municipal de Planejamento e Coordenação Geral. 1977.
66
A INVENÇÃO DA BARRA DA TIJUCA: A ANTICIDADE CARIOCA
SUBZONA
SUBZONASUBZONA
SUBZONA USO
USOUSO
USO
GABARITO
GABARITO GABARITO
GABARITO
(PAVIMENTOS)
(PAVIMENTOS)(PAVIMENTOS)
(PAVIMENTOS)
TAXA DE
TAXA DE TAXA DE
TAXA DE
OCUPAÇÃO (%)
OCUPAÇÃO (%)OCUPAÇÃO (%)
OCUPAÇÃO (%)
A1
A1A1
A1 Unifamiliar
Multifamiliar 2 50
Comercial
Turístico (hotel) 8 a 15 25 QUARTOS
Multifamiliar ou turístico (atividade praieira) 5 50
A2
A2A2
A2 Unifamiliar 2
Comercial 30
Multifamiliar ou turístico (atividade praieira) 5
Multifamiliar 2
A3
A3A3
A3 Unifamiliar 2 30
Hotel (Av. Sernambetiba) 8 a 15 25 QUARTOS
A5
A5A5
A5 Unifamiliar 2 20
Comercial 30
A6
A6A6
A6 Unifamiliar 2 20
Multifamiliar 30
A7
A7A7
A7 Especial (Itanhangá Golf Club) - -
A8
A8A8
A8 Unifamiliar 2 20
Comercial
A12
A12A12
A12 Planos especiais - -
A13
A13A13
A13 Unifamiliar 2 20
Planos de Conjunto - -
A14
A14A14
A14 Aeroporto executivo da Baixada de Jacarepaguá - -
A15
A15A15
A15 Unifamiliar 2 10
A16
A16A16
A16 Unifamiliar e Multifamiliar
A17
A17A17
A17 Unifamiliar 1 20
Comercial e Interesse Coletivo 2
Multifamiliar 8 a 10 -
A18
A18A18
A18 Unifamiliar 2 20
Comercial
Multifamiliar (Núcleo) 18 a 30 -
A19
A19A19
A19 Turístico e atividades praieiras 2 20
A33
A33A33
A33
A40
A40A40
A40 Ilhas da Lagoa da Tijuca
A43
A43A43
A43
D
e
ZR1
, ma
i
s temp
l
o ou
l
oca
l
d
e cu
l
to re
li
g
i
oso,
estabelecimento de ensino, posto de abastecimento e
serviços, clube esportivo-recreativo, restaurante,
churrascaria em determinados logradouros (Decreto nº 135
de 12.09.1975) - -
Definido pela SUDEBAR (consulta
prévia)
Laboratório de Dossimetria a Comissão Nacional de Energia Nuclear, órgão do Governo da União
-
Dentre essas 46 subzonas da região do Plano Piloto estabelecidas no Decreto nº324/
76 apenas 17 delas pertencem ao bairro da Barra da Tijuca, sendo as seguintes: A1, A2,
A3, A5, A6, A7, A8, A12, A13, A14, A15, A16, A17, A18, A19, A33, A 36, A40 e A43. O Quadro
2.1 apresenta um resumo dos parâmetros previstos para cada uma destas Subzonas. O
restante das subzonas pertencem aos outros oito bairros que integram a região para a
qual foi elaborado o Plano Piloto.
Quadro 2.1 – Parâmetros urbanísticos previstos para as subzonas do bairro Barra da Tijuca.
Fonte: Decreto nº 324 de 1976.
67
Capítulo 2 | A FORMAÇÃO DA BARRA DA TIJUCA: O PLANO PILOTO E O PRIMEIRO CONDOMÍNIO RESIDENCIAL
Entre 1976 e 1980, a SUDEBAR, sob o comando de Lúcio Costa, teve papel funda-
mental no acompanhamento do processo de ocupação da Barra da Tijuca, orientado
à luz das diretrizes e parâmetros defi nidos no Plano Piloto e complementados pelo
Decreto nº 324 de1976.
Portanto, localizada na região periférica da cidade, ao longo dos investimentos
realizados na região, tanto pela iniciativa pública quanto pela iniciativa privada, aos
poucos a Barra da Tijuca foi se integrando ao núcleo metropolitano do Rio de Janeiro.
A região foi considerada pelo Estado como a nova e principal frente de expansão da ci-
dade na década de 1970 e a população de alta renda foi se interessando, cada vez mais,
por esse novo espaço planejado, urbanizado, com áreas livres e amplas, assim como
uma extensa área de praias e inegável beleza natural.
2.3 O PRIMEIRO NÚCLEO RESIDENCIAL: CONDOMÍNIO NOVA
IPANEMA
Com a construção da infraestrutura viária e a elaboração do Plano Piloto a Barra da
Tijuca estava “pronta” para receber os investimentos e empreendimentos do mercado
imobiliário. Entretanto, segundo o arquiteto Edison Musa
13
, ainda “faltava coragem aos
empreendedores para investir na região, pois apesar desses investimentos do Estado e da
iniciativa privada em infraestrutura viária e planejamento urbano, a Barra ainda era um
grande areal”.
Em 1973 Tjong Oei, um incorporador chinês, proprietário da Incorporadora
ESTA S.A., dona de grande parte das terras da Barra, localizadas na porção mais central
do bairro, inicia o processo de investimento no projeto que se tornaria o pioneiro nú-
cleo residencial da região. Este incorporador procurou o escritório Musa Arquitetura
13
para encomendar o projeto deste núcleo residencial − o Nova Ipanema − para a Barra,
conforme premissas do Plano Piloto.
13
Os dados aqui apresentados foram concedidos para esta pesquisa em entrevista realizada ao arquiteto Edison
Musa no dia 06 de maio de 2009, em seu escritório no Rio de Janeiro. Edison Musa é um arquiteto carioca, que em
1958 estagiou em Paris com Georges Candilis, um dos mentores da revisão da cidade racional corbuseriana. Desde
1963 Edison tem escritório próprio no Rio de Janeiro. Em 1970, Edmundo Musa se associou ao irmão Edison e eles
trabalharam juntos no escritório Musa Arquitetura até cerca de 10 anos atrás, quando Edmundo abriu escritório
próprio – ARQ e URB, também localizado no Rio de Janeiro. O escritório Musa Arquitetura teve seu boom na década
de 1970 juntamente com o boom imobiliário e desenvolvimento econômico do Brasil nesta década, o chamado
“milagre econômico”. Em decorrência disso, nas décadas de 1970 e 1980 se tornou um dos escritórios cariocas com
maior volume de trabalho no Rio de Janeiro.
68
A INVENÇÃO DA BARRA DA TIJUCA: A ANTICIDADE CARIOCA
O escritório Musa Arquitetura desenvolveu o projeto de arquitetura e a empresa
de engenharia Gomes de Almeida Fernandez, com a qual o escritório frequentemente
desenvolvia projetos, fi cou responsável pelo projeto de engenharia. A incorporadora
ESTA S.A. se associou à incorporadora Gafi sa para viabilizar o investimento no empreen-
dimento, que foi inaugurado em 1977.
Segundo Edison Musa, antes de desenvolver o projeto ele foi para os Estados Uni-
dos fazer alguns estudos de casos. O arquiteto visitou os loteamentos residenciais do
subúrbio americano, que eram a grande novidade do momento na época. De acordo
com Musa, ele começou a visita pela cidade de Los Angeles, que segundo Caldeira (2000)
é uma das cidades “berço” dos condomínios, e posteriormente seguiu para outras ci-
dades da Flórida, onde ele conheceu uma série de loteamentos ou common interest
developments − CIDs
14
.
Edison Musa enfatiza que “foi na época dessa viagem, por meio dos estudos de casos
realizados antes de elaborar o projeto do Nova Ipanema, que entendeu que pessoas de
mesmo nível social vivem da mesma maneira, seja o lugar do mundo que for.” Ou seja,
para o arquiteto, os moradores dos loteamentos norte-americanos tinham anseios se-
melhantes aos dos brasileiros de mesmo nível socioeconômico. Além disso, o arquiteto
relata que fi cou fascinado com os loteamentos que conheceu nas cidades norte ameri-
canas − repletos de áreas livres e verdes, totalmente abertos − e fi cou empolgado com
a ideia de implementar algo semelhante na Barra da Tijuca.
Portanto, em 1973 começaram a surgir as primeiras ideias para o Nova Ipanema,
baseadas nos loteamentos norte-americanos, e neste mesmo ano já começaram a acon-
tecer as reuniões do escritório Musa com a equipe de técnicos da SUDEBAR. As reuniões
aconteciam para discutir questões de projeto não estabelecidas no Plano Piloto, assim
como a discussão de uma série de outros pontos, necessários para a aprovação do pro-
jeto arquitetônico. A concepção projetual e o programa arquitetônico nasceram dos
parâmetros estabelecidos pelo Plano Piloto e das trocas de ideias entre os interessados,
durante essas reuniões.
O nome desse primeiro núcleo residencial a ser estabelecido na Barra leva o
nome do bairro de Ipanema − localizado na Zona Sul carioca − devido ao auge de sua
expansão na década de 1970, caracterizada por um boom imobiliário de torres de apar-
tamentos voltados para a população de alta renda. (RIBEIRO, 1997). Conforme Musa,
isso se deve ao conservadorismo do incorporador e dono da terra − o chinês Tjong
Oei − que decidiu associar o empreendimento ao bairro elitizado da zona sul carioca e
14
Ver Caldeira (2000).
69
Capítulo 2 | A FORMAÇÃO DA BARRA DA TIJUCA: O PLANO PILOTO E O PRIMEIRO CONDOMÍNIO RESIDENCIAL
em evidência na época para facilitar a sua associação à moradia para a população de
alta renda.
16
Segundo as palavras de Dely Bentes, pesquisadora sobre os condomínios
residenciais da Barra da Tijuca:
A Barra da Tijuca, ainda no início de sua ocupação, buscava nos bairros da
Zona Sul o respaldo necessário para atrair os moradores. Tanto é que os pri-
meiros grandes empreendimentos imobiliários lá construídos foram chama-
dos de Nova Ipanema e Novo Leblon. A estratégia para atraí-los era, então,
reproduzir a vida glamorosa daqueles bairros da Zona Sul, em ambientes
controlados, a salvo dos vícios da cidade tradicional. (BENTES, 2006, p.26).
De acordo com Edison Musa, o Nova Ipanema “deveria ser o mais atrativo possível,
pois a intenção era seduzir a população de alta renda a se mudar para a Barra, que ainda
estava em processo de urbanização.” Por isso, as áreas propostas, essencialmente as de
lazer, deveriam ser extremamente generosas, pois de acordo com o arquiteto, “a década
de 1970 foi uma época em que as pessoas começaram a se preocupar com a forma física,
com a saúde e passaram a ter a necessidade de viver em áreas verdes e abertas.”
A Barra da Tijuca se apresentou nessa época como uma opção que se encaixava
a esses anseios da população, uma vez que o Plano Piloto estabeleceu grandes áreas
residenciais, com baixa densidade, como os núcleos residenciais com área máxima de
70.000m² e a unidade de vizinhança como elemento estruturador do bairro. O Nova
Ipanema era na época a oportunidade de se morar num bairro do Rio de Janeiro com
uma imensa área de praias, amplas áreas livres e muita “tranqüilidade”, diferente do
caos urbano que a Zona Sul havia se tornado, por conta da intensa mistura de usos e
da alta densidade.
Além disso, o fato de no início da década de 1970 a elite carioca morar essencial-
mente na Zona Sul da cidade, que havia sofrido um boom imobiliário com a ocupação
da região por torres de apartamentos em lotes com alta densidade, fez com que o Rio
de Janeiro não tivesse, naquele momento, uma região que propiciasse a possibilidade
de construção de residências unifamiliares para famílias dessa elite que não queriam
morar em apartamentos. Portanto, na época, além da Barra ser uma região na qual as
áreas livres seriam generosas no que diz respeito à sua dimensão, era uma nova opção
para a elite carioca construir e voltar a residir em casas. Segundo a pesquisadora Dely
Bentes, citando Pedro Abramo (1998):
16
Tjong Oei tomou a mesma decisão em relação ao nome do segundo núcleo residencial lançado na Barra− o
Novo Leblon. O nome deste núcleo foi associado ao bairro do Leblon, vizinho de Ipanema e também ocupado pela
população de alta renda.
70
A INVENÇÃO DA BARRA DA TIJUCA: A ANTICIDADE CARIOCA
A previsão de espaços destinados especifi camente a residências unifamilai-
res acabou fazendo ressurgir, na Barra da Tijuca, a possibilidade de se morar
em casas, o que nos outros bairros mais valorizados da cidade era cada vez
mais raro, uma vez que a especulação imobiliária vinha promovendo uma
substituição daquelas por edifícios de apartamentos, em um processo em
que Pedro Abramo classifi ca como uso intensivo do solo urbano. (BENTES,
Ibidem, p.11).
Nesse contexto, foi proposto para a gleba do Nova Ipanema, localizada na Avenida
das Américas, próxima ao entroncamento com a Avenida Ayrton Senna, um loteamento
misto, com residências uni e multifamiliares. (Mapa 2.5 e Figura 2.11).
Mapa 2.5 – Localização do Nova Ipanema − no entroncamento da Avenida das Américas com a
Avenida Ayrton Senna.
Fonte: Elaboração própria sobre imagem aérea do Google Earth <http://earth.google.com/>. Acesso em 09/jun/2009.
71
Capítulo 2 | A FORMAÇÃO DA BARRA DA TIJUCA: O PLANO PILOTO E O PRIMEIRO CONDOMÍNIO RESIDENCIAL
Figura 2.11 – Imagem atual do loteamento Nova Ipanema − casas à esquerda da imagem e
torres de apartamentos à direita.
Fonte: SÁNCHEZ. 06/maio/2009.
2.3.1 A confi guração urbanística e arquitetônica do empreendimento
A área da gleba do Nova Ipanema soma um total de 350.000m². Como o núcleo
residencial de torres de apartamentos previsto por Costa no Plano Piloto deveria ter no
máximo 70.000m², o restante da gleba foi destinado para um pequeno shopping, locali-
zado de frente para a Avenida das Américas, conforme estabelecido pelo Plano Piloto, e
o loteamento de residências unifamiliares foi proposto para a porção de terra localizada
entre o núcleo residencial e o Canal de Marapendi. Além disso, o programa arquitetôni-
co foi complementado com as áreas de doação exigidas pela equipe da SUDEBAR, como
uma escola, um clube, um pequeno comércio e pequenas praças públicas. Além das
áreas onde foram construídas essas edifi cações, as vias de circulação complementam as
áreas de doação exigidas pela SUDEBAR. (Mapa 2.6 e Figura 2.12).
72
A INVENÇÃO DA BARRA DA TIJUCA: A ANTICIDADE CARIOCA
Figura 2.12 – Croquis da Implantação do Nova Ipanema.
Fonte: Escritório Musa Arquitetura.
73
Capítulo 2 | A FORMAÇÃO DA BARRA DA TIJUCA: O PLANO PILOTO E O PRIMEIRO CONDOMÍNIO RESIDENCIAL
Mapa 2.6 – Localização do Nova Ipanema − entroncamento da Avenida das Américas com a
Avenida Ayrton Senna − e a demarcação das glebas do núcleo residencial de torres de aparta-
mentos, dos lotes de casas e do shopping.
Fonte: Elaboração própria sobre imagem aérea do Google Earth <http://earth.google.com/>. Acesso em 08/jun/2009.
Conforme afi rmou Lúcio Costa no Plano Piloto, o comércio dentro do núcleo era
necessário para atender as amenidades do dia a dia e para facilitar a vida dos mora-
dores, já os pátios e pracinhas (Figura 2.13) exigidos tinham o objetivo de propiciar a
confl uência em vez da dispersão e as torres com grandes afastamentos favoreceriam os
moradores com o desafogo e a vista. Portanto, dentro dessas premissas e com esse pro-
grama arquitetônico nascia o Nova Ipanema − o primeiro núcleo a ser implantando na
Barra da Tijuca no ano de 1977. O prefeito do Rio de Janeiro na época da inauguração
− Marcos Tamoio − referiu-se ao Nova Ipanema como o “laboratório de acertos da cons-
trução civil, onde será feito o que não foi possível em Copacabana, Ipanema e Leblon.”
(JAGUARIBE, 1998, p.157).
74
A INVENÇÃO DA BARRA DA TIJUCA: A ANTICIDADE CARIOCA
A única área do projeto que não vingou foi a do shopping. O projeto elaborado
pelo Escritório Musa Arquitetura não foi executado, para grande decepção do arquiteto,
que imaginava que esse shopping poderia servir, inclusive, de lazer para os funcioná-
rios do Nova Ipanema. Na década de 1990 foram construídas edifi cações comerciais
nessa área, com projetos de autoria de outros arquitetos. A principal razão dessa área
comercial não ter dado certo foi devido a implantação do Barra Shopping − localizado
do outro lado da avenida (Avenida das Américas), inaugurado em 1981 − o qual captou
a demanda do bairro com enorme sucesso.
17
(Figura 2.14).
17
O Barra Shopping é um dos maiores shoppings da América do Sul e seu público consumidor não se restringe ape-
nas a população da Barra, abrangendo toda a população da cidade.
Fonte: SÁNCHEZ. 06/maio/2009.
Figura 2.13 – Imagem atual de uma das pracinhas − áreas de respiro estabelecidas no Plano
Piloto − localizadas no interior do Nova Ipanema, entre os lotes de casas.
Figura 2.14 – À esquerda da
imagem, a extensa área do
Barra Shopping, no centro
a Avenida das Américas e à
direita, o Nova Ipanema, com
sua baixa taxa de ocupação e
considerável área verde.
Fonte: Arquivo pessoal de Edmundo
Musa. 1998.
75
Capítulo 2 | A FORMAÇÃO DA BARRA DA TIJUCA: O PLANO PILOTO E O PRIMEIRO CONDOMÍNIO RESIDENCIAL
As incorporadoras foram responsáveis pela execução de toda a infraestrutura do
Nova Ipanema, inclusive uma Estação de Tratamento de Esgoto (ETE) exclusiva do lote-
amento, uma vez que a Barra não tinha infraestrutura de saneamento
18
, assim como
pela construção das áreas de doação. Além disso, executaram uma passarela subter-
rânea, sob a Avenida das Américas, conforme estabelecido no Plano Piloto, com saída
em frente ao acesso principal do Nova Ipanema. Esta é uma das duas únicas passarelas
executadas ao longo da avenida, apesar de Lúcio Costa ter frisado a necessidade da
execução das mesmas no texto do Plano e tê-las estabelecido como parte integrante do
planejamento, uma vez que a Avenida das Américas foi projetada para ser uma avenida
de alta velocidade.
Em relação às áreas de lazer, como mencionado, elas são referentes às áreas de
doação exigidas pela SUDEBAR. Portanto, o Nova Ipanema conta com um clube comple-
to com quadras de futebol, de basquetebol, de tênis, piscinas, academia de ginástica,
playground, salão de festas, etc., conforme pode ser visto nas Figuras 2.15, 2.16 e 2.17.
Segundo a moradora Marília Musa, “os moradores podem usufruir da tranqüilidade das
áreas públicas do Nova Ipanema, como as largas calçadas e ruas arborizadas para faze-
rem caminhadas e passeios de bicicleta”.
Figura 2.15 – Imagem atual das vias do trecho do Nova Ipanema onde estão os lotes de casas.
Fonte: SÁNCHEZ. 06/maio/2009.
18
A Barra da Tijuca ainda não tem um sistema de saneamento básico. Atualmente encontra-se em execução um
emissário submarino.
76
A INVENÇÃO DA BARRA DA TIJUCA: A ANTICIDADE CARIOCA
Figura 2.16 – Vista das quadras do Clube do Nova Ipanema.
Fonte: SÁNCHEZ. 06/maio/2009.
Figura 2.17 – Vista aérea do
Clube, onde se pode ver as
piscinas, o palyround e as
edifi cações onde funcionam
o comércio local e a acade-
mia de ginástica − na parte
inferior da imagem − e onde
fi cam os salões de festas − na
parte superior da imagem.
Fonte: SÁNCHEZ. 06/maio/2009.
77
Capítulo 2 | A FORMAÇÃO DA BARRA DA TIJUCA: O PLANO PILOTO E O PRIMEIRO CONDOMÍNIO RESIDENCIAL
Em relação aos projetos das edifi cações, os projetos das residências unifamiliares
do Nova Ipanema são de autoria de diversos arquitetos, sendo alguns de autoria dos
irmãos Musa. Ou seja, na área dessas residências as incorporadoras venderam os lotes
e cada proprietário fez o projeto de sua casa, que deveriam atender as premissas do
Plano Piloto, como taxa de ocupação de 10% para um pavimento e 20% para dois pavi-
mentos. Na Figura 2.18 pode-se perceber a baixa densidade dos lotes dessas residências
unifamiliares e a forte presença das áreas verdes.
Figura 2.18 – Vista geral – atual – do loteamento de casas do Nova Ipanema. A baixa densida-
de e a intensa arborização dão um caráter singular para o local.
Fonte: SÁNCHEZ. 06/maio/2009.
No caso do núcleo residencial − gleba das torres de apartamentos − o projeto foi
inteiramente desenvolvido pelo escritório Musa Arquitetura. O núcleo tem 8 torres, com
número de pavimentos entre 18 e 23, sendo de 2 a 4 apartamentos por pavimento tipo,
com área entre 143,40m² e 280m², sendo que todas as torres tem coberturas duplex,
com área dobrada em relação aos tipos. Vale ressaltar que essas torres de apartamentos
deveriam ter entre 25 e 30 pavimentos, de acordo com o que Lúcio Costa estabeleceu
no Plano Piloto para os núcleos residenciais desta área. Entretanto, o arquiteto e a equi-
pe da SUDEBAR acabaram aprovando torres com menos pavimentos que o desejado,
uma vez que as incorporadoras argumentaram que seria inviável, pelo menos naquele
momento, executar edifícios com mais de 25 pavimentos. Pois além do alto custo da
construção de um edifício com esse gabarito, não se sabia se teria população sufi ciente
interessada nas unidades residenciais.
78
A INVENÇÃO DA BARRA DA TIJUCA: A ANTICIDADE CARIOCA
O Nova Ipanema nasceu, portanto, com as características de um loteamento re-
sidencial − semelhante aos loteamentos norte americanos da época − totalmente
aberto, com áreas públicas, amplas vias de circulação e considerável área permeável.
O projeto atendeu todas as premissas estabelecidas pelo Plano Piloto e exigidas pela
SUDEBAR. Porém, já no início da década de 1980, a população residente do núcleo teve
a necessidade de fechá-lo.
2.3.2 As transformações no empreendimento − confi gurando o
condomínio fechado
Segundo o arquiteto autor do projeto e também morador do Nova Ipanema desde
a sua inauguração − Edison Musa − no início da década de 1980 a população sentiu
a necessidade de fechar o Nova Ipanema. De acordo com o arquiteto, o aumento da
violência foi uma das questões bastante discutidas nas assembléias do núcleo como
prerrogativa para o seu fechamento. Os moradores, principalmente das casas, estavam
se sentindo devassados e vulneráveis, pois não havia muro nem fechamento algum nos
lotes. Segundo Caldeira (2000) foi realmente na década de 1980 que a violência urbana
nas metrópoles brasileiras aumentou consideravelmente. De acordo com a autora:
O aumento da violência é resultado de um ciclo complexo que envolve fa-
tores como o padrão violento de ação da polícia; descrença no sistema ju-
diciário como mediador público e legítimo de confl itos e provedor de justa
reparação; respostas violentas e provadas ao crime; resistência à democrati-
zação; e a débil percepção de direitos individuais e o apoio a formas violen-
tas de punição por parte da população. (CALDEIRA, 2000, p. 101).
O arquiteto comentou um caso que deu grande repercussão e que foi a gota d`água
para que muitos moradores cercassem seus lotes por conta própria, apesar desse fato
não ter ligação com a violência urbana. Trata-se de um ataque realizado por um cão de
um dos moradores à proprietária de uma casa vizinha, que fez com que esta moradora
fi casse sem o couro cabeludo. Ou seja, o violento ataque, do ponto de vista dos mora-
dores, confi rmou o quanto eles estavam vulneráveis. O fechamento tornou-se inevitável
ao longo dos anos. Segundo as palavras de Santos:
A base ideológica sobre a qual os empreendimentos fechados estão sendo
solidamente legitimados é a do espaço público violento e caótico. Parece
que um novo discurso da ordem está sendo instaurado. Este discurso contra-
põe ao território “inimigo”, habitado por novas classes perigosas e pela vio-
lência, um novo modo de morar, os enclaves fortifi cados. (SANTOS, 2002).
79
Capítulo 2 | A FORMAÇÃO DA BARRA DA TIJUCA: O PLANO PILOTO E O PRIMEIRO CONDOMÍNIO RESIDENCIAL
Portanto, além do fechamento individual dos lotes das residências unifamiliares,
foi construída, ainda na década de 1980, uma guarita com cancela no único acesso ao
núcleo − conforme pode ser visto na Figura 2.19. Esse fechamento foi realizado pela
administração do Nova Ipanema apesar da autorização para essa providência ter sido
regulamentada pela Prefeitura Municipal do Rio de Janeiro somente em 1996, por meio
do Decreto nº 14.618, de 08 de março de 1996. Este decreto autoriza o fechamento de
logradouros públicos desde que os mesmo sejam de uso estritamente residencial. Po-
rém, é obrigatória a instalação de uma placa comunicando o direito de livre acesso e
utilização do logradouro por todos os cidadãos.
Figura 2.19 – Imagem atual da guarita e cancelas de acesso do Condomínio Nova Ipanema,
vistos a partir do interior do condomínio.
Fonte: SÁNCHEZ. 06/maio/2009.
Para os moradores há vantagens de se viver em empreendimentos fechados, como
a possibilidade de ter à disposição uma vasta área de lazer, dentro de limites cercados
e controlados. Entretanto, vale ressaltar que o arquiteto Musa argumentou inicialmente
contra a proposta de fechamento do Nova Ipanema. Pode-se dizer que esse fechamento
foi favorecido pelas peculiaridades de sua gleba, pois está localizado entre a Avenida
das Américas e o Canal de Marapendi – que fazem um “fechamento” geográfi co – e
por isso suas vias de circulação não servem de ligação a outros logradouros do sistema
viário do bairro.
Dessa maneira, “morria” a idealização de núcleos urbanos abertos, onde as pesso-
as poderiam circular livremente, almejada por Lúcio Costa, pelos técnicos da SUDEBAR
e pelo arquiteto Edison Musa, “pai” do Nova Ipanema. “Nascia”, portanto, o primeiro
80
A INVENÇÃO DA BARRA DA TIJUCA: A ANTICIDADE CARIOCA
condomínio fechado na Barra da Tijuca – o Condomínio Nova Ipanema. E já no ano
seguinte do seu lançamento – em 1978 – foi inaugurado o Novo Leblon, loteamento
localizado a 1Km do Nova Ipanema, conforme premissas do Plano Piloto, e com ca-
racterísticas projetuais semelhantes às suas, uma vez que também foi projetado pelo
escritório Musa Arquitetura. O Novo Leblon, assim como o Nova Ipanema, tornou-se um
condomínio residencial fechado na década de 1980.
Devido à dimensão e ao vasto programa arquitetônico do Nova Ipanema, é possí-
vel fi car dias no condomínio, protegido das adversidades externas dos espaços públicos,
sem a necessidade de sair. Isso é muito evidente no caso das crianças, por exemplo,
pois elas podem estudar na escola que existe dentro do condomínio (Figura 2.20), fa-
zer aulas de dança, luta ou natação no clube e brincar nas pracinhas. Isso sem falar
que quando se está dentro do condomínio, não há sensação de enclausuramento, pois
como mencionado, a própria geografi a da gleba favoreceu esse isolamento do Nova
Ipanema. Além disso, a demasiada dimensão do condomínio e a estrutura semelhante
à de um bairro faz com que esse fechamento se torne imperceptível do ponto de vista
de quem está do lado de dentro do empreendimento, como pode ser percebido nas
Figuras 2.21 e 2.22.
Figura 2.20 - Escola que fi ca no interior do Nova Ipanema.
Fonte: SÁNCHEZ. 06/maio/2009.
81
Capítulo 2 | A FORMAÇÃO DA BARRA DA TIJUCA: O PLANO PILOTO E O PRIMEIRO CONDOMÍNIO RESIDENCIAL
Figura 2.21 – Imagem de
uma das calçadas internas do
condomínio, que devido à sua
estrutura dá a sensação de se
estar num bairro.
Fonte: SÁNCHEZ. 06/maio/2009.
Figura 2.22 Imagem de uma
das vias internas do condo-
mínio, que tem, inclusive,
placas e sinalização, uma vez
as vias são públicas, apesar de
fechadas.
Fonte: SÁNCHEZ. 06/maio/2009.
82
A INVENÇÃO DA BARRA DA TIJUCA: A ANTICIDADE CARIOCA
Caminhar pelas vias internas do Nova Ipanema é considerado seguro e de certa
forma agradável, pois não há muita movimentação de veículos ou de pessoas, já que,
apesar das vias serem públicas e o condomínio não poder proibir a entrada de nin-
guém, o acesso é inibido na guarita, ou seja, quem realmente circula pelo interior do
condomínio são os seus moradores e funcionários.
Enfi m, o condomínio Nova Ipanema marcou uma nova forma de viver no Rio de
Janeiro. Ele é a realização do núcleo urbano estabelecido por Lúcio Costa, uma vez que
associa moradias com serviços, entretanto o fechamento foi “inventado” posteriormen-
te e o mercado se aproveitou disso para os empreendimentos futuros. O Condomínio
Nova Ipanema marcou o início da era dos condomínios fechados, era essa que viria a
se consagrar defi nitivamente na década de 1980, evidenciando o que viria a ser a anti-
cidade carioca.
ALTERAÇÕES NO PLANO PILOTO
E O CONDOMÍNIO ALFABARRA
85
Capítulo 3 | ALTERAÇÕES NO PLANO PILOTO E O CONDOMÍNIO ALFABARRA
Conforme apresentado, no Plano Piloto elaborado para a área compreendida
entre a Barra da Tijuca, o Pontal de Sernambetiba e Jacarepaguá o arquiteto Lúcio
Costa previu grandes glebas urbanas com baixa densidade e diversidade de usos, se-
gundo preceitos do Urbanismo Moderno. Porém, na década de 1980, em decorrência
do desenvolvimento imobiliário da região, o Estado, a partir de pressões do mercado
imobiliário, entendeu que era necessário realizar algumas alterações no Plano original
para a viabilização de uma atuação mais intensa do mercado na região. Portanto, essas
alterações foram sintetizadas no Decreto nº 3.046, de 27 de abril de 1981, o qual ainda
se encontra em vigor.
A partir da década de 1970 a Barra despontou como a principal frente de expansão
do Rio de Janeiro e na década de 1980 se consagrou como tal. Os núcleos residenciais
previstos por Costa passaram a “nascer” − na década de 1980 − com características de
condomínios residenciais fechados. Esta década − foco deste capítulo − foi caracteriza-
da pelos investimentos nos empreendimentos comerciais da região e pela consagração
desses condomínios residenciais.
Muito se discutiu e ainda se discute sobre os destinos da Barra da Tijuca, apesar de
na prática, essas discussões terem um alcance limitado, não incluindo toda a popula-
ção. Em 1986 foi realizado um Seminário sobre os destinos da Barra − Seminário Barra
86/ Avaliação e perspectivas − e em 1988 foi realizado um plebiscito para a criação de
um município independente, que recebeu a maioria dos votos negativos.
O AlfaBarra, condomínio residencial fechado, localizado na orla da Barra da Tijuca,
foi selecionado como estudo de caso deste capítulo por ser um condomínio residencial
de grande relevância para o período em que foi construído, em especial devido à sua
localização no bairro e dimensões físicas. Ele representa os grandes empreendimentos
do bairro que se expandiram na década de 1980 e deram características singulares à
região.
O entendimento dessas alterações na legislação que rege a região e os seus refl exos
na ocupação da Barra da Tijuca são essenciais para a compreensão do espaço urbano
e suas relações atuais.
86
A INVENÇÃO DA BARRA DA TIJUCA: A ANTICIDADE CARIOCA
3.1 AS ALTERAÇÕES DO PLANO PILOTO E OS EFEITOS NO ESPAÇO
URBANO
Em decorrência do desenvolvimento imobiliário da região da Barra da Tijuca,
críticas em relação ao Plano Piloto, feitas principalmente por empresários do merca-
do imobiliário, ganharam força e em 1980 a Prefeitura Municipal do Rio de Janeiro,
durante a gestão do Prefeito Júlio Coutinho, instituiu um grupo especial de trabalho,
denominado de GET, para rever e complementar o Plano Piloto. Este grupo tinha como
fi nalidade a elaboração de um instrumento de detalhamento do Plano Piloto com com-
plementações e alterações nos parâmetros urbanísticos (gabaritos, afastamentos, taxas
de ocupação, etc).
A formulação dessas instruções normativas ou revisão do Plano Piloto foi sinte-
tizada no Decreto nº 3.046, de 27 de abril de 1981 (em vigor até os dias de hoje) e
caracterizou a vontade de atuação do empresariado na região. Este Decreto abriu ca-
minho para a exploração da verticalização e da mistura de usos ainda maior no local.
Portanto, segundo Ribeiro (1997) as proposições para a ocupação da orla da Barra da
Tijuca contidas nesse decreto passavam a se assemelhar com a orla de Copacabana, ou
seja, uma ocupação completamente distinta da desejada por Lúcio Costa, que havia
deixado claro que na Barra não poderiam ser repetidos os erros cometidos em Copa-
cabana. Segundo o arquiteto, a Barra deveria ser uma antítese àquele bairro. Além da
formulação desse Decreto, a Prefeitura extinguiu a SUDEBAR
1
em 1981.
Dentre os dispositivos gerais desse decreto foram estabelecidos que os grupa-
mentos de edifi cações com mais de 300 unidades residenciais deveriam ter um lote
desmembrado de seu terreno para a construção de edifi cação comercial com lojas de
um pavimento. A proporção deveria ser de 1m² de loja por unidade residencial. Além
disso, ainda nos Dispositivos Gerais, foi estabelecido que quando o grupamento re-
sidencial tivesse mais de 2.000 unidades, deveria ser desmembrado de sua área um
lote destinado à implantação de equipamento cultural, de lazer, creche, de saúde ou
de caráter privado e sua área deveria corresponder a 3% da área total do terreno do
grupamento
2
.
Como o mercado imobiliário havia sido o principal crítico em relação ao Plano ori-
ginal e o principal benefi ciado com as alterações consolidadas nesse Decreto de 1981,
conclui-se que onde se cita grupamentos residenciais multifamiliares nos Dispositivos
Gerais citados pode-se ler condomínios residenciais, uma vez que este era o modelo que
o mercado pretendia explorar como produto na época.
1
Superintendência de Desenvolvimento da Barra da Tijuca.
2
Decreto nº 3.046 de 27 de abril de 1981.
87
Capítulo 3 | ALTERAÇÕES NO PLANO PILOTO E O CONDOMÍNIO ALFABARRA
Os Quadros comparativos entre o Decreto nº324 de 1976 e o Decreto nº3.046
de1981, elaboradas por Borges (2007) e que se encontram no Anexo 01, são importantes
para apontar as principais transformações propostas para a área. Essa autora compa-
rou para as 46 subzonas estabelecidas e previstas pelo Decreto nº324 e pelo Decreto nº
3.046, os seguintes aspectos: uso, gabarito e taxa de ocupação. A seguir são comentadas
as principais alterações realizadas no que diz respeito a esses parâmetros, obtidas por
meio da síntese da autora e da comparação dos decretos propriamente ditos. O Mapa
3.1 demarca as subzonas que foram objetos de alterações a serem comentadas e foi
elaborado pela autora desta dissertação com a fi nalidade de localizá-las na região.
Mapa 3.1 – Mapa de Subzonas com as subzonas do bairro da Barra coloridas.
Fonte: Elaboração própria sobre base cartográfi ca da Secretaria Municipal de Planejamento e Coordenação Geral. 1977.
88
A INVENÇÃO DA BARRA DA TIJUCA: A ANTICIDADE CARIOCA
Dentre as alterações propostas para as subzonas específi cas no Decreto nº3.046 de
1981, as relativas à permissão para a construção de hotel-residência foram umas das
que mais incomodaram Lúcio Costa. Segundo o arquiteto, isso abriria caminhos para a
“destruição” do caráter agreste da área, em especial da orla, como no caso da subzona
A1, localizada na Avenida Sernambetiba. Para esta subzona foi permitida a construção
de hotéis-residências com gabarito entre 8 e 15 pavimentos.
Uma outra alteração extremamente relevante, considerada drástica foi o aumento
do gabarito das edifi cações multifamiliares localizadas na área para a qual Lúcio Costa
previu o Centro da Barra. Nesta subzona A2 o gabarito era de 5 pavimentos e foi aumen-
tado para 30 pavimentos. Isso, sem dúvida alguma, abriu caminho para a verticalização
nesta parte do bairro. Além disso, para esta mesma subzona foi permitida a construção
de hotel e hotel residência com gabarito entre 8 e 15 pavimentos, não prevista anterior-
mente. (Vide Anexo 01).
Vale citar também as alterações propostas para a Subzona A9, área que teve con-
sideráveis modifi cações e na qual também foi aberto o caminho para a verticalização
das edifi cações multifamiliares. Nesta subzona foi permitida a construção de edifi ca-
ções multifamiliares de 18 pavimentos, sendo que anteriormente ao Decreto nº3.046
de 1981 só podiam ser construídas edifi cações unifamiliares e comerciais, ambas de até
2 pavimentos.
Em relação à Subzona A17, área referente aos núcleos de edifi cações residenciais
exclusivamente unifamiliares, é importante ressaltar que a alteração proposta está
centrada no incentivo à exploração da área pelo mercado imobiliário. O Decreto em
questão permitiu a construção de residências uni e bifamiliares com até 2 pavimentos
e taxa de ocupação de até 40%, quando anteriormente era permitida a construção de
residências apenas unifamiliares com 1 pavimento e taxa de ocupação de 20%. Essa al-
teração, favorável à ocupação da área, abriu a possibilidade do mercado construir duas
residências em um único lote fazendo com que o custo da construção fosse dividido.
Ela justifi cou-se pela necessidade de incentivar a ocupação dessa área, considerada des-
privilegiada em relação a sua localização, viabilizando-a assim em termos econômicos.
A região da Subzona A17 localiza-se em uma área considerada desfavorável em termos
de valorização fundiária na época, no lado oposto ao mar, em relação à Avenida das
Américas e próxima ao limite do bairro da Barra da Tijuca com o bairro Recreio dos
Bandeirantes. Ou seja, uma subzona afastada do ponto de chegada da Barra em relação
à zona sul carioca
3
.
3
Atualmente essa área é ocupada pelos condomínios fechados de casas.
89
Capítulo 3 | ALTERAÇÕES NO PLANO PILOTO E O CONDOMÍNIO ALFABARRA
Além das alterações feitas no Plano Piloto, por meio dos decretos mencionados, a
Prefeitura Municipal do Rio de Janeiro também extinguiu a SUDEBAR em 1981, como já
mencionado, e a região da Barra da Tijuca deixou de ter um grupo de trabalho especí-
fi co para acompanhar e aprovar a ocupação da região. Essas atitudes do poder público
municipal, como as alterações do Plano Piloto por meio do Decreto nº3.046 e a extin-
ção da SUDEBAR, ambos em 1981, deixaram Lúcio Costa inconformado, afastando-o do
acompanhamento da ocupação da área.
Em 1983, na apresentação do estudo de revisão do Decreto nº3.046 de 1981 o
urbanista apresentou um texto
4
onde expressou sua indignação em relação às altera-
ções realizadas no Plano original. Em um trecho deste documento ele denominou de
“aberrante” o aumento do gabarito de 8 para 18 pavimentos em mais de 150 edifi cações
próximas à Pedra da Panela. Nas palavras do arquiteto, era importante estabelecer um
organismo público responsável pelo acompanhamento do processo de ocupação da
região da Barra, garantindo os preceitos originais:
A revisão, conquanto útil e necessária, não basta. Impõe-se a criação nes-
ta Secretaria de Planejamento de um órgão voltado exclusivamente para a
área da Barra, afi m de que, juntamente com a COPLAN e demais setores da
Administração vinculados à urbanização, se possa garantir no dia a dia das
ocorrências e apesar de aparentes desvios e contribuições, a manutenção do
rumo certo. (COSTA, 1981).
Costa reforça também o quanto essas alterações comprometeriam a proposta original:
Tudo isto compromete defi nitivamente a volumetria urbanística proposta
pelo Plano Piloto de minha autoria que, bem ou mal, vinha sendo mantido
pelas sucessivas administrações até que, numa simples penada clandestina,
o transformaram em proposição teórico-romântica a ser devidamente ar-
quivada como peça de museu. (Ibidem).
As transformações no espaço urbano da Barra da Tijuca decorrentes das modi-
fi cações no Plano Piloto puderam ser sentidas ainda na década de 1980. De acordo
com Ribeiro (1997), em 1986 houve um boom imobiliário no Rio de Janeiro e a Barra
concentrou cerca de 40% dos lançamentos imobiliários da cidade. Segundo o autor,
nessa década o bairro se consolidou como a área que concentrava o maior potencial
de retorno para os investimentos imobiliários da cidade. De acordo com Ribeiro (Ibi-
dem), o movimento da produção imobiliária do Rio de Janeiro em direção aos bairros
da zona norte e zona oeste foi viabilizado pela recuperação passageira da capacidade
4
O texto do relatório redigido por Lúcio Costa a respeito da revisão do Decreto nº 3.046 de 1981, se encontra, na
íntegra, no Anexo 02.
90
A INVENÇÃO DA BARRA DA TIJUCA: A ANTICIDADE CARIOCA
de empréstimos do sistema fi nanceiro de habitação − SFH − no período entre 1979 e
1982. Ribeiro (Ibid) relata que após a escassez do crédito imobiliário, “houve um novo
boom entre 1986 e 1987, sob um novo padrão de fi nanciamento, estabelecido por meio
de recursos próprios, sob a conjuntura do Plano Cruzado” − plano econômico da épo-
ca, que, segundo o autor, gerou aumento dos salários da população e da procura de
moradias como reserva de valor, já que no momento, não havia outro ativo confi ável.
Segundo Ribeiro (Ibidem), a produção imobiliária desse período apresentou alta nos
preços, aumento da área média das unidades e forte concentração espacial. Nas pala-
vras do autor:
Estes são os efeitos da consolidação da mudança do padrão de incorpora-
ção que está em curso desde o início da década. [...] Em primeiro lugar, os
lucros da incorporação fundam-se agora na produção de menor número
de unidades, porém de alto valor, destinadas aos segmentos de alta renda
e aos investidores à procura de alternativas mais seguras e lucrativas. Em
segundo lugar, a estratégia adotada é a inovação ao nível do produto e da
localização. É a era dos condomínios fechados, verdadeiros clubes de servi-
ços associados à moradia. (Ibidem. p.319 e 320).
Com isso, a Barra da Tijuca teve seu ciclo de expansão consagrado na década de
1980, após longo período de expansão imobiliária em Copacabana entre as décadas de
1940 e 1960 e em Ipanema na década de 1970. “Não se trata apenas de um deslocamen-
to espacial da produção, mas da inovação do produto fundada na localização em espaços
com novos conteúdos material, social e simbólico.” (Ibid, p.326).
Enfi m, com a elevação dos preços da terra e a diminuição de terras desocupadas
na Zona Sul, é consagrada a era da Barra da Tijuca e com ela o condomínio fechado −
oriundo dos núcleos residenciais previstos por Costa no Plano Piloto e fortalecidos com
as alterações do Decreto nº 3.046 de 1981.
A partir de então a Barra torna-se a referência de moradia desta elite carioca que
vê no bairro uma nova forma de moradia. Como pode ser observado na Figura 3.1, que
apresenta uma imagem de propagada da Barra no Caderno de domingo do Jornal do
Brasil, o bairro se torna, nesta época, mais do que uma opção de moradia, se torna um
referencial de estilo de vida diferenciado do que se tem no restante da cidade.
91
Capítulo 3 | ALTERAÇÕES NO PLANO PILOTO E O CONDOMÍNIO ALFABARRA
Figura 3.1 – Propaganda da Barra da Tijuca no Jornal do Brasil na década de 80: venda da idéia
de um novo estilo de vida, como já havia sido feito com Copacabana nas décadas de 40 e 50.
Fonte: JORNAL DO BRASIL
apud
EPPINGHAUS, 2004.
92
A INVENÇÃO DA BARRA DA TIJUCA: A ANTICIDADE CARIOCA
3.2 OS CONDOMÍNIOS CONSTRUÍDOS PÓS ALTERAÇÕES DO PLANO
PILOTO: O CASO DO ALFA BARRA
Como já ressaltado, o arquiteto Lúcio Costa desaprovava a novidade dos condomí-
nios fechados, pois considerava a falta de convivência entre os moradores prejudicial.
Costa observa, na ocasião da comemoração dos 25 anos de criação do Plano Piloto, que
o Plano, embora perseguido como um ideal pode fugir ao controle e não se concretizar
do modo esperado. Segundo o arquiteto:
O Plano foi uma concepção pessoal para a ocupação racional daquela área.
Eu não contemplava, por exemplo, essa idéia da falta de convivência entre
os moradores de cada condomínio. (...) Nem tenho lembrança ter sido o
criador deste projeto. Ele nasceu como um belo fi lho, muito elogiado e sem-
pre querido. Depois cresceu e sumiu no mundo. A única certeza urbanística
é a de que as coisas nunca ocorrem como planejadas. (LEITÃO; REZENDE,
2003, p.9).
Na década de 1980, além da consagração do condomínio fechado como inovação
do produto imobiliário, “surgiram os empreendimentos destinados às atividades de co-
mércio, serviços e lazer, observando-se, ainda, a construção de um expressivo número de
unidades residenciais multifamiliares com menor porte.” (LEITÃO; REZENDE, 2003, p.6).
Nesse contexto de plena transformação do bairro e aceleração de sua ocupação é
que o condomínio Alfa Barra é lançado pelo mercado imobiliário. Este condomínio foi
projetado, segundo os parâmetros do Decreto nº 3.046 de 1981, para uma grande gleba
localizada na Avenida Sernambetiba (avenida litorânea) e cortada pela Avenida Ayrton
Senna no sentido norte-sul. (Mapa 3.2).
93
Capítulo 3 | ALTERAÇÕES NO PLANO PILOTO E O CONDOMÍNIO ALFABARRA
Fonte: Elaboração própria sobre imagem aérea do Google Earth <http://earth.google.com/>. Acesso em 09/jun/2009.
Mapa 3.2 – Mapa de localização do Condomínio AlfaBarra, que se situa na Avenida Sernambeti-
ba, também conhecida como Avenida Lúcio Costa.
Esse empreendimento residencial foi construído entre os anos de 1982 e 1989 e
localiza-se em uma subzona que sofreu alterações signifi cativas no âmbito dos decretos
nº 324 de 1976 e nº 3.046 de 1981: a Subzona A18. Dentre essas alterações podem-se ci-
tar a permissão de construção de núcleos urbanos para edifi cações multifamiliares com
gabaritos de no mínimo 18 (dezoito) e no máximo 30 (trinta) pavimentos, consolidadas
pelo Decreto nº324/ 76, enquanto que o Plano Piloto proibia taxativamente torres ao
longo da orla do bairro, e a divisão da subzona A18 em duas: Subzona A18-A e Subzona
A18-B, conforme Decreto nº 3.046/ 81. A diferença entre as subzonas A18-A e A18-B é a
permissão para construção de edifi cações unifamiliares de até 2 pavimentos com taxa
de ocupação de até 40% na primeira subzona, enquanto que na segunda subzona não
é permitida a construção de edifi cações unifamiliares e sim somente de edifi cações
multifamiliares e comerciais.
O condomínio Alfa Barra localiza-se na Subzona A18-B, a qual é delimitada ao
norte pela Lagoa de Marapendi e ao sul pela Avenida Sernambetiba. Este condomínio
94
A INVENÇÃO DA BARRA DA TIJUCA: A ANTICIDADE CARIOCA
representa, portanto, uma das mais signifi cativas alterações da concepção inicial do
planejamento urbano para a Barra da Tijuca − o Plano Piloto − realizadas pelo poder
público municipal por meio dos Decretos nº 324 de 1976 e nº 3.046 de 1981. Segundo
Leitão (1999), essa modifi cação, que permitiu a construção de núcleos urbanos com
edifi cações multifamiliares de até 30 pavimentos na orla promoveu a verticalização,
alterando as características inicias almejadas por Lúcio Costa. Segundo o autor, citando
Vera Chevalier − ex-administradora regional da Barra da Tijuca e ex-diretora de uma
das associações de moradores da região:
Lúcio Costa não queria uma praia cheia de espigões [...]. Ele pretendia pré-
dios residenciais com no máximo cinco andares e o gabarito maior apenas
para hotéis, que fi cariam nos dois cantos da praia. [...] E alguns condomínios
residenciais conseguiram erigir espigões à beira-mar, com os seus responsá-
veis dizendo-se inspirar num traçado circular de Lúcio, representando um
centro de bairro, onde eram previstos prédios mais altos. Só que o urbanista
queria as torres mais afastadas e não à beira-mar.(JORNAL DO BRASIL, 1999.
p.103
apud
LEITÃO, 4 de janeiro de 1987).
Portanto, segundo os critérios para parcelamento da Subzona A18-B estabelecidos
pelo Decreto nº 3.046 de 1981, esta subzona deveria ser destinada à implantação de um
núcleo de edifi cações multifamiliares e comerciais com área máxima de 70.000m² (se-
tenta mil metros quadrados), ou seja, área máxima para o estabelecimento de núcleos
uranos, conforme premissas do Plano Piloto.
3.2.1 A confi guração urbanística e arquitetônica do empreendimento
O Alfa Barra é constituído por dois núcleos residenciais: o Alfa Barra 1 e o Alfa
Barra 2 (Figura 3.2), com acesso de pedestre de um condomínio para o outro através
de uma passarela sobre a Avenida Ayrton Senna. Ambos foram projetados pelo extinto
escritório LPC Arquitetura, do arquiteto Luis Paulo Conde
5
. A sua área construída é de
aproximadamente 210.000m² (duzentos e dez mil metros quadrados)
6
.
5
Luiz Paulo Conde é arquiteto e urbanista carioca, ex-prefeito e ex-vice-governador do Rio de Janeiro.
6
Não foi possível ter acesso à dimensão exata das glebas do Alfa Barra 1 e do Alfa Barra 2.
95
Capítulo 3 | ALTERAÇÕES NO PLANO PILOTO E O CONDOMÍNIO ALFABARRA
Fonte: Trabalho da autora na base da imagem de GUIMARAENS, 1994.
Figura 3.2 - Vista área do conjunto AlfaBarra 1 (à esquerda) e AlfaBarra 2 (à direita) na década
de 1980, com acessos pela Avenida Ayrton Senna.
O condomínio Alfa Barra é formado por onze torres residenciais no total mais uma
torre de hotel-residência (com apartamentos quarto-sala de 50m²). O Alfa Barra 1 é
composto por quatro dessas torres residenciais, pela única torre de hotel-residência do
conjunto, um Centro Comercial e uma Igreja, já o Alfa Barra 2 é composto pelas outras
sete torres residenciais, uma escola e um clube. Estes equipamentos são exigências do
Decreto nº 3.046 de 1981, uma vez que, conforme já mencionado, este decreto pre-
vê que grupamentos de edifi cações com mais de 300 (trezentas) unidades residenciais
devem ser dotados de edifi cação comercial na proporção de 1m² de loja para cada
unidade residencial e de equipamento cultural, de saúde, de lazer ou creche com área
equivalente a 3% da área total do terreno. (Figura 3.3).
96
A INVENÇÃO DA BARRA DA TIJUCA: A ANTICIDADE CARIOCA
Figura 3.3 - Imagem aérea do conjunto, com a área dos equipamentos exigidos pela legislação
em destaque.
Fonte: Trabalho da autora na base da imagem de GUIMARAENS, 1994.
As unidades residenciais são bastante diversifi cadas, com apartamentos de 2 quar-
tos (90m²), 3 (150m²) e 4 quartos (208m²). Além das áreas livres de lazer comum às torres
e o clube, cada torre residencial tem suas áreas exclusivas, como salão de festas e salão
de jogos. Além disso, é importante ressaltar o sistema de segurança do Alfa Barra, com
guarita de segurança, portaria com controle de acesso e sistema fechado de TV, ga-
rantindo vigilância 24 horas ao condomínio, considerado essencial pelos moradores. É
importante afi rmar que no caso do Alfa Barra o núcleo foi projetado com o fechamento
e o sistema de segurança, com características de um condomínio fechado, diferente-
mente do Nova Ipanema, que foi projetado aberto, sendo fechado alguns anos depois.
O Centro Comercial (Figura 3.4) em conjunto com a Igreja (Figura 3.5 forma um
volume único e esse edifício, implantado numa “quadra” central do Alfa Barra 2, é de-
nominado de Comércio e Igreja. O Centro Comercial tem suas lojas voltadas para um
pátio central, sendo oito lojas (ofi cinas) com mezanino e um banheiro cada no primeiro
pavimento e oito lojas no segundo pavimento, também com um banheiro cada. A
Igreja tem, além da nave central com capacidade para 100 pessoas, sacristia, salão de
festas e espaço para coro. Além disso, o edifício conta com 33 vagas de estacionamento
no nível do subsolo.
97
Capítulo 3 | ALTERAÇÕES NO PLANO PILOTO E O CONDOMÍNIO ALFABARRA
Figura 3.4 - Imagem do edifício Comércio e Igreja, com vista da esquinsa do Centro Comercial.
Fonte: GUIMARAENS, 1994.
Fonte: GUIMARAENS, 1994.
Figura 3.5 - Imagem do acesso principal à Igreja, que fi ca no volume octogonal do conjunto
Comércio e Igreja.
98
A INVENÇÃO DA BARRA DA TIJUCA: A ANTICIDADE CARIOCA
O Clube que integra o conjunto de edifi cações do AlfaBarra (Figura 3.6) tem variado
programa arquitetônico e se divide em dois setores: um desportivo e outro social. O
setor Desportivo é composto pelas piscinas adulto e infantil, pelos vestiários, salas de
ginástica e quadras de squash. O setor Social é composto por um restaurante, um bar,
um salão multiuso, salas de jogos, de estar e de televisão.
Figura 3.6 – Imagem do Clube a partir de seu acesso principal.
Fonte: GUIMARAENS, 1994.
Em relação as escolas, os volumes propostos nos projetos de ambas se ajustam aos
perímetros poligonais de seus respectivos lotes e a organização dos espaços se desenvol-
ve em torno de um pátio central descoberto, que permite o funcionamento de diversas
atividades, assim como a recreação infantil. Devido à difícil manutenção de edifícios
públicos, foram utilizados materiais de maior resistência e mais duráveis nas escolas,
não tendo esquadrias de vidro nos banheiros, por exemplo. As ventilações por meio de
cobogós cerâmicos são predominantes e em conjunto com os brises (utilizados para
amenizar a incidência do sol nas salas de aula) trazem para as escolas características
presentes nos edifícios do modernismo.
99
Capítulo 3 | ALTERAÇÕES NO PLANO PILOTO E O CONDOMÍNIO ALFABARRA
Figura 3.7 – Planta de localização das escolas no lote desmembrado do terreno do condomí-
nio, conforme exigido pelo Decreto nº3.046/ de 1981.
Fonte: GUIMARAENS, 1994.
Figura 3.8 – Vista de uma das fachadas do edifício da escola. Brises e cobogós são elementos
de composição marcantes.
Fonte: GUIMARAENS, 1994.
100
A INVENÇÃO DA BARRA DA TIJUCA: A ANTICIDADE CARIOCA
O Condomínio Alfa Barra inaugurou a era da Barra da Tijuca-condomínio fechado,
conforme denominado por Ribeiro (1997). A partir de então, os condomínios lançados
procuraram exercer a função de um bairro, oferecendo uma diversidade de usos. En-
tretanto, a sua autonomia e isolamento não permitem estabelecer uma relação de fato
com a cidade, sendo que tais empreendimentos transformaram-se em ilhas isoladas
uma das outras.
A TRANSFORMAÇÃO DOS
CONDOMÍNIOS EM UMA MARCA
103
Capítulo 4 | A TRANSFORMAÇÃO DOS CONDOMÍNIOS EM UMA MARCA
É inegável que em um período relativamente curto a Barra da Tijuca se integrou ao
Rio de Janeiro e até os dias de hoje é a principal frente de expansão da cidade.
Na década de 1990 foi dada continuidade ao processo de ocupação da Barra por
meio da urbanização das glebas ainda vazias, previstas no Plano Piloto. Consagra-se
então, o condomínio vertical para as famílias de média e alta renda como principal
produto imobiliário comercializado na região.
De acordo com Leitão e Rezende (2003), a partir de então a imagem da Barra da
Tijuca associa-se às atividades de lazer e turismo. A produção imobiliária do bairro a
partir da década de 1990, em particular a comercial, foi caracterizada pelos projetos
cenográfi cos, com shoppings que reproduzem elementos de cidades européias e sho-
pping − New York Shopping − que tem inclusive réplica da estátua da Liberdade, dos
Estados Unidos. (Ibid). Os projetos têm características genéricas que fazem com que
possam estar localizados em qualquer parte do mundo. Trata-se da era do consumo. Os
condomínios fechados tornam-se objeto de desejo e sinônimo de status. Os shoppings
centers são utilizados como local de lazer, encontro e de compras. É a consagração dos
enclaves fortifi cados
1
.
A diferenciação principal entre o produto comercializado a partir de meados da
década de 1990 e a década anterior é o apelo às áreas de lazer e à “reserva ecológica”.
Trata-se de um novo produto cujo diferencial é a paisagem que agora se incorpora ao
empreendimento como um apelo comercial, onde a paisagem assume papel mercado-
lógico, que busca seduzir ainda mais as classes de média e alta renda carioca.
O novo modelo de ocupação do bairro deixa de lado os núcleos residenciais propos-
tos por Lúcio Costa e busca urbanizar novas glebas afastadas das áreas mais valorizadas
e já consolidadas, levando infraestrutura e articulando-se às obras viárias promovidas
pelo poder público. Embora ainda dentro da área estabelecida pelo Plano Piloto, este
novo perfi l de ocupação faz-se valer das alterações promovidas pelo Decreto nº 3.046
1
O termo enclave fortifi cado é muito utilizado pela autora Tereza Caldeira em seu livro Cidade de Muros para se
referir aos condomínios fechados e aos shoppings centers.
104
A INVENÇÃO DA BARRA DA TIJUCA: A ANTICIDADE CARIOCA
de 1981 e de suas complementações estabelecidas pela lei de parcelamento municipal
que permite a incorporação de novos “sub-bairros” à região.
Este capítulo tem como objetivo entender a velocidade de transformação imobili-
ária da Barra da Tijuca a partir do fi nal da década de 1990, bem como analisar o novo
modelo de condomínio residencial de alta renda, produto imobiliário deste período.
Procura-se inicialmente, por meio de dados da ADEMI − Agência de Dirigentes e
Empresas do Mercado Imobiliário − traçar um breve panorama do mercado
imobiliário na região em relação à cidade do Rio de Janeiro. Em seguida, discutir a
proliferação o novo produto imobiliário com apelo às vantagens da preservação da
natureza, associada à formação de “novos bairros” na região, por meio do caso do con-
domínio Reserva Jardim, empreendimento do “novo bairro” Cidade Jardim.
4.1 ASPECTOS RECENTES DO MERCADO IMOBILIÁRIO NO RIO DE
JANEIRO
Como mencionado, a Barra, apesar de ter permanecido às margens do crescimento
da cidade do Rio de Janeiro durante muitos anos, a partir da década de 1970 teve seu
crescimento acelerado e, desde então, se apresenta como a principal frente de expan-
são da cidade. O plano urbano elaborado para a área − Plano Piloto − foi o principal
responsável pela aceleração de sua expansão e seu partido urbanístico, baseado nos
princípios do Urbanismo Moderno, foi primordial para as características que o bairro
adquiriu.
Portanto, de acordo com Ribeiro (1997) após longo período de expansão da in-
corporação com base na “invenção” de “Copacabana-apartamento” entre as décadas
de 1940 e 1960, seguiu-se para o ciclo de Ipanema nas décadas de 1960 e 1970 como
espaço de diferenciação social. Segundo o autor, a partir da década de 1980 foi a vez
da “Barra da Tijuca-condomínio fechado”. A elevação dos preços da terra da área da
cidade considerada “nobre” na época − Zona Sul − associada à diminuição de terras
disponíveis para novas incorporações foi fundamental para esse deslocamento espacial.
Entretanto, de acordo com Ribeiro (Ibid), não se trata apenas de deslocamento espacial
da produção e sim também da inovação do produto com base na localização, fundada
em espaços com novos signifi cados e valores. Nas palavras desse autor:
105
Capítulo 4 | A TRANSFORMAÇÃO DOS CONDOMÍNIOS EM UMA MARCA
Ao longo do período 70/ 80, observamos um claro movimento de oligopo-
lização de um segmento do mercado, com o surgimento de um reduzido
número de grandes empresas que, atuando em associações entre si e com
os próprios proprietários da terra na Barra da Tijuca realizam um outro
tipo de sobrelucro, fundado na urbanização de extensas áreas e na produ-
ção em grande escala. Este padrão tem como característica a capacidade
de “promover” a alteração na divisão social do espaço, diferentemente do
padrão que se expressa por práticas de antecipação aos processos de trans-
formação do espaço realizados por uma complexa dinâmica não controlada
pelos agentes imobiliários. Aqui, os incorporadores são reiterados da divisão
social do espaço; lá são promotores. (Ibidem, p.327).
Os dados da produção imobiliária dos últimos 10 anos do Rio de Janeiro revelam a
Barra da Tijuca como a principal área de atuação do mercado imobiliário, pois além da
demanda ainda há terra sufi cientemente disponível para as novas incorporações.
Entre 1998 e 2007 o mercado imobiliário experimentou fases de aquecimento de-
correntes de vários fatores, entre eles o Plano Real, a estabilidade econômica e o crédito
mais farto. “Em 2006, só no Rio de Janeiro, foram movimentados dois bilhões de reais”
(VEJA RIO, 2007, p.24).
Na metrópole carioca, segundo a reportagem publicada na revista Veja Rio em
novembro de 2007, foram produzidos em 2007, aproximadamente, 34 apartamentos
de dois quartos por dia. Além disso, segundo a mesma reportagem, pela primeira vez,
nesse ano, o bairro de Jacarepaguá superou o bairro da Barra da Tijuca no número de
lançamentos e ambos somaram juntos 66% do mercado carioca. Se forem considerados
os números referentes aos bairros Recreio dos Bandeirantes e Vargem Grande (áreas
vizinhas, pertencentes à Região Administrativa Barra da Tijuca) essa porcentagem au-
menta para 74%.
Em relação aos usos, o uso residencial é realmente o que tem maior número de
lançamentos de empreendimentos e o que existe com predominância na Região Ad-
ministrativa da Barra da Tijuca, segundo o CENSO 2000, conforme pode ser constatado
no Gráfi co 4.1. Essa predominância do uso residencial ocorre não apenas na Região
Administrativa Barra da Tijuca como um todo, mas também nos demais bairros a ela
pertencentes (Gráfi co 4.2).
106
A INVENÇÃO DA BARRA DA TIJUCA: A ANTICIDADE CARIOCA
Gráfi co 4.1 − Distribuição de imóveis na Região Administrativa da Barra da Tijuca. Os imóveis
residenciais são a maioria na região Administrativa da Barra da Tijuca.
Fonte: Prefeitura Municipal do Rio de Janeiro. Disponível em: <http://www.rio.rj.gov.br/planoestrategico/>.
Acesso em: 08/nov/2008.
No caso do bairro Barra da Tijuca o percentual de imóveis residenciais em relação
aos imóveis de outros usos é ainda maior do que nos outros bairros dessa Região Ad-
ministrativa (Gráfi co 4.2). Esse percentual de imóveis residenciais chega a representar
80% dos imóveis existentes no bairro. “A Barra é um bairro que tem um perfi l predomi-
nantemente residencial. São 40.476 imóveis residenciais, 8.381 comerciais e de serviços e
7 industriais. Dos 40.476 imóveis residenciais, 12% são casas.” (BENTES, 2006. p.53)
2
. Não
obstante a Barra da Tijuca ter um considerável número de casas, o número de torres de
apartamentos é consideravelmente maior. Mas para quem não reside no bairro Barra
da Tijuca e costuma frequentar apenas seus shoppings centers e suas praias, a impressão
é um pouco diferente. Tem-se a sensação de que o uso residencial não é tão predomi-
nante assim, isso ocorre talvez por conta dos grandes condomínios fechados que não se
relacionam com o bairro e sua população.
2
Para maiores informações referentes aos dados de domicílios da Barra da Tijuca consultar a base de dados da
Secretaria Municipal do Rio de Janeiro. Disponível em: <http://www.armazemdedados.rio.rj.gov.br/>. Acesso em
01/jun/2009.
107
Capítulo 4 | A TRANSFORMAÇÃO DOS CONDOMÍNIOS EM UMA MARCA
Gráfi co 4.2 − Distribuição de imóveis segundo os bairros da Região Administrativa da Barra da
Tijuca. Os imóveis residenciais são a maioria em todos os bairros da região Administrativa da
Barra da Tijuca, com destaque para o bairro da Barra da Tijuca.
Fonte: Prefeitura Municipal do Rio de Janeiro. Disponível em: <http://www.rio.rj.gov.br/planoestrategico/>. Acesso em: 08/
nov/2008.
Segundo Bentes (2006), mesmo sendo a porcentagem de casas no bairro da Barra
da Tijuca bastante inferior à porcentagem de torres de apartamentos e isso causar a
sensação de que há uma porcentagem baixa de casas no bairro, uma comparação com
as porcentagens de outros bairros da cidade mostra que é na verdade relativamente
alta. De acordo com a autora, na Urca, que é um bairro tradicionalmente ocupado por
casas, a proporção de casas em relação à de apartamentos é de cerca de 20% e a Gávea −
bastante procurada pela elite para a construção de suas casas − tem uma porcentagem
em torno de 9,6%. No bairro do Leblon, por exemplo, essa porcentagem atinge apenas
1,69%. É claro que o fato desses bairros integrarem a parte consolidada da cidade faz
com que seja mais difícil a construção de casas nesses locais do que na Barra, devido à
escassez de terra disponível associada à especulação imobiliária, que almeja maiores
lucros por meio dos edifícios de apartamentos nesses bairros. Porém, essa comparação
é relevante para que se perceba que a Barra, além de ter uma produção de edifícios
multifamiliares considerável, também tem muitas residências unifamiliares.
108
A INVENÇÃO DA BARRA DA TIJUCA: A ANTICIDADE CARIOCA
A análise de dados produzidos e fornecidos pela ADEMI-RJ − Agência de Dirigentes
e Empresas do Mercado Imobiliário do Rio de Janeiro − referentes à produção imobili-
ária residencial na Barra da Tijuca é essencial para a compreensão da atual produção
do mercado no bairro em relação ao restante da cidade do Rio de Janeiro. É importante
esclarecer que os dados referem-se apenas à produção de edifi cações multifamiliares
e que a produção da Barra é comparada aos valores referentes à produção da cidade
como um todo, com a fi nalidade de se verifi car se o bairro apresenta valores acima dos
valores da cidade.
No Gráfi co 4.3, referente ao número de lançamentos de empreendimentos re-
sidenciais no Rio de Janeiro e na Barra da Tijuca, respectivamente, verifi ca-se que a
produção imobiliária entrou em ascensão em ambos a partir de 2001. Entretanto, na
Barra essa produção manteve-se em ascensão até o ano de 2006, quando entrou em
declínio. Observa-se que a produção imobiliária da cidade tem uma dinâmica mais
inconstante, apresentando pequena queda em 2005 e 2006, mas voltando a subir em
2007. Ao se analisar a produção do ano de 2006, ápice do número de lançamentos na
Barra da Tijuca, constata-se que a Barra teve 24,6% dos lançamentos da cidade, que é
uma porcentagem consideravelmente alta.
Gráfi co 4.3 − Gráfi co comparativo entre número de empreendimentos residenciais lançados
na cidade do Rio de Janeiro e no bairro da Barra da Tijuca.
Número de Empreendimentos Lançados
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
Anos
Número de Lançamentos
Rio de Janeiro Barra da Tijuca
Fonte: Elaboração própria, gráfi co de Emil Sánchez, base de dados da ADEMI − RJ.
Em relação ao número de unidades lançadas, também no período entre 1998 e
2007, pode-se observar por meio do Gráfi co 4.4 que tanto as quantidades de unidades
lançadas no Rio de Janeiro quanto as lançadas na Barra não apresentaram constância.
109
Capítulo 4 | A TRANSFORMAÇÃO DOS CONDOMÍNIOS EM UMA MARCA
Gráfi co 4.4 − Gráfi co comparativo entre o número de unidades residenciais lançadas no Rio de
Janeiro e no bairro da Barra da Tijuca.
Número de Unidades Lançadas
-
1.000
2.000
3.000
4.000
5.000
6.000
7.000
8.000
9.000
10.000
11.000
12.000
13.000
14.000
Ano
Número de Unidades
Rio de Janeiro Barra da Tijuca
Fonte: Elaboração própria, gráfi co de Emil Sánchez, base de dados da ADEMI − RJ.
Se for analisado o ano de 2005, ano em que houve um grande número de unidades
lançadas na Barra, percebe-se que foram lançados na cidade 79 empreendimentos com
8.755 unidades e na Barra da Tijuca foram lançados 14 empreendimentos com 3.073
unidades. Se forem efetuadas as médias de ambos, verifi ca-se que na cidade foram
lançadas 110 unidades por empreendimento e na Barra 219 unidades por empreen-
dimento. Ao se considerar o ano de 2007, considerado como o ano de maior número
de lançamentos da cidade, observa-se a mesma discrepância. Nesse caso, por meio da
média da cidade, constata-se que foram lançadas 137 unidades por empreendimento,
enquanto que na Barra da Tijuca o número foi de 210 unidades por empreendimento.
Conclui-se que na Barra há um maior número de unidades por empreendimento,
ou seja, os empreendimentos, de uma foram geral, são de maior porte que os empre-
endimentos da cidade. Ressaltando-se que na média dos lançamentos da cidade, os
números referentes à Barra também estão incluídos, o que pode contribuir para a ele-
vação da média do número de unidades por empreendimento do Rio de Janeiro. Esse
fato também pode ser justifi cado pela maior disponibilidade de terras na Barra e pela
legislação vigente do bairro, que permite a construção de empreendimentos de grande
porte, os conhecidos condomínios residenciais fechados.
Outra análise importante que se pode fazer em relação à Barra (Gráfi co 4.3), é que
em 2007 esse bairro teve uma queda no número de lançamentos de empreendimentos.
Entretanto, em relação ao número de unidades lançadas neste mesmo ano (Gráfi co 4.4),
110
A INVENÇÃO DA BARRA DA TIJUCA: A ANTICIDADE CARIOCA
percebe-se que houve um aumento em comparação a 2006. As médias de unidades por
empreendimento referentes aos anos de 2005, 2006 e 2007 são, respectivamente, 219,
149 e 210, ou seja, nos últimos quatro anos foram lançados edifícios com um maior
número de apartamentos na Barra da Tijuca, já que em 2002, 2003 e 2004, as médias
de unidades por empreendimento fi caram, respectivamente, em torno de 146, 103 e
116 unidades.
Mas vale ressaltar para o fato de que os lançamentos dos empreendimentos na
Barra costumam ser divididos em fases, por conta de suas grandes dimensões e por
conta do risco dos investimentos em empreendimentos de grande porte, que podem
ser minimizados com essas inaugurações por etapas. A ADEMI considera cada fase de
lançamento do empreendimento como um empreendimento lançado, ou seja, vários
lançamentos do bairro podem ser de um único empreendimento, como pode ser obser-
vado nos dados do Quadro 4.1.
111
Capítulo 4 | A TRANSFORMAÇÃO DOS CONDOMÍNIOS EM UMA MARCA
Quadro 4.1 −Quadro com lançamento de empreendimentos residenciais na Barra da Tijuca − em fases.
Fonte: Base de dados da ADEMI − RJ.
Nome e fase de lançamento dos
Nome e fase de lançamento dos Nome e fase de lançamento dos
Nome e fase de lançamento dos
empreendimentos
empreendimentosempreendimentos
empreendimentos Bairro
BairroBairro
Bairro Ano de Lançamento
Ano de LançamentoAno de Lançamento
Ano de Lançamento Tipologia
TipologiaTipologia
Tipologia
Total de
Total de Total de
Total de
Unidades
UnidadesUnidades
Unidades
Á
rea privativa
Área privativa Área privativa
Á
rea privativa
média
médiamédia
média Incorporador
IncorporadorIncorporador
Incorporador Construtor
ConstrutorConstrutor
Construtor
Les Residences Saint Tropez 1ª fase (La Pinede) Barra da Tijuca 1998 4 quartos 20 174,19 Brascan Servenco, Metro, Razão
Les Residences Saint Tropez 2ª fase (La Tartane) Barra da Tijuca 1998 3 quartos 40 123,54 Brascan Servenco, Metro, Razão
Les Residences Saint Tropez 3ª fase (Le Byblos) Barra da Tijuca 1998 4 quartos 26 199,87 Brascan Servenco, Metro, Razão
Les Residences Saint Tropez 4ª fase (Le Levant) Barra da Tijuca 1998 4 quartos 30 207,15 Brascan Servenco, Metro, Razão
Les Residences Saint Tropez 5ª fase (Le
Rousidou) Barra da Tijuca 1998 3 quartos 64 124,40 Brascan Servenco, Metro, Razão
Le Parc - 1ª Fase - Ed. Place des Vosges, Place
Royale, Place Vendôme, Place de la Madeleine Barra da Tijuca 2003 2 , 3 e 4 quartos 228 123,06 RJZ Cyrela
RJZ Cyrela, Kreimer,
Razão
Le Parc - 2ª Fase - Ed. Place L'Etoile, Place de la
Concorde, Place de la Villete, Place de L'Opera Barra da Tijuca 2003 2 , 3 e 4 quartos 228 123,06 RJZ Cyrela
RJZ Cyrela, Kreimer,
Razão
Le Parc - 3ª Fase - Ed. Place des Pyramides, Place
des Tuileries, Place Montparnasse Barra da Tijuca 2003 2 , 3 e Loft 178 113,16 RJZ Cyrela
RJZ Cyrela, Kreimer,
Razão
Atmosfera - 1ª Fase (Ed. Ambiance, Ed. Essence) Barra da Tijuca 2005 4 quartos 120 204,92
Carvalho Hosken, RJZ
Cyrela
RJZ Cyrela, Monteserrat,
Newserrat
Atmosfera - 2ª Fase (Ed. Verveine, Ed. Poeme) Barra da Tijuca 2005 4 quartos 120 167,68
Carvalho Hosken, RJZ
Cyrela
RJZ Cyrela, Monteserrat,
Newserrat
Club Residènce Saint Barth - Îles de la Peninsula
-
1ª Fase (Ed. Flamands; Ed. Saint Jean; Ed. Le Pe Barra da Tijuca 2006 4 quartos 210 252,30
Carvalho Hosken, RJZ
Cyrela
RJZ Cyrela, Quadra
Engenharia Ltda, Razão
Club Residènce Saint Martin -
Î
les de la
Peninsula - 1ª Fase (Ed. Marigot; Ed. Cole Bay;
Ed. Grand C Barra da Tijuca 2006 2 , 3 e 4 quartos 346 122,87
Carvalho Hosken, RJZ
Cyrela
RJZ Cyrela, Quadra
Engenharia Ltda, Razão
Club Residènce Saint Martin - Îles de la
Peninsula - 2ª Fase (Ed. Saint Louis) Barra da Tijuca 2007 4 quartos 58 158,95
Carvalho Hosken, RJZ
Cyrela
RJZ Cyrela, Quadra
Engenharia Ltda, Razão
Club Residènce Saint Martin - Îles de la
Peninsula - 3ª Fase (Ed. Grand Ilet) Barra da Tijuca 2007 2 e 3 quartos 144 115,52
Carvalho Hosken, RJZ
Cyrela
RJZ Cyrela, Quadra
Engenharia Ltda, Razão
112
A INVENÇÃO DA BARRA DA TIJUCA: A ANTICIDADE CARIOCA
Em relação ao preço do metro quadrado lançado, os empreendimentos residenciais
lançados nos anos de 1998 e 1999, tanto na Barra quanto em toda a cidade, estavam
mais caros que nos outros anos do período em análise. Em 2000 houve uma grande
queda e o preço do metro quadrado construído não teve grandes variações no decorrer
dos anos (Gráfi co 4.5). É importante ressaltar que a média do preço do metro quadrado
da Barra, que gira, em média, em torno de R$4.500,00 é cerca de R$1.000,00 mais cara
que a média do restante da cidade. Isso ressalta o que já foi afi rmado em relação à alta
valorização das terras do bairro.
Gráfi co 4.5 − Gráfi co comparativo entre o número do preço médio do metro quadrado na
cidade do Rio de Janeiro e no bairro Barra da Tijuca.
Preço por Metro Quadrado
-
1.000,00
2.000,00
3.000,00
4.000,00
5.000,00
6.000,00
7.000,00
8.000,00
9.000,00
Ano
(R$/ M²)
Rio de Janeiro Barra da Tijuca
Fonte: Elaboração própria, gráfi co de Emil Sánchez, base de dados da ADEMI − RJ.
Ao analisar os dados referentes à área privativa média dos apartamentos dos em-
preendimentos lançados no mesmo período em estudo, a Barra da Tijuca também
apresenta média acima da média da cidade (Gráfi co 4.6). Enquanto a média geral da
área privativa do Rio se concentra entre as faixas de 100m² e 120m², a média da Barra
tem uma variação maior, concentrando-se entre as faixas de 100m² e 180m². Isso se ex-
plica pelo fato de que neste bairro da zona oeste da cidade são lançados apartamentos
com tipologias mais variadas, sendo predominantes as de 3 e 4 quartos. Na cidade a
maioria das tipologias lançadas se concentram entre 2 e 3 quartos.
113
Capítulo 4 | A TRANSFORMAÇÃO DOS CONDOMÍNIOS EM UMA MARCA
Gráfi co 4.6 − Gráfi co referente as áreas privativas média do bairro da Barra da Tijuca e da
cidade do Rio de Janeiro como um todo.
Fonte: Elaboração própria, gráfi co de Emil Sánchez, base de dados da ADEMI − RJ.
Portanto, na obstante de os dados utilizados para a produção dos gráfi cos serem
médias gerais, podendo ter interferências de algum lançamento discrepante do res-
tante para mais ou para menos, as médias permitem tirar algumas conclusões gerais
desses lançamentos.
Uma conclusão geral da comparação de todas as médias do bairro Barra da Tijuca
em relação à cidade do Rio de Janeiro como um todo, é o fato de que o bairro apresen-
tou, em todos os itens analisados, valores superiores ao da cidade. Ressalta-se o fato da
Barra ser um dos bairros com maior produção imobiliária na cidade no período anali-
sado, tendo perdido a colocação de primeiro lugar em lançamentos para Jacarepaguá
apenas em 2007, após vários anos ocupando essa posição, segundo os dados da ADEMI.
Além disso, concentra os empreendimentos de maior porte e mais caros. Tais dados
confi rmam que a Barra continua sendo uma das principais frentes de expansão do Rio
de Janeiro, com alto sobrelucro de localização.
O condomínio a seguir estudado − Reserva Jardim − foi lançado no período ana-
lisado e faz parte do novo modelo de condomínios fechados, que tem sido lançados na
Barra nos últimos anos. Trata-se de empreendimentos voltados para a população de
média e alta renda, localizados em novas glebas do bairro que são valorizados devido
aos investimentos de urbanização dessas glebas e à consolidação da ocupação da Bar-
ra.
114
A INVENÇÃO DA BARRA DA TIJUCA: A ANTICIDADE CARIOCA
4.2 NOVOS MODELOS EM CURSO: O CASO DO RESERVA JARDIM
Apesar de Caldeira (2000) afi rmar que era comum associar os condomínios residen-
ciais fechados à ideia de um estilo de vida singular desde os primeiros empreendimentos
lançados na década de 1970, é apropriado afi rmar que atualmente essa ideia foi forta-
lecida. O mercado imobiliário e as publicidades “transformaram esse modelo de moradia
no tipo mais desejável de residência.” (Ibid, p. 265). Residir num condomínio atualmente
é sinônimo de status.
Os projetos recentes têm cada vez mais que apresentar novidades de usos e la-
zer para agregaram um caráter singular aos seus empreendimentos. Além disso, uma
característica marcante dos condomínios atuais da Barra da Tijuca é a inovação da
localização, com a criação de novos “bairros” dentro da Barra. Isso valoriza a ideia de
exclusividade e gera a ilusão de que foram criadas novas localizações. Pode-se citar
os casos dos novos “bairros” da Península, do Rio 2 e do Cidade Jardim, sendo que o
último foi lançado recentemente e será apresentado a seguir. Estes empreendimentos
localizam-se em áreas objetos de projetos de parcelamento − PAL − com parâmetros
de uso e ocupação do solo, elaborados pela Secretaria Municipal de Urbanismo do Rio
de Janeiro (SMU − RJ).
Portanto, dentro desse contexto, o estudo de caso selecionado para ser apresenta-
do neste capítulo se enquadra nas questões mencionadas. Trata-se do Reserva Jardim,
um condomínio residencial fechado lançado recentemente na Barra da Tijuca e que se
baseia no status que lhe confere a sua localização, a sua ampla e diversifi cada área de
lazer, a sua considerável área verde e o seu amplo sistema de segurança.
O Condomínio Reserva Jardim é o primeiro empreendimento residencial lançado
pela Incorporadora RJZ Cyrela no “bairro” Cidade Jardim, como a própria incorporadora
denomina a área. Na verdade, o Cidade Jardim tem características e dimensões físicas
de bairro, no entanto, trata-se de um projeto de “sub-bairro”
3
, localizado no bairro da
Barra da Tijuca, zona oeste do Rio de Janeiro. A área do “sub-bairro” Cidade Jardim tem
cerca de 512.000m²,
4
previsão para 10 condomínios residenciais e se localiza junto às
Avenidas Embaixador Abelardo Bueno e a avenida projetada Imperatriz Leopoldina,
produto de um Projeto de Parcelamento complementar à legislação vigente
5
− PAL
39.024 (Mapa 4.1 e Figura 4.1).
3
O termo sub-bairro é utilizado neste trabalho para defi nir a grande área de terras referente à PALs específi cos (PAL
39.024 e 39.025) elaborados pela SMU − Secretaria Municipal de Urbanismo – e denominados pelas incorporadoras
de bairros.
4
O empreendimento Cidade Jardim − novo “bairro” − tem dimensões aproximadas das dimensões do Condomínio
Novo Leblon − segundo núcleo residencial lançado na Barra − e é, aproximadamente, 30% maior que o condomí-
nio Nova Ipanema, primeiro núcleo lançado na Barra.
5
A legislação de uso e ocupação do solo vigente é o Decreto nº 3.046 de 1981.
115
Capítulo 4 | A TRANSFORMAÇÃO DOS CONDOMÍNIOS EM UMA MARCA
Mapa 4.1 − Mapa de localização do “sub-bairro” Cidade Jardim, onde se localiza o Condomí-
nio Reserva Jardim.
Fonte: Elaboração própria sobre imagem aérea do Google Earth <http://earth.google.com/>. Acesso em 08/jun/2009.
Figura 4.1 − Foto aérea com a localização do “subbairro” Cidade Jardim em período anterior
ao lançamento do Condomínio Reserva Jardim. Podem ser vistos o Empreendimento Rio 2 e a
Lagoa de Jacarepaguá, ambos na lateral direita do Cidade Jardim.
Fonte: Incorporadora RJZ Cyrela.
116
A INVENÇÃO DA BARRA DA TIJUCA: A ANTICIDADE CARIOCA
As terras onde está sendo construído o Cidade Jardim localizam-se próximo ao Au-
tódromo de Jacarepaguá e ao empreendimento Rio 2 e pertencem à Carvalho Hosken
S.A., incorporadora detentora de grande parte das glebas da Barra da Tijuca. O projeto
do novo “sub-bairro” Cidade Jardim nasceu da sociedade fi rmada entre as incorporado-
ras RJZ Cyrela e Carvalho Hosken S.A. O investimento de urbanização dessa região, feito
pelas incorporadoras, possibilita os lançamentos de empreendimentos residenciais no
local sob os auspícios das mesmas.
6
Tanto o termo deste “sub-bairro” − Cidade Jardim − onde se localiza o condomínio
fechado, quanto o nome do condomínio propriamente dito − Reserva Jardim − fazem
referência aos valores da natureza da paisagem. Isso mostra que o meio ambiente real-
mente se tornou um elemento que agrega valor ao empreendimento, pois a população
busca cada vez mais uma vida saudável e em contato com a natureza.
O seu grande diferencial é localizar-se num bairro planejado, “seguro e tranquilo”,
fato este que sua publicidade de venda deixa claro (Figura 4.2). Além de localizar-se na
Barra, área nobre da cidade, o seu diferencial em relação aos outros condomínios do
bairro é o fato de estar num novo “bairro”, “exclusivo” e “verde”.
Figura 4.2 − Publicidade do empreendimento Cidade Jardim à época do lançamento do con-
domínio Reserva Jardim em 2007.
Fonte: VEJA RIO, 2007, p 16-17.
6
No fi nal do ano de 2008 a RJZ Cyrela e a Carvalho Hosken S.A. lançaram, além do Reserva Jardim, outro empreen-
dimento residencial no empreendimento Cidade Jardim. Esse empreendimento foi denominado Reserva do Parque
e tem 1.200 unidades residenciais. O projeto é de autoria do escritório STA Arquitetura.
117
Capítulo 4 | A TRANSFORMAÇÃO DOS CONDOMÍNIOS EM UMA MARCA
4.2.1 A confi guração urbanística e arquitetônica do empreendimento
A área onde se localiza o empreendimento Cidade Jardim, como mencionado, foi
objeto de projetos de parcelamento, englobando dois PALs específi cos. O “sub-bairro” é
formado pela totalidade do PAL 39.025 e a parte norte do PAL 39.024 (Figura 4.3). Nes-
tes projetos de parcelamento foram previstos diversos usos, de acordo com a legislação
vigente, como comercial, misto e multifamiliar, com predominância deste último. O PAL
39.025 e o PAL 39.024 são separados pelo eixo viário leste-oeste, atualmente em obras,
que corta o loteamento e que quando concluído fará a ligação entre a Avenida Ayrton
Senna e Avenida Salvador Allende. Ao leste o loteamento é limitado pelo Canal Arroio
Pavuna e a oeste pela Estrada Coronel Pedro Correa.
Figura 4.3 − PAL − Projeto de Parcelamento − original desenvolvido pela Prefeitura Municipal
do Rio de Janeiro.
Fonte: Trabalho desenvolvido pela Incorporadora RJZ Cyrela; base cartográfi ca da Pre-
feitura Municipal de Rio de Janeiro.
118
A INVENÇÃO DA BARRA DA TIJUCA: A ANTICIDADE CARIOCA
A área referente ao “sub-bairro” Cidade Jardim, anteriormente à aprovação dos
PAL 39.024 e PAL 39.025, era regida pelo Decreto nº 3.046 de 1981 e se enquadrava na
Subzona A36 deste decreto, não estando, portanto, dentro das subzonas para as quais
Lúcio Costa havia estabelecido a implementação de núcleos urbanos (subzonas A17 e
A18). Uma das diferenças entre o que prevê o Decreto nº 3.046/ 81 e o que prevêem os
PALs 39.024 e 39.025, é que no decreto as edifi cações multifamiliares da subzona A36
deveriam ter no máximo 16 pavimentos e no caso dos PALs é permitida construção de
17 pavimentos tipos sobre embasamento com dois pavimentos ou 12 pavimentos tipos
sobre pilotis.
As incorporadoras são responsáveis pela urbanização da área referente ao empre-
endimento Cidade Jardim, assim como por toda a infra-estrutura e áreas públicas de
lazer articuladas e que fazem parte da área de doação exigida pelos Projetos de Parcela-
mento, como rege a legislação federal
7
. Além das incorporadoras doarem ao município
as áreas exigidas, irão executar praças nessas áreas e arcar com este custo. A execução
dessas áreas públicas, como as praças, será efetivada aos poucos, conforme for ocorren-
do a ocupação da área.
Segundo a Incorporadora RJZ Cyrela, não haverá cancelas nos acessos ao “sub-bair-
ro” Cidade Jardim e por isso essas áreas de lazer serão consideradas públicas (Figura 4.4).
Entretanto, como já colocado, o Decreto municipal nº 14.618/ 96 permite a instalação
de guaritas e cancelas em logradouros públicos que sejam para acesso exclusivamente
residencial, fechando as vias de acesso aos condomínios. Ainda que tal decreto determi-
ne que qualquer cidadão tem o direito de acesso e utilização do logradouro, na prática
esse acesso é inibido e controlado pelas administrações dos condomínios.
No caso do empreendimento Cidade Jardim acredita-se que o fechamento não
ocorrerá porque o “sub-bairro” se localiza numa área importante e de grande fl uxo para
a região da Barra da Tijuca e Jacarepaguá.
A Avenida Embaixador Abelardo Bueno, principal via de acesso ao “sub-bairro”
Cidade Jardim, liga as avenidas Ayrton Senna e Salvador Allende. Tal área encontra-se
próxima ao Centro Metropolitano proposto por Lúcio Costa no Plano Piloto, sendo que
a primeira via é a avenida que foi apontada para ser o eixo norte-sul da região da Bar-
ra da Tijuca e baixada de Jacarepaguá, anteriormente denominada Avenida Alvorada.
Portanto, não seria viável instalar cancelas, inibindo o acesso por qualquer pessoa que
não fosse moradora dos condomínios do “sub-bairro” Cidade Jardim. No entanto, a
incorporadora prevê o fechamento das glebas onde serão construídos os condomínios
7
De acordo com a Lei nº 6766 de 1979, a porcentagem de áreas públicas de doação não podem ser inferiores a 35%
da área da gleba, salvo nos loteamentos destinados ao uso industrial cujos lotes forem maiores que 150.000m²,
caso em que a porcentagem da área de doação será reduzida.
119
Capítulo 4 | A TRANSFORMAÇÃO DOS CONDOMÍNIOS EM UMA MARCA
residenciais fechados como o Reserva Jardim. A Figura 4.4 ilustra o esquema de fecha-
mento das glebas deste “sub-bairro” e a Figura 4.5 mostra o modelo proposto para o
fechamento dos condomínios.
Figura 4.4 − Implantação do empreendimento Cidade Jardim com as marcações dos fechamen-
tos do “bairro” e dos condomínios fechados.
Fonte: Incorporadora RJZ Cyrela
120
A INVENÇÃO DA BARRA DA TIJUCA: A ANTICIDADE CARIOCA
Figura 4.5 − Imagem dos gradis de fechamento propostos para os condomínios.
Fonte: Incorporadora RJZ Cyrela
De acordo com o arquiteto Alexandre Villas
8
− Gerente de Produto da incorporado-
ra RJZ Cyrela − a intenção é que a associação de moradores, formada pelos proprietários
e moradores do “sub-bairro” Cidade Jardim, criada recentemente e denominada de As-
sociação Amigos Cidade Jardim (ASCIJA), garanta a fi scalização e a manutenção dessas
áreas públicas, com o foco na interação e participação coletiva, representando os inte-
resses dos moradores junto aos poderes públicos.
O Reserva Jardim é o primeiro empreendimento lançado no empreendimento Ci-
dade Jardim − projetado pelo escritório Feu Arquitetura − e foi implantado numa gleba
de 42.196m². O lançamento do condomínio deu-se em quatro fases. Sua primeira e
segunda fases foram lançadas em 2007, com o lançamento de três edifícios na primeira
fase e de dois edifícios na segunda fase. A terceira e quarta fases foram lançadas em
2008, com o lançamento de um edifício na terceira fase e dois na quarta e última fase
de lançamentos (Quadro 4.2). O condomínio tem oito torres residenciais de 17 pavi-
mentos cada (Figura 4.6), somando um total de 1.292 unidades residenciais, com uma
variação de onze plantas baixas, que tem apartamentos de 2, 3 e 4 quartos e área entre
78m² e 150m². De acordo com os dados do Quadro 4.1 e as informações disponíveis no
site da incorporadora Cyrela, as plantas de maiores dimensões foram lançadas em 2008
nas duas últimas fases de lançamentos do empreendimento
9
.
8
Os dados aqui apresentados foram concedidos para esta pesquisa em entrevista, realizada ao arquiteto Alexandre
Villas no dia 11 de maio de 2009, sobre o empreendimento Cidade Jardim e o condomínio Reserva Jardim.
9
Em 2008 foi lançada a primeira fase de outro condomínio fechado do “sub-bairro” Cidade Jardim − o condomínio
Reserva do Parque. Projetado pelo escritório de arquitetura STA Arquitetura, tem seis edifícios, com 1.258 unidades,
construídos numa gleba de 36.561,14m².
121
Capítulo 4 | A TRANSFORMAÇÃO DOS CONDOMÍNIOS EM UMA MARCA
Quadro 4.2 – Quadro com as fases de lançamentos do Reserva Jardim por ano.
Fonte: ADEMI − RJ.
Figura 4.6 − Imagem digital
de uma das torres residen-
ciais do Condomínio Reserva
Jardim, primeiro empreendi-
mento residencial lançado no
Cidade Jardim.
Empreendimentos Endereço Bairro
Ano de
Lançam.
Tipologia
Total de
Unidades Incorporador Construtor
Cidade Jardim -
Reserva Jardim 1ª
Fase (Ed. Jacarandá,
Ed. Flamboyant e Ed.
Jatobá)
Av. Abelardo
Bueno, 1000
Barra da
Tijuca 2007
2 , 3 e 4
quartos 510
Carvalho
Hosken, RJZ
Cyrela
RJZ Cyrela,
Quadra
Engenharia
Ltda, Razão
Cidade Jardim -
Reserva Jardim 2ª
Fase (Ed. Jequitibá e
Ed. Jerivá)
Av. Abelardo
Bueno, 1000
Barra da
Tijuca 2007
3 e 4
quartos 238
Carvalho
Hosken, RJZ
Cyrela
RJZ Cyrela,
Quadra
Engenharia
Ltda, Razão
Cidade Jardim -
Reserva Jardim 3ª
Fase (Ed. Ipê)
Av. Abelardo
Bueno, 1000
Barra da
Tijuca 2008
2 e 3
quartos 204
Carvalho
Hosken, RJZ
Cyrela
RJZ Cyrela,
Quadra
Engenharia
Ltda, Razão
Cidade Jardim -
Reserva Jardim 4ª
Fase
(Ed. Figueira, Ed.
Ingá)
Av. Abelardo
Bueno, 1000
Barra da
Tijuca 2008
2 e 3
quartos 340
Carvalho
Hosken, RJZ
Cyrela
RJZ Cyrela,
Quadra
Engenharia
Ltda, Razão
Fonte: <http://www.cyrela.com.br/web/fi cha/cidade-
jardim/>. Acesso em 10/jan/2009.
Fonte: Base de Dados ADEMI – RJ.
122
A INVENÇÃO DA BARRA DA TIJUCA: A ANTICIDADE CARIOCA
O amplo e variado programa arquitetônico inclui um complexo aquático com-
posto de cinco piscinas recreativas com aquaplays e piscina infantil, raias aquecidas
destinadas à natação, quadras poliesportiva, de vôlei e de futebol de areia, pista de car-
ros infantil, salas de musculação, salão de beleza, mini-horta, pistas de boliche, rinque
de patinação, lan house, salões de festas, cinema, bicicletário, quiosques para comércio
local, entre outra diversidade de usos. Esse condomínio dispõe de um amplo e diversi-
fi cado programa (Figuras 4.7, 4.8 e 4.9).
Figura 4.7 – Implantação do Cidade Jardim com as unidades condominiais locadas e o progra-
ma de lazer do “sub-bairro”.
Fonte: Incorporadora RJZ Cyrela.
LEGENDA:
01 - Praça de Entrada com Chafariz
02 - Pórtico Monumental
03 - Praça Labirinto
04 - Cinturão Verde
05 - Ciclovia e Passeio
06 - Estacionamento de Visitantes
07 - 02 Quadras de Tênis
08 - 02 Quadras Poliesportivas
09 - Quadras Futebol Society (Total 4)
10 - Apoio às Quadras com Vestiário
11 - Praça Central Contemplativa com Espelho D’água
12 - Centro de Comércio de Convivência
13 - Praça Chafariz
14 - Estação de Ginástica
15 - Playground Infantil com Pergolado
16 - Pórtico de Entrada
17 - Caminho Ecológico
18 - Jardim Florido
19 - Pomar
20 - Estação de Ginástica
21 - Lago Ornamental
22 - Deck Contemplativo
23 - Espaço Zen
24 - Praça do Luau
25 - Sport Churrasco
26 - Pic-Nic
27 - Playground 0-5
28 - Centro Ecumênico
29 - Street Skate
30 - 04 Quadras de Vôlei de Praia
31 - Bicicross
32 - Quadras Poliesportivas
33 - Quadras de Tênis (Total 4)
34 - Drive Range
35 - Clube
36 - Play Aventura
37 - Orquidário
38 - Espaço Atelier
39 - Pet Place
40 - Cidade das Crianças
41 - Espaço Jogos
42 - Family Space
43 - Futebol
44 - Espaço de Ginástica
45 - Água Lúdica
46 - Play Lúdico
47 - Play Aromático
48 - Play Sonoro
49 - Espaço das Cores
50 - Espaço Yoga
123
Capítulo 4 | A TRANSFORMAÇÃO DOS CONDOMÍNIOS EM UMA MARCA
Figura 4.8 − Imagem digitalizada do Espaço Aquático.
Fonte: Disponível em: <http://www.cyrela.com.br/web/fi cha/cidadejardim/>. Acesso em 08/maio/2009.
.
Figura 4.9 − Imagem digitali-
zada do Playground: pista de
carros
Fonte: Disponível em: <http://www.
cyrela.com.br/web/fi cha/cidadejardim/>.
Acesso em 08/maio/2009.
Figura 4.10 − Imagem digi-
talizada da Pista de Boliche
proposta para a área de lazer
do Reserva Jardim.
Fonte: Disponível em: <http://www.
cyrela.com.br/web/fi cha/cidadejardim/>.
Acesso em 08/maio/2009.
124
A INVENÇÃO DA BARRA DA TIJUCA: A ANTICIDADE CARIOCA
Essa diversidade do programa arquitetônico representa os desejos da população
que aspira morar em condomínios residenciais fechados, em especial na Barra da Ti-
juca. As fi guras mostradas realçam a quantidade de itens, que é tão grande e variada
que não falta lazer para todos os tipos de moradores. Para tal proposta não é necessário
buscar a “cidade tradicional”.
O Condomínio Reserva Jardim, construído dentro de um “bairro” projetado repre-
senta os empreendimentos residenciais edifi cados nos últimos anos na Barra da Tijuca,
“pois tem tudo o que um cidadão da cidade contemporânea aspira para o seu lazer, tran-
quilidade e segurança”. Conquanto o Reserva Jardim se localize em uma gleba maior do
que a quadra da cidade tradicional (que tem aproximadamente 10.000m²), tal dimen-
são favorece que desde o princípio o empreendimento possa ser fechado, ao contrário
dos núcleos urbanos do Plano Piloto (com 70.000m²), que “nasceram” abertos.
É importante destacar que a área do “sub-bairro” Cidade Jardim (512.000m²) corres-
ponde à área do Novo Leblon, segundo núcleo residencial lançado na Barra no âmbito
do Plano Piloto. O empreendimento Cidade Jardim foi lançado com características se-
melhantes aos núcleos residenciais, mas o principal diferencial é a divisão em glebas
condominiais menores, ou seja, empreendimentos isolados uns dos outros, como apre-
sentado por meio do condomínio Reserva Jardim.
CONSIDERAÇÕES FINAIS
127
CONSIDERAÇÕES FINAIS
Este trabalho procurou compreender as relações entre o planejamento urbano e
a ação dos agentes produtores do espaço - Estado e mercado imobiliário. No âmbito
destas relações discutiu-se a formação da anticidade, em particular o caso da Barra da
Tijuca, no Rio de Janeiro.
Com o intuito de balizar as análises referentes ao processo de ocupação da Barra e
dos modelos de moradia implementados ao longo do tempo, primeiramente foram sis-
tematizados importantes conceitos relacionados à emergência do condomínio fechado
como modelo de moradia das metrópoles contemporâneas e às formas de produção do
capital imobiliário, como a inovação do produto e o sobrelucro de localização. Dentre
estes conceitos estão: a anticidade, que é um modelo que se contrapõe a diversidade
sócioeconômica da cidade tradicional, que busca a homogeneidade, o isolamento; o
sprawl, fenômeno da dispersão da mancha urbana e da fragmentação da ocupação
urbana por meio de loteamentos periféricos e empreendimentos residenciais do tipo
condomínio; e a edge city, caracterizada como um conjunto de edifícios isolados em
uma mesma área, localizados, de um modo geral, próximos a uma grande cidade, com
lojas de conveniência, escolas, hospitais, edifícios de escritórios e comerciais e um am-
plo sistema de segurança.
Em seguida procurou-se compreender o deslocamento espacial da elite carioca até
a Barra da Tijuca, o qual confi rmou a hipótese de que o mercado imobiliário e o Esta-
do foram os principais agentes desse deslocamento espacial. O foco foi o processo de
ocupação e urbanização da Barra, com a apresentação de três modelos de condomínios
fechados lançados em três momentos de ocupação distintos. Por meio desses empre-
endimentos foi possível evidenciar como e quando “nasceu” o condomínio fechado na
Barra da Tijuca e como o mercado tem trazido e incorporado o “morar bem” ao produto
moradia.
Como fenômeno contemporâneo, os condomínios residenciais fechados resultam
de uma conjuntura de fatores, como as condições históricas, a inovação do produto
imobiliário residencial realizada pelo mercado imobiliário, as necessidades de deter-
minadas classes sociais, particularmente as de alta renda, que cada vez mais procuram
128
A INVENÇÃO DA BARRA DA TIJUCA: A ANTICIDADE CARIOCA
novas formas de moradia como símbolo de status, bem como a atuação do estado na
implementação de infraestruturas e na produção da legislação urbana que favorece em
geral tais modalidades.
A Barra da Tijuca, recorte espacial selecionado para esta dissertação, é um im-
portante exemplo de um bairro aonde predominam esses grandes empreendimentos
fechados. Trata-se de um bairro carioca de urbanização recente, considerado a última
fronteira de expansão do Rio de Janeiro, cujo modelo de ocupação foi pautado pelos
preceitos do Urbanismo Moderno: o “Plano Piloto”, elaborado em 1968 pelo arquiteto
Lúcio Costa.
O plano urbanístico, encomendado ao arquiteto pelo Estado, surgiu como uma
antítese à Copacabana, bairro da zona sul com intensa ocupação do solo na época. As
grandes glebas, existentes na Barra da Tijuca na ocasião, concentradas nas mãos de
poucos foram a oportunidade perfeita para a implementação de edifi cações isoladas,
cuja fi nalidade inicial era a de facilitar a aeração, mas que trazia consigo um novo mo-
delo de urbanização diferenciado à época.
O modelo proposto pelo Plano Piloto procurou, por meio do traçado viário − devi-
damente hierarquizado − e do zoneamento funcional − com usos e índices claramente
defi nidos − traduzir e implementar os conceitos amplamente difundidos no âmbito da
Carta de Atenas de 1933: morar, trabalhar recrear e circular. A unidade de vizinhança,
conceito importante do Urbanismo Moderno foi utilizado como elemento estruturador
para as áreas residenciais por meio da proposta dos núcleos urbanos residenciais com
torres de apartamentos no centro das glebas, equipamentos urbanos de lazer (clubes),
ensino (escolas) e comércio local, em suas áreas periféricas. As “vias expressas” implan-
tadas pelo estado, favoreceram o uso do automóvel e viabilizaram a articulação daquela
região ao centro e à zona sul, regiões aonde se localizavam o “trabalho”.
Neste contexto, os investimentos do Estado em infraestrutura viária e no pla-
nejamento urbano foram essenciais para a intensifi cação da ocupação da região. As
construções da estrada das Canoas (na década de 1930) e de uma ponte sobre a Lagoa
da Tijuca (em 1939) viabilizaram o fl uxo vindo da Tijuca por meio do Alto da Boa Vista,
possibilitando a ocupação dos primeiros loteamentos da Barra da Tijuca (Tijucamar e
Jardim Oceânico) na década de 1940. As construções da Avenida Niemeyer (em 1922)
e do Elevado do Joá (início da década de 1970) foram primordiais para a ligação de-
fi nitiva da região da Barra da Tijuca com a zona sul carioca. Embora o plano previsse
investimentos em outras importantes infraestruturas - transporte coletivo (sistema me-
troviário) e rede de esgoto – tais investimentos não foram executados.
129
CONSIDERAÇÕES FINAIS
Pode se afi rmar que o próprio Plano Piloto associado à presença de grandes gle-
bas na região nas mãos de poucos proprietários, à atuação do mercado imobiliário na
produção de novas formas de moradia e ao aumento da violência a partir dos anos de
1980, foram fatores fundamentais que favoreceram o surgimento e a proliferação dos
condomínios fechados na Barra da Tijuca. Neste contexto, particularmente a concentra-
ção de grandes porções de terras nas mãos de poucos proprietários facilitou a ação do
mercado imobiliário e a privatização dos espaços propostos originalmente.
Se por um lado, os grandes empreendimentos residenciais da Barra da Tijuca
inicialmente responderam às propostas idealizadas por Lúcio Costa: uma unidade re-
sidencial, suprida por equipamentos de lazer, ensino e comércio local com alturas que
respeitavam a geografi a e na escala adequada ao cidadão, por outro, tal modelo pro-
piciou a inovação do produto imobiliário residencial na nova e principal fronteira de
expansão do Rio de Janeiro − a Barra da Tijuca, favorecendo a proliferação do condo-
mínio fechado.
A partir da análise de três modelos de moradia, implementados em três momen-
tos distintos procurou-se entender o “nascimento” do empreendimento – condomínio
fechado – e a evolução da anticidade carioca.
Em um primeiro momento, o caso do condomínio Nova Ipanema ilustra questões
importantes para esta pesquisa. Ainda nos anos de 1970, este primeiro núcleo residen-
cial previsto por Lúcio Costa, por motivos vários, encontrou caminhos para se isolar do
bairro planejado que lhe deu origem. Seja por sua posição geográfi ca, seja por meio de
uma simples cancela que bloqueia o acesso “público”. Segundo entrevistas, o principal
motivo foi o fator segurança, motivo este que acabou por isolar espaços que antes eram
públicos da dinâmica do bairro.
Num segundo momento, o sucesso da ocupação da Barra associou-se às alterações
realizadas no Plano Piloto original por meio dos Decretos nº 324 de 1976 e nº 3.046 de
1981 − que propiciaram o aumento da verticalização, uma maior mistura de usos e a
inovação do produto imobiliário − o condomínio fechado. O condomínio Alfa Barra,
composto de torres de apartamentos e localizado na orla, onde havia sido proibida
pelo Plano Piloto a construção de edifícios altos, traduz o resultado de algumas dessas
modifi cações. Este condomínio, que nasceu de fato fechado, consagra torres isoladas,
vasta e diversifi cada área de lazer, inclusive na orla do bairro.
Já o terceiro modelo analisado – o condomínio Reserva Jardim – acentua tal pro-
duto, determinando o processo de expansão da Barra da Tijuca de modo cada vez
mais disperso e fragmentado. Tal modelo incorpora a natureza como um produto a ser
comercializado, como um “capital ecológico”, e faz do marketing um poderoso instru-
130
A INVENÇÃO DA BARRA DA TIJUCA: A ANTICIDADE CARIOCA
mento de comercialização. Além disso, por meio deste caso constata-se uma inovação
da localização com a criação de novos “bairros” dentro da Barra da Tijuca, característica
marcante dos condomínios atuais da região. Isso valoriza a ideia de exclusividade, ge-
rando a ilusão de que foram criadas novas localidades repletas de vantagens associadas
à presença de imensas áreas verdes e diversifi cadas áreas de lazer, propiciando o au-
mento do sobrelucro de localização.
O que ocorre de fato é uma privatização dos espaços públicos previstos inicial-
mente nos núcleos residenciais da Barra (ruas e áreas de lazer). Vale reafi rmar que tal
privatização é consequência direta da ação do estado (responsável pela legislação ur-
bana e obras de infraestrutura) em parceria com a ação do mercado imobiliário, ações
estas que “fogem” do controle do modelo de bairro presente nos ideais propostos por
Lúcio Costa no fi nal da década de 1960.
Embora esses empreendimentos − condomínios fechados − tenham “tudo” para o
cotidiano da sua população, imprimindo inclusive uma “maior segurança” aos seus mo-
radores é fundamental ressaltar que este modelo apresenta um conjunto de problemas,
claramente perceptíveis na cidade contemporânea. Trata-se de um modelo que segre-
ga o espaço residencial para determinadas classes residenciais, que privilegia o uso do
automóvel, que depende de infraestrutura de circulação viária capaz de dar vazão ao
grande fl uxo de veículos dos seus moradores, que ignora o espaço público e, portanto,
ignora a cidade tradicional, contribuindo claramente para a formação da anticidade.
Devido à complexidade do tema, que envolve vários setores e agentes da socieda-
de, esse assunto não se esgota nesta dissertação. A intenção deste trabalho foi ampliar
o debate acerca da infl uência do planejamento urbano e sua articulação com o capital
imobiliário na produção do espaço das cidades, particularmente nos modelos de ocu-
pação residencial e no “estilo” de vida da sociedade contemporânea. É fundamental
que os arquitetos e urbanistas em conjunto com os agentes públicos e privados sejam
capazes de desenhar novas políticas urbanas que possam de fato alterar os rumos que
este modelo vem imprimindo em nossas cidades.
131
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1998.
DOMINGUES, Álvaro. (Su)búrbios e (su)burbanos – o mal estar da periferia ou a
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Vol. X, XI, Porto. 1994.
136
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ed. rev. e aum., 5ª reimpresão. Nova Fronteira, Rio de Janeiro. 1986.
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Edição. 2007.
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Fontes, 1997. 1ª Edição.
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da América Latina. Disponível em: <http://www.vitruvius.com.br/arquitextos>.
Acesso em 11/nov/2007.
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Fontes, 2ª Edição. 2000.
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MAMBRINI, Natália Pimenta. Evolução ambiental na Barra da Tijuca: o sistema de
espaços livres no entorno da Lagoa da Tijuca. Dissertação (Mestrado) – Progra-
ma de Pós-graduação em Arquitetura, Faculdade de Arquitetura e Urbanismo,
Universidade Federal do Rio de Janeiro, Rio de Janeiro. 2005.
MARICATO, Ermínia. Brasil, cidades alternativas para a crise urbana. Petrópolis:
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Plano Diretor da cidade do Rio de Janeiro. Prefeitura da cidade do Rio de Janeiro. Dis-
ponível em: <http://www.rio.rj.gov.br>. Acesso em 01/nov/2007.
Plano Estratégico da cidade do Rio de Janeiro. Prefeitura da cidade do Rio de Janei-
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nov/2007.
REIS FILHO, Nestor Goulart. Contribuição ao estudo da evolução urbana do Brasil:
1500/ 1720. 2ª Edição, revisada e ampliada. Editora Pini. São Paulo. 2001.
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São Paulo. 2002.
RIBEIRO, Luís C. de Queiroz; LAGO, L. C. Reestruturação nas grandes cidades brasilei-
ras: o modelo centro/periferia em questão. Rio de Janeiro: IPPUR/UFRJ, 1994.
______; PECHMAN, Robert. Cidade, povo e nação. Gênese do urbanismo moderno.
Rio de Janeiro: Civilização Brasileira. 1996.
______; PRETECEILLE, Edmond. Tendências da segregação social em metrópoles
globais e desiguais: Paris e Rio de Janeiro nos anos 80. GT Cidade e metropoli-
zação, XXII Encontro Anual da Ampocs, Caxambu MG. 1998.
SILVA, Luciana Araújo. Barra da Tijuca: o concebido e o realizado. Revista Geo-pai-
sagem. Ano 3, nº 6, 2004. Disponível em: <http://www.feth.ggf.br/Barra.htm>.
Acesso em 09/set/2008.
VILLAÇA, Flávio. A segregação social na metrópole brasileira. 1998. Disponível em:
<http://www.fl aviovillaca.arq.br/>. Acesso em 10/mar/2008.
VILLAÇA, Flávio. Uma contribuição para a história do planejamento urbano no
Brasil, in DEÁK, Csaba e SCHIFFER, Sueli R. orgs. O processo de urbanização no
Brasil. P. 169-243. EDUSP. São Paulo. 1999.
______ Efeitos do espaço sobre o social na metrópole brasileira, in Metrópole e
globalização: conhecendo a cidade de São Paulo. SOUZA, Maria Adélia de;
LINS, Sonia C.; SANTOS, Maria do Pilar C. e SANTOS, Murilo da C. orgs. São Paulo:
CEDESP. 1999.
______ A segregação urbana e a justiça. Texto publicado na Revista Brasileira de
Ciências Criminais, ano 11, nº44, p.341-346, 2003.
138
A INVENÇÃO DA BARRA DA TIJUCA: A ANTICIDADE CARIOCA
ANEXOS
Anexo1
139
140
A INVENÇÃO DA BARRA DA TIJUCA: A ANTICIDADE CARIOCA
141
142
A INVENÇÃO DA BARRA DA TIJUCA: A ANTICIDADE CARIOCA
143
144
A INVENÇÃO DA BARRA DA TIJUCA: A ANTICIDADE CARIOCA
Anexo2
145
146
A INVENÇÃO DA BARRA DA TIJUCA: A ANTICIDADE CARIOCA
LISTA DE ILUSTRAÇÕES
FIGURAS
Figura 1.1 Avenida Atlântica no início do século XX.
Disponível em: <http://www.copacabanadetoledo.blogger.com.
br/>. Acesso em 01/nov/2008.
Figura 1.2 Imagem das obras de duplicação do Túnel
Novo.
Fonte: Disponível em: <zrak7.ifrance.com/rio-urb-05b.pdf>.
Acesso em 01/nov/2008.
Figura 1.3 Orla de Copacabana atualmente.
Fonte: VILLAÇA, 2001, p.98.
Figura 1.4 Avenida Vieira Souto (Ipanema) em 1930.
Fonte: Disponível em: <zrak7.ifrance.com/rio-urb-05b.pdf>.
Acesso em 01/nov/2008.
Figura 1.5 Avenida Vieira Souto atualmente.
Fonte: Disponível em: <zrak7.ifrance.com/rio-urb-05b.pdf>.
Acesso em 01/nov/2008.
Figura 2.1 Barra da Tijuca na primeira metade do século
XX.
Fonte: Gaspar (2004, p.261) apud Lemos (2008, p.88).
Figura 2.2 Construção da Estrada do Joá em 1908.
Fonte: PINHEIRO, 2001.
Figura 2.3 Construção da Avenida Niemeyer no início do
século XX.
Fonte: PINHEIRO, 2001.
Figura 2.4 Barra da Tijuca na década de 1960.
Fonte: PINHEIRO, 2001.
Figura 2.5 Construção do Elevado da Encosta do Joá em
1970.
Fonte: A Auto-Estrada Lagoa/ Barra – Acesso ao Rio do Futuro
apud Martins (2007).
Figura 2.6 Croquis de Lúcio Costa com a demarcação da
área triangular da região da Barra da Tijuca e
baixada de Jacarepaguá.
Fonte: COSTA, 1969.
32
33
36
37
37
47
50
51
52
53
55
147
Figura 2.7
Imagem atual da triangulação da área objeto
do Plano Piloto com os elementos naturais
delimitadores da área.
Fonte: MARTINS, 2007, p.27.
Figura 2.8 Croquis de Lúcio Costa: Plano Piloto para a
Barra da Tijuca e Projeto de Brasília.
Fonte: LEITÃO e REZENDE, 2003.
Figura 2.9 Croquis de Costa com os eixos norteadores da
ocupação da região objeto do Plano Piloto.
Fonte: Estado da Guanabara, 1969.
Figura 2.10 Croquis geral da área do Plano Piloto, dese-
nhado por Lúcio Costa.
Fonte: COSTA, 2006.
Figura 2.11 Imagem atual do núcleo residencial Nova Ipa-
nema − casas à esquerda da imagem e torres
de apartamentos à direita.
Fonte: SÁNCHEZ, Natália. 06 de maio de 2009.
Figura 2.12 Croquis da Implantação do núcleo residencial
Nova Ipanema.
Fonte: Escritório Musa Arquitetura.
Figura 2.13 Pracinha no interior do condomínio Nova
Ipanema.
Fonte: SÁNCHEZ, Natália. 06/maio/2009.
Figura 2.14 Condomínio Nova Ipanema e Barra Shopping.
Fonte: Arquivo pessoal de Edmundo Musa. 1998.
Figura 2.15 Vias do loteamento de casas do condomínio
Nova Ipanema.
Fonte: SÁNCHEZ, Natália. 06/maio/2009.
Figura 2.16 Quadras do Clube do condomínio Nova Ipane-
ma.
Fonte: SÁNCHEZ, Natália. 06/maio/2009.
Figura 2.17 Piscinas do clube do condomínio Nova Ipane-
ma.
Fonte: SÁNCHEZ, Natália. 06/maio/2009.
Figura 2.18 Loteamento de casas do condomínio Nova
Ipanema.
Fonte: SÁNCHEZ, Natália. 06/maio/2009.
Figura 2.19 Guarita e cancelas de acessos do Condomínio
Nova Ipanema.
Fonte: SÁNCHEZ, Natália. 06/maio/2009.
Figura 2.20 Escola no interior do condomínio Nova Ipane-
ma.
Fonte: SÁNCHEZ, Natália. 06/maio/2009.
56
57
59
61
71
72
74
74
75
76
76
77
79
80
148
A INVENÇÃO DA BARRA DA TIJUCA: A ANTICIDADE CARIOCA
Figura 2.21 Calçada interna do condomínio Nova Ipane-
ma.
Fonte: SÁNCHEZ, Natália. 06/maio/2009.
Figura 2.22 Vias internas do condomínio Nova Ipanema.
Fonte: SÁNCHEZ, Natália. 06/maio/2009.
Figura 3.1 Propaganda da Barra da Tijuca no Jornal do
Brasil na década de 80.
Fonte: JORNAL DO BRASIL apud EPPINGHAUS, 2004.
Figura 3.2 Vista área do conjunto Alfa Barra.
Fonte: Universidade de Los Andes, 1994.
Figura 3.3 Imagem aérea do Alfa Barra com a área dos
equipamentos exigidos pela legislação em
destaque.
Fonte: Trabalho da autora na base da imagem de Universidade
de Los Andes, 1994.
Figura 3.4 Edifício Comércio e Igreja.
Fonte: Universidade de Los Andes, 1994.
Figura 3.5 Acesso principal da Igreja.
Fonte: Universidade de Los Andes, 1994.
Figura 3.6 Clube do Alfa Barra.
Fonte: Universidade de Los Andes, 1994.
Figura 3.7 Planta de localização das escolas.
Fonte: Universidade de Los Andes, 1994.
Figura 3.8 Fachada da escola.
Fonte: Universidade de Los Andes, 1994.
Figura 4.1 Foto aérea com a localização do “subbairro”
Cidade Jardim em período anterior ao lança-
mento do Condomínio Reserva Jardim.
Fonte: Incorporadora RJZ Cyrela.
Figura 4.2 Publicidade do empreendimento Cidade
Jardim à época do lançamento do condomínio
Reserva Jardim em 2007.
Fonte: VEJA RIO, 2007, p 16-17.
Figura 4.3 PAL − Projeto de Parcelamento − original
desenvolvido pela Prefeitura Municipal do Rio
de Janeiro.
Fonte: Trabalho desenvolvido pela Incorporadora RJZ Cyrela;
base cartográfi ca da Prefeitura Municipal de Rio de Janeiro.
Figura 4.4 Implantação do empreendimento Cidade
Jardim com as marcações dos fechamentos do
“bairro” e dos condomínios fechados.
Fonte: Incorporadora RJZ Cyrela
81
81
91
95
96
97
97
98
99
99
115
116
117
119
149
Figura 4.5
Gradis de fechamento propostos para os con-
domínios.
Fonte: Incorporadora RJZ Cyrela.
Figura 4.6 Imagem digital de uma das torres residenciais
do Condomínio Reserva Jardim.
Fonte: <http://www.permutalivre.com.br/117190/cidade-
jardim-condominio-reserva-jardim.html>. Acesso em 10/
jan/2009.
Figura 4.7 Implantação do empreendimento Cidade Jar-
dim com as unidades condominiais locadas e o
programa de lazer do “sub-bairro”.
Fonte: Incorporadora RJZ Cyrela
Figura 4.8 Imagem digitalizada do Espaço Aquático.
Fonte: Disponível em: <http://www.cyrela.com.br/web/fi cha/
cidadejardim/>. Acesso em 08/maio/2009.
Figura 4.9 Imagem digitalizada do Playground: pista de
carros.
Fonte: Disponível em: <http://www.cyrela.com.br/web/fi cha/
cidadejardim/>. Acesso em 08/maio/2009.
Figura 4.10 Imagem digitalizada da Pista de Boliche do
Reserva Jardim.
Fonte: Disponível em: <http://www.cyrela.com.br/web/fi cha/
cidadejardim/>. Acesso em 08/maio/2009.
MAPAS:
Mapa 1.1 Mapa de localização de Copacabana, Ipanema
e Leblon.
Fonte: Elaboração própria sobre imagem aérea do Google Earth
<http://earth.google.com/>. Acesso em 09/jun/2009.
Mapa 1.2 Mapa de localização da Barra da Tijuca em re-
lação à zona sul e ao centro do Rio de Janeiro.
Fonte: Elaboração própria sobre imagem aérea do Google Earth
<http://earth.google.com/>. Acesso em 09/jun/2009.
Mapa 2.1 Foto aérea atual da área referente ao Jardim
Oceânico e Tijucamar.
Fonte: Elaboração própria sobre imagem aérea do Google Earth
<http://earth.google.com/>. Acesso em 10/jun/2009.
Mapa 2.2 Mapa do Município do Rio de Janeiro com a
localização da área objeto do Plano Piloto.
Fonte: Secretaria Municipal de Planejamento e Coordenação
Geral. 1977.
Mapa 2.3 Mapa do Sistema Viário do Plano Piloto.
Fonte: Secretaria Municipal de Planejamento e Coordenação
Geral. 1977.
120
121
122
123
123
123
38
40
49
54
60
150
A INVENÇÃO DA BARRA DA TIJUCA: A ANTICIDADE CARIOCA
Mapa 2.4 Mapa de Subzonas.
Fonte: Secretaria Municipal de Planejamento e Coordenação
Geral. 1977.
Mapa 2.5 Localização do condomínio Nova Ipanema.
Fonte: Elaboração própria sobre imagem aérea do Google Earth
<http://earth.google.com/>. Acesso em 09/jun/2009.
Mapa 2.6 Mapa do núcleo urbano Nova Ipanema.
Fonte: Elaboração própria sobre imagem aérea do Google Earth
<http://earth.google.com/>. Acesso em 08/jun/2009.
Mapa 3.1 Mapa de Subzonas com as subzonas do bairro
da Barra da Tijuca coloridas.
Fonte: Elaboração própria sobre base cartográfi ca da Secretaria
Municipal de Planejamento e Coordenação Geral. 1977.
Mapa 3.2 Mapa de localização do Condomínio Alfa Barra.
Fonte: Elaboração própria sobre imagem aérea do Google Earth
<http://earth.google.com/>. Acesso em 09/jun/2009.
Mapa 4.1 Mapa de localização do “sub-bairro” Cidade
Jardim.
Fonte: Elaboração própria sobre imagem aérea do Google Earth
<http://earth.google.com/>. Acesso em 08/jun/2009.
QUADROS:
Quadro 1.1 Verticalização no Rio de Janeiro _ 1920 −
1933.
Fonte: Ferreira, Carlos E. Construção Civil e Criação de empre-
gos. Rio de Janeiro, FGV, p.30 apud Queiroz, 1997.
Quadro 2.1 Parâmetros urbanísticos previstos para as
subzonas do bairro Barra da Tijuca.
Fonte: Decreto nº 324 de 1976.
Quadro 4.1 Tabela com lançamento de empreendimentos
residenciais na Barra da Tijuca − em fases.
Fonte: Base de dados da ADEMI − RJ.
Quadro 4.2 Tabela com as fases de lançamentos do Reser-
va Jardim por ano.
Fonte: ADEMI − RJ.
65
70
73
87
93
115
35
66
111
121
151
GRÁFICOS:
Gráfi co 4.1 Distribuição de imóveis na Região Administra-
tiva da Barra da Tijuca.
Fonte: Prefeitura Municipal do Rio de Janeiro.
Disponível em: <http://www.rio.rj.gov.br/planoestrategico/>.
Acesso em: 08/nov/2008.
Gráfi co 4.2 Distribuição de imóveis segundo os bairros da
Região Administrativa da Barra da Tijuca.
Fonte: Prefeitura Municipal do Rio de Janeiro. Disponível em:
<http://www.rio.rj.gov.br/planoestrategico/>. Acesso em: 08/
nov/2008.
Gráfi co 4.3 Gráfi co comparativo entre número de empre-
endimentos residenciais lançados na cidade do
Rio de Janeiro e no bairro da Barra da Tijuca.
Fonte: Elaboração própria, gráfi co de Emil Sánchez, base de
dados da ADEMI − RJ.
Gráfi co 4.4 Gráfi co comparativo entre o número de unida-
des residenciais lançadas no Rio de Janeiro e
no bairro da Barra da Tijuca.
Fonte: Elaboração própria, gráfi co de Emil Sánchez, base de
dados da ADEMI − RJ.
Gráfi co 4.5 Gráfi co comparativo entre o número do preço
médio do metro quadrado na cidade do Rio de
Janeiro e no bairro Barra da Tijuca.
Fonte: Elaboração própria, gráfi co de Emil Sánchez, base de
dados da ADEMI − RJ.
Gráfi co 4.6 Gráfi co referente às áreas privativas média do
bairro da Barra da Tijuca e da cidade do Rio de
Janeiro como um todo.
Fonte: Elaboração própria, gráfi co de Emil Sánchez, base de
dados da ADEMI − RJ.
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