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UNIVERSIDADE DE SÃO PAULO
ESCOLA DE ENGENHARIA DE SÃO CARLOS
PROGRAMA DE PÓS-GRADUAÇÃO EM ARQUITETURA E URBANISMO
Paula Francisca Ferreira da Silva
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São Carlos
2008
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PAULA FRANCISCA FERREIRA DA SILVA
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)
Dissertação apresentada à Faculdade
de Arquitetura e Urbanismo –
Universidade de São Paulo / Escola de
Engenharia de São Carlos (USP/ EESC)
para obtenção do título de mestre em
Arquitetura e Urbanismo.
Área de concentração: Teoria e História
da Arquitetura e Urbanismo
Orientadora: Profª. Drª. Sarah Feldman
São Carlos
2008
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AUTORIZO A REPRODUÇÃO E DIVULGAÇÃO TOTAL OU PARCIAL DESTE TRABALHO,
POR QUALQUER MEIO CONVENCIONAL OU ELETRÔNICO, PARA FINS DE ESTUDO E
PESQUISA, DESDE QUE CITADA A FONTE.
Ficha catalográfica preparada pela Seção de Tratamento
da Informação do Serviço de Biblioteca – EESC/USP
Silva, Paula Francisca Ferreira da
S586e A expansão urbana de Campinas através de condomínios e
loteamentos fechados (1974-2005) / Paula Francisca
Ferreira da Silva ; orientadora Sarah Feldman. –- São
Carlos, 2008.
Dissertação (Mestrado-Programa de Pós-Graduação em
Arquitetura e Urbanismo e Área de Concentração em Teoria
e História da Arquitetura e Urbanismo –- Escola de
Engenharia de São Carlos da Universidade de São Paulo,
(2008).
1. Condomínios fechados. 2. Loteamentos fechados.
3. Legislação urbana. 4. Expansão urbana. 5. I. Titulo.
A Expansão Urbana de Campinas Através de Condomínios e Loteamentos Fechados
4
5
AGRADECIMENTOS
À Fundação de Amparo à Pesquisa do Estado de São Paulo, pelo apoio que tornou
possível o desenvolvimento desta pesquisa.
À Profª. Drª. Sarah Feldman, pela orientação realizada sempre com dedicação e rigor.
Aos meus pais, Balbina Ferreira da Silva e Vitor Bueno da Silva, pelo constante e
incondicional apoio, e por estarem sempre de prontidão para me auxiliar nos momentos
difíceis e para compartilhar as conquistas.
Ao meu grande companheiro José Filipe Lyra, pelo carinho e incentivo nesta árdua jornada
e pelo auxílio na edição de algumas imagens.
Aos meus familiares, Joana Rossi, Ana Maria Bueno, Arlete Ferrari, Sílvio Ferrari, Ana
Clara Ferrari, Caio César Ferrari, Berenice Vasconcelos, Sérgio Vasconcelos, Priscilla
Vasconcelos, Lucas Vasconcelos, Larissa Vasconcelos, Carlos Antônio da Silva, Sheila
Bruna Ferreira da Silva, Meire Rossi Bócoli e Antônia Rossi Bócoli, por sempre estarem ao
meu lado.
À Profª. Drª. Jane Victal Ferreira, pela amizade, por ter me auxiliado a escrever os
primeiros esboços deste trabalho e, principalmente, por acreditar em mim.
Aos meus amigos, Alan Roberto de Sousa, Ana Cristina Araújo, Ângela Silva, Augusta
Schwtner, Bruno Tranquillini, Caliane Almeida, Débora Foresti, Débora Pavanelli, Kris
Simone, Luciana Margoni, Marcelo Oliveira, Marcus Vinicius de Queiroz, Maria Elisa
Hilsdorf, Mônica Vargas, Fúlvio Teixeira, Renata Priore Lima, Taís Costa Jomah, pelo
apoio e compreensão.
Aos queridos Alcindo Fillipin, Maria Matilde Fillipin e Adriana Fillipin, pela hospedagem e
carinho.
À Prof.ª Drª. Maria Regina de Silos Nakamura, pela cuidadosa revisão do texto.
A todos os amigos do Departamento de Uso e Ocupação do Solo da Prefeitura Municipal
de Campinas, que sempre me auxiliaram na pesquisa; especialmente, às arquitetas
Daniela Scarassatti e Simone Medeiros, ao arquiteto Flávio Muniz e ao engenheiro
Fernando Satorres.
Ao Café com Pesquisa e seus organizadores, George Dantas e Francisco Sales Trajano
Filho, pela oportunidade de expor e discutir sobre a pesquisa de mestrado.
A Expansão Urbana de Campinas Através de Condomínios e Loteamentos Fechados
6
RESUMO
Este trabalho analisa o processo de expansão urbana do município de Campinas
através dos condomínios e loteamentos fechados, a partir dos anos 1970, momento
em que são introduzidos os loteamentos fechados em área rural e os condomínios
fechados em área urbana, até 2005, quando é realizado um levantamento na
Prefeitura Municipal: loteamentos rurais fechados (1974-1980), condomínios fechados
(1976-2005) e loteamentos fechados em área urbana (1996-2000). Com base em
pesquisa bibliográfica, documental e de anúncios em jornais, são abordadas as
estratégias de localização, o respaldo legal e as contradições desse processo,
destacando como esses empreendimentos interferem no processo de expansão
urbana do município. São identificadas cinco áreas de concentração de condomínios e
loteamentos fechados, que são caracterizadas a partir da análise do processo de
ocupação e dos padrões sócio-econômicos da população.
7
ABSTRACT
This final paper analyse the urban expansion process of the Campinas City through
closed condominiuns with private security and private use of public area, from 70’s,
when started up the private use of public area in rural areas and closed condominiuns
in urban areas, untill 2005, when a research was done in Campinas Town Hall: private
use of public area in rural area (1974-1980), closed condominiuns with private security
in urban area (1976-2005) and private use of public area in urban area (1996-2000).
Based on a bibliography research, documents and newspaper advertisings, location
strategies are brought up, the legal considerations and the contradictions of this
process, stressing how these undertakings can influence on the urban expansion
process of this city. It was found five different areas of concentration of these
undertakings, which are qualified by the ocupation process analyses and the
population socio-economics factors.
A Expansão Urbana de Campinas Através de Condomínios e Loteamentos Fechados
8
Lista de Figuras
FIGURA 1 – ANÚNCIO DO JARDIM BOTÂNICO E CAMINHOS DE SAN CONRADO – 1990 ...............................29
FIGURA 2 – ANÚNCIO DO SAN CONRADO – 1988........................................................................................29
FIGURA 3 – “CONDOMÍNIO” PARQUE RIO DAS PEDRAS - 1988....................................................................30
FIGURA 4 – ÍNDICE DOS CLASSIFICADOS INDICANDO SEÇÕES EXCLUSIVAS DE CASAS EM CONDOMÍNIOS E
TERRENOS EM CONDOMÍNIOS.............................................................................................................31
FIGURA 5 – ANÚNCIOS DE CONDOMÍNIOS FECHADOS - 2002......................................................................31
FIGURA 6 – SISTEMA VIÁRIO DA REGIÃO METROPOLITANA DE CAMPINAS ................................................78
FIGURA 7 – PARQUE DOM PEDRO SHOPPING ..............................................................................................87
FIGURA 8 – MAPA DA RENDA MÉDIA NOMINAL DO RESPONSÁVEIS PELO DOMICÍLIO EM 1991..................94
FIGURA 9 – MALHA RODOVIÁRIA DO ESTADO DE SÃO PAULO ...................................................................98
FIGURA 10 – "RUA DE MUROS" /RUA ELIZEU TEIXEIRA DE CAMARGO /ÁREA GRAMADO ........................103
FIGURA 11 – ANÚNCIO DE CONDOMÍNIO FECHADO NO TAQUARAL ..........................................................114
FIGURA 12 – LOTEAMENTO FECHADO PARQUE RIO DAS PEDRAS .............................................................120
FIGURA 13 – ANÚNCIO DE CONDOMÍNIO (1986) / ÁREA GRAMADO .........................................................133
FIGURA 14 – ANÚNCIO DE CONDOMÍNIO (1986) / ÁREA GRAMADO .........................................................133
FIGURA 15 – FOTOS DE RUAS DA ÁREA GRAMADO (2006)........................................................................134
FIGURA 16 – ANÚNCIO DE CONDOMÍNIO (2002) / ÁREA BARÃO GERALDO..............................................135
FIGURA 17 – ANÚNCIO DE CONDOMÍNIO (2000) / ÁREA TAQUARAL........................................................135
FIGURA 18 – FOTOS DO CONDOMÍNIO “CASAS DE ITÁLIA PARQUE DOM PEDRO” (2006) / ÁREA TAQUARAL
.........................................................................................................................................................136
FIGURA 19 – ANÚNCIO DE CONDOMÍNIO (2000) / ÁREA SOUSAS .............................................................136
FIGURA 20 – ANÚNCIO DE CONDOMÍNIO (2002) / ÁREA ALPHAVILLE......................................................137
FIGURA 21 – VISTA EXTERNA DO LOTEAMENTO FECHADO ALPHAVILLE (2003) ......................................138
FIGURA 22 – VISTA INTERNA DO LOTEAMENTO FECHADO ALPHAVILLE (2003).......................................138
Lista de Mapas
MAPA 1 – CIDADE DE CAMPINAS EM 1900..................................................................................................50
MAPA 2 – CAMPINAS EM 1929....................................................................................................................55
MAPA 3 – PLANO DE PRESTES MAIA PARA CAMPINAS EM 1935 (MAPA BASE DE 1929)..............................56
MAPA 4 – ÁREA URBANIZADA DE CAMPINAS ATÉ A DÉCADA DE 1940.......................................................57
MAPA 5 – ÁREA URBANIZADA DE CAMPINAS ATÉ A DÉCADA DE 1950.......................................................62
MAPA 6 – ÁREA URBANIZADA DE CAMPINAS ATÉ A DÉCADA DE 1960.......................................................63
MAPA 7 – CRESCIMENTO URBANO DE CAMPINAS (1940 – 1989) ...............................................................64
MAPA 8 – LOTEAMENTOS APROVADOS NO MUNICÍPIO DE CAMPINAS (1950 - 2005)...................................65
MAPA 9 – ÁREA URBANIZADA DE CAMPINAS ATÉ A DÉCADA DE 1970.......................................................81
MAPA 10 – ÁREA URBANIZADA DE CAMPINAS ATÉ A DÉCADA DE 1980.....................................................85
MAPA 11 – ÁREA URBANIZADA DE CAMPINAS ATÉ A DÉCADA DE 2000.....................................................90
MAPA 12 – ÁREAS DE CONCENTRAÇÃO DE CONDOMÍNIOS E LOTEAMENTOS FECHADOS EM CAMPINAS NOS
ANOS 2000..........................................................................................................................................91
MAPA 13 – FAVELAS, OCUPAÇÕES IRREGULARES E ÁREAS DE CONCENTRAÇÃO DE CONDOMÍNIOS E
LOTEAMENTOS FECHADOS EM CAMPINAS NOS ANOS 2000.................................................................95
MAPA 14 – ÁREA DE CONCENTRAÇÃO GRAMADO....................................................................................102
MAPA 15 – ÁREA DE CONCENTRAÇÃO SOUSAS ........................................................................................108
MAPA 16 – ÁREA DE CONCENTRAÇÃO TAQUARAL...................................................................................113
MAPA 17 – ÁREA DE CONCENTRAÇÃO BARÃO GERALDO.........................................................................119
MAPA 18 – ÁREA DE CONCENTRAÇÃO ALPHAVILLE ................................................................................124
MAPA 19 – LOTEAMENTOS FECHADOS APROVADOS NO MUNICÍPIO DE CAMPINAS (1997- 2000) .............129
MAPA 20 – LOTEAMENTOS FECHADOS PROTOCOLADOS NO MUNICÍPIO DE CAMPINAS (1994 – 2005)......130
MAPA 21 – CONDOMÍNIOS HORIZONTAIS FECHADOS NO MUNICÍPIO DE CAMPINAS (1976 – 2005) ..........131
9
Lista de Tabelas
TABELA 1 - DISTRIBUIÇÃO ESPACIAL DO NÚMERO DE OPERÁRIOS NA INDÚSTRIA DE TRANSFORMAÇÃO DO
ESTADO DE SÃO PAULO (%) / 1928 - 1937.........................................................................................51
TABELA 2 - TOTAL DE LOTEAMENTOS APROVADOS POR DÉCADA (1920-1990) / MUNICÍPIO DE CAMPINAS /
...........................................................................................................................................................60
TABELA 3 - TAXA DE CRESCIMENTO POPULACIONAL (1940 – 1996) / MUNICÍPIO DE CAMPINAS, REGIÃO
DE GOVERNO DE CAMPINAS, ESTADO DE SÃO PAULO, REGIÃO SUDESTE E BRASIL...........................71
TABELA 4 - DISTRIBUIÇÃO ESPACIAL DA INDÚSTRIA DE TRANSFORMAÇÃO (1959 – 1985) / ESTADO DE
SÃO PAULO /.......................................................................................................................................73
TABELA 5 – POPULAÇÃO RURAL E URBANA (1970 – 2000) / CAMPINAS, ESTADO DE SÃO PAULO E BRASIL
...........................................................................................................................................................73
TABELA 6 - TAXA DE CRESCIMENTO DA POPULAÇÃO URBANA (1960 -1980) / ÁREA DE CAMPINAS ..........74
TABELA 7 - RENDA MÉDIA MENSAL DOS RESPONSÁVEIS PELO DOMICÍLIO – 1991 / ÁREA DE
CONCENTRAÇÃO GRAMADO.............................................................................................................104
TABELA 8 - RENDA MÉDIA MENSAL DOS RESPONSÁVEIS PELO DOMICÍLIO – 1991 / BAIRROS DE
GRAMADO ........................................................................................................................................104
TABELA 9 - RESPONSÁVEIS PELO DOMICÍLIO POR FAIXAS DE RENDIMENTO (SALÁRIOS MÍNIMOS) – 2000 /
ÁREA DE CONCENTRAÇÃO GRAMADO..............................................................................................104
TABELA 10 - RESPONSÁVEIS PELO DOMICÍLIO POR FAIXAS DE RENDIMENTO (SALÁRIOS MÍNIMOS) – 2000 /
BAIRROS DE GRAMADO....................................................................................................................105
TABELA 11 - CÔMODOS POR DOMICÍLIO E PESSOAS POR DOMICÍLIO – 1991 / ÁREA DE CONCENTRAÇÃO
GRAMADO ........................................................................................................................................105
TABELA 12 – CONDIÇÕES DE OCUPAÇÃO DOS DOMICÍLIOS PARTICULARES – 2000 / ÁREA DE
CONCENTRAÇÃO GRAMADO.............................................................................................................106
TABELA 13 – DENSIDADE POPULACIONAL – 2000 / ÁREA DE CONCENTRAÇÃO GRAMADO ...................106
TABELA 14 – VALOR DE TERRENOS OFERTADOS EM ANÚNCIOS DE JORNAL (2000 – 2004) / ÁREA DE
CONCENTRAÇÃO GRAMADO.............................................................................................................107
TABELA 15 – VALOR DE VENDA DE CASAS OFERTADAS EM ANÚNCIOS DE JORNAL (2000 – 2004) / ÁREA
DE CONCENTRAÇÃO GRAMADO........................................................................................................107
TABELA 16 – VALOR DE ALUGUEL DE CASAS OFERTADAS EM ANÚNCIOS DE JORNAL (2000 – 2004) / ÁREA
DE CONCENTRAÇÃO GRAMADO........................................................................................................107
TABELA 17 - RENDA MÉDIA MENSAL DOS RESPONSÁVEIS PELO DOMICÍLIO – 1991 / ÁREA DE
CONCENTRAÇÃO SOUSAS.................................................................................................................109
TABELA 18 - RENDA MÉDIA MENSAL DOS RESPONSÁVEIS PELO DOMICÍLIO – 1991 / BAIRROS DE SOUSAS
.........................................................................................................................................................110
TABELA 19 - RESPONSÁVEIS PELO DOMICÍLIO POR FAIXAS DE RENDIMENTO (SALÁRIOS MÍNIMOS) – 2000 /
ÁREA DE CONCENTRAÇÃO SOUSAS ..................................................................................................110
TABELA 20 - RESPONSÁVEIS PELO DOMICÍLIO POR FAIXAS DE RENDIMENTO (SALÁRIO MÍNIMO) – 2000 /
BAIRROS DE SOUSAS ........................................................................................................................110
TABELA 21 - CÔMODOS POR DOMICÍLIO E PESSOAS POR DOMICÍLIO – 1991 / ÁREA DE CONCENTRAÇÃO
SOUSAS ............................................................................................................................................111
TABELA 22 – CONDIÇÕES DE OCUPAÇÃO DOS DOMICÍLIOS PARTICULARES – 2000 / ÁREA DE
CONCENTRAÇÃO SOUSAS.................................................................................................................111
TABELA 23 – DENSIDADE POPULACIONAL – 2000 / ÁREA DE CONCENTRAÇÃO SOUSAS........................111
TABELA 24 – VALOR DE TERRENOS OFERTADOS EM ANÚNCIOS DE JORNAL (2000 – 2004) / ÁREA DE
CONCENTRAÇÃO SOUSAS.................................................................................................................112
TABELA 25 – VALOR DE VENDA DE CASAS OFERTADAS EM ANÚNCIOS DE JORNAL (2000 – 2004) / ÁREA
DE CONCENTRAÇÃO SOUSAS............................................................................................................112
TABELA 26 - RENDA MÉDIA MENSAL DOS RESPONSÁVEIS PELO DOMICÍLIO – 1991 / ÁREA DE
CONCENTRAÇÃO TAQUARAL............................................................................................................115
TABELA 27 - RENDA MÉDIA MENSAL DOS RESPONSÁVEIS PELO DOMICÍLIO – 1991 / BAIRROS DE
TAQUARAL .......................................................................................................................................115
TABELA 28 - RESPONSÁVEIS PELO DOMICÍLIO POR FAIXAS DE RENDIMENTO (SALÁRIOS MÍNIMOS) – 2000 /
ÁREA DE CONCENTRAÇÃO TAQUARAL.............................................................................................116
TABELA 29 – RESPONSÁVEIS PELO DOMICÍLIO POR FAIXAS DE RENDIMENTO (SALÁRIOS MÍNIMOS) – 2000 /
BAIRROS DE TAQUARAL...................................................................................................................116
TABELA 30 - CÔMODOS POR DOMICÍLIO E PESSOAS POR DOMICÍLIO – 1991 / ÁREA DE CONCENTRAÇÃO
TAQUARAL .......................................................................................................................................116
TABELA 31 – CONDIÇÕES DE OCUPAÇÃO DOS DOMICÍLIOS PARTICULARES – 2000 / ÁREA DE
CONCENTRAÇÃO TAQUARAL............................................................................................................117
A Expansão Urbana de Campinas Através de Condomínios e Loteamentos Fechados
10
TABELA 32 – DENSIDADE POPULACIONAL – 2000 / ÁREA DE CONCENTRAÇÃO TAQUARAL...................117
TABELA 33 – VALOR DE VENDA E ÁREA DE CASAS OFERTADAS EM ANÚNCIOS DE JORNAL (2000 – 2004) /
ÁREA DE CONCENTRAÇÃO TAQUARAL.............................................................................................118
TABELA 34 - RENDA MÉDIA MENSAL DOS RESPONSÁVEIS PELO DOMICÍLIO – 1991 / ÁREA DE
CONCENTRAÇÃO BARÃO GERALDO .................................................................................................120
TABELA 35 - RENDA MÉDIA MENSAL DOS RESPONSÁVEIS PELO DOMICÍLIO – 1991 / BAIRROS DE BARÃO
GERALDO .........................................................................................................................................120
TABELA 36 - RESPONSÁVEIS PELO DOMICÍLIO POR FAIXAS DE RENDIMENTO (SALÁRIOS MÍNIMOS) – 2000 /
ÁREA DE CONCENTRAÇÃO BARÃO GERALDO ..................................................................................121
TABELA 37 – RESPONSÁVEIS PELO DOMICÍLIO POR FAIXAS DE RENDIMENTO (SALÁRIO MÍNIMO) – 2000 /
BAIRROS DE BARÃO GERALDO.........................................................................................................121
TABELA 38 - CÔMODOS POR DOMICÍLIO E PESSOAS POR DOMICÍLIO – 1991 / ÁREA DE CONCENTRAÇÃO
BARÃO GERALDO.............................................................................................................................121
TABELA 39 – CONDIÇÕES DE OCUPAÇÃO DOS DOMICÍLIOS PARTICULARES – 2000 / ÁREA DE
CONCENTRAÇÃO BARÃO GERALDO .................................................................................................122
TABELA 40 – DENSIDADE POPULACIONAL – 2000 / ÁREA DE CONCENTRAÇÃO BARÃO GERALDO ........122
TABELA 41 – VALOR E ÁREA DE TERRENOS OFERTADOS EM ANÚNCIOS DE JORNAL (2000 – 2004) / ÁREA
DE CONCENTRAÇÃO BARÃO GERALDO ............................................................................................123
TABELA 42 – VALOR DE VENDA DE CASAS OFERTADAS EM ANÚNCIOS DE JORNAL (2000 – 2004) / ÁREA
DE CONCENTRAÇÃO BARÃO GERALDO ............................................................................................123
TABELA 43 – VALOR DE ALUGUEL DE CASAS OFERTADAS EM ANÚNCIOS DE JORNAL (2000 – 2004) / ÁREA
DE CONCENTRAÇÃO BARÃO GERALDO ............................................................................................123
TABELA 44 - RENDA MÉDIA MENSAL DOS RESPONSÁVEIS PELO DOMICÍLIO – 1991 / ÁREA DE
CONCENTRAÇÃO ALPHAVILLE .........................................................................................................125
TABELA 45 - RENDA MÉDIA MENSAL DOS RESPONSÁVEIS PELO DOMICÍLIO – 1991 / BAIRROS DE
ALPHAVILLE.....................................................................................................................................125
TABELA 46 - RESPONSÁVEIS PELO DOMICÍLIO POR FAIXAS DE RENDIMENTO (SALÁRIOS MÍNIMOS) – 2000 /
ÁREA DE CONCENTRAÇÃO ALPHAVILLE...........................................................................................125
TABELA 47 - RESPONSÁVEIS PELOS DOMICÍLIOS POR FAIXAS DE RENDIMENTO (SALÁRIO MÍNIMO) – 2000 /
ÁREA ALPHAVILLE...........................................................................................................................125
TABELA 48 - CÔMODOS POR DOMICÍLIO E PESSOAS POR DOMICÍLIO – 1991 / ÁREA DE CONCENTRAÇÃO
ALPHAVILLE.....................................................................................................................................126
TABELA 49 – CONDIÇÕES DE OCUPAÇÃO DOS DOMICÍLIOS PARTICULARES – 2000 / ÁREA DE
CONCENTRAÇÃO ALPHAVILLE .........................................................................................................126
TABELA 50 – DENSIDADE POPULACIONAL – 2000 / ÁREA DE CONCENTRAÇÃO ALPHAVILLE ................126
TABELA 51 – VALOR E ÁREA DE TERRENOS OFERTADOS EM ANÚNCIOS DE JORNAL (2000 – 2004) / ÁREA
DE CONCENTRAÇÃO ALPHAVILLE ....................................................................................................127
TABELA 52 – VALOR DE VENDA DE CASAS OFERTADAS EM ANÚNCIOS DE JORNAL (2000 – 2004) / ÁREA
DE CONCENTRAÇÃO ALPHAVILLE ....................................................................................................128
TABELA 53 - LOTEAMENTOS FECHADOS APROVADOS (LEI MUNICIPAL 8736/96) / 1997 A 2000 /
MUNICÍPIO DE CAMPINAS.................................................................................................................154
TABELA 54 – LOTEAMENTOS FECHADOS PROTOCOLADOS (LEI MUNICIPAL 8736/96) / 1994 A 2005 /
MUNICÍPIO DE CAMPINAS.................................................................................................................155
TABELA 55 – LOTEAMENTOS FECHADOS APROVADOS E PROTOCOLADOS (1982 A 2005) / MUNICÍPIO DE
CAMPINAS ........................................................................................................................................156
TABELA 56 - CONDOMÍNIOS HORIZONTAIS FECHADOS (1976 A 2005) / MUNICÍPIO DE CAMPINAS ........157
TABELA 57 - CONDOMÍNIOS HORIZONTAIS FECHADOS NO MUNICÍPIO DE CAMPINAS –
QUANTIDADES DE PROTOCOLOS CONFORME A ÁREA – 1976 A 2005 ................................................159
11
Lista de Siglas e Abreviaturas
CenPRA.................................. Centro de Pesquisas Renato Archer
CIATEC .................................. Companhia de Desenvolvimento do Pólo de Alta Tecnologia de
Campinas
COHAB................................... Companhia de Habitação Popular
CPqD ...................................... Centro de Pesquisa e Desenvolvimento em Telecomunicações
CTI.......................................... Centro Tecnológico para Informática
DERSA ................................... Desenvolvimento Rodoviário S. A.
DICS ....................................... Distritos Industriais de Campinas
DUOS ..................................... Departamento de Uso e Ocupação do Solo
EIV.......................................... Estudo de Impacto de Vizinhança
EMPLASA .............................. Empresa Paulista de Planejamento Metropolitano
GRAPROHAB ........................ Grupo de Análise e Aprovação de Projetos Habitacionais do
Estado de São Paulo
IBGE ....................................... Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística
IPEA ....................................... Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada
IPTU ....................................... Imposto Predial e Territorial Urbano
LNLS....................................... Laboratório Nacional de Luz Síncroton
NEPO ..................................... Núcleo de Estudos de População
NESUR................................... Núcleo de Economia Social, Urbana e Regional
PET......................................... Programa de Ensino Tutorial
PMC........................................ Prefeitura Municipal de Campinas
PPDI ....................................... Plano Preliminar de Desenvolvimento Integrado
Proálcool................................. Programa Nacional do Álcool
PUC ........................................ Pontifícia Universidade Católica
PUCC ..................................... Pontifícia Universidade Católica de Campinas
REPLAN ................................. Refinaria do Planalto Paulista ou Refinaria de Paulínia
RMC ....................................... Região Metropolitana de Campinas
RMSP ..................................... Região Metropolitana de São Paulo
SANASA................................. Sociedade de Abastecimento de Água e Saneamento S/A
S.M. ....................................... Salário Mínimo
SEADE ................................... Sistema Estadual de Análise de Dados
SEPLAN ................................. Secretaria do Planejamento e Desenvolvimento
SEPLAMA .............................. Secretaria de Planejamento e Meio Ambiente
UNICAMP............................... Universidade de Campinas
UTB ........................................ Unidade Territorial Básica
VAF......................................... Valor Adicionado Fiscal
VTI .......................................... Valor de Transformação Industrial
ZEIS........................................ Zona Especial de Interesse Social
A Expansão Urbana de Campinas Através de Condomínios e Loteamentos Fechados
12
SUMÁRIO
LISTA DE FIGURAS _____________________________________________________________________ 8
LISTA DE MAPAS _______________________________________________________________________ 8
LISTA DE TABELAS_____________________________________________________________________ 9
LISTA DE SIGLAS E ABREVIATURAS ___________________________________________________ 11
INTRODUÇÃO: OS ESTUDOS SOBRE CONDOMÍNIOS E LOTEAMENTOS FECHADOS NO
BRASIL _______________________________________________________________________________ 13
CAPÍTULO I – CONDOMÍNIOS E LOTEAMENTOS FECHADOS NO MUNICÍPIO DE CAMPINAS:
CARACTERÍSTICAS E MARCOS REGULATÓRIOS________________________________________ 26
AS PRINCIPAIS CARACTERÍSTICAS DOS LOTEAMENTOS E CONDOMÍNIOS FECHADOS DE CAMPINAS ________ 26
A REGULAÇÃO DOS LOTEAMENTOS FECHADOS EM CAMPINAS ____________________________________ 31
O DEBATE EM TORNO DA ILEGALIDADE DOS LOTEAMENTOS FECHADOS EM CAMPINAS _________________ 36
AS LEGISLAÇÕES FEDERAL E MUNICIPAL DE CONDOMÍNIOS FECHADOS _____________________________ 39
CAPÍTULO II – A EXPANSÃO URBANA DE CAMPINAS ATÉ OS ANOS 1960__________________ 45
ORIGEM E DESENVOLVIMENTO URBANO ATÉ A DÉCADA DE 1920: A EXPANSÃO SOB O CONTROLE PÚBLICO __ 45
O INÍCIO DA EXPANSÃO ATRAVÉS DE LOTEAMENTOS (1920-1940) _________________________________ 51
A EXPANSÃO URBANA COM PRODUÇÃO DE GRANDES VAZIOS (1950 – 1960)__________________________ 58
A ATUAÇÃO DA ADMINISTRAÇÃO MUNICIPAL ________________________________________________ 66
CAPÍTULO III – A EXPANSÃO URBANA DE CAMPINAS PÓS-1970 __________________________ 70
A CONSOLIDAÇÃO DE CAMPINAS COMO MAIOR PÓLO INDUSTRIAL DO INTERIOR DO ESTADO DE SÃO PAULO_ 70
A INSERÇÃO DOS CONDOMÍNIOS E LOTEAMENTOS FECHADOS NO PROCESSO DE EXPANSÃO URBANA E
METROPOLITANA DE CAMPINAS ___________________________________________________________ 77
A INSERÇÃO DAS FAVELAS NO MUNICÍPIO DE CAMPINAS ________________________________________ 92
CAPÍTULO IV – AS ÁREAS DE CONCENTRAÇÃO DE CONDOMÍNIOS E LOTEAMENTOS
FECHADOS NO MUNICÍPIO DE CAMPINAS ______________________________________________ 96
EIXO DOM PEDRO – NOVA DIREÇÃO DA EXPANSÃO URBANA DO MUNICÍPIO DE CAMPINAS ______________ 96
Gramado: a primeira concentração de condomínios e loteamentos fechados no município de Campinas102
Sousas – a expansão de Gramado com um padrão diferenciado _______________________________ 108
Taquaral – padrão semelhante a Sousas, mas com alta densidade _____________________________ 112
Barão Geraldo – área que se forma gradativamente desde os anos 1970 ________________________ 118
Área Alphaville – a concentração mais recente de condomínios e loteamentos fechados ____________ 123
CONSIDERAÇÕES FINAIS _____________________________________________________________ 132
BIBLIOGRAFIA _______________________________________________________________________ 143
ANEXOS _____________________________________________________________________________ 154
TABELAS DE CONDOMÍNIOS E LOTEAMENTOS FECHADOS _______________________________________ 154
PROCEDIMENTOS METODOLÓGICOS _______________________________________________________ 161
INTRODUÇÃO: Os Estudos sobre Condomínios e Loteamentos Fechados no Brasil
13
INTRODUÇÃO: Os Estudos sobre Condomínios e Loteamentos Fechados no
Brasil
Os estudos sobre condomínios e loteamentos fechados no Brasil começam a ser
desenvolvidos a partir do final da década de 1980. Essas duas formas residenciais
caracterizam-se por apresentar um conjunto de residências e áreas de uso coletivo dentro
de perímetros fechados por muros ou outras formas. Dessa maneira, constituem áreas
fechadas localizadas dentro do tecido urbano do município, ou em áreas distantes do tecido
urbano contínuo. Quando inseridas no tecido urbano, interrompem fisicamente a
continuidade das vias de circulação e restringem o acesso a vias e praças, em muitos
casos, doadas ao poder público em processos de aprovação de loteamentos.
A grande maioria dos trabalhos sobre condomínios e loteamentos fechados aborda
esses processos em grandes centros metropolitanos, como São Paulo, Belo Horizonte,
Natal e Curitiba, destacando-se os estudos de Nagy (1989) - “Condomínios fechados em
São Paulo”; de Bem (1992) - “Casas, casebres e condomínios: segregação espacial e
relações sociais nas formas de ocupação de São Braz, um bairro de Curitiba”; de Romero
(1997) - “Alphaville: ilusão do paraíso”; de Salgueiro (1998) - “Cidade Pós-Moderna: espaço
fragmentado”; de Caldeira (2000) - “Cidade de Muros: crime, segregação e cidadania em
São Paulo”; de Salgado (2000) - “O Loteamento Residencial Fechado no Quadro das
Transformações da Metrópole de São Paulo”; de Andrade (2001) - “Condomínios Fechados
da Região Metropolitana de Belo Horizonte: novas e velhas experiências”; de Lemos,
Scarlato e Machado (2002) - “O Retorno à Cidade Medieval: os condomínios fechados da
metrópole paulistana”; de Santos (2002) “Atrás dos Muros: unidades habitacionais em
condomínios horizontais fechados”, que trata da cidade de São Paulo; de Lemos e Macedo
(2004) – “Condomínios Residenciais Horizontais Fechados na Região Metropolitana de São
Paulo”; de Silva (2005) - “Condomínios Horizontais: contribuições para uma revisão crítica
do Conceito”, que estuda a cidade de Natal, e de Costa (2006) - “Novas Periferias
Metropolitanas: a expansão metropolitana em Belo Horizonte”.
Vários outros estudos abordam esses processos em cidades do interior paulista,
como os de Miño (1999 e 2001) – “A Segregação Sócio-espacial em Presidente Prudente” e
“Os Condomínios Horizontais em Presidente Prudente”; o de Roberts (2002) - “Cidadania
Interditada: um estudo de condomínios horizontais fechados (São Carlos – SP)” e o de Silvia
Rodrigues (2006) - “Loteamentos Fechados e Condomínios Residenciais em São José do
Rio Preto”.
Os seguintes trabalhos estudam a cidade de Campinas: de Maciel (2003) - “Se Essa
Rua Fosse Minha: espaço público violentado no bairro Alto Taquaral em Campinas”; de
A Expansão Urbana de Campinas Através de Condomínios e Loteamentos Fechados
14
Scarassatti e Serra (2002) - “Problemas do Espaço Público: fechamento de loteamentos em
Campinas”, de Mitica (2000) – “Novas Formas de Urbanização: Campinas”. Sobre a região
metropolitana de Campinas, destacam-se os trabalhos: de Mitica (2007) - “Tecidos Urbanos
Dispersos na Região Metropolitana de Campinas” e o de Escorza (2003) – “A Urbanização
do Rural: condomínios horizontais em Vinhedo/ SP”, que estuda um município da região
metropolitana de Campinas.
Esses estudos revelam que, no Brasil, os condomínios e loteamentos fechados
surgem a partir dos anos 1970, ocorrendo uma intensificação da produção desse tipo de
ocupação a partir da década de seguinte. São Paulo, Presidente Prudente e Belo Horizonte
são algumas cidades que apresentam “loteamentos fechados” já na década de 1970
(SALGADO, 2000; MIÑO, 2001 e COSTA, 2006). No caso de Campinas, os condomínios
fechados surgem nos anos 1970 e os loteamentos fechados em área urbana, apenas na
década de 1990. Os principais aspectos tratados pelos estudos sobre condomínios e
loteamentos fechados são: as mudanças no tecido urbano (ROMERO, 1997; SALGADO,
2000; LEMOS e MACEDO, 2002; COSTA, 2006; REIS, 2006; MITICA, 2000 e 2007; REIS,
PORTAS e TANAKA, 2007; REIS e TANAKA, 2007); a lógica de sua localização e dos
processos de segregação sócio-espacial (SALGUEIRO, 1998; CALDEIRA, 2000;
SALGADO, 2000; ROBERTS, 2002; LEMOS, SCARLATO e MACHADO, 2002; SILVA, 2005
e COSTA, 2006) e a ilegalidade / legalidade dos empreendimentos (MIÑO, 2001; SILVA,
2005, COSTA, 2006 e BICUDO, 2007).
Essas novas formas de ocupação fechada vêm sendo denominadas “enclaves” por
diversos autores que analisam as mudanças no tecido urbano. O primeiro estudo que utiliza
o termo “enclave” é o de Salgueiro (1998), para se referir tanto a condomínios residenciais
de luxo como a centros comerciais, ressaltando o caráter pontual de suas implantações e a
não relação com tecidos contíguos. De acordo com a autora, o “enclave” não seria
determinado pela sua dimensão, que pode ser pequena, mas sim, pela ruptura de relações
com o tecido que o cerca. De maneira semelhante, Caldeira (2000) define como “enclaves
fortificados”, os espaços privatizados, fechados e monitorados, para fins de moradia,
trabalho, lazer ou consumo, podendo apresentar-se na forma de shopping centers,
condomínios residenciais ou conjuntos comerciais e empresariais.
Segundo Caldeira, esses “enclaves” não possuem novas formas de projeto, nem
uma localização diferenciada. Eles acontecem normalmente nos subúrbios, onde a classe
média já se “separava” anteriormente. No entanto, o modelo de segregação dos “enclaves
fortificados”, utilizado pelas classes média e alta, interfere profundamente na qualidade do
espaço público e na sua apropriação. Ao darem ênfase aos espaços privados para uso
coletivo, desvalorizam as áreas públicas e abertas da cidade, e o enclausuramento é
INTRODUÇÃO: Os Estudos sobre Condomínios e Loteamentos Fechados no Brasil
15
transformado em símbolo que confere status. Com cercamentos, privatizações, controles de
acesso e técnicas de distanciamento, o espaço torna-se fragmentado, e a desigualdade, um
valor estruturante:
Eles [os enclaves] estão mudando o panorama da cidade, seu padrão de
segregação espacial e o caráter do espaço público e das interações
públicas entre as classes. [...] Todos os tipos de enclaves fortificados
partilham algumas características básicas. São propriedade privada para
uso coletivo e enfatizam o valor do que é privado e restrito ao mesmo tempo
em que desvalorizam o que é público e aberto na cidade. São fisicamente
demarcados e isolados por muros, grades, espaços vazios e detalhes
arquitetônicos. São voltados para o interior e não em direção à rua, cuja
vida pública rejeitam explicitamente. (CALDEIRA, 2000, p. 258 e 259)
Segundo a autora, os “enclaves fortificados” privilegiam um relacionamento de
negação e ruptura, são a opção para pessoas que valorizam a homogeneidade social e a
distância de “interações indesejadas”. Eles permitem uma nova forma de traçar barreiras
entre grupos sociais - as maneiras literais de separação, juntamente com os meios
simbólicos, transformam isolamento em status.
Para Silva (2005, p. 3-5), os condomínios fechados, além de transformar o espaço
que se configurava como público em privado, trazem uma nova compreensão do conceito
de liberdade - “a nova liberdade cercada”. Embora o componente segurança seja recorrente
nas análises realizadas, não se atribui somente a ele a opção dos moradores por esses
empreendimentos. São destacados, também, o desejo de viver entre os “iguais” e o status
proporcionado pelo isolamento como componentes fundamentais para tornar os
condomínios o grande foco do mercado imobiliário atualmente.
Costa (2006, p. 293-295) interpreta os condomínios e loteamentos fechados como
formas que alteram a configuração das cidades: ao torná-las fragmentadas, dificultam a
visão da cidade como totalidade física, social e comunitária. Essa fragmentação não
propicia, segundo a autora, que a cidade seja local do encontro, da expressão do coletivo.
Ocorre a “explosão da cidade como tecido urbano”, que passa a conter áreas industriais, de
serviços e residenciais isoladas no campo, como os condomínios fechados. Esse perfil de
expansão metropolitana é uma extensão do processo de expansão urbana das metrópoles,
“que recria, para além das cidades, formas urbanas que lhe são assemelhadas (e
subordinadas), mas que com elas não se confundem”.
Numa abordagem mais ampla dos processos de expansão, destacam-se três
estudos: “Brasil – estudos sobre dispersão urbana” (coord. REIS e TANAKA, 2007) e
“Dispersão Urbana – diálogos sobre pesquisas Brasil - Europa” (coord. REIS, PORTAS e
TANAKA, 2007), que contemplam diversos estudos sobre urbanização dispersa e as
alterações no tecido urbano, e “Notas sobre Urbanização Dispersa e Novas Formas de
A Expansão Urbana de Campinas Através de Condomínios e Loteamentos Fechados
16
Tecido Urbano” (REIS, 2006), que analisa as mudanças no processo de urbanização do
Brasil, focando nas regiões metropolitanas do Estado de São Paulo, a partir da década de
1970.
Reis (2006) analisa as áreas metropolitanas e aglomerações urbanas de São Paulo,
Campinas, Baixada Santista e Vale do Paraíba, que se inserem no “Sistema Integrado de
Áreas Metropolitanas”, formado também pelas regiões de Sorocaba e Itu, Jundiaí,
Piracicaba, Limeira e Rio Claro, Mogi Mirim e Mogi Guaçu e Atibaia. O processo de
mudanças verificado nos tecidos urbanos, que passam a contemplar uma multiplicidade de
formas, não deve ser reduzido, segundo o autor, à forma dos condomínios horizontais e
loteamentos fechados, pois “o processo é muito mais complexo”. O autor considera como
tecido urbano a maneira como se definem as relações entre espaços privados e públicos,
entre espaços de uso privado e de uso coletivo, sejam estes propriedades públicas ou
propriedades privadas.
As mudanças estudadas são, segundo Reis (2006, p. 18-23), conseqüências de
transformações sociais e correspondem a novos estágios do comércio mundial, a novas
formas de organização dos processos produtivos, à inserção econômica de áreas
anteriormente quase isoladas, principalmente nos setores rurais, e à extensão dos modos
de vida metropolitanos a essas áreas. A característica mais importante desse modelo de
urbanização é a constituição de sociedades, cujas populações rurais desaparecem,
enquanto, simultaneamente, os setores sociais urbanos implementam seus modos de vida
extensamente pelo território, de maneira dispersa. No fim do século XX, a industrialização
gerou sociedades plenamente urbanizadas e essa urbanização se distingue do período
anterior:
As mudanças são tão radicais quanto a fusão do ferro ou a transformação
do gelo em água, os exemplos clássicos de mudança de estado físico. Essa
comparação serve para compreender que a dispersão urbana é a
passagem de um estado para outro, no qual as formas se subdividem
rapidamente sobre o território. [...] É importante lembrar que, no caso, as
mudanças não decorrem de processos físicos, mas de processos sociais;
não decorrem de relações físicas, mas de relações sociais. [...] Se as
configurações do espaço urbano são suporte e resultado da vida social, as
mudanças na existência social devem compreender novas modalidades de
urbanização e novas configurações. (REIS, 2006, p. 19).
A respeito dos espaços de uso coletivo e sua gestão, Reis (2006, p. 40-46) aponta
que, no início do século XX, os tecidos urbanos dividem-se entre espaços públicos e
privados, com uma divisão de uso simples, uma segmentação dos espaços pouco
desenvolvida e com formas simples de gestão. A partir da segunda metade do século XX a
situação se inverte, e as formas de organização empresarial e as modalidades de habitação
INTRODUÇÃO: Os Estudos sobre Condomínios e Loteamentos Fechados no Brasil
17
adensam-se e tornam-se complexas. Para se obter acesso à infra-estrutura e aos serviços,
são adotadas formas coletivas de organização institucional que, tendo caráter condominial
ou não, são propriedades coletivas, de uso coletivo e de gestão coletiva.
O conhecimento dessas transformações urbanas e uma análise consistente só
podem ser realizados, segundo o autor, considerando as duas escalas de ocorrência – a
intra-urbana e a regional - e suas inter-relações, visto que a dispersão urbana depende de
alterações nas formas do tecido urbano: “Sem as formas condominiais, sem as formas
coletivas de organização e sem a autonomia dos projetos, no que se refere aos serviços e à
infra-estrutura”, a dispersão urbana não seria possível. (REIS, 2006, p. 59).
O autor mostra que as alterações do tecido urbano e a dispersão vão se tornando
perceptíveis no Estado de São Paulo. As principais causas dessas mudanças são
percebidas, a partir dos anos 1950, quando o processo de urbanização se acelera e,
conseqüentemente, aumenta a demanda por áreas urbanas e os terrenos edificáveis se
valorizam. Hoje, o estado possui cerca de 40 milhões de habitantes, dos quais 93% são
urbanos. A maioria da população vive em regiões de caráter metropolitano, tendo a mais
importante, a chamada “Sistema Integrado de Áreas Metropolitanas”, cerca de 29 milhões
de habitantes.
A dispersão na área de Campinas abrange, segundo Reis (2006, p. 78-81), um
extenso território, que inclui não apenas os municípios da Região Metropolitana de
Campinas (RMC), criada em 2000, mas também o território ao redor desta, em todas as
direções: a noroeste, Rio Claro e Limeira; a oeste, Piracicaba; a sudoeste, Itu, Salto e
Indaiatuba; a sudeste, Jundiaí; e de Mogi Mirim (a nordeste) até Atibaia (a sudeste), na
direção da Rodovia D. Pedro I. A RMC apresenta cerca de 2.500.000 habitantes no censo
demográfico de 2000 e, juntamente com os municípios ao redor, atinge cerca de 5.000.000.
O autor coloca que as densidades ocupacionais da RMC são muito inferiores às da RMSP e
configuram um tecido urbano diferenciado:
[...] há uma característica diferenciada: as partes urbanizadas dos pólos
centrais dos vários municípios não são emendadas, como na região de São
Paulo. Entre elas, isolados do campo, formam-se bairros com fábricas e
com loteamentos fechados, shoppings, supermercados, campos
universitários e centros de lazer. Já não se sabe onde é o campo, onde é a
cidade. (REIS, 2006, p. 79)
O autor identifica nesse tecido tendências de fusão, pois áreas com vários pontos de
dispersão apresentam-se como um tecido contínuo com os municípios vizinhos. Nesse
sentido, enquanto na escala urbana tem-se a descontinuidade, é na escala regional que se
observa a continuidade:
A Expansão Urbana de Campinas Através de Condomínios e Loteamentos Fechados
18
No Vale do Paraíba, como ao longo do litoral, há um longo eixo de
urbanização; na região de Campinas é como uma nebulosa, que avança em
todas as direções. (REIS, 2006, p. 81).
O trabalho de Mitica (2007) trata especificamente das alterações no tecido urbano da
RMC a partir dos anos 1970, quando ocorrem mudanças consideráveis na expansão das
áreas urbanizadas. O autor mostra que, até os anos 1970, o tecido urbano cresce de
maneira dispersa, mas centralizado pelos antigos centros urbanos, e que, posteriormente,
surgem centralidades que competem com o centro urbano principal e “acentua-se a
valorização em torno dos eixos de transporte regional” (p. 82). Supermercados e shopping
centers, localizados ao longo dos principais eixos rodoviários em Campinas, movimentam
mais de 50% do que é vendido e a área central de Campinas corresponde a menos de 40%
desse total.
Segundo Mitica (2007, p. 79-81), a partir da década de 1970, verifica-se uma notável
expansão das manchas urbanizadas em áreas distantes dos antigos núcleos urbanos; nos
anos 1980 são poucos acréscimos devido à crise econômica1 e, nos anos 1990, a área
urbanizada volta a se expandir com maior quantidade de núcleos menores próximos às
principais manchas urbanas. A expansão nos anos 1990 ocorre, principalmente, nos
mercados de média e alta renda, pois o acesso a essas áreas depende do transporte
motorizado, o que traz diferenças entre ricos e pobres: quem depende de transporte público
é prejudicado, principalmente quanto ao acesso a equipamentos urbanos.
A quantidade de núcleos dispersos tem aumentado na RMC, ao mesmo tempo em
que a área desses núcleos tem diminuído. Se, em 1980, aproximadamente metade da
mancha urbanizada da RMC é dispersa, recentemente, observa-se uma tendência de “união
das áreas dispersas”, diminuindo a porcentagem destas em relação ao total das áreas
urbanizadas. A dispersão é, segundo Mitica, apenas um estado de transição:
Se analisada unicamente pelo ponto de vista da fragmentação da mancha
urbana na escala regional, a dispersão poderia ser encarada como um
fenômeno transitório, que se apresentaria nos estágios iniciais de
urbanização das áreas periféricas e que estaria dando lugar à constituição
de tecidos urbanos tradicionais, à medida que estas novas áreas vão sendo
consolidadas e a mancha urbana se espalha por todo o território, fazendo
com que volte a ser em sua grande parte contínua. (MITICA, 2007, p. 80).
No fenômeno da dispersão, o autor aponta, ainda, alterações na escala do tecido
urbano, como desenhos urbanos diferenciados e diminuição da densidade bruta, com o
aumento do tamanho dos lotes. Essa nova relação ocorre porque, por um lado, a
descontinuidade da mancha urbanizada permite grandes vazios com usos agrícolas e, por
1
Segundo o Prof. Drº. Eugênio Queiroga, nos anos 1980, Campinas se expande pouco horizontalmente, porque
a cidade também passa por um processo de verticalização.
INTRODUÇÃO: Os Estudos sobre Condomínios e Loteamentos Fechados no Brasil
19
outro, as políticas públicas, cada vez mais restritivas, induzem o aumento de espaços de
preservação dentro dos empreendimentos. O autor ressalta que, mesmo quando áreas
dispersas passam a fazer parte do tecido contínuo, elas mantém as características
diferenciadas da sua implantação. (MITICA, 2007, p. 82-83).
Segundo o autor, os loteamentos fechados (residenciais e empresariais) ocupam, em
2003, 11 milhões de metros quadrados no município de Campinas e cerca de 90% desses
empreendimentos encontram-se nas regiões norte e leste, cujo poder aquisitivo é o mais
alto do município.
Em relação à localização e aos processos de segregação espacial, os trabalhos
sobre condomínios e loteamentos fechados em diversas cidades apontam algumas
estratégias em comum: a maioria dos condomínios e/ou loteamentos fechados,
principalmente nas cidades metropolitanas, ocorre na periferia, nas “franjas” das áreas
urbanizadas; localizam-se próximos a rodovias ou grandes avenidas, e os diversos tipos de
grandes empreendimentos fechados (condomínios fechados, loteamentos fechados,
shopping centers, conjuntos comerciais e empresariais ou parques temáticos) localizam-se
próximos uns dos outros. Assim, as cidades estudadas apresentam áreas de concentração
desses empreendimentos.
Como afirma Costa (2006, p. 295), “A localização das pessoas no espaço intra-
urbano e a produção do seu habitat são resultados de complexas articulações sociais,
econômicas e físicas e não apenas de determinações do Estado e do Capital.” Os estudos
mostram que os condomínios e loteamentos fechados não são distribuídos aleatoriamente
pelo território urbano. De modo geral, localizam-se perifericamente em relação ao tecido
urbano mais denso, já ocupado. Os terrenos periféricos são mais baratos, o que permite aos
empreendedores a obtenção de altos lucros, e a área periférica, pouco ocupada, também
possibilita o loteamento de áreas maiores. Além disso, a proximidade com as rodovias é
bastante conveniente, porque elas passam a ter a função de grandes avenidas, com
circulação rápida e sem congestionamentos, o que valoriza ainda mais esses
empreendimentos, principalmente para a classe alta. (SALGADO, 2000). Segundo Villaça, a
localização das camadas de alta renda
2
é o elemento mais relevante na estruturação
espacial das metrópoles:
Talvez o processo mais notável de produção do espaço sob o comando das
camadas de mais alta renda seja a inter-relação que elas e seus bairros
residenciais mantêm com os centros principais. Quanto mais essas
camadas se concentram em determinada região da cidade, mais elas
2
Segundo Villaça (1998, p. 319–321), a população de alta renda se concentra em determinada região nas
metrópoles brasileiras não pelo status que isso possa representar, mesmo porque tal status não existe antes da
ocupação segregada por essa população. Ele é efeito e não causa da ocupação predominante das classes de
mais alta renda em determinadas regiões.
A Expansão Urbana de Campinas Através de Condomínios e Loteamentos Fechados
20
procuram trazer para essa mesma região importantes equipamentos
urbanos. Quanto mais o conseguem, mais vantajosa essa região se torna
para aquelas camadas e mais difícil se torna, para elas, abandonar essa
direção de crescimento. (VILLAÇA, 1998, p. 321)
São Paulo e Belo Horizonte são regiões metropolitanas onde a implantação de
condomínios, shopping centers, loteamentos e outros empreendimentos de caráter fechado
nas áreas periféricas
3
, mantendo uma relação estrutural com as rodovias, é a mais
recorrente. Segundo Costa (2006, p. 21 e 22), na região metropolitana de Belo Horizonte, as
formas residenciais fechadas concentram-se na região sul e esse vetor de crescimento é
ocupado predominantemente pelas classes média e alta. As rodovias BR-40 e MG-30
desempenham papel fundamental nessa expansão, pois fazem a ligação da região sul de
Belo Horizonte, ocupada majoritariamente pela classe alta, mas já “saturada”, aos
municípios de Nova Lima e Brumadinho. Parte significativa dos condomínios e loteamentos
fechados articula-se com o centro de Belo Horizonte através dessas rodovias.
Em São Paulo, destacam-se as seguintes rodovias que permitem o acesso a
diversos empreendimentos fechados: a leste, Presidente Dutra e Ayrton Senna; a oeste,
Raposo Tavares e Castelo Branco (esta última dá acesso, por exemplo, ao condomínio
Alphaville). Segundo Lemos e Macedo (2004), na RMSP há condomínios suburbanos e
intra-urbanos. Os primeiros caracterizam-se por apresentar amplos parcelamentos (pelo
menos 200 lotes); estão localizados nas áreas rurais dos municípios de Barueri, Santana de
Parnaíba e Cotia, junto às vias expressas. Os intra-urbanos localizam-se em tecidos
urbanos já constituídos, e caracterizam-se por pequenas vilas de até 20 unidades ou de
médio porte (até 200 lotes). Os condomínios intra-urbanos são implantados junto às artérias
metropolitanas, em áreas com terrenos vazios ou de fácil urbanização. Condomínios
fechados de pequena dimensão, constituídos por vilas, podem ocorrer em bairros
consolidados, com sistema viário preexistente e de alto grau de ocupação.
No que se refere à segregação espacial dos condomínios e loteamentos fechados,
de acordo com Caldeira (2000, p. 259), que estuda a cidade de São Paulo, os “enclaves
fortificados” são literais quanto à separação, pois oferecem uma nova maneira de
estabelecer fronteiras entre grupos sociais, criando novas hierarquias entre eles e
organizando as diferenças como desigualdade. A autora identifica três formas de
repercussão da segregação social no espaço urbano ao longo do século XX. A primeira, em
que a cidade está comprimida em uma pequena área urbana e as diferentes classes sociais
segregam-se através dos tipos de moradia que prevalecem do final do século XIX até os
anos 1940. A segunda, que caracteriza o período entre os anos 1940 até os anos 1980, a
3
Periferia aqui é compreendida, segundo definição de Costa (2006), não apenas como algo que se situa à
margem de, mas que também mantém relações de complementaridade e subordinação.
INTRODUÇÃO: Os Estudos sobre Condomínios e Loteamentos Fechados no Brasil
21
“centro-periferia”, na qual as classes distintas separam-se através de grandes distâncias
físicas: as classes média e alta ocupam os centros urbanos, com boa infra-estrutura, e os
pobres localizam-se nas periferias, distantes e precárias. A partir dos anos 1980, uma
terceira forma de segregação urbana altera profundamente tanto a cidade de São Paulo,
como sua região metropolitana: à forma de segregação centro-periferia, sobrepõem-se
espaços em que grupos sociais distintos estão fisicamente próximos, mas separados por
muros e tecnologias de segurança. Na maioria das vezes, esses grupos sociais não
interagem e nem freqüentam áreas comuns.
São Paulo continua, segundo Caldeira (2000, p. 231), a ser altamente segregada,
mas “as desigualdades sociais são agora produzidas e inscritas no espaço urbano de
modos diferentes”. Os processos que produziram o padrão de oposição centro-periferia
mudaram consideravelmente, e novas forças já estão gerando outros tipos de espaços e
uma distribuição diferente das classes sociais e atividades econômicas. Os equipamentos
tecnológicos de segurança (câmeras, cerca elétrica, entre outros) é que permitem, segundo
a autora, a proximidade física de classes sociais distintas, porém, delimitando explicitamente
o “local” de cada classe. Ou seja, outras barreiras, que não a distância física, “separam”
cada classe social:
[...] os enclaves fortificados – prédios de apartamentos, condomínios
fechados, conjuntos de escritórios ou shopping centers – constituem o cerne
de uma nova maneira de organizar a segregação, a discriminação social e a
reestruturação econômica em São Paulo. Diferentes classes sociais vivem
mais próximas umas das outras em algumas áreas, mas são mantidas
separadas por barreiras físicas e sistemas de identificação e controle.
(CALDEIRA, 2000, p. 255)
Segundo Salgado (2000), a configuração da metrópole paulistana dos anos 1990
apresenta uma maior densidade, áreas mais compactas, podendo gerar a falsa percepção
de homogeneidade, mas o novo modelo de segregação é formado por espaços tão ou mais
segregados que o anterior. Salgueiro (1998, p. 42) coloca que, “A cidade fragmentada
substitui” a cidade segregada e hierarquizada que ocorre na cidade industrial. Isso não
significa que não haja segregação sócio-espacial: a fragmentação é uma “segregação à
escala micro”.
Costa (2006, p. 47) detecta que, se no início do século passado o projeto de
modernidade consegue a “invisibilidade” dos pobres através da distância geográfica, hoje
ocorre uma aproximação física das classes médias e populares, na qual “[...] os
condomínios e as favelas estão exprimindo a crescente aproximação geográfica entre locais
de moradia dos ricos e dos pobres, ou dos dominantes e dominados, ou, ainda, dos
cidadãos e não-cidadãos.” Costa (2006) converge para a leitura de Caldeira (2000), ao
A Expansão Urbana de Campinas Através de Condomínios e Loteamentos Fechados
22
constatar um novo padrão de segregação urbana, que altera o modelo centro-periferia.
Ocorre uma inversão de valores: áreas com pouca infra-estrutura, distantes e pouco
urbanizadas ganham valor em relação aos bairros centrais, com boa infra-estrutura; a
distância em relação ao centro é revalorizada, conferindo status ao invés de estigma.
Segundo Costa (2006, p. 52), a divisão espacial de classes heterogêneas,
representadas através dos grandes empreendimentos fechados, torna-se mais complexa. A
configuração metropolitana é muito mais abrangente e complexa do que o modelo de
segregação espacial núcleo-periferia. A produção e reprodução desses empreendimentos
são compreendidas como “componentes da dinâmica metropolitana, no sentido de
desvendar as formas de interação entre os múltiplos territórios intra-urbanos, sejam esses
próximos ou distantes”. A autora ressalta ainda a especificidade de cada metrópole, pois a
teoria desse novo modelo de segregação espacial, marcado pela proximidade geográfica
entre classes distintas, é cabível para São Paulo e Curitiba, mas não se verifica para o caso
do Rio de Janeiro, Recife, Salvador ou Belo Horizonte. As quatro cidades mencionadas têm
favelas próximas aos bairros de classe alta há muito tempo.
Na região metropolitana de Belo Horizonte, o crescimento horizontal periférico
precário e pobre ocorre nas direções norte e oeste. Assim, mesmo que haja um novo padrão
de segregação sócio-espacial diferente do modelo centro-periferia, dando continuidade à
zona sul de Belo Horizonte – que se estende pelos municípios de Brumadinho e Nova Lima,
com moradias de alta renda - a distância social ainda corresponderá à distância física. A
expansão das moradias de alta renda ocorre no sentido oposto aos fragmentos
caracterizados pela precariedade e pobreza. Para Costa (2006), os condomínios fechados,
aproximando classes distintas, não alteram o modelo de segregação sócio-espacial na
região metropolitana de Belo Horizonte. Pode haver um outro modelo de segregação
diferente do modelo centro-periferia, entretanto, as classes distintas são ainda “separadas”
por grandes distâncias físicas. De acordo com a autora, os condomínios em si não trazem
muitas novidades no que se refere à segregação, mas reforçam a idéia dos espaços a-
históricos.
Representam simplesmente as velhas configurações urbanas, travestidas
em novas roupagens, onde há um acirramento dos processos de
segregação social no espaço urbano. Há, entretanto, um claro
enfraquecimento da ordem próxima, no caso dos condomínios, retratando
quase exclusivamente a ordem distante diretamente relacionada à
centralidade metropolitana da qual dependem. Por outro lado, esse fato
reforça a idéia dos espaços a - históricos, fragmentados e a - culturais
, que
caracterizam a homogeneidade que vem sendo produzida arquitetônica e
urbanisticamente em todo o mundo. (COSTA, 2006, p. 309).
INTRODUÇÃO: Os Estudos sobre Condomínios e Loteamentos Fechados no Brasil
23
Entre os estudos que abordam o aspecto legal dos condomínios e loteamentos
fechados, destaca-se o de Silva (2005), para quem há dois aspectos da ilegalidade nas
cidades da América Latina: um relacionado às habitações precárias, situadas em áreas de
risco e outro referente às áreas de alto padrão que delimitam espaços fechados. O primeiro
aspecto é caracterizado pela autora como falta de oportunidade e o segundo, como
oportunismo:
As cidades latino-americanas e caribenhas têm em comum a expansão da
produção ilegal das edificações e da ocupação irregular de espaços
públicos e privados. Essa crescente ilegalidade se justifica, em parte, pela
completa falta de oportunidade de uns e pelo oportunismo de outros. [...]
Constroem-se assim paisagens semelhantes em toda a América Latina,
onde de um lado milhares de pessoas se amontoam em áreas de altíssima
densidade populacional, habitações precárias, na maioria das vezes,
convivendo com situações de risco (alagamento, deslizamento, etc.) e, de
outro, áreas valorizadas são ocupadas com baixa densidade, padrão
construtivo elevado, delimitando espaços fechados e vigiados. Ambos os
processos têm muitas vezes em comum a transgressão às leis que regulam
o uso e ocupação do solo urbano. (SILVA, 2005, p. 08)
Para a autora, a diferença entre o significado jurídico e o urbanístico dos
condomínios gera vários conceitos de condomínio fechado. Há diferentes possibilidades de
entendimento das normais legais para licenciamento e registro dos condomínios. Isso
resulta na diversidade de formatos, de pequenos (12 casas) a grandes conjuntos
habitacionais (700 casas). Há também conjuntos mistos, formados por casas e
apartamentos. Algumas vezes, ocorrem urbanizações com mais de 20.000 habitantes, onde
é usual haver outros usos como suporte ao uso residencial. Pelo menos duas leis
possibilitam a legalização dos Condomínios: a Lei Federal de Parcelamento do Solo -
6.766/79 e a Lei Federal 4.591/64, que aborda condomínios em edificações e as
incorporações imobiliárias. Nos condomínios horizontais, todo o espaço de uso coletivo é
propriedade privada. Nos loteamentos, uma parte torna-se de lotes privados e outra se
integra ao espaço público da cidade. Portanto, os loteamentos fechados não podem ser
tratados como condomínios fechados.
Costa (2006, p. 301) coloca que os condomínios nascem sem uma legislação federal
ou municipal específica para condomínios horizontais fechados. Assim, muitas vezes,
devido a esse impasse legal, condomínios são criados na forma de loteamentos fechados,
“através da concessão outorgada a uma sociedade civil constituída pelos proprietários da
área, ficando o concessionário responsável por todas as despesas da concessão, inclusive
de manutenção e conservação dos bens públicos nela contidos”.
No caso de Presidente Prudente, essa estratégia foi levada ao extremo, na medida
em que praticamente indiscriminou os loteamentos e condomínios fechados. Quando são
A Expansão Urbana de Campinas Através de Condomínios e Loteamentos Fechados
24
implantados os dois primeiros loteamentos fechados, não há legislação que os regulamente.
Em 1981 é promulgada a Lei Municipal
2.187/81, segundo a qual “Os loteamentos ou
condomínios em áreas urbanas ou rurais poderão adotar a forma fechada, que se
caracteriza pela separação da área utilizada, da malha viária urbana, ou da área rural
adjacente [...]” (Artigo 1º). A lei coloca que no caso dos loteamentos cujas áreas fechadas
são públicas, estas são “objeto de concessão de uso especial aos seus moradores”. Os
loteamentos existentes também podem ser regularizados através dessa lei, desde que
atendam aos requisitos exigidos pela mesma. Percebe-se que a legislação nesse município
permite o uso e controle de espaços de uso público, o que descaracteriza e produz a
“privatização” desses espaços, beneficiando um grupo restrito de cidadãos. Permite ainda,
tanto para condomínios, quanto para loteamentos fechados, a “separação da área utilizada,
da malha viária urbana, ou da área rural adjacente [...]”, o que contraria a Lei Federal
6.766/79, que exige que as vias dos loteamentos se articulem com as já existentes. (MIÑO,
2001, p. 194).
Este trabalho aborda o processo de expansão urbana do município de Campinas
através de condomínios e loteamentos fechados a partir dos anos 1970. São identificadas e
caracterizadas áreas de concentração de condomínios e loteamentos fechados, sendo
analisadas a atuação da administração municipal quanto ao controle e regulação desses
empreendimentos, a ilegalidade dos loteamentos fechados, a localização das áreas de
concentração desses empreendimentos e as mudanças geradas por essas áreas no padrão
de expansão urbana do município de Campinas.
Está organizado em quatro capítulos, além da Introdução e das Considerações
Finais. No capítulo I, são discutidos os marcos regulatórios e as principais características
desses empreendimentos em cinco itens: as principais características dos loteamentos e
condomínios fechados de Campinas; a regulação de condomínios fechados em Campinas; o
debate em torno da ilegalidade dos loteamentos fechados em Campinas; as legislações
federal e municipal de condomínios fechados. No capítulo II, é analisada a expansão do
município de Campinas até os anos 1960, abordando o desenvolvimento econômico,
populacional e suas implicações no desenvolvimento urbano, bem como as principais
legislações urbanísticas referentes ao período. No capítulo III, é analisada a expansão de
Campinas a partir dos anos 1970, quando os condomínios e loteamentos fechados são
introduzidos no município; o primeiro item trata do desenvolvimento econômico e
populacional do município, quando Campinas se consolida como maior pólo industrial do
interior paulista; o segundo item aborda o desenvolvimento urbano do município pós-1970,
quando os loteamentos e condomínios fechados são introduzidos na expansão urbana; o
terceiro item trata da inserção das favelas e das áreas de concentração de condomínios e
INTRODUÇÃO: Os Estudos sobre Condomínios e Loteamentos Fechados no Brasil
25
loteamentos fechados no município de Campinas. No capítulo IV, é discutida a localização
das áreas de concentração de condomínios e loteamentos fechados ao longo de eixos
rodoviários. Além disso, a partir dos dados sócio-econômicos e de pesquisa realizada em
jornal, são caracterizadas as seguintes áreas de concentração de condomínios e
loteamentos fechados no município de Campinas: Gramado, Sousas, Taquaral, Barão
Geraldo e Alphaville.
A Expansão Urbana de Campinas Através de Condomínios e Loteamentos Fechados
26
CAPÍTULO I – Condomínios e Loteamentos Fechados no município de
Campinas: características e marcos regulatórios
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Em Campinas, os condomínios fechados em área urbana e os loteamentos fechados
em área rural surgem nos anos 1970. Somente a partir dos anos 1990 os loteamentos
fechados, que entre 1974 e 1980 são permitidos na área rural, passam a ser permitidos em
área urbana.
Nos anos 1970, é protocolado o primeiro condomínio fechado no município de
Campinas
4
, localizado ao norte, no Parque Taquaral. Loteamentos rurais fechados são
implantados no distrito de Barão Geraldo e na área Gramado. Esses empreendimentos são
aprovados através da Lei Municipal 4.368, que vigora entre 1974 e 1980. A partir dos anos
1980, a produção de condomínios fechados no município de Campinas é intensificada. Nos
anos 1980 e 1990, são protocolados, respectivamente, 11 e 30 condomínios. Nessas
décadas, destacam-se os anos de 1986, com 6 condomínios protocolados no município e o
ano de 1997, com 8 condomínios protocolados (cf. Tabela 56, p. 157 e Tabela 57, p. 159). A
maioria dos condomínios horizontais fechados implantada nos anos 1980 localiza-se na
área Gramado – dos 11 condomínios protocolados, 5 localizam-se nos “Sítios de Recreio
Gramado”, a leste do município. Também são implantados 4 condomínios ao norte do
município: 2 no distrito de Barão Geraldo e 1 na área Taquaral
5
. (cf. Tabela 57, p. 159).
Assim, nos anos 1980 já se pode identificar duas pequenas concentrações desses
empreendimentos: nas áreas Gramado e Barão Geraldo
6
concentram-se alguns
condomínios fechados e loteamentos rurais fechados.
Nos anos 1990, além de aumentar a quantidade de processos de condomínios
fechados, é introduzida uma nova possibilidade de área habitacional fechada na área
urbana, os loteamentos fechados. Eles são regulamentados através da Lei Municipal
8.736/96, que autoriza o fechamento de áreas públicas para constituição de loteamentos
fechados. A maioria dos condomínios e loteamentos fechados implantada nos anos 1990
reforça as concentrações já observadas (Gramado e Barão Geraldo) e inicia-se a
concentração em outras três áreas, que denominamos Sousas, Alphaville e Taquaral. Nos
4
Esse é o primeiro condomínio de acordo com a lista de 108 condomínios fechados levantada na PMC em
janeiro de 2006.
5
Os outros 2 condomínios protocolados nos anos 1980 localizam-se em áreas diferentes das cinco áreas de
concentração de condomínios e loteamentos fechados identificadas nos anos 2000.
6
A definição, bem como a caracterização de cada uma das áreas de concentração de condomínios e
loteamentos fechados, encontra-se no Capítulo IV deste trabalho.
CAPÍTULO I – Condomínios e Loteamentos Fechados no município de Campinas: características e marcos regulatórios
27
anos 2000
7
são protocolados 62 condomínios fechados no município de Campinas, sendo a
maioria implantada nas áreas onde esses empreendimentos já se aglomeravam,
confirmando assim, cinco áreas de concentração de condomínios e loteamentos fechados.
(cf. Mapa 12, p. 91).
No caso dos loteamentos fechados, ocorre inicialmente o parcelamento, segundo a
Lei Federal 6.766/79
8
, com a doação de áreas públicas. Posteriormente, de acordo com a
Lei Municipal 8.736/96, essas áreas públicas são fechadas e tornam-se de acesso restrito.
Os condomínios horizontais fechados começam a ser aprovados em Campinas a partir de
1988, através da Lei Municipal de Uso e Ocupação do Solo 6.031, como “habitações
multifamiliares horizontais”. Esses condomínios podem ocorrer tanto em glebas, em que não
há diretriz viária, quanto em lotes, os quais são resultantes de parcelamento anterior através
da Lei Federal 6.766/79. Assim, no condomínio horizontal fechado, toda a área fechada de
uso comum é de propriedade privada, enquanto que, no loteamento fechado, as áreas
fechadas de uso coletivo são públicas. Os moradores de loteamentos fechados são
proprietários e pagam impostos apenas sobre o seu lote, apesar de fecharem e utilizarem
áreas públicas de forma privativa. Os proprietários de condomínios fechados adquirem uma
parcela ideal, que equivale à sua unidade autônoma e a uma fração ideal das áreas
comuns. Nesse caso, os serviços públicos, como coleta de lixo e correio, vão somente até a
portaria do condomínio e o mesmo fica responsável pela coleta e distribuição interna,
respectivamente. Já no loteamento fechado, os serviços públicos são levados até a
residência de cada morador.
Também há diferenças quanto a comprar e a empreender um condomínio ou um
loteamento fechado. Nos condomínios, o proprietário adquire a casa, que pode ser
construída ou estar pronta, e uma fração ideal do terreno, o que o torna co-proprietário das
áreas comuns. O artigo 8º da Lei Federal de Condomínios 4.591/64 coloca ao
empreendedor a obrigação de construir as casas. De modo diferente, nos loteamentos, o
indivíduo compra apenas o seu lote, uma área para construir seu imóvel. De acordo com a
Lei Federal 6.766/79, quando um empreendedor realiza o parcelamento através de um
loteamento, é obrigatória a doação à municipalidade
9
de porcentagens de áreas para o
sistema viário, espaços livres de uso público e áreas para implantação de equipamentos
7
O levantamento de condomínios fechados foi realizado em janeiro de 2006. Portanto, ao citar os anos 2000,
considera-se de 2000 até 2005, apenas cinco anos, ou seja, metade dos outros períodos.
8
A Lei Federal 6.766 de 1979 determina que o parcelamento de solo urbano pode ser feito mediante loteamento
ou desmembramento, e que, antes da elaboração do projeto de loteamento, deve-se solicitar à Prefeitura
Municipal que se definam as diretrizes urbanísticas para uso do solo.
9
As áreas mínimas destinadas ao sistema de circulação, à implantação de equipamento urbano e comunitário,
bem como os espaços livres de uso público, não podem ser inferiores a 35%, exceto nos loteamentos industriais,
que não são nosso objeto de estudo.
A Expansão Urbana de Campinas Através de Condomínios e Loteamentos Fechados
28
urbano e comunitário
10
, de acordo com a densidade ocupacional prevista para a gleba.
Portanto, através da forma loteamento de parcelamento, o empreendedor obtém apenas
lotes para vender; as áreas livres e o sistema viário são doados ao município. Quando esse
loteamento se transforma em loteamento fechado, é dada aos moradores uma concessão
para o uso privativo dessas áreas públicas, permitindo o fechamento, mas o indivíduo
continua sendo proprietário apenas do seu lote. Já nos condomínios fechados, os
moradores são proprietários da sua casa (ou apartamento) e de uma parcela ideal de todas
as áreas de uso coletivo.
Apesar de tantas características distintas, muitas vezes, aos próprios compradores
não são esclarecidas as diferenças entre um e outro empreendimento; loteamentos
fechados chegam a ser vendidos como condomínios fechados. Como se pode observar na
figura a seguir (Figura 1, p. 29), em 1990, no jornal “Correio Popular”, é anunciado o
“Condomínio Jardim Botânico”, sendo que, na realidade, o “Jardim Botânico” é, nesse
momento, um loteamento aberto, que apenas será aprovado como fechado em 2000. (cf.
Tabela 53, p. 154). Ou seja, é oferecido ao mercado um condomínio fechado, que, segundo
a legislação, não é nem condomínio fechado, nem loteamento fechado. O loteamento “San
Conrado” é divulgado em outro anúncio como um loteamento de alto padrão, com
segurança 24 horas, como ocorre nos anúncios de condomínios e loteamentos fechados.
(cf. Figura 2, p. 29). No entanto, esse anúncio é de 1988, oito anos antes da aprovação da
lei que regulamenta os loteamentos fechados. Dessa forma, o loteamento “San Conrado”
não é um loteamento fechado, apesar de já apresentar características desse tipo de forma
residencial. Com a aprovação da Lei 8.736/96, o loteamento “San Conrado” é aprovado em
2000, como loteamento fechado. (cf. Tabela 53, p. 154). Outro caso é o do loteamento
“Parque Rio das Pedras”, aprovado pela Lei Municipal 4.368/74, que permite os
loteamentos fechados rurais. No entanto, esse loteamento rural fechado é anunciado em
1988 como “Condomínio Parque Rio das Pedras”. (cf. Figura 3, p. 30).
10
Equipamentos urbanos são os equipamentos públicos de abastecimento de água, serviço de esgotos, energia
elétrica, coleta de águas pluviais, rede telefônica e gás canalizado. Equipamentos públicos comunitários são os
equipamentos de educação, cultura, saúde, lazer e similares.
CAPÍTULO I – Condomínios e Loteamentos Fechados no município de Campinas: características e marcos regulatórios
29
Figura 1 – Anúncio do Jardim Botânico e Caminhos de San Conrado – 1990
Fonte: Anúncio do Jornal Correio Popular - 5 de agosto de 1990, p. 10.
Figura 2 – Anúncio do San Conrado – 1988
Fonte: Anúncio do Jornal Correio Popular – 7 de fevereiro de 1988, p. 37.
A Expansão Urbana de Campinas Através de Condomínios e Loteamentos Fechados
30
Figura 3 – “Condomínio” Parque Rio das Pedras - 1988
Fonte: Anúncio do Jornal Correio Popular – 21 de fevereiro de 1988, p. 33.
A partir dos anos 2000, a quantidade de anúncios de condomínios e loteamentos
fechados é tão significativa que é criada uma seção no jornal para eles. O termo
“condomínios” é utilizado nos anúncios para se referir a condomínios e a loteamentos
fechados. O nome da seção destaca: “Casas em Condomínios Fechados”, “Terrenos em
Condomínios Fechados”, entretanto, há anúncios de condomínios e de loteamentos
fechados. (cf. Figura 4, p. 31). Outro anúncio tem uma caixa destacando: “Condomínios
Fechados”; apesar disso, a maioria dos anúncios nessa caixa é de terrenos no Alphaville,
loteamento que é aprovado, em 1998, como loteamento fechado, segundo a
regulamentação municipal. (cf. Figura 5. p. 31 e Tabela 53, p. 154).
CAPÍTULO I – Condomínios e Loteamentos Fechados no município de Campinas: características e marcos regulatórios
31
Figura 4 – Índice dos Classificados indicando seções exclusivas de Casas em
Condomínios e Terrenos em Condomínios
Fonte: Anúncio do Jornal Correio Popular – 1 de fevereiro de 2004.
Figura 5 – Anúncios de Condomínios Fechados - 2002
Fonte: Anúncio do Jornal Correio Popular – 3 de fevereiro de 2002, p. 11.
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A permissão para fechamento de loteamentos no município de Campinas inicia-se
em 1974, através da Lei 4.368, que permite o fechamento de áreas públicas para
constituição de loteamento rural fechado. Essa legislação define como loteamento rural
fechado, “o loteamento realizado em área rural com fins de recreação, dotado de
excepcionais condições naturais, implementadas com equipamento urbanístico de alta
qualidade.” (Artigo 2º). O loteamento rural fechado é permitido desde que a administração
das áreas de uso coletivo seja submetida a regime de condomínio. A área total do
A Expansão Urbana de Campinas Através de Condomínios e Loteamentos Fechados
32
loteamento fechado é entendida como unidade, sendo a administração do condomínio a
responsável pelo pagamento dos impostos imobiliários. Quanto aos impostos, são
descontadas do total da área do loteamento, as áreas dos logradouros e vias do loteamento.
O condomínio é responsável por executar todos os serviços que, a princípio, são municipais,
sendo compensado através da isenção das taxas correspondentes. Caso o condomínio não
cumpra a exigência da prestação dos serviços, o loteamento perde o caráter de fechado,
perde a isenção das taxas e paga uma multa equivalente a 100% do último imposto
imobiliário. Em 1980, a Lei Municipal 4.368/74 é revogada através da Lei 5.063.
O processo de fechamento de áreas públicas para constituição de loteamento
fechado em área urbana ocorre de maneira gradativa. Em 1993, através da Lei Municipal
7.557, que trata da construção de guaritas para fins de segurança de edificações
particulares, é dado o primeiro passo para o fechamento de áreas públicas em área urbana.
A Lei 7.557/93, regulamentada pelo Decreto 11.434/94, permite que moradores de imóveis
térreos construam guaritas
11
em áreas públicas (ruas, avenidas, praças ou canteiros) para
segurança dos imóveis. Deve ser consultada a Secretaria Municipal de Transportes para a
implantação da guarita em vias ou avenidas, ou o Departamento de Parques e Jardins, caso
a guarita seja implantada em praças públicas ou canteiros centrais. Para a aprovação de
construção de guaritas, deve ser apresentada uma lista de concordância dos moradores,
considerando um raio de 50 metros. Tratando-se de permissão de uso de solo público, a
autarquia pode revogar a autorização a qualquer momento, seja por interesse público, ou
pelo não cumprimento das regulamentações estabelecidas no decreto, não havendo
ressarcimento ou indenização aos interessados.
Ampliando a possibilidade de fechamento de vias públicas, é aprovada, em 1996, a
Lei Municipal 8.736, que “dispõe sobre a permissão a título precário de uso das áreas
públicas de lazer e das vias de circulação, para constituição de Loteamentos Fechados no
município de Campinas e dá outras providências”. A Lei 8.736/96 define como loteamento
fechado aquele cercado, ou murado total ou parcialmente. Fica estabelecido que no mínimo
65% das áreas públicas de lazer têm que ser externas ao fechamento e que os
equipamentos urbanos institucionais não podem ser fechados. A área máxima do
loteamento fechado depende de considerações urbanísticas, viárias e ambientais, de acordo
com as diretrizes estabelecidas no Plano Diretor. Ao solicitar o pedido de diretrizes ao
Departamento de Uso e Ocupação do Solo, deve ser declarada a intenção de implantar a
modalidade loteamento fechado. As diretrizes urbanísticas estabelecidas pelo grupo técnico
11
De acordo com o Decreto 11.434/94, que regulamenta a Lei 7.557/93, as guaritas devem ter o mínimo de 1,00
x 1,20m e o máximo de 1,00 x 2,00m. Se a guarita for implantada na calçada, a mesma deve ter o mínimo de
3,00m de largura para evitar a obstrução do fluxo e a distância entre uma e outra guarita deve ser de no mínimo
300 m.
CAPÍTULO I – Condomínios e Loteamentos Fechados no município de Campinas: características e marcos regulatórios
33
da prefeitura devem apresentar um sistema viário de contorno às áreas fechadas. Caso as
diretrizes viárias estabelecidas previamente pela prefeitura seccionem a gleba na qual é
realizado o loteamento fechado, as vias já previstas devem permanecer liberadas para o
tráfego e as áreas restantes podem ser fechadas. Se o pedido de fechamento for indeferido,
a Secretaria de Planejamento e Meio Ambiente deve apresentar as razões técnicas
fundamentadas.
Para o fechamento de um loteamento segundo a Lei 8736/96 é exigida a existência
de uma “associação de proprietários”, responsável pelo controle do acesso à área pública
fechada, sendo permitida, a construção de guaritas. A essa associação de proprietários
cabem os serviços de manutenção das árvores, calçamento, sinalização, limpeza,
conservação e manutenção das vias públicas, coleta do lixo, prevenção de sinistros,
manutenção e conservação da rede de iluminação pública, garantia da ação livre das
autoridades e entidades públicas. Para a realização desses serviços, a associação de
proprietários pode realizar convênios com órgãos públicos ou entidades privadas.
A Prefeitura Municipal de Campinas (PMC) é a responsável pela determinação,
aprovação e fiscalização das obras de manutenção dos bens públicos. Caso a associação
de proprietários não realize os serviços públicos que lhe cabem, ou haja o desvirtuamento
da utilização das áreas públicas fechadas, a PMC assume os serviços, o loteamento perde o
caráter de fechado e cada proprietário de lote deve pagar uma multa proporcional à
dimensão do seu terreno. Quando a prefeitura determina a reabertura do loteamento, a
retirada do fechamento, portaria e outros serviços afins devem ser realizados pela
associação de proprietários. Caso a mesma não execute no prazo estipulado, a prefeitura
realiza a retirada das benfeitorias e o serviço deve ser ressarcido pela associação de
proprietários. A associação de proprietários também deve afixar na entrada do loteamento
uma placa com o seguinte texto: “(Denominação do loteamento) Permissão de Uso
Regulamentada pelo Decreto (Nº e Data) Nos Termos da Lei Municipal (Nº e Ano)
Outorgada à (Razão Social da Associação, Nº do CGC e/ou Inscrição Municipal)”.
Além disso, para o fechamento de um loteamento já existente, é necessária a
reivindicação por mais de 50% dos moradores e o fechamento não pode interromper o
sistema viário da região. A permissão de uso de áreas públicas para constituição de
loteamento fechado é formalizada através de decreto do Poder Executivo
12
. O loteamento
que for fechado sem a permissão de uso das áreas públicas é considerado irregular. O
loteamento irregular deve se enquadrar nos parâmetros da legislação dentro de 180 dias e
cada proprietário de lote em situação irregular deve pagar uma multa proporcional ao seu
12
No decreto de permissão de uso de áreas públicas devem constar os encargos relativos à manutenção dos
bens públicos fechados.
A Expansão Urbana de Campinas Através de Condomínios e Loteamentos Fechados
34
terreno. O uso das áreas públicas de lazer e vias de circulação é permitido a título precário,
ou seja, essas áreas públicas são objeto de permissão de uso por tempo indeterminado. A
permissão pode ser revogada a qualquer momento pela PMC, não implicando em
ressarcimento. Caso ocorra a reabertura ao uso público, as áreas públicas passam a
reintegrar o sistema viário e de lazer do município, assim como as benfeitorias nelas
realizadas, sem qualquer ônus, sendo a associação de proprietários a responsável pela
retirada do fechamento e por outros encargos decorrentes.
Cabe ressaltar que a legislação municipal de loteamento fechado de 1996 apresenta
o mesmo conceito principal abordado na Lei Municipal de Loteamento Rural Fechado de
1974 – o uso, fechamento e isenção de impostos das áreas públicas fechadas são
possíveis, desde que a administração do condomínio, no caso dos loteamentos rurais
fechados, seja responsável pelos serviços que, a princípio, são municipais,
segundo a Lei
4.368/74. Na Lei 8.736 de 1996, em vez da administração do condomínio, a
responsabilidade pelos serviços municipais (coleta de lixo, entre outros) é da associação de
moradores.
Em 1999, é aprovada pela administração municipal de Campinas outra possibilidade
de fechamento de áreas públicas, o “cinturão de segurança”, regulamentado através da Lei
10.264. É definido como cinturão de segurança “um conjunto de vias públicas passíveis de
serem controladas através de instalação de guaritas para vigilância e/ou estreitamento e
elevação do pavimento do leito carroçável.” (Artigo 1º). O cinturão de segurança é destinado
a um conjunto de vias e não a um loteamento, como o permitido pela Lei 8.736/96. Além
disso, a Lei de Cinturão de Segurança difere da Lei de Loteamento Fechado ao garantir o
acesso público às áreas públicas fechadas.
A Lei 10.264/99 exige a adesão de pelo menos 70% dos proprietários e garante o
acesso a quaisquer áreas públicas internas aos cinturões. O sistema viário deve ser
analisado pela Secretaria de Planejamento e Desenvolvimento Urbano, não permitindo a
inclusão de vias estruturais ou arteriais. Também é analisado o impacto causado pelos
cinturões a partir dos aspectos urbanísticos. As despesas para a constituição de cinturões
de segurança são de responsabilidade da associação de proprietários, que é formalizada
como pessoa jurídica, tornando explícitas suas responsabilidades. As associações de
proprietários devem fixar placa em local visível na entrada das vias que constituem o
cinturão de segurança, onde deve constar: “Permissão de Constituição de Cinturão de
Segurança pelo Decreto (Nº e Data) Nos Termos da Lei Municipal (Nº e Ano) Outorgada à
(Razão Social da Associação, Nº do CGC e/ou Inscrição Municipal)” (Art. 11 – Lei
10.264/99). A autorização para a constituição de cinturões é formalizada através de decreto
do Poder Executivo. A critério da prefeitura, o decreto pode ser revogado a qualquer
CAPÍTULO I – Condomínios e Loteamentos Fechados no município de Campinas: características e marcos regulatórios
35
momento, se a mesma achar necessário, ou se houver desvio de finalidade, que pode ser
tanto uma diferente forma de controle de acesso, quanto a proibição de acesso às áreas
públicas. Caso seja determinada a retirada das benfeitorias de controle de acesso ao
cinturão de segurança, os serviços devem ser realizados pela associação de proprietários
em no máximo 30 dias.
Em 2001, a administração municipal cria, através do Decreto nº 13.745
13
, um grupo
técnico para análise dos processos de fechamento de áreas públicas no município de
Campinas. Considerando o impacto urbanístico causado pela Lei 8.736/96 de loteamentos
fechados, o grupo técnico da PMC sugere que o fechamento de áreas residenciais ocorra
sob a forma de “cinturões de segurança”. O grupo propõe o aprimoramento da Lei 10.264/99
e a revogação da Lei 8.736/96, que institui o loteamento fechado. (SERRA e
SCARASSATTI, 2002; MACIEL, 2003).
Há inúmeras discussões a respeito da Lei 8.736/96. Um dos casos mais divulgados
pela mídia foi o fechamento do bairro Alto Taquaral
14
, que havia obtido em 2000 a permissão
para loteamento fechado, suspensa em 2001. Em 2002, a PMC divulga uma nota oficial
esclarecendo os motivos de ter sido revogado o decreto que autorizava o fechamento de
áreas públicas no bairro Alto Taquaral: antes que a autorização fosse lavrada, as vias foram
cercadas e foram instaladas portarias controlando o acesso. A prefeitura notificou várias
vezes a associação de moradores para que interrompesse as obras de fechamento. Assim,
em outubro de 2001, a prefeitura revoga o decreto que permitia o fechamento desse bairro.
(MACIEL, 2003).
Segundo dados coletados em janeiro de 2006 na PMC, os últimos loteamentos
aprovados ocorrem em 2000, e, desde então, todos os protocolos estão parados na
Prefeitura, porque o setor jurídico da prefeitura decide reavaliar a Lei Municipal de
Loteamento Fechado, a 8.736/96
15
.
13
Segundo o Decreto Municipal de Campinas nº. 13.745/01, cabe a esse grupo técnico, além de analisar os
processos de fechamento de loteamentos e de instituição de cinturões de segurança, propor alterações nas
legislações que regulamentam essas formas de fechamento no município. Caso os projetos de fechamento
sejam inviabilizados, o grupo técnico deve sugerir medidas sobre os aspectos de segurança e de sociabilidade.
O Decreto 13.745/01 é revogado em setembro de 2006 pelo Decreto nº. 15.616, que cria um grupo técnico
similar ao de 2001, cabendo a ele as mesmas atribuições.
14
Sobre o fechamento do bairro Alto Taquaral, ver MACIEL, Cristiano F. “Se essa rua fosse minha: Espaço
público violentado no bairro Alto Taquaral em Campinas”, 2003.
15
Informação obtida em entrevista com técnicos da Prefeitura de Campinas, em janeiro de 2006.
A Expansão Urbana de Campinas Através de Condomínios e Loteamentos Fechados
36
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A Lei Federal 6.766, aprovada em 1979, trata do parcelamento do solo urbano em
âmbito federal. A partir dessa regulamentação, a realização de loteamento ou
desmembramento do solo para fins urbanos sem a autorização do órgão público competente
ou em desacordo com as regulamentações estabelecidas constitui crime
16
. Determina-se
que o parcelamento de solo urbano pode ser feito mediante loteamento ou
desmembramento, e que, antes da elaboração do projeto de loteamento, deve-se solicitar à
prefeitura municipal que se definam as diretrizes urbanísticas para uso do solo. O
parcelamento do solo com fins urbanos passa a ser permitido somente em zonas urbanas,
de expansão urbana ou de urbanização específica (legislação municipal).
A Lei Federal 6.766/79 exige a reserva de áreas públicas ao se realizar um
loteamento, estabelecendo as porcentagens mínimas de áreas que devem ser doadas ao
município. São áreas destinadas ao sistema de circulação, à implantação de equipamento
urbano e comunitário, bem como os espaços livres de uso público. Esses equipamentos,
assim como as vias de circulação, passam ao domínio público, assim que é registrado o
loteamento. O artigo 66º do Código Civil define as vias urbanas como bens de uso comum
do povo. O fechamento do perímetro de um loteamento, que é permitido pela Lei Municipal
de Campinas 8.736/96, contraria a Lei Federal 6.766/79 de parcelamento do solo, ao dar
exclusividade de uso em áreas que são públicas.
A constitucionalidade da Lei Municipal de Campinas 8.736/96 é questionada pela
Procuradoria Geral do Estado desde 1998. De acordo com a Procuradoria, a lei de
loteamento fechado de Campinas interfere no direito constitucional de “ir e vir”, ao permitir o
uso privativo de espaços públicos. No entanto, em 6 de fevereiro de 2003, o Tribunal de
Justiça do Estado de São Paulo considera válido o fechamento de ruas de 21 loteamentos
em Campinas, aprovados pela Lei 8.736/96. (MACIEL, 2003, p. 12).
O promotor de Justiça de São Paulo Dr. José Carlos Freitas
17
afirma que os
municípios criam leis municipais de loteamentos fechados, mas que essas legislações não
têm respaldo na Constituição Federal. No caso do loteamento fechado, as pessoas se
apropriam do espaço público, oferecendo, como contrapartida, a execução de serviços que
são de obrigação pública. No entanto, essa contrapartida não é válida, pois o beneficiário é
apenas o poder público, que não tem mais que executar determinados serviços. A área
16
A pena para parcelamentos em desacordo com a Lei Federal 6766/79 é de 1 a 4 anos de reclusão e multa de
5 a 50 vezes o maior salário mínimo.
17
Ver entrevista do promotor Dr. José Carlos Freitas: ROBERTS, Ana Mércia Silva. Cidadania interditada: um
estudo de condomínios horizontais fechados (São Carlos – SP). Campinas, SP, 2002. Tese de Doutorado
(Universidade Estadual de Campinas – Instituto de Filosofia e Ciências Humanas). 138p: il.
CAPÍTULO I – Condomínios e Loteamentos Fechados no município de Campinas: características e marcos regulatórios
37
ocupada de maneira privativa é, na verdade, de todos, portanto, esses “benefícios” deveriam
favorecer a toda a população.
A Lei de Loteamento Fechado de Campinas também apresenta outras questões que
colocam sua legalidade em julgamento. Para a realização de serviços públicos (coleta de
lixo, manutenção de vias, calçamento etc.), a administração municipal contrata empresas
através de processo de licitação. No entanto, no caso do loteamento fechado, essa função é
repassada a uma associação de proprietários. Essa associação não tem que se submeter
às regras de licitação; portanto, pode “escolher” quem contratar, o que seria uma maneira de
burlar a lei de licitação.
Apesar de todas as discussões, das irregularidades e da ilegalidade, no município de
Campinas leis de loteamentos fechados, como a 8.736/96, são aprovadas, pois favorecem o
Poder Público, que se exime de serviços que são de sua responsabilidade. Também
favorecem aos empreendedores, que vão ter vantagens para oferecer ao vender seus
“condomínios”, e aos moradores, que vão usufruir dessas “vantagens”. O valor dos lotes dos
loteamentos fechados é inferior ao valor dos condomínios, pois os moradores compram
apenas o seu lote e não compram uma parcela ideal das áreas coletivas, como ocorre nos
condomínios, conforme já foi mencionado; conseqüentemente, o valor do condomínio é
inferior nos loteamentos fechados, pois o morador não paga o Imposto Predial e Territorial
Urbano (IPTU) sobre as áreas coletivas, porque essas áreas são públicas. Além disso, os
proprietários em loteamentos fechados podem construir conforme desejam.
Se foi registrado como loteamento, aquilo é uma rua pública. [...] Se v. fizer
um condomínio grande [...] além de v. pagar IPTU sobre sua casa, v. vai
pagar também IPTU sobre as ruas, porque aquela rua não é pública. Então
vai encarecer muito mais o seu condomínio. [...] A outra vantagem é a
seguinte: o empresário além de vender um lote, para a pessoa construir do
jeito que ela quiser, que tem um atrativo grande, a pessoa não tem que
pagar IPTU sobre aquele espaço porque aquilo é um espaço público [...] [O
comprador] privatiza uma área enorme e paga um valor menor do que
pagaria num prédio de apartamentos” (entrevista com o Promotor de Justiça
Dr. José Carlos Freitas, apud ROBERTS, 2002, p. 101-102).
Assim como Campinas, Presidente Prudente e Vinhedo entre outras, são cidades
que apresentam legislações que permitem o fechamento de loteamentos. Em Presidente
Prudente
18
, os loteamentos fechados são regulamentados a partir de 1981. Os dois
primeiros loteamentos fechados implantados nesse município são “Jardim Morumbi”, em
1975 e “Jardim João Paulo II”, em 1980, quando a legislação municipal não regulamenta o
fechamento de loteamentos residenciais. O Poder Público inicialmente se omite quanto a
isso e, posteriormente, em 1981, promulga a Lei 2.187/81, que permite o fechamento,
18
Ver Miño (1999 e 2001).
A Expansão Urbana de Campinas Através de Condomínios e Loteamentos Fechados
38
possibilitando a regulamentação dos loteamentos já fechados. Segundo a Lei Municipal
2187/81 de Presidente Prudente, “Os loteamentos ou condomínios em áreas urbanas ou
rurais poderão adotar a forma fechada, que se caracteriza pela separação da área utilizada,
da malha viária urbana, ou da área rural adjacente [...]” (Artigo 1º). A lei de Presidente
Prudente coloca que, no caso dos loteamentos cujas áreas fechadas são públicas (sistema
viário, de recreação e outras áreas de uso comum), estas são “objeto de concessão de uso
especial aos seus moradores” (Artigo 3º da Lei 2187/81). Quanto aos loteamentos fechados
já existentes, a lei permite que sejam regularizados, desde que se adaptem para atender
aos requisitos estabelecidos pela legislação.
Em Presidente Prudente, observa-se que, apesar de todas as diferenças existentes
entre condomínios e loteamentos fechados, os dois tipos de áreas habitacionais fechadas
são abordados pela mesma lei municipal. Segundo a legislação de loteamentos fechados de
Presidente Prudente, os “condomínios ou loteamentos” podem adotar a forma fechada,
separando-se da malha viária adjacente. Dois objetos tão diferentes - a apropriação de
áreas públicas para constituição de loteamentos fechados e a posse de um terreno
partilhada por várias pessoas (condomínios fechados) – são tratados da mesma forma, não
adquirindo a devida relevância a “privatização” de áreas públicas para formação de
loteamentos fechados. Também é tratada de maneira indiscriminada a localização desses
empreendimentos em área rural e urbana, como se as implicações da implantação desses
empreendimentos fossem as mesmas, independente do local. (MIÑO, 2001).
Destaca-se também o fato da Lei Municipal 2.187/81 de Presidente Prudente permitir
explicitamente a “separação da área utilizada, da malha viária urbana, ou da área rural
adjacente [...]”, contrariando a Lei Federal 6.766/79, que exige a integração física do
loteamento com a vizinhança: “as vias de loteamento deverão articular-se com as vias
adjacentes oficiais, existentes ou projetadas [...]” (Inciso IV, Artigo 4º, Lei Federal 6.766/79).
Em Vinhedo, os loteamentos fechados são regulamentados, a partir de 2003, com a
aprovação do Projeto de Lei Complementar 9/2002. Posteriormente à aprovação, são
incorporadas três emendas: a primeira autoriza a entrada de não moradores nas áreas
fechadas, desde que sejam identificados e o livre acesso a servidores públicos no
cumprimento de suas atribuições; a segunda coloca que o controle das áreas fechadas pode
ser feito por câmeras ou sistema de monitoramento; a terceira emenda determina que as
áreas institucionais e comerciais devem ficar externas ao fechamento. (ESCORZA, 2003, p.
95).
CAPÍTULO I – Condomínios e Loteamentos Fechados no município de Campinas: características e marcos regulatórios
39
Quando os três primeiros condomínios fechados
19
são aprovados em Vinhedo, não
existem leis municipais para a regulamentação. Segundo Escorza (2003), eles se apóiam
nos seguintes recursos legais: a autorização de Uso de Terrenos Públicos, regulamentado
pelo Decreto-lei 271/67, a Lei Orgânica Municipal de 1970 e a lei Federal 4.591/64.
Entretanto, as áreas coletivas fechadas nesses condomínios são públicas e os moradores
são proprietários apenas dos lotes; portanto, trata-se na realidade de loteamentos fechados.
Mesmo não havendo instrumento regulatório que permita o uso privado de áreas públicas
em Vinhedo, o Poder Público permite os loteamentos fechados desde o fim dos anos 1970.
A regulamentação municipal específica para o caso é aprovada somente em 2002.
Em Campinas, o uso privado de áreas públicas constituindo loteamento fechado
ocorre inicialmente em áreas rurais
20
. Já o fechamento de áreas públicas em área urbana
ocorre, a partir de 1993, através da instalação de guaritas em ruas, avenidas ou praças
públicas, que podem ser construídas para a segurança dos seus imóveis. Em 1996, permite-
se o uso privado de áreas públicas em Campinas para constituição de loteamentos
fechados. A forma loteamento fechado em Campinas é a mais abrangente quanto ao
fechamento de áreas públicas, permitindo o fechamento de vias de circulação e de áreas de
lazer públicas. Em 1999, é aprovada a lei que permite os “cinturões de segurança”: um
conjunto de ruas pode ser fechado, visando, também, a segurança dos moradores. Essas
diversas legislações em Campinas demonstram tentativas de regulamentar atitudes que, em
sua essência, são ilegais – o fechamento de áreas públicas.
Apesar de a Constituição Federal garantir o acesso a todo cidadão às áreas públicas,
as leis municipais de Campinas - 8.736/96, de Presidente Prudente - 2.187/81 e de Vinhedo
- Projeto de Lei Complementar 9/2002, permitem o fechamento de áreas públicas para
constituição de loteamentos fechados. Além disso, essas legislações permitem a ruptura em
relação à malha urbana contígua aos loteamentos, contigüidade exigida pelo artigo 4º da Lei
Federal de Parcelamento do Solo, a 6.766/79.
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No âmbito nacional, os condomínios são regulamentados a partir de 1928, através do
Decreto Federal nº. 5.481, o qual permite, pela primeira vez, vários proprietários para um
mesmo edifício, sendo regido sob a forma de condomínio. Essa legislação é criada para
edifícios verticais residenciais ou de escritórios, podendo ser alienados no todo ou em
partes, constituindo cada unidade uma propriedade autônoma.
19
Os três primeiros condomínios implantados em Vinhedo são: “São Joaquim”, “Marambaia” e o “Vista Alegre”.
20
Os loteamentos rurais em Campinas são regulamentados entre 1974 e 1980 através da Lei Municipal 4.368.
A Expansão Urbana de Campinas Através de Condomínios e Loteamentos Fechados
40
O Decreto Federal de Condomínios nº. 5.481/28 coloca que o terreno onde é
construído o edifício e as áreas de uso comum dos condôminos “constituirão cousa
inalienável e indivisível de domínio de todos os proprietários do prédio”. (Art. 2º). Assim, há
áreas e serviços comuns a todos os proprietários, que devem também ser decididos
comunitariamente. O decreto estabelece que a administração responsável pelos serviços
que correspondem a todos os moradores do imóvel caberá a terceiros ou a um dos
proprietários, eleito bienalmente por maioria de votos. Esses serviços comuns são água,
esgoto, iluminação, telefone e elevador, e também asseio, desinfecção e vigilância interna
do edifício. O administrador pode ser encarregado de obras referentes à estrutura geral do
edifício. Também se estabelece que os proprietários dos apartamentos devem contribuir
com as taxas, sejam relativas a impostos ou a outros encargos, como se fossem prédios
isolados. Além disso, a alteração do edifício, externa ou internamente, somente será
permitida com o acordo unâmine dos condôminos, e o orçamento para as despesas comuns
de conservação do edifício também deve ser votado, sendo comunicada a decisão da
maioria aos interessados ausentes.
A partir de 1964, os condomínios, agora regulados através da Lei Federal 4.591,
podem compreender um edifício ou um conjunto de edifícios, com fins residenciais ou não. A
cada unidade pertence, de maneira inseparável, uma fração ideal do terreno e de todas as
áreas comuns aos condôminos. Dessa forma, o terreno e as áreas comuns aos proprietários
continuam a constituir condomínio de todos, sendo insuscetíveis de alienação separada da
unidade. As áreas do condomínio não podem ser utilizadas exclusivamente por um
condômino. Já a alienação de cada unidade não depende do consentimento dos
condôminos e o adquirente de uma unidade passa a ser responsável por todos os débitos
do alienante, inclusive multas condominiais. As unidades que possuem saída direta ou
através de passagem comum para via pública são tratadas como propriedade exclusiva.
Os condôminos devem elaborar por escrito as regulamentações do(s) edifício(s), que
devem ser aprovadas em assembléia, resultando em um “Regimento interno da edificação
ou conjunto de edificações”. Para a aprovação do regimento, é necessária a assinatura de
mais de dois terços dos proprietários das frações ideais. O regimento deve conter, entre
outros itens, a discriminação das áreas comuns e privadas, o modo de utilizar as áreas
comuns; além disso, como deve ser eleito o síndico, o prazo para assembléias e alterações
do regimento. O síndico representa o condomínio em juízo ou fora dele, a fim de defender
os interesses em comum.
Quanto às despesas, cada condômino terá participação de acordo com a sua fração
ideal de terreno. O recolhimento das despesas cabe ao síndico e os condôminos que não
pagam estão sujeitos a multas. As despesas das obras referentes à estrutura geral do
CAPÍTULO I – Condomínios e Loteamentos Fechados no município de Campinas: características e marcos regulatórios
41
edifício são decididas em assembléia geral e rateadas entre todos os proprietários. O
síndico ou outro proprietário ficará incumbido de executar as obras. Uma vez por ano deve
haver uma assembléia geral ordinária convocada pelo síndico para discutir, entre outros
assuntos, as verbas para as despesas do condomínio. O síndico, ou um quarto dos
condôminos também pode convocar assembléias extraordinárias. Além disso, fica
estabelecido que cada condômino possui o direito de utilizar exclusivamente sua unidade
autônoma, respeitando as normas de boa vizinhança. Já as áreas de uso comum devem ser
utilizadas de maneira a não atrapalhar o bom uso pelos demais condôminos. Quem
descumprir as regulamentações paga multa de acordo com a convenção ou regimento
interno.
Em Campinas, o processo de expansão através de condomínios inicia-se nos anos
1970, sendo de 1976 o primeiro protocolo de condomínio
21
. Os condomínios horizontais no
município de Campinas são respaldados pela Lei Federal 5.481/64, que, na verdade,
estabelece parâmetros para condomínios verticais.
A partir de 1988, os condomínios horizontais são aprovados através da Lei Municipal
6.031 (Lei Municipal de Uso e Ocupação do Solo), como “habitações multifamiliares
horizontais”, que se caracterizam por ser um conjunto de unidades habitacionais com
espaços de uso comum. Segundo a definição dessa lei, “habitações multifamiliares
horizontais” são edificações de uso exclusivamente residencial, que podem ser agrupadas
ou isoladas, com mais de uma unidade de habitação por lote ou gleba e com áreas e
instalações de uso comum. “Lote é a área de terra resultante do arruamento e loteamento
de glebas, ou do desmembramento ou remembramento de lotes.”.
O artigo 20 da Lei Municipal de Campinas 6.031/88 determina o número máximo de
dois pavimentos, além da área máxima do lote ou gleba, que varia entre 10.000m² e
40.000m², de acordo com o zoneamento. Também são regulamentados os recuos mínimos
e as taxas de ocupação. Essa legislação permite a construção de portarias junto ao
alinhamento da rua, e determinam-se as áreas mínimas destinadas ao lazer e às atividades
sociais. Portanto, com a aprovação da Lei Municipal 6.031/88, os condomínios horizontais
passam a dispor de regulamentos específicos, como, por exemplo, as áreas mínimas
destinadas às atividades sociais, o tamanho das vias de circulação e a implantação de
portaria junto à via pública.
Em 2000, essa legislação é alterada através da Lei nº. 10.618, acrescentando-se
parâmetros para vias particulares de circulação: leito carroçável com largura mínima de
5,50m, calçada com largura mínima de 1,20m, declividade máxima de 12%, curva com raio
21
Trata-se do primeiro condomínio citado refere-se ao primeiro condomínio da lista de 106 condomínios
horizontais fechados, levantada em janeiro de 2006 na Prefeitura Municipal de Campinas.
A Expansão Urbana de Campinas Através de Condomínios e Loteamentos Fechados
42
mínimo de 6m, vias sem saída apresentando balão de retorno com extensão máxima de
120m e diâmetro mínimo do leito carroçável do retorno de 13,50m, vias sem saída e sem
balão de retorno com extensão máxima de 50m, vias de circulação de pedestres com
largura mínima de 1,20m e acesso garantido a veículos de emergência a todas as
edificações.
Embora a regulamentação federal para condomínios não contenha parâmetros para
condomínios horizontais, algumas cidades que não dispõem de legislação específica para
esse caso aprovam condomínios horizontais fechados respaldadas pela Lei Federal
4.591/64, como é o caso da cidade de Natal
22
, na região metropolitana de Belo Horizonte
23
e
da cidade de Campinas antes de 1988
24
.
Como colocado por Bicudo (2007), até o momento não há legislação federal
específica para condomínios horizontais, assim como para os loteamentos fechados,
havendo uma lacuna jurídica quanto a essas formas de parcelamento do solo urbano. Sobre
essa questão, está em discussão o Projeto de Lei 3.057/00, que acrescenta como forma de
parcelamento do solo para fins urbanos, além do loteamento e desmembramento, já
permitidos pela Lei Federal 6766 de 1979, a forma condomínio urbanístico e suas variantes
(Título I, art. 5º, Projeto de Lei 3.057/00). O Projeto de Lei considera como condomínio
urbanístico a divisão de imóvel para edificações em unidades autônomas, às quais
pertencem frações ideais das áreas comuns dos condôminos. No condomínio urbanístico
permitem-se vias privadas e são proibidas as de logradouro público. O Projeto de Lei
3.057/00 define unidade autônoma como a unidade imobiliária para fins de edificação e
fração ideal como o índice de participação abstrata e indivisa de cada condômino referente
às coisas comuns do condomínio urbanístico. As “áreas destinadas a uso comum dos
condôminos” são as referentes ao sistema viário interno e as demais áreas que constituem o
condomínio urbanístico, exceto as áreas referentes às unidades autônomas.
Como variante do condomínio supracitado, permite-se o “condomínio urbanístico
integrado à edificação”, que é definido como o condomínio em que a construção das
edificações é realizada pelo empreendedor, bem como a implantação das obras de
urbanização. (Título I, art. 3º, Projeto de Lei 3.057/00).
O Projeto de Lei estabelece a mesma área mínima, 125m², para os lotes, no caso
dos loteamentos e para as unidades autônomas, no caso dos condomínios, exceto no caso
das variantes integradas à edificação. Essa área mínima também pode ser alterada pela
22
Ver Silva (2005).
23
Ver Costa (2006).
24
A partir de 1988, com a aprovação da Lei de Uso e Ocupação do Solo (Lei 6.031/88), os condomínios
fechados em Campinas passam a ser aprovados como Habitações Multifamiliares Horizontais.
CAPÍTULO I – Condomínios e Loteamentos Fechados no município de Campinas: características e marcos regulatórios
43
municipalidade no caso de Zona Especial de Interesse Social (ZEIS). As áreas destinadas a
uso público ou a uso comum dos condôminos devem ser proporcionais à densidade de
ocupação. Essas áreas públicas em condomínio urbanístico devem ser externas ao
perímetro fechado e, de acordo com a autoridade licenciadora, podem localizar-se em outra
área dentro do perímetro urbano.
Cabe à legislação municipal definir: a dimensão máxima dos condomínios
urbanísticos ou do conjunto desses empreendimentos; os parâmetros relativos à
contigüidade; as formas de fechamento do perímetro; a necessidade de Estudo Prévio de
Impacto de Vizinhança (EIV); as normas quanto à manutenção da infra-estrutura básica e
complementar e outros requisitos necessários para garantir a integração com o sistema
viário existente ou projetado, a mobilidade urbana e o acesso aos bens de uso comum do
povo.
O Projeto de Lei 3.057/00 estabelece que a manutenção do sistema viário, das áreas
de uso comum dos condôminos, das áreas destinadas ao uso público e da infra-estrutura
básica e complementar interna dos condomínios urbanísticos são de responsabilidade do
empreendedor até o registro da instituição do condomínio no Registro de Imóveis. A partir
do registro, cabe aos condôminos a manutenção do sistema viário, das áreas de uso comum
dos condôminos e da infra-estrutura complementar interna dos condomínios urbanísticos. O
Projeto de Lei garante acesso irrestrito do Poder Público ao perímetro interno dos
condomínios urbanísticos para as obrigações relativas à operação e manutenção básica das
vias, e à coleta de resíduos sólidos (Título II, art. 22º, 23º e 24º § 6º, projeto de Lei
3.057/00).
Quanto ao projeto, para a aprovação dos condomínios urbanísticos, os desenhos
devem conter, no mínimo: o sistema viário interno e sua hierarquia; a indicação das
unidades autônomas com suas dimensões, áreas, numeração e usos previstos; a indicação
das áreas para uso comum dos condôminos e para uso público, quando exigidas,
localizadas externamente ao fechamento.
Os condomínios civis podem ser transformados em condomínios urbanísticos, de
acordo com decisão de mais de dois terços dos proprietários das frações ideais e estando
em conformidade com o estabelecido pelo Projeto de Lei 3.057/00. Esses condomínios não
podem incorporar como áreas de uso comum dos condomínios os logradouros que já sejam
afetados pelo uso público.
Após 54 meses da entrada em vigor desse Projeto de Lei, a aprovação de
parcelamentos urbanos em área fechada com controle de acesso somente é admitida na
forma de condomínio urbanístico. Durante esse período (54 meses), permite-se a aprovação
A Expansão Urbana de Campinas Através de Condomínios e Loteamentos Fechados
44
de novos parcelamentos na forma de loteamento em área fechada, se lei estadual ou
municipal autorizar a implantação desse tipo de empreendimento. É considerado válido o
empreendimento licenciado ou implantado na forma de loteamento fechado com base em lei
estadual ou municipal até a entrada em vigor dessa Lei. O loteamento implantado
regularmente e que teve seu perímetro fechado posteriormente à implantação até a entrada
em vigor dessa Lei, com base em lei estadual ou municipal, pode ser regularizado pelo
Poder Público Municipal. O fechamento de loteamento sem embasamento em lei estadual
ou municipal até a data da entrada em vigor dessa Lei, pode ser regularizado pelo Poder
Público Municipal sob a forma de condomínio urbanístico, seguindo todas as exigências
estabelecidas pela mesma. Nesse perímetro fechado o acesso de não moradores pode ser
controlado, mas não impedido. (Título IV, art. 145º, Projeto de Lei 3.057/00).
Cabe ressaltar que, com a aprovação do Projeto de Lei 3.057/00, a forma loteamento
fechado permitida no município de Campinas seria extinta, pois, ao regularizar em âmbito
federal a forma condomínio urbanístico, proíbe explicitamente o fechamento de logradouros
públicos e/ou áreas públicas.
CAPÍTULO II – A Expansão Urbana de Campinas até os anos 1960
45
CAPÍTULO II – A Expansão Urbana de Campinas até os anos 1960
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Os bandeirantes paulistas descobrem ouro na região de Minas Gerais e muitos
partem de São Paulo e Parati em direção à zona de mineração, onde se constituem diversos
pousos para o abastecimento das caravanas. Por volta de 1722, é como pouso do caminho
dos Guaiases, uma das rotas do ciclo da mineração, que se origina Campinas. O declínio da
mineração faz reduzir o trânsito na estrada, mas favorece a instalação dos primeiros colonos
e a formação, a partir de 1745, de um bairro rural, pertencente à Vila de Jundiaí. O Bairro do
Mato Grosso das Campinas, com cerca de duzentas pessoas, é formado por pequenas
propriedades agrícolas, que apresentam atividades de subsistência, plantam principalmente
milho, feijão e arroz, e vendem os excedentes à beira da estrada. (BADARÓ, 1996, p. 17-21)
Em 1774, a criação da freguesia e fundação do povoado repercute em medidas
político-urbanizadoras. Francisco Barreto Leme, sesmeiro, considerado fundador da
povoação de Campinas, recebe do governador o primeiro documento urbanístico da cidade,
determinando dimensões de quadras, ruas e disposição das casas. Barreto Leme doa ao
município uma área, o rossio, na qual se instalam as primeiras quadras, a igreja e a praça. A
freguesia ainda se caracteriza por atividades de subsistência, sendo o milho o principal
produto. A área urbana se prolonga ao longo do eixo Jundiaí – Mogi, crescendo no sentido
do Bairro de Santa Cruz, ao norte e no sentido do Cemitério São Bento, ao sul. A freguesia
apresenta, em 1796, uma área de 26.350m². (Ibid., p. 17-21).
A freguesia é elevada à vila em 1797, denominando-se Vila de São Carlos. A
policultura de subsistência, observada até então, é substituída pela economia açucareira. A
vila, com uma economia mercantil-escravista, baseada na monocultura em larga escala para
o abastecimento da Europa, apresenta uma população de 2.184 habitantes em 1798.
Atividades de produção e subsistência ocorrem no engenho e na cidade; os senhores de
engenho constróem suas casas para fins de semana. Os terrenos são doados a quem fosse
construir e o traçado das ruas é realizado pelo Conselho. Assim, de acordo com a posse dos
habitantes, os terrenos são doados e a área pública do rossio vai sendo ocupada. (Ibid., p.
21-23).
O arruamento era atribuição do Conselho, que mandava abrir novas ruas ou
prolongar as existentes, concedendo terrenos gratuitamente àqueles que
pretendessem construir. Chamavam-se por ruas aquelas paralelas à direção
principal, norte-sul, e, por travessa, as que se perfilavam na direção leste-
oeste. (BADARÓ, 1996, p. 22).
A Expansão Urbana de Campinas Através de Condomínios e Loteamentos Fechados
46
Embora ainda predomine a agroindústria do açúcar, por volta de 1835, a produção
de café para exportação torna-se significativa. Reforçada pela menor força de trabalho
necessária para a sua agricultura e devido aos preços internacionais, em pouco tempo a
produção de café supera a de açúcar. A Vila de São Carlos é elevada à cidade, em 1842,
denominando-se Campinas. A cidade ganha importância econômica e política com o
crescimento da produção cafeeira, influenciando no desenvolvimento urbano. Campinas
cresce, ocupando principalmente a área sul do rossio, onde se cruzavam os eixos viários
para São Paulo e Itu. (BADARÓ, 1996, p. 23-30).
Na década de 1860, a região já era a maior produtora do estado e
Campinas o mais rico município paulista. Na década seguinte, a cidade
comportava mais de 300 cafeicultores e exportava 1,3 milhão de arrobas de
café, sendo conhecida como a capital agrícola da província. O crescimento
populacional também era destacado, passando a ser a mais populosa da
província, com 33 mil indivíduos – suplantando a capital, que tinha 26 mil.
(CANO e BRANDÃO, 2002, p. 101).
É inaugurada, em 1868, a Companhia Paulista de Estradas de Ferro, que liga
Campinas a Jundiaí e faz o entroncamento com a São Paulo Railway, conectando
Campinas a São Paulo e a Santos. Realizando a conexão com o interior do estado, em 1875
é inaugurada a Companhia Mogiana e, posteriormente, a Sorocabana. “Assim, o Oeste
interligava-se ao porto e à capital e Campinas, até então considerada ‘boca do sertão’,
passou a ser o maior entroncamento ferroviário do Império.” (CANO e BRANDÃO, 2002, p.
101).
Campinas mantém um porte populacional similar ao da cidade de São Paulo até a
década de 1880, rivalizando com a mesma na centralização das atividades urbanas
pautadas na economia cafeeira. A partir de 1886, a capital paulista se fortalece como a
“metrópole do café” e a cidade de Campinas se beneficia com sua importante posição, como
nó de transportes e comunicações, organizando-se pelos trilhos das Cias. Mogiana e
Paulista. (SEMEGHINI, 2006, p.39).
Diversas obras de infra-estrutura são realizadas para o abastecimento de água
encanada em diversos chafarizes públicos (1875); outros melhoramentos, como o serviço
postal e telégrafo, iluminação a gás (1875) e sistema de bondes de burro (1879), são
implementados com a ferrovia. Instalações hospitalares também são implantadas: Santa
Casa, Irmãos Penteado (1876), Beneficência Portuguesa (1879) e Circolo Italiani Uniti -
atual Casa de Saúde de Campinas (1884). Confirmando a importância que a cidade
adquirira com a economia cafeeira, nesse mesmo período também são implantados o
CAPÍTULO II – A Expansão Urbana de Campinas até os anos 1960
47
Colégio Culto à Ciência (1874)
25
, o Hipódromo Campineiro, no Bonfim (1887), e a Estação
Agronômica (atual Instituto Agronômico). Devido ao desenvolvimento comercial e industrial,
especialmente após 1870, diversos bancos são implantados em Campinas.
A cidade atinge, em 1888, cerca de 20.000 habitantes na área urbana e o município
totaliza cerca de 50.000. No entanto, entre 1889 e 1897, Campinas passa por três surtos de
epidemia de febre amarela e a população do município decresce para 5.000 habitantes.
Devido às epidemias, a Intendência Municipal realiza diversas obras de saneamento básico
e a Cia. Campineira de Águas e Esgotos conclui as obras para abastecimento predial de
água e destinação de esgotos e o governo estadual instala a Comissão Sanitária do Estado,
que, sob a orientação do engenheiro Saturnino de Brito, elabora e implementa planos para o
abastecimento e distribuição de água, além de planos para a coleta e destinação do lixo e
do esgoto, e realiza a canalização de córregos e drenagem de charcos. Outra medida foi a
criação, em 1895, da Lei nº 43, o 1º Código de Construções da cidade, no qual se
estabelecem normas de higiene e solidez para obras no perímetro urbano. Campinas
readquire somente em 1900 a população urbana de 19.000 habitantes. “A cidade,
entretanto, tivera sua economia bastante prejudicada, perdendo a primazia do
desenvolvimento industrial, então incipiente, que acabou por concentrar-se em São Paulo.
Ganhou entretanto em organização e saneamento [...]” (BADARÓ, 1996, p. 32)
De 1900 a 1920, algumas poucas indústrias instalam-se em Campinas, destacando-
se a Cervejaria Columbia, em 1908 e a Cia. Curtidora de Campinas, em 1910. O capital da
economia cafeeira, que exige a produção e o fornecimento de máquinas agrícolas, propicia
a industrialização do município. O setor industrial desenvolve-se, produzindo não somente
implementos agrícolas, mas também fios, tecidos, peças de vestuário, além de produtos
químicos e laticínios. (BADARÓ, 1996, p. 30 - 36).
Diversos fatores contribuíram para a implantação de indústrias: a
proximidade de São Paulo, as facilidades de transporte proporcionadas pelo
entroncamento ferroviário já instalado, a introdução da energia elétrica como
força motriz (1905), as boas condições da infra-estrutura em geral e a
excelência da vida urbana proporcionada pela cidade. (Ibid., 1996, p. 34)
De acordo com a análise de Semeghini (2006), o desenvolvimento e a urbanização
de Campinas são exemplos, no território paulista, de cidade que se desenvolve a partir da
economia cafeeira. O estudo econômico mostra a existência de um dinamismo que
propiciou a reciclagem dos processos produtivos, conforme as diferentes etapas do
desenvolvimento capitalista do Brasil. Campinas não é um caso único, mas se diferencia
das demais cidades devido a algumas questões: a diversidade de sua base produtiva, tanto
25
Segundo o Profº. Drº. Eugênio Queiroga, o primeiro colégio de Campinas é o Colégio Rio Branco, inaugurado
em 1963, mas como o mesmo não era para a elite, não entrou para a história oficial da cidade.
A Expansão Urbana de Campinas Através de Condomínios e Loteamentos Fechados
48
na agricultura quanto nas atividades urbanas; a função de centralidade que a cidade adquire
precocemente; o papel de interface entre a capital e o interior, devido a sua posição
estratégica no território:
A dinâmica cafeeira estruturou na região uma economia com grau
relativamente avançado de disseminação das relações mercantis de
produção e de diferenciação da divisão social do trabalho. Ao lado das
grandes fazendas de café, foi-se estabelecendo um colar de pequenas e
médias propriedades, de produção diversificada e voltada para os mercados
urbano e rural em expansão. Esse processo ganhou impulso com a crise
cafeeira do início do século, resultando na formação dos chamados “núcleos
coloniais” em áreas do município que dariam origem mais tarde a vários
novos municípios: Americana, Sumaré, Nova Odessa, Cosmópolis, Artur
Nogueira, por exemplo. Ao mesmo tempo, as atividades urbanas
desenvolviam-se impulsionadas pelo dinamismo cafeeiro: indústrias,
comércio atacadista e varejista, e serviços. (SEMEGHINI, 2006, p. 39)
Campinas se desenvolve, tendo como principal vetor de crescimento a Estação e
Armazéns da Cia. Paulista. A área comercial ocupa os Largos do Rosário e da Catedral e
estende-se pelas ruas General Osório, Bom Jesus (atual Campos Sales), São José (13 de
Maio) e depois prolonga-se pela Rua da Constituição (Costa Aguiar), até a ferrovia. (cf.
Mapa 1 – Cidade de Campinas em 1900, p. 50). O aspecto comercial da cidade se fortalece
devido às estradas de ferro e à sua função de pólo regional. As indústrias e operários optam
pelas áreas periféricas, mais baratas, promovendo o desenvolvimento dos arrabaldes,
principalmente em locais próximos às saídas da cidade. Desenvolveram-se os bairros do
Fundão (Ponte Preta), ao sul, na saída para São Paulo, o Frontão (Cambuí), ao leste, e o
bairro Guanabara, formado por diversas chácaras, no sentido noroeste. Diante desse
avanço nos diversos setores da vida urbana, os terrenos são valorizados e passam a ser
vendidos pela Intendência em hasta pública. “Esta, dando prosseguimento ao arruamento
da cidade, às vezes precisava de permissão para parcelar áreas concedidas anteriormente,
nas extremidades do rossio”. (BADARÓ, 1996, p. 29).
Em 1912, a população urbana de Campinas é de 38.346 habitantes e, em 1920,
atinge 50.000 habitantes. No entanto, essa população reocupa o perímetro urbano
constituído no século passado, área que tinha sido esvaziada por causa da febre amarela e,
posteriormente, valorizada e reurbanizada. Assim, a área urbana não sofre grande
expansão e a prefeitura investe principalmente em pavimentação e drenagem. As obras de
saneamento de Saturnino de Brito são retomadas; realizam-se drenagens e canalizações de
córregos, além de prolongamentos de avenidas. (BADARÓ, 1996, p. 23-30, 33-43).
Conforme se pode observar no mapa da cidade de Campinas de 1900 (p. 50), o
desenvolvimento da cidade ocorre com traçado retilíneo, ortogonal e contínuo, começando a
ultrapassar a Estrada de Ferro Mogiana, ao norte, e a Estrada de Ferro Paulista, ao sul. De
1900 até meados de 1920, o desenvolvimento da área urbanizada de Campinas é pouco
CAPÍTULO II – A Expansão Urbana de Campinas até os anos 1960
49
significativo, a cidade cresce sob o controle público e de maneira contínua, não
apresentando áreas não adjacentes às constituídas no período anterior.
A Expansão Urbana de Campinas Através de Condomínios e Loteamentos Fechados
50
Mapa 1 – Cidade de Campinas em 1900
CAPÍTULO II – A Expansão Urbana de Campinas até os anos 1960
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Na década de 1920, o setor industrial desenvolve-se em Campinas, baseado na
produção de implementos agrícolas, peças para locomotivas, além de bens de consumo
para os operários (indústria têxtil e de alimentos), destacando-se a indústria algodoeira.
Fatores como a proximidade de São Paulo, a implantação das estradas de ferro, que
favorecem o transporte das mercadorias e as boas condições de infra-estrutura em geral,
propiciam a implantação de diversas indústrias na cidade. Nesse período, destaca-se a
implantação da Fábrica de Seda Nossa Senhora Auxiliadora na Ponte Preta, em 1926 e da
Sociedade Anônima Indústria de Seda Nacional, em 1929. Os produtos não se restringem à
indústria algodoeira; a diversidade industrial é bastante ampla, instalando-se também “a
Fábrica de Tecidos Elásticos Godoy e Valbert (1921), a Indústria Nacional de Lápis de A. O.
Maia Ltda. (1924), a Fábrica de Chapéus Cury, a Indústria Brasileira de Artefatos de Ferro,
além de fábricas de fogões, papéis e papelões, cerâmicas etc.” (BADARÓ, 1996, p. 35).
No período de 1928 a 1937, o crescimento industrial da Grande São Paulo é inferior
ao ritmo de crescimento da indústria do interior, e Campinas é a região administrativa que
mais cresce, “passando a constituir a região de maior importância industrial do interior.”
(NEGRI, 1996, p. 82). Na tabela a seguir, pode-se observar que, no que se refere ao
número de operários, a participação da Grande São Paulo em relação ao total do estado
diminui de 67,8% (1928) para 64,1% (1937) e aumenta a participação do interior,
destacando-se a região de Campinas que cresce de 9,7% em 1928 para 11,2% em 1937.
Nesse período são criados 42,5 mil novos empregos diretos na indústria do interior do
Estado de São Paulo e mais de dois terços concentram-se em quatro ramos: têxtil (20%),
material de transportes (16%), minerais não metálicos (17%) e produtos alimentares (14%).
(NEGRI, 1996, p. 85).
Tabela 1 - Distribuição Espacial do número de operários na Indústria de
Transformação do Estado de São Paulo (%) / 1928 - 1937
Regiões 1928
1937
GRANDE SÃO PAULO 67,8 64,1
Capital 63,5 56,1
Demais municípios 4,3 7,6
INTERIOR 32,2 35,9
Litoral 1,5 1,0
Vale do Paraíba 2,8 3,6
Sorocaba 12,5 8,5
Campinas 9,7 11,2
Ribeirão Preto 4,5 5,5
Bauru 0,7 1,7
Oeste 0,5 1,6
Total 100,0
100,0
Fonte: NEGRI, 1996, p. 82.
A Expansão Urbana de Campinas Através de Condomínios e Loteamentos Fechados
52
A partir de 1930, a indústria de Campinas desenvolve-se apoiada na base
implantada (têxtil, produtos alimentares, metal/mecânica). No início dos anos 1940,
deslocam-se para o município grandes estabelecimentos agroprocessadores e “[...] a cidade
constitui-se no segundo núcleo manufatureiro do estado, superado apenas pela região
industrializada nucleada pela capital de São Paulo.” (FONSECA, AUREA e NEGREIROS,
2002, p. 39).
Em decorrência do desenvolvimento industrial, Campinas apresenta “a intensificação
do processo de urbanização, a valorização dos terrenos existentes e a grande expansão da
área urbana edificável, ocorrida após meados dos anos 20, sob auspícios da especulação
imobiliária.” (BADARÓ, 1996, p. 36).
A expansão verificada por volta de 1925 está
relacionada à necessidade de novas habitações, à mobilidade proporcionada pelos
automóveis e ao emprego seguro de capitais. A grande diferença é que esse crescimento se
dá através da iniciativa privada, que passa a realizar loteamentos no município. A partir de
1922, diversas empresas de loteamentos passam a explorar em Campinas esse “novo e
rentável negócio.” Segundo Badaró (op. cit., p. 36):
Entrava em cena a especulação imobiliária, como protagonista principal do
novo desenho da cidade. O lote urbano, entendido como mercadoria, iria
presidir a expansão urbana ao sabor dos interesses do capital bem adiante
da demanda efetiva da população.
De acordo com Cano e Brandão (2002, p. 124), principalmente a partir dos anos
1930, a expansão urbana de Campinas está relacionada à dinâmica econômica e aos
interesses da elite local. A crise da economia cafeeira torna viável a transformação do
proprietário rural em urbano e o investimento na construção civil é uma possibilidade segura
de transferir capital de um ramo para outro.
Os novos loteamentos, agora projetados por empresas privadas e submetidos à
aprovação municipal, na maioria das vezes não seguem critérios técnicos e muito menos
estão integrados a um planejamento geral. A partir dessa nova forma de expansão urbana,
na qual muitos dos novos bairros passam a ocorrer fora do perímetro urbanizado, verificam-
se problemas de ligação viária, tanto entre eles, quanto entre eles e o centro da cidade.
Além disso, o sistema de abastecimento de água torna-se insuficiente e são necessárias
obras viárias, de pavimentação, de transportes e de esgoto. (BADARÓ, 1996, p. 37).
A área urbana que entre 1900 e 1925 praticamente não se expandira,
limitando seu crescimento a poucas complementações viárias executadas
pela municipalidade, sofreu a partir de 1925, um notável alargamento,
duplicando em alguns anos suas dimensões. (Ibidem, p. 35)
CAPÍTULO II – A Expansão Urbana de Campinas até os anos 1960
53
Entre 1925 e meados dos anos 1930, destaca-se a implantação dos seguintes
loteamentos: a oeste - “Jardim Guanabara” e “Jardim Chapadão”; a sul - “São Bernardo”,
“Parque Industrial” e “Vila Marieta”. A área urbana em grande parte ainda se desenvolve de
maneira contínua, embora sejam implantados dois loteamentos desconectados: “Parque
Industrial” e “São Bernardo”. (cf. Mapa 2, p. 55). Esses parcelamentos distantes oferecem
ao mercado lotes mais baratos, dentro das possibilidades econômicas dos operários,
embora estejam situados a grandes distâncias e apresentem precária infra-estrutura urbana.
(BADARÓ, 1996, p. 30-36, 111-115).
Em 1934, o Código de Construções, aprovado pelo Decreto Municipal nº. 76, divide a
cidade em quatro zonas concêntricas de acordo com a sua localização e determina o
perímetro dos distritos de Valinhos, Arraial dos Souzas, Rebouças, Cosmópolis, Joaquim
Egidio e José Paulino. De acordo com a legislação, as vilas (agrupamentos de casas
industriais) somente podem ser implantadas na 2ª zona. Já os estabelecimentos perigosos
ou insalubres são permitidos na 4ª zona, também chamada zona de transição. Tanto a Vila
São Bernardo, quanto o Parque Industrial, bairros não contíguos à área urbanizada até
então, situam-se na 3ª zona. No entanto, como a legislação estabelece que, conforme os
terrenos da 4ª zona e da zona rural são vendidos, passam automaticamente à 3ª zona, as
áreas rurais são facilmente transformadas em urbanas, não havendo um controle da
expansão horizontal. A cidade se estende ocupando áreas rurais a partir das estradas que
ligam a cidade ao campo. Em 1934, a população urbana de Campinas atinge 69.010
habitantes e a área urbana, segundo Badaró (1996, p. 56-59), expande-se a partir da
sucessão de áreas concêntricas, que se diferenciavam de acordo com o uso do solo.
Instalou-se, pois, espontaneamente, uma nova estrutura rádio-anelar-
concêntrica na qual o antigo centro urbano assumiria gradativamente
características terciárias, com forte poder polarizador sobre a periferia
residencial e industrial, com a qual passou a ligar-se, como outrora se ligava
ao campo, isto é, através das mesmas vias radiais, antigas saídas da
cidade. (Ibidem, p. 58).
Francisco Prestes Maia é contratado em 1934 para a elaboração do plano de
urbanismo para a cidade de Campinas. O ato nº. 118, que aprova em 1938 o Plano de
Melhoramentos Urbanos para Campinas, reforça o processo de expansão verificado,
contemplando uma estrutura viária rádio-concêntrica. (cf. Mapa 3, p. 56). O centro histórico
recebe tratamento próprio no plano: a partir da preocupação estética e cívica o centro é
redesenhado, justificando as propostas de alargamento de ruas, padronização de
edificações particulares, além de uma determinada disposição para os edifícios públicos.
Para as áreas de expansão, Prestes Maia planeja a circulação, além de propor áreas verdes
para parques e novos conceitos para as áreas residenciais, contemplando “jardins, escolas,
A Expansão Urbana de Campinas Através de Condomínios e Loteamentos Fechados
54
comércio e zoneamentos próprios”. Também propõe áreas preferenciais para a implantação
de indústrias. “Entretanto, algumas destas propostas transparecem minimizadas, ou mesmo
não comparecem no texto final aprovado pelo Ato Municipal nº. 118.”. Assim, o plano se
resume a obras viárias, não abordando questões de zoneamento e de arruamento e
loteamento, prevalecendo as normas estabelecidas pelo Código de Construções de 1934.
(BADARÓ, 1996, p. 58).
Em 1939, quando se inicia a implantação do Plano de Melhoramentos, a área urbana
de Campinas pouco ultrapassa os limites do conjunto de vias definidas como perimetral
média no Plano de Prestes Maia (cf. Mapa 3, p. 56). Essa perimetral já existe em grande
parte, apenas a ligação entre algumas vias é complementada. Nesse período, também é
realizado o represamento da Lagoa do Taquaral e a construção da sua via de contorno,
parte da perimetral externa proposta. (BADARÓ, 1996, p. 107-111).
Os bairros residenciais se expandiam contidos a leste pelo vale do Proença
que seria integralmente saneado e retificado pela Prefeitura [...]. A oeste,
como obstáculo havia a linha Mogiana, de difícil transposição, que produzia
certo isolamento dos bairros que se formavam nesta direção. (Ibidem, p.
109)
Ao longo dos anos 1940, destaca-se no sentido sudoeste a implantação da Vila
Guilherme, Jardim Celeste, Vila Santa Ângela e Vila Segalho, nas imediações da estação
ferroviária; a oeste, a Vila Ferreira Jorge e no sentido sudeste, próximo ao Cemitério da
Saudade, os bairros Chácara Santo Antônio da Saudade, Jardim Vila São Joaquim, Jardim
Proença, Jardim Paulistano e Vila Meireles. Em 1940, a população urbana de Campinas
atinge 83.140 habitantes e a cidade se caracteriza por uma expansão contínua, apenas a
sudoeste há bairros não contíguos à área urbanizada, pois o crescimento urbano não atinge
os dois loteamentos implantados nos anos 1930 de maneira desconectada – o “Parque
Industrial” e a “Vila São Bernardo”. (cf. Mapa 2, p. 55 e Mapa 4, p. 57).
CAPÍTULO II – A Expansão Urbana de Campinas até os anos 1960
55
Mapa 2 – Campinas em 1929
A Expansão Urbana de Campinas Através de Condomínios e Loteamentos Fechados
56
Mapa 3 – Plano de Prestes Maia para Campinas em 1935 (mapa base de 1929)
CAPÍTULO II – A Expansão Urbana de Campinas até os anos 1960
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N
(1946)
(1947)
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Jd. CHAPADÃO
Jd. CELESTE
JORGE
VL. FERREIRA
VL. GUILHERME
Jd. GUANABARA
ITAPURA
VL. Sta. ANGELA (1948)
VL. SEGALHO
VILLA SÃO
BERNARDO
PARQUE
INDUSTRIAL
(1946)
(1948) (1949)
VILLA
Jd. PROENÇA (1949)
Jd. PAULISTANO
Jd. SÃO JOAQUIM
MEIRELLES
CHÁC. STO.
ANTÔNIO DA
SAUDADE
AEROPORTO
VIRACOPOS
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Mapa 4 – Área Urbanizada de Campinas até a década de 1940
A Expansão Urbana de Campinas Através de Condomínios e Loteamentos Fechados
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Campinas possui condições muito peculiares em termos de acessibilidade nos anos
1950, com um sistema rodo-ferroviário que converge para o município, consolidando-se
como local de conexão de rotas de comunicação terrestre das regiões interioranas de São
Paulo, Minas Gerais e Mato Grosso com a capital e com o Porto de Santos. A Rodovia
Anhanguera é inaugurada em 1948 e o Aeroporto de Viracopos, criado na década de 1930,
tem grande desenvolvimento nos anos 1950, quando passa a ser utilizado comercialmente
pelas empresas aéreas brasileiras.
O processo de industrialização do Estado de São Paulo apresenta um notável
crescimento no pós-guerra, com a implantação de importantes estabelecimentos do setor de
bens de consumo durável, intermediário e de capital. A implantação desses
estabelecimentos ocorre principalmente na Grande São Paulo e no seu entorno, e o interior
perde peso no total da produção industrial do estado. A participação da capital no total do
valor da produção do Estado de São Paulo cai de 53,9%, em 1939, para 51,1%, em 1956, e
aumenta consideravelmente o valor da produção dos municípios vizinhos, que passa de
10,6%, em 1939, para 15,5%, em 1956 (NEGRI, 1996, p. 89).
Segundo Semeghini (2006, p. 40), “Campinas foi a única outra região além da
Grande São Paulo que atraiu as novas indústrias em escala considerável”. O valor da
produção de Campinas passa de 8,5%, em 1939, para 10,3%, em 1956. A indústria local se
expande, apoiada na base de indústrias de equipamentos de beneficiamento e de
máquinas, implantadas desde o início do século. No início dos anos 1950, o município
participa da industrialização pesada, sediando indústrias como Bosch, Clarck, Dunlop, GE,
Merch Sharp, Ashland, Rigesa (BERNARDO, 2001, p. 10-14).
A população também passa por um acentuado incremento nos anos 1950, crescendo
a taxas de 3,7% ao ano (cf. Tabela 3, p. 71). De 1950 a 1960, a população urbana passa de
100.466 para 186.808 habitantes. Em 1960, Campinas apresenta-se como a maior
população do interior, representando 11,9% da população do estado. O acentuado
crescimento populacional e econômico de Campinas a partir dos anos 1950 gera uma
demanda por novas áreas urbanas. Na década de 1950, são aprovados 322 novos
loteamentos, como se pode observar na tabela a seguir. (cf. Tabela 2, p.60). A área
urbanizada se expande: em 1940 são 12,32 km²; em 1952, 39,16 km² e em 1962, 75,82 km²,
ou seja, de 1940 a 1962 a área urbana cresce mais de seis vezes. (Cf. Mapa 7 –
Crescimento Urbano de Campinas (1940 – 1989), p. 64).
CAPÍTULO II – A Expansão Urbana de Campinas até os anos 1960
59
Por volta de 1950, a área urbana atinge a perimetral externa proposta no Plano de
Melhoramentos (cf. Mapa 3, p. 56). “O Taquaral desenvolvia-se ao norte, em direção da
lagoa, e do parque público às margens da perimetral externa, onde assumiria caráter
residencial e sofisticado [...]”. A leste, a expansão da cidade era caracterizada pelas
habitações de alto padrão. A sudeste, os bairros do Bosque e do Proença desenvolvem-se
rumo à perimetral externa. A noroeste, o Guanabara ultrapassa os trilhos da Mogiana,
ocupando, de um lado, os jardins projetados na década de 1920 e, de outro, no
entroncamento com a E. F. Funilense, ocorrem implantações industriais na Vila Nova. A
nordeste, nas proximidades dos trilhos da Mogiana, são implantadas indústrias e habitações
proletárias e a Vila Itapura se adensa com caráter residencial, alterando a função industrial
que a região adquirira. As indústrias são instaladas ao longo das ferrovias, de acordo com
sugestões da prefeitura. Assim, desenvolvem-se com caráter industrial: a oeste, Bonfim; a
sudoeste, Vila industrial
26
e ao Sul, a Ponte Preta
27
, todos cortados pelas estradas da Cia.
Paulista. (BADARÓ, 1996, p. 107-111). (cf. Mapa 5, p. 62).
As residências de alto padrão, que já se assentavam desde o começo da
década anterior, ao longo da av. Júlio de Mesquita, estendiam a leste, pelo
Cambuí, alcançando a rua Coronel Quirino e promovendo a renovação dos
velhos quarteirões, ocupados, no século XIX. (BADARÓ, 1996, p. 109).
Segundo Badaró (1996), em 1953 a área loteada de Campinas comportaria três
vezes a população existente. Essa grande oferta de lotes:
[...] colocaria em risco a distribuição organizada da população que tenderia
a ocupar, de modo lento e rarefeito, um vasto território urbano, dificultando e
onerando a realização das obras de infra-estrutura a cargo da prefeitura,
uma vez que ao loteador apenas a abertura das ruas e a marcação dos
lotes ficavam afetas. (Ibidem, p. 122)
O parcelamento do solo, que é a forma de incorporação dessas novas áreas
corresponde, por um lado, ao crescimento da demanda de uso e, por outro, decorre das
necessidades de valorização imobiliária. Semeghini (2006, p. 60) utiliza como indicador de
intensidade da especulação a relação entre a área urbana e o número de habitantes em
Campinas. Assim, há, em 1940, 197,5m² de área urbana parcelada para cada habitante; em
1968 são 349m² e em 1980 são 292m².
26
Nas áreas baixas da Vila Industrial a ocupação é difícil; são destinadas, de acordo com o Plano de
Melhoramentos, a um parque público. A Via Amoreiras, que ultrapassa essa área, exerce importante função na
distribuição do tráfego dos bairros operários São Bernardo e o Parque Industrial, que adensam a sudoeste.
27
A Ponte Preta abrange diversos núcleos proletários: Vila Carmela Dutra, Vila da Cia. Paulista, Vila Elza, Vila
Maria e Vila Marieta.
A Expansão Urbana de Campinas Através de Condomínios e Loteamentos Fechados
60
Tabela 2 - Total de loteamentos aprovados por década (1920-1990) / Município de
Campinas /
Década
Total de
Loteamentos
1920 24
1930 42
1940 81
1950 322
1960 66
1970 70
1980 121
1990 60
Fonte: Prefeitura Municipal de Campinas –
SEPLAN – Coordenadoria de Parcelamento do Solo.
Esse período é marcado não somente por um intenso parcelamento do solo urbano
de Campinas, mas também pela ocupação descontínua da área urbana. Conforme se
observa no mapa “Crescimento urbano” e no mapa “Loteamentos aprovados” (ver p. 64 e
65), é a partir da década de 1950 que se altera a distribuição das áreas urbanas no
município de Campinas. A cidade passa a se expandir predominantemente através de
parcelamentos distantes, que geram grandes vazios.
A maioria dos loteamentos desconectados da área urbana constituída anteriormente
ocorre no sentido sudoeste, rumo ao Aeroporto de Viracopos. Também ocorrem
loteamentos distantes no sentido noroeste, próximos à Rodovia Anhanguera. Em
continuidade à área urbanizada anteriormente, a cidade também se expande principalmente
nos sentidos sul e leste.
O processo de parcelamento do solo urbano com a produção de vazios, que se
acentua no início dos anos 1950, tem como principal responsável a instalação de novas
indústrias. Outro fator importante na horizontalização do espaço urbano foi a Companhia de
Habitação popular (COHAB), criada em 1967. Desse ano até 1970, a COHAB é responsável
por 51% do total de novas residências em Campinas, todas em conjuntos habitacionais
distantes da malha urbana, em áreas vazias. “Repetiu-se com a ação da COHAB, em escala
ampliada, a indução à especulação desenvolvida pela localização industrial.”. A expansão
especulativa repercute sobre o poder público sob a forma de custos e dificuldades
crescentes para a demanda de serviços e equipamentos: toda a infra-estrutura, assim como
as linhas de ônibus e coleta de lixo, têm que se estender através dos vazios urbanos para
atingir os loteamentos periféricos. “A dotação de infra-estrutura em áreas vazias, obtida pela
inversão de recursos públicos, possibilitando a apropriação privada do diferencial de valor
de terra assim gerado, constitui uma das principais formas de ganho especulativo.”
(SEMEGHINI, 2006, p. 61).
CAPÍTULO II – A Expansão Urbana de Campinas até os anos 1960
61
Em 1968, a área urbana é de 110km², o dobro da de 1954, dos quais apenas 40%
são efetivamente ocupados. Dando suporte à expansão urbana, a prefeitura realiza grandes
obras viárias na década de 1960, obras previstas no Plano de Melhoramentos de 1938 de
Prestes Maia. (CANO E BRANDÃO, 2002, p. 125).
Na década de 1960, verifica-se movimento similar de expansão urbana ao que
ocorre na década anterior. Observa-se o crescimento no entorno da área urbana já
consolidada, bem como em áreas distantes e desconectadas ao sul e ao norte, chegando a
distar 15km do centro urbano. Os vazios urbanos gerados anteriormente acentuam-se, visto
que as novas áreas parceladas não ocupam essas áreas e ainda se situam em outras áreas
distantes, intensificando a dispersão urbana iniciada na década de 1950. (cf. Mapa 6, p. 63).
A Expansão Urbana de Campinas Através de Condomínios e Loteamentos Fechados
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Mapa 5 – Área Urbanizada de Campinas até a década de 1950
CAPÍTULO II – A Expansão Urbana de Campinas até os anos 1960
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Mapa 6 – Área Urbanizada de Campinas até a década de 1960
A Expansão Urbana de Campinas Através de Condomínios e Loteamentos Fechados
64
Mapa 7 – Crescimento Urbano de Campinas (1940 – 1989)
CAPÍTULO II – A Expansão Urbana de Campinas até os anos 1960
65
Mapa 8 – Loteamentos aprovados no município de Campinas (1950 - 2005)
A Expansão Urbana de Campinas Através de Condomínios e Loteamentos Fechados
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Em 1934, através do Código de Construções Municipal (Decreto nº. 76),
estabelecem-se parâmetros para construções, arruamentos e divisão de terreno em lotes
em Campinas. Segundo Santos A. (2002, p. 272):
O conjunto de artigos deste código de obras perpassava todas as
determinações de produção do espaço da cidade, desde as mais gerais da
infra-estrutura, como arruamentos e canalização de bacias hidrográficas, até
as mais específicas do lote e da arquitetura.
A cidade é dividida em quatro zonas concêntricas
28
conforme a urbanização, e são
estabelecidas normas específicas para cada uma. Santos A. (2002, p. 271) aponta que “as
zonas apresentavam apenas o caráter de radiocentricidade estritamente geográfico”.
Também são delimitados no Decreto 76 de 1934 os perímetros dos 6 distritos: Valinhos,
Arraial de Souzas, Rebouças, Cosmópolis, Joaquim Egidio e José Paulino. O decreto coloca
ainda que os terrenos da 4ª zona e da zona rural, conforme são arruados e vendidos,
passam automaticamente à 3ª zona.
Esse decreto é bastante abrangente, contendo, naquele momento, uma ampla
regulamentação sobre divisão de terrenos em lotes e arruamentos, normas para construção,
além de regras específicas para casas populares. Estabelece a obrigatoriedade da licença
da municipalidade para a abertura de vias e divisão de terrenos em lotes, sendo punido,
através de multa, quem o descumprir. É definido como lote “a porção de terreno situada ao
lado de um logradouro público, descrita e assegurada pelo título de propriedade.”
Para a abertura de vias, devem ser seguidas exigências de largura e disposição de
acordo com insolação, ventilação, esgotos sanitários e pluviais, além de considerar o fator
trânsito, a altura dos edifícios e a estética. As ruas devem ser complementares às já
existentes ou aprovadas pelo município. A largura da via, assim como o uso permitido,
depende da sua categoria em que se enquadra
29
.
28
A 1ª zona contém a área central, a 2ª e 3ª zonas são concêntricas à 1ª zona. Já a 4ª zona, a de transição,
internamente é delimitada pela 3ª zona e externamente, pelo perímetro que delimita a área do levantamento da
cidade.
29
As vias públicas são classificadas em: vias de grande comunicação, ou artérias de luxo, ou avenidas (mais de
20m de largura); ruas principais (15 a 20m); ruas secundárias (12 a 15m); ruas de interesse local ou
exclusivamente residenciais (8 a 12m); estradas na zona rural (mínimo de 13m de largura) e caminhos na zona
rural (mínimo de 8m). As avenidas e ruas principais não podem ser projetadas de modo que os lotes distem mais
que 400m delas e não podem ter declividade superior a 6%. Nas outras vias, a declividade não pode ser superior
a 8%. Nas ruas secundárias e locais, o comprimento da via não pode ser superior a 30 vezes a sua largura e
devem possuir alargamento para manobra a cada 150m, se não houver cruzamento. Nas ruas locais não podem
ser implantados equipamentos comerciais ou industriais e a declividade pode atingir 10%. (Artigos 12º, 13º, 21º -
Decreto 76/34).
CAPÍTULO II – A Expansão Urbana de Campinas até os anos 1960
67
O proprietário deve apresentar à Repartição de Obras e Viação a planta dos terrenos
a arruar. Se essa Repartição julgar adequado o projeto apresentado, serão traçadas as
principais vias
30
e espaços livres
31
de interesse geral da cidade. Devem ser apresentados o
plano geral, os planos de nivelamento, as seções transversais, as indicações dos marcos, o
sistema de escoamento das águas pluviais e esgotos e o retalhamento das quadras em
lotes. O decreto indica que o projeto deve ser estudado de modo que se obtenha a melhor
disposição visando às necessidades essenciais a todo o meio urbano. Depois dos planos
das vias terem sido aprovados, o interessado deve entregar ao trânsito público as ruas
32
e
espaços livres.
É nesse momento de expansão urbana e da perspectiva de sua intensificação, além
da aprovação do Decreto 76, que é contratado, em 1934, Francisco Prestes Maia, para a
elaboração de um plano para a cidade de Campinas
33
. O Decreto 76/34 traz
regulamentações importantes, no entanto, não oferece mecanismos de regulação da
expansão urbana horizontal, sendo que, inclusive, as áreas rurais podem ser loteadas e
vendidas, passando automaticamente a pertencer à área urbana.
Em 1938, o Ato nº. 118 aprova o Plano de Melhoramentos Urbanos, que se resume a
obras viárias, não abordando as questões de expansão urbana, de arruamento e de
loteamento, prevalecendo as normas do Código de Construções de 1934. Lembrando que,
entre as vias aprovadas no plano, estão a Rodovia Campinas–Mococa e a Perimetral
Externa Vale do Taquaral, vias que se situam em áreas onde ocorre concentração de
condomínios e loteamentos fechados a partir da década de 1970, como será visto no
capítulo III.
Ao longo dos anos 1950, a administração municipal aprimora os mecanismos para
controle da expansão urbana horizontal. A Lei nº. 640 de 1951 traz uma revisão do Plano de
Melhoramentos, apresentando normas provisórias de zoneamento, mas ainda não trata da
questão da expansão urbana horizontal. Badaró comenta o fato da Lei nº. 640/51 não se
referir ao controle da expansão horizontal da cidade:
30
Quando o terreno a ser arruado for maior ou igual a 40.000m², o espaço ocupado pelas vias de comunicação
(ruas, avenidas) não pode ser menor do que 20% das áreas das ruas e dos espaços livres da superfície total do
terreno. (Artigo 11º, Decreto 76/34).
31
Os espaços livres (praças, jardins etc.) devem ter uma área de no mínimo 5% da área total na zona urbana;
7% na zona suburbana e 10% na zona rural. (Artigo 11º, Decreto 76/34).
32
A municipalidade apenas receberá as vias após serem niveladas e terem recebido “as obras de arte (bueiros,
pontes, muros de arrimo etc.) necessárias” (Artigo 40). Já os serviços de calçamento, conservação e limpeza das
vias públicas competem à Câmara, mas os proprietários de terrenos ou prédios marginais devem contribuir com
2/3 das despesas, ou seja, 1/3 para os proprietários de cada lado. Portanto, o calçamento e conservação das
ruas são pagos da seguinte forma: 1/3 pelos proprietários de um lado da rua, 1/3 pelos proprietários do outro
lado da rua e 1/3 pelo poder público. (Decreto 76/34).
33
Em 1934, a população urbana de Campinas era de 69.010 habitantes.
A Expansão Urbana de Campinas Através de Condomínios e Loteamentos Fechados
68
Os loteamentos continuam a ser regulados pelo Código de Obras de 1934
que se limitava às normas viárias e de parcelamento das quadras. A
ausência de diretrizes que estabelecessem direções preferenciais para o
desenvolvimento da cidade, definissem áreas a serem preservadas para
agricultura e estipulassem obrigações para os loteadores, quanto à
execução da infra-estrutura urbana, iria deixar aberto o campo para nova
expansão indiscriminada de loteamentos que ocorreria, como veremos, com
grande intensidade, nos anos seguintes. (BADARÓ, 1996, p. 121).
Já em 1957, através da Lei Municipal nº. 1786, acrescenta-se ao loteador o encargo
de implantar a rede de água. Na abertura de novos arruamentos e loteamentos, os
interessados devem realizar, sem qualquer ônus para a prefeitura, os seguintes serviços:
redes de águas, canalização dos cursos de água, galeria de águas pluviais, demarcações
com marcos de concreto e terraplenagem das ruas, quando necessário. Além disso, caso
haja impossibilidade da prefeitura fornecer água, a firma loteadora fica responsável pelo seu
fornecimento, seja através de poços artesianos ou de quaisquer outros meios de captação.
A partir de 1959, as diretrizes para loteamentos dentro e fora do perímetro urbano
passam a ser estabelecidas pelo novo Código de Obras (Lei Municipal nº. 1.993), criando-se
zonas diferenciadas. Essa lei determina os perímetros disciplinadores do crescimento
horizontal urbano, até que o Plano Diretor do Município seja elaborado. Os perímetros
disciplinadores do crescimento horizontal são formados pelas áreas de distritos, vilas,
bairros ou povoados, as áreas dos loteamentos já aprovados e as áreas remanescentes e
adjacentes às citadas anteriormente, incluindo as vias e estradas. A prefeitura elabora
projetos de extensão das redes de água, esgoto, luz e vias de comunicação, dentro desses
perímetros, seguindo um plano racional para a extensão dos serviços públicos, para que
essas áreas sejam atendidas com essas benfeitorias.
O perímetro subdivide-se em perímetro urbano e suburbano, e toda área não
circunscrita nesse perímetro passa a pertencer à zona rural do município. Os loteadores
passam a ter a obrigação de construir a rede de luz domiciliar, a rede de água, a rede de
esgoto, as galerias para captação de águas pluviais e devem pavimentar as ruas e avenidas
preferenciais. Para que uma gleba seja loteada, deve haver ligação com uma via pública
oficial, possuir condições topográficas para a ligação com as redes de água e esgoto já
existentes, obedecer a um traçado de ruas que possibilite o escoamento das águas pluviais
e obedecer aos traçados da prefeitura quanto à reserva de áreas para a construção de
obras públicas
34
.
Pode-se considerar que, a partir de 1959, o município de Campinas passa a ter um
instrumento de controle da expansão urbana horizontal. As zonas rurais estão estabelecidas
34
As áreas doadas para construção de obras públicas são abatidas do total de espaços livres que são doados ao
município.
CAPÍTULO II – A Expansão Urbana de Campinas até os anos 1960
69
e a legislação não admite mais que sejam transformadas em área urbana mediante seu
parcelamento. Além disso, é criado um “Perímetro Disciplinador”, determinando que o Poder
Público seja responsável pela infra-estrutura nas áreas urbanizadas e nas áreas adjacentes
a essa, o que visa favorecer a implantação de loteamentos contíguos à área urbanizada.
A Expansão Urbana de Campinas Através de Condomínios e Loteamentos Fechados
70
CAPÍTULO III – A Expansão Urbana de Campinas pós-1970
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A “interiorização” da indústria paulista intensifica-se nos anos 1970. A participação do
interior no total do estado passa de 28,9%, em 1960, para 29,3%, em 1970, atingindo cerca
de 41%, em 1980, e 51%, em 2000. O crescimento industrial do interior é constatado a partir
da expansão do número de pessoas ocupadas e do aumento do valor da produção
industrial.
Campinas está entre as regiões do interior do Estado de São Paulo que apresentam,
na década de 1960, crescimento industrial superior à média estadual. Nesse período,
deslocam-se para Campinas e entorno imediato importantes indústrias de componentes
para a produção automobilística, como a fábrica de ônibus da Mercedes Bens, além de
indústrias mecânicas, elétricas e de borracha. Ressalta-se também a instalação da maior
unidade da Refinaria de Petróleo da Petrobrás em Paulínia, caracterizando-a como
importante pólo petroquímico. Outra tendência que o município de Campinas passa a
apresentar a partir dos anos 1970 é a constituição de um pólo industrial de alta tecnologia.
Indústrias de informática, microeletrônica, química fina e telecomunicações são implantadas
em Campinas, favorecidas, entre outros fatores, pela presença da Universidade de
Campinas (UNICAMP)
35
e da Pontifícia Universidade Católica de Campinas (PUCC)
36
.
(FONSECA, DAVANZO e NEGREIROS, 2002, p. 30-36 e NEGRI, 1996, p.121-124).
Em 1970, Campinas e sua região de governo consolidam-se como o mais importante
pólo industrial do interior, concentrando 12,2% de trabalhadores da indústria no Estado de
São Paulo (ver Tabela 4, p. 71). A interiorização da indústria e a expansão e modernização
da agricultura ao longo dos anos 1970, juntamente com o dinamismo econômico local,
resultam em um processo de grande expansão urbana, com intensa conurbação, sendo a
via Anhanguera o principal eixo condutor (ver Figura 6, p. 78). Ao longo dessa rodovia são
implantadas diversas instalações fabris, desde a capital até a “Área de Campinas”,
passando pela cidade de Jundiaí.
O termo “Área de Campinas” é utilizado pela primeira vez em 1975 em um artigo da
Revista Brasileira de Geografia, pelas geógrafas Fany Davidovich e Olga Buarque de Lima.
A “Área de Campinas” é definida como uma aglomeração submetropolitana. Para o estudo
abordado nesse artigo, baseado no censo de 1970, são realizadas análises da
35
A UNICAMP foi instalada no fim dos anos 1960.
36
A PUCC é implantada em 1941, na área central da cidade. Em 1973, a universidade é ampliada, sendo o
Campus I implantado próximo à Rodovia Dom Pedro I, em área distante da malha urbana densa.
CAPÍTULO III – A Expansão Urbana de Campinas pós-1970
71
permeabilidade entre municípios, identificando, aglomerações urbanas sujeitas a apresentar
os mesmos problemas econômicos e sociais. (FONSECA, DAVANZO e NEGREIROS, 2002,
p. 35).
Essa aglomeração é, segundo Semeghini (1991, p. 171), potencializada pela
industrialização acelerada dos anos 1970 e compreende, além de Campinas, principalmente
os municípios de Valinhos, Vinhedo, Sumaré e Nova Odessa (no eixo Anhanguera), Paulínia
e Indaiatuba (no eixo da Rodovia Santos Dumont, que une Campinas a Itu e Sorocaba). A
influência de Campinas era, segundo o autor, mais ampla do que a dos seis municípios
citados, mas estes apresentavam intenso grau de conurbação e variados fluxos intra-
urbanos nos anos 1970.
A diversificação da indústria de consumo, a industrialização da agricultura e a
expansão da indústria de base alteram o panorama urbano do Estado de São Paulo. O
campo esvazia em todo o estado, diminuindo o peso da população rural, que passa de 37%,
em 1960, para 20%, em 1970, caindo para 11%, em 1980, e 6,6%, em 2000. (FONSECA,
DAVANZO e NEGREIROS, 2002, p. 30-36). Em Campinas, a população rural começa a
decrescer a partir dos anos 1980 (cf. Tabela 5, p. 73).
A população de Campinas passa de 219.303 habitantes, em 1960, para 375.964
habitantes, em 1970, atingindo 664.559, em 1980. Juntamente com o ápice do
desenvolvimento industrial, o município de Campinas e o Estado de São Paulo apresentam,
nos anos 1970, maiores taxas de crescimento populacional do que a média nacional. Na
década de 1970, Campinas, assim como sua região de governo, cresce a taxas superiores
às do próprio estado que, por sua vez, cresce a taxas superiores às do país, como se
observa na tabela:
Tabela 3 - Taxa de Crescimento Populacional (1940 – 1996) / Município de Campinas,
Região de Governo de Campinas, Estado de São Paulo, Região Sudeste e Brasil
Áreas 1940/ 50
1950/ 60
1960/ 70
1970/ 80
1980/ 91
1991/ 96
Município de
Campinas
1,61 3,70 5,54 5,86 2,24 1,43
Reg. Gov. de
Campinas
1,53 4,59 4,74 6,21 3,40 2,37
Estado de São
Paulo
2,44 3,57 3,20 3,49 2,12 1,58
Região Sudeste
2,08 3,26 2,52 2,64 1,77 1,35
Brasil 2,34 3,17 2,76 2,48 1,93 1,38
Fonte: Fundação IBGE. Censos Demográficos de 1940 a 1991; Contagem Populacional /1996.
Cabe ressaltar que, a partir dos anos 1970, o município de Campinas apresenta
taxas menores de crescimento populacional do que as cidades do seu entorno, o que revela
uma desconcentração industrial e populacional em Campinas. (cf. Tabela 3, p. 71). Ou seja,
com o acelerado crescimento populacional e industrial, acelerou-se também o processo de
A Expansão Urbana de Campinas Através de Condomínios e Loteamentos Fechados
72
expansão física dos espaços urbanos nos demais municípios da área. (Semeghini, 1991, p.
173).
A integração do mercado regional, a expansão da mancha urbana de todos
os municípios da região, a localização das indústrias ao longo das principais
rodovias (Anhangüera, Bandeirantes, Dom Pedro I, Santos Dumont,
Campinas-Mogi Mirim) e nas proximidades do aeroporto de Viracopos foram
fatores que impulsionaram a formação desse espaço urbano-metropolitano
e contribuíram para a relativa desconcentração populacional do município-
sede em relação aos municípios vizinhos. (FONSECA, DAVANZO E
NEGREIROS, 2002, p. 123).
Nos anos 1980, as taxas de crescimento industrial brasileiro são inferiores às da
década anterior; apenas a indústria extrativa, devido ao petróleo, obteve acréscimo em suas
taxas. Quanto à estrutura industrial, ocorrem poucas alterações, diminuem os setores de
bens intermediários e de capital, mais afetados, portanto, aumentam os setores que
conseguem exportar seus produtos, como siderurgia, calçados e agroindústria. Já a
estrutura espacial pouco modifica, consolidando o movimento de “interiorização” da
indústria. (NEGRI, 1996, p. 154 e FONSECA, DAVANZO e NEGREIROS, 2002, p. 46).
A indústria do interior do Estado de São Paulo sofre menos as conseqüências da
crise de 1981/83. Em 1980 o interior ultrapassa pela primeira vez o Valor de Transformação
Industrial (VTI) da capital paulista e, em 1985, ultrapassa sua taxa de emprego industrial,
conforme se pode observar na Tabela 4, p. 73. O interior mantém o nível de
desenvolvimento econômico apoiado no dinamismo do setor primário e nas indústrias e
agroindústrias que direcionam sua produção para a exportação. A participação de Campinas
no total da produção estadual continua a aumentar, seja na indústria ou na agricultura e
serviços. (NEGRI, 1996, p. 207-209 e FONSECA, DAVANZO e NEGREIROS, 2002, p. 46).
Nos anos 1980, a tendência populacional da década de 1970 se mantém; a
população rural continua a decrescer em âmbito estadual. No município de Campinas, a
população rural começa a decrescer nos anos 1980, diminuindo sua participação de 11,0%,
no censo de 1980, para 2,7%, no censo 1991, e 1,7%, em 2000 (cf. Tabela 5, p. 73).
CAPÍTULO III – A Expansão Urbana de Campinas pós-1970
73
Tabela 4 - Distribuição Espacial da Indústria de Transformação (1959 – 1985) / Estado
de São Paulo /
Pessoal Ocupado VTI
Regiões
1959
1970
1980
1985
1959
1970
1980
1985
Região Metropolitana 70,7 70,1 64,2 62,0 73,8
74,7
62,9
56,6
Capital 55,9 49,9 40,4 37,2 54,8
48,2
34,8
29,8
Demais municípios 14,8 20,2 23,8 24,8 20,0
26,5
28,1
26,8
Interior 29,3 29,9 35,8
38,0
26,2
25,3
37,1
43,4
Litoral 1,5 1,8 1,6 1,7 4,0 2,8 3,7 4,5
Vale do Paraíba 2,9 3,6 4,2 4,5 2,0 3,3 5,5 7,9
Sorocaba 4,9 3,6 4,7 5,2 3,3 2,2 4,1 4,3
Campinas 11,3 12,2 14,9 14,6 8,9 10,6
15,8
16,9
Ribeirão Preto 3,9 3,9 5,0 5,8 3,2 3,0 4,4 5,5
Bauru 1,4 1,4 1,5 1,7 1,1 0,9 1,3 1,4
Região “Oeste” 3,4 3,4 3,8 4,5 3,7 2,5 2,3 2,9
Total do Estado 100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
Fonte: Negri (1996), p. 198 e 208.
Tabela 5 – População Rural e Urbana (1970 – 2000) / Campinas, estado de São Paulo
e Brasil
População Residente (pessoas)
População Residente
(percentual)
Área Territorial
1970 1980 1991 2000 1970
1980
1991
2000
Rural
40.395
73.151
22.671
16.366
10,7
11,0 2,7 1,7
Urbana
335.469
591.415
824.924
953.030
89,2
89,0 97,3
98,3
Campinas
Total
375.864
664.566
847.595
969.396
100,0
100,0
100,0
100,0
Rural
3.493.173
2.845.178
2.274.064
2.449.435
19,7
11,4 7,2 6,6
Urbana
14.277.802
22.196.896
29.314.861
34.586.021
80,3
88,6 92,8
93,4
Estado de
São
Paulo
Total
17.770.975
25.042.074
31.588.925
37.035.456
100,0
100,0
100,0
100,0
Rural
41.037.586
38.573.725
35.834.485
31.947.618
44,1
32,4 24,4
18,8
Urbana
52.097.260
80.437.327
110.990.990
137.925.238
55,9
67,6 75,6
81,2
Brasil
Total
93.134.846
119.011.052
146.825.475
169.872.856
100,1
100,01
100,0
100,0
Fonte: FIBGE, censo de 1970, 1980, 1991 e 2000.
Quanto à distribuição populacional, o final da década de 1970 é caracterizado por
uma inversão em relação ao processo de urbanização que se observa até então. Entre os
anos 1970 e 1980, o crescimento da população na RMSP começa a cair. Em 1950, 29,1%
da população estadual estão concentradas na Grande São Paulo, porcentagem que passa
para 37,0%, em 1960, para 45,8%, em 1970 e para 50,3%, em 1980, declinando para
48,7%, em 1991 e para 47,8%, em 2000. Observa-se o mesmo movimento na área de
Campinas
37
, as cidades do seu entorno crescem mais do que a sede da área conurbada. (cf.
Tabela 3, p. 71) (FONSECA, DAVANZO e NEGREIROS, 2002, p. 34).
O município de Campinas atinge mais de 600 mil habitantes nos anos 1980 e sua
taxa de crescimento cai de 5,86% a.a., entre 1970 e 1980, para 2,24% a.a., entre 1980 e
1991. Apesar dessa diminuição, a região de Campinas continua com crescimento
populacional superior ao do Estado de São Paulo e ao do Brasil nos anos 1980 e 1990,
conforme se pode observar na Tabela 3, p. 71.
37
A área de Campinas, identificada pela primeira vez em 1975, compreende, além de Campinas, os municípios
de Valinhos, Vinhedo, Sumaré e Nova Odessa, Paulínia e Indaiatuba.
A Expansão Urbana de Campinas Através de Condomínios e Loteamentos Fechados
74
Segundo Fonseca, Davanzo e Negreiros (2002, p. 98-104), os anos 1980
caracterizam-se pelo arrefecimento no ritmo de crescimento populacional dos municípios da
RMC
38
, o que é observado em todo o Estado de São Paulo. A população da área de
Campinas em 1980 é a segunda maior entre as aglomerações urbanas do Estado de São
Paulo e sua população urbana, a terceira maior do estado, com cerca de 832.000
habitantes. (SEMEGHINI, 1996, p. 173-175).
Os municípios de Campinas, Indaiatuba, Nova Odessa, Paulínia, Sumaré, Valinhos e
Vinhedo, que constituem a “Área de Campinas”, apresentam taxas elevadas de crescimento
na década de 1960, e, nos anos 1970, essas taxas atingem níveis ainda mais altos,
destacando-se o município de Sumaré, que cresce de 5 mil para 95 mil habitantes, entre
1960 e 1980. O menor crescimento relativo foi o de Campinas, com 5,8% a.a. (cf.Tabela 6).
Tabela 6 - Taxa de crescimento da População Urbana (1960 -1980) / Área de Campinas
Área de Campinas
1960/1970
1970/1980
Campinas 6,2 5,8
Indaiatuba 5,2 8,0
Nova Odessa 7,3 12,1
Paulínia - 17,9
Sumaré 11,1 20,1
Valinhos 7,0 6,5
Vinhedo 2,1 11,0
Área de Campinas 6,3 7,3
Fonte: SEMEGHINI, 1991, p. 174.
A indústria do interior do Estado de São Paulo continua a crescer, atingindo 51% do
total estadual em 2000. Nos anos 1980 e 1990, tanto o município de Campinas, quanto a
RMC aumentam sua participação na indústria nacional, constituindo um dos maiores centros
manufatureiros do país. A região administrativa de Campinas aumenta sua participação no
total do estado, passando de 19%, em 1989, para 20%, no final da década de 1990. (CANO
e BRANDÃO, 2002, p. 106).
Em 1999, um estudo realizado pelo IPEA, com a participação do IBGE e de outros
centros de pesquisa, objetivando atualizar os estudos de rede urbana, identifica Campinas
como metrópole regional. Campinas, a única sede de uma aglomeração urbana não
nucleada por uma capital de estado, apresenta, em 1999, uma área muito maior do que a
“Área de Campinas” identificada em 1975. A RMC é criada oficialmente em 2000 pelo
governo estadual. A RMC é constituída por 19 municípios paulistas: Americana, Artur
Nogueira, Campinas, Cosmópolis, Engenheiro Coelho, Holambra, Hortolândia, Indaiatuba,
Itatiba, Jaguariúna, Monte Mor, Nova Odessa, Paulínia, Pedreira, Santa Bárbara D’Oeste,
38
Rosana Baeninger (In: FONSECA, DAVANZO e NEGREIROS, 2002, p. 97 a 134) considera para sua análise
populacional os 19 municípios que constituem a RMC oficialmente em 2000, enquanto que Semeghini (1991)
considera apenas os 7 municípios que formam em 1975 a área de Campinas.
CAPÍTULO III – A Expansão Urbana de Campinas pós-1970
75
Santo Antônio de Posse, Sumaré, Valinhos e Vinhedo. Essa região metropolitana é uma das
mais importantes do país, não apenas por sua força econômica, mas também por ser um
dos mais importantes pólos tecnológicos do Brasil.
O processo de metropolização é constatado a partir de dois movimentos: um físico,
conforme a malha urbana se expande e configura uma área urbanizada interligada por
Campinas, mesmo que ainda haja vazios; outro movimento socioeconômico e político-
administrativo, apresentando um conjunto de atividades que se alavancam mutuamente,
unindo a cidade-núcleo às cidades periféricas. No entanto, o processo de metropolização de
Campinas se diferencia do processo da RMSP. (FONSECA, DAVANZO e NEGREIROS,
2002, p. 29-36).
É um movimento que não repete o da formação da metrópole de São Paulo.
Em outro tempo e outras circunstâncias, a metropolização em Campinas
expressa uma grande mudança na forma de organização urbana do
território, possibilitada pela tecnologia que permite uma produção industrial
da cidade (haja vista a construção extremamente rápida do shopping
Parque D. Pedro), por novas combinações entre o poder público e a
iniciativa privada, dentro da tendência geral de formação de aglomerações
urbanas que se manifesta em diversos pontos do território brasileiro (e em
outras nações), originada por razões diferentes conforme a região. (Ibidem,
p. 29).
Essa redefinição da aglomeração de Campinas, agora institucionalizada como
Região Metropolitana de Campinas, demonstra o intenso processo de transformação
ocorrido entre 1970 e 1990. A aglomeração identificada em 1975 já expressava os efeitos da
importância de Campinas e do seu entorno na industrialização pesada. Nas próximas
décadas, Campinas cresce e reafirma os papéis anteriores, além de participar na
configuração da nova divisão do trabalho entre interior e metrópole no Estado de São Paulo.
Nos anos 80 e 90 completou-se e consolidou-se a mudança de patamar da
inserção de Campinas na região, no estado e no país. Isto se expressou no
desenvolvimento e adensamento da aglomeração urbana, que se expandiu
e rearticulou, adquirindo maior grau de complexidade. (FONSECA,
DAVANZO e NEGREIROS, 2002, p. 36).
O conjunto da RMC apresenta Valor Adicionado Fiscal (VAF) correspondente a 6,9%
do total do estado, em 1980; aumenta para 9,1%, em 1990, e atinge 11%, em 1999. Na
RMC ocorre grande diversidade industrial, destacando-se os setores metal/mecânico, têxtil,
de papel e papelão, químico, farmacêutico, de informática e telecomunicações. A agricultura
regional desenvolve-se sob dois aspectos: no caso dos complexos da cana-de-açúcar,
laranja e café, ocorrendo intensa articulação com a indústria e é registrada também a
participação de produtos voltados ao consumo das camadas de mais alta renda, como frutas
e derivados do leite e carne.
A Expansão Urbana de Campinas Através de Condomínios e Loteamentos Fechados
76
Recentemente também são implantadas importantes montadoras, Toyota e Honda,
além de diversas indústrias de informática e telecomunicações, destacando-se a Motorola,
Compaq, Group Technologies e Qualcomm. “Entretanto, foi sem dúvida a performance
recente do setor terciário que tornou nítida a emergência da metrópole.” Nos anos 1970, de
acordo com tendências da época do café, Campinas constitui um conjunto de serviços
voltados ao mercado estadual e nacional, por exemplo, o complexo aeroportuário e o setor
do comércio atacadista, destacando o de combustível, além dos complexos hospitalares e
de ensino superior e tecnológico. (FONSECA, DAVANZO e NEGREIROS, 2002, p. 47).
CAPÍTULO III – A Expansão Urbana de Campinas pós-1970
77
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A década de 1970 é um momento de realização de um número significativo de obras
viárias em Campinas. Durante o governo de Lauro Gonçalves (1973 – 1977) é implantado o
sistema viário previsto no Plano Preliminar de Desenvolvimento Integrado (PPDI), elaborado
durante a gestão de Orestes Quércia (1969 - 1973). Esse plano constata a importância de
implantar eixos viários que estimulem o crescimento no sentido norte-sul. O PPDI se
apresenta como uma complementação das obras viárias propostas por Prestes Maia no
Plano de Melhoramentos de 1938. Concebendo vias que induzem a ocupação no entorno da
Rodovia Anhanguera, o PPDI “pressupunha a hipótese de ocupação de largas áreas
ociosas ao redor da Via Anhangüera, através de um grande anel perimetral e algumas
radiais, numa espécie de ampliação dos horizontes imaginados por Prestes Maia” (SANTOS
A., 2002, p. 312-313).
Nos anos 1970 e 1980, a implantação de serviços, indústrias e comércio ao longo
dos eixos rodoviários desenvolve a economia dos municípios vizinhos e unifica o mercado
de trabalho, gerando um fluxo de pessoas e produtos entre eles, consolidando a
centralidade de Campinas e a formação de uma área metropolitana. A Anhanguera é o
principal eixo de concentração industrial, direcionando a constituição da RMC. Outros eixos
rodoviários destacam-se: a Rodovia Dom Pedro I, com a implantação do pólo de alta
tecnologia, a Rodovia Santos Dumont, com o Distrito Industrial de Campinas, a Rodovia
Milton Tavares de Souza, com a petroquímica Refinaria do Planalto Paulista (REPLAN),
entre Campinas e Paulínia, além da Rodovia Bandeirantes e da Rodovia Adhemar de Barros
(JAKOB e CUNHA, 2005, p. 3771). (cf. Figura 6, p. 78).
A Expansão Urbana de Campinas Através de Condomínios e Loteamentos Fechados
78
Figura 6 – Sistema Viário da Região Metropolitana de Campinas
Fonte: Secretária de Planejamento, Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente – Prefeitura Municipal
de Campinas – Plano Diretor de 2006.
Ao longo dos anos 1970, são implantadas importantes interligações: Campinas -
Valinhos, Campinas – Sousas e Campinas – Barão Geraldo. Essas interligações dão
suporte à ocupação posterior pelos condomínios horizontais fechados, destinados à
população de alta renda. Também nesse período são implantadas as avenidas Norte-Sul,
CAPÍTULO III – A Expansão Urbana de Campinas pós-1970
79
Imperatriz Leopoldina, a via expressa Aquidabã e a Av. Dr. Heitor Penteado, que contorna o
Parque Taquaral. (cf. Mapa 9, p. 81) (CANO e BRANDÃO, 2002, p. 124-126).
Com a ampliação das condições gerais de infra-estrutura, especialmente o
sistema viário, e as novas tecnologias de comunicação, há maior
possibilidade de escolha da localização de moradia pelas camadas de mais
alta renda, bem como para as empresas. (CAIADO e PIRES, 2006, p. 6).
A grande expansão industrial e populacional de Campinas é acompanhada pelo
intenso parcelamento do solo nos anos 1970 e 1980. A área urbanizada passa de
75,818km², em 1962, para 110,129 km², em 1968, atingindo 152,392 km², em 1978. A
expansão urbana de Campinas é marcada pela expansão horizontal desde os anos 1950,
gerando áreas de ocupação rarefeita, intercalas por grandes vazios
39
. (cf. Mapa 5, p. 62). A
direção predominante da expansão até os anos 1970 é a sudoeste, que ocorre através da
incorporação de áreas além da Rodovia Anhanguera e estende-se pelos municípios
vizinhos: Sumaré e Monte-Mor. Nesse processo de periferização é consolidado, no vetor
sudoeste, um padrão de urbanização caracterizado pela precariedade de infra-estrutura das
áreas ocupadas. (SEMEGHINI, 2006, p. 65-68).
Conforme se pode observar no “Mapa 9 – Área Urbanizada de Campinas até a
década de 1970” (p. 81), nos anos 1970, além da rodovia Dom Pedro I, destacam-se: a
UNICAMP, o campus I da PUCC e uma pequena área parcelada no distrito de Sousas. Ao
fim da década de 1970, esboçam-se alterações do tecido urbano de Campinas – o Shopping
Iguatemi é inaugurado (1979), em área distante da área central, em área próxima à Rodovia
Dom Pedro I e o loteamento “São Conrado” no Distrito de Sousas é aprovado em 1978,
segundo Caiado e Pires (2006), voltado para as classes de renda média alta e alta de
Campinas, com mais de dois mil lotes.
Nos anos 1970, a cidade também se expande, principalmente no sentido sudoeste,
nas proximidades das rodovias Anhanguera e Bandeirantes. A maioria dos loteamentos
40
é
implantada em áreas vazias remanescentes dos parcelamentos anteriores, resultantes do
processo de expansão do solo urbano que ocorre em Campinas principalmente a partir dos
anos 1950. No sentido noroeste, pode-se observar apenas cinco
41
loteamentos nesse
período, implantados também nas imediações da Rodovia Anhanguera, contíguos à área
39
Ver p. 58.
40
Ao se observar o mapa que contém a área urbanizada na década de 1970, percebem-se os seguintes
loteamentos: Jardim Marialva, Jardim Maria Helena, Recanto do Sol I e II, Jardim Shangai, Jardim Mercedez,
Jardim São Francisco, Jardim Ouro Verde I e II, Vila Mons. Luiz F de Abreu, Jardim São Cristóvão, Chácaras
Santos Dumont, Parque das Indústrias, Jardim Planalto de Viracopos, Jardim Morumbi, Jardim Aires da Costa,
Jardim Santa Terezinha e Jardim Petrópolis, Jardim Sandiego, Jardim Nossa Senhora de Lourdes, Sta. Rita de
Cássia, Jardim Conceição, Jardim Icaraí e Jardim Stella, Jardim do Lago, Jardim Irmãos Sigrist, Jardim São
Domingos, Jardim Fernanda .
41
No sentido noroeste são parcelados em Campinas os seguintes loteamentos: Parque via Norte 1 e 2, Jockei
Club São Paulo, Jardim Eulina 2 e Jardim Chapadão 2.
A Expansão Urbana de Campinas Através de Condomínios e Loteamentos Fechados
80
urbanizada anteriormente. A leste, ocorre apenas um loteamento, o “Jardim Conceição”, no
distrito de Sousas. Na década de 1970, assim como ocorre no período anterior, o sudoeste
continua sendo o vetor mais intenso de expansão. (ver Mapa 9 – p. 81).
Nesse período, quando Campinas se destaca por sua importância regional, a forma
de ocupação por loteamentos fechados é introduzida nas áreas rurais. Através da Lei 4.368,
que vigora entre 1974 e 1980, são aprovados os seguintes “Loteamentos Rurais Fechados”
no município: “Sítios Gramado”, “Sítios Alto da Nova Campinas”, “Village”
42
e o loteamento
“Parque Rio das Pedras”. A leste do município, na chamada área Gramado, situam-se os
loteamentos “Sítios Gramado” e “Sítios Alto da Nova Campinas”; já o loteamento “Parque
Rio das Pedras” localiza-se ao norte, na área de Barão Geraldo
43
. Também na década de
1970 é introduzida a forma de ocupação “condomínios horizontais fechados” em Campinas,
sendo implantado o primeiro empreendimento na área Taquaral, o qual é protocolado em
1976.
Nesse momento, os condomínios fechados são aprovados através da Lei Federal
4.591/64, que regulamenta, a princípio, condomínios verticais. Somente a partir de 1988 o
município de Campinas apresenta legislação específica para condomínios horizontais
fechados
44
. Cabe ressaltar que essas novas formas de ocupação da década de 1970 – os
loteamentos rurais fechados e o condomínio horizontal fechado (em área urbana) –
localizam-se em áreas que serão identificadas, nos anos 2000, como áreas de concentração
de condomínios e loteamentos fechados. Ou seja, esses empreendimentos indicam o início
de um novo processo de ocupação que é intensificado nas próximas décadas.
42
O loteamento Sítios Gramado é aprovado como rural fechado através do Decreto 4545/74; o loteamento Sítios
Alto da Nova Campinas, Decreto 4.546; o loteamento Village Campinas, 4564.
43
Gramado e Barão Geraldo são denominações dadas às áreas de concentração de condomínios e loteamentos
fechados identificadas nos anos 2000. A definição e a caracterização dessas áreas encontram-se no capítulo IV
deste trabalho.
44
As questões referentes à legislação de loteamentos rurais fechados, condomínios horizontais fechados e
loteamentos fechados são discutidas no capítulo I, a partir da página 31.
CAPÍTULO III – A Expansão Urbana de Campinas pós-1970
81
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Mapa 9 – Área Urbanizada de Campinas até a década de 1970
A Expansão Urbana de Campinas Através de Condomínios e Loteamentos Fechados
82
Nos anos 1980, a produção de condomínios fechados é intensificada no município de
Campinas. A área conurbada de Campinas, constituída por vários municípios que mantém
relações econômicas e políticas, influencia no desenvolvimento da área urbana específica
de cada um. A implantação de loteamentos está suscetível a questões intra-urbanas e a
questões regionais. Assim, no município de Campinas, ao longo dos anos 1980, são
implantados diversos loteamentos ao norte e ao leste, em áreas distantes do tecido urbano
constituído anteriormente, mas próximos às rodovias, seguindo a lógica regional de
localização.
A cidade se expande principalmente nas imediações da Rodovia Dom Pedro I, nos
sentidos norte, noroeste e leste, e além da Rodovia Bandeirantes, a oeste. Ao sul, ocorrem
apenas alguns loteamentos. (cf. Mapa 10, p. 85).
Ao norte, os loteamentos situam-se no distrito de Barão Geraldo, na área Taquaral e
nas imediações da Rodovia SP-340 (Campinas a Mococa). No distrito de Barão Geraldo e
na área Taquaral, os loteamentos são implantados de maneira adjacente à área urbanizada.
Mais ao norte, no limite da área do município, são implantados três loteamentos – “Village
Campinas 1 e 2” e “Chácaras Leandro”, em locais distantes da área urbanizada. (ver Mapa
10, p. 85)
No entroncamento da Rodovia Dom Pedro I com a Rodovia Adhemar de Barros (SP-
340) são implantados quatro loteamentos em áreas próximas à malha urbana já constituída,
embora esses novos loteamentos estejam “separados” pela Rodovia Dom Pedro I. Também
nas imediações da Rodovia SP-340, um pouco mais ao norte, são implantados, nos anos
1980, sete loteamentos, distantes da área urbanizada até então – “Parque Xangrilá 1 e 2”,
“Parque Lucimar”, “Chácara Recanto dos Dourados”, “Parque dos Pomares”, “Jardim Miriam
Moreira da Costa” e “Chácaras São Rafael”. Cabe ressaltar que cinco dos sete loteamentos
implantados desconectados da área urbana irão protocolar pedidos de fechamento de
loteamentos, através da Lei 8.736/96. (cf. Mapa 20, p. 130). Como se pôde observar, a
maioria dos loteamentos implantados desconectados da área urbana nos anos 1980 se
configura como loteamento fechado nos anos 1990.
A leste, as áreas parceladas nos anos 1980 situam-se principalmente no distrito de
Sousas e no entorno da Rodovia Dr. Heitor Penteado, que liga Sousas a Campinas. Esses
loteamentos são implantados de maneira a prolongar a área urbanizada constituída até
então, ocupando principalmente áreas entre o distrito de Sousas e Campinas. A área
loteada caracteriza-se, já nos anos 1990, como a maior concentração de condomínios
horizontais e loteamentos fechados do município de Campinas (Mapa 10, p. 85, Mapa 12, p.
91).
CAPÍTULO III – A Expansão Urbana de Campinas pós-1970
83
No sentido noroeste, a maioria dos loteamentos ocupados concentra-se no entorno
do ponto de confluência da Rodovia Dom Pedro I com a Rodovia Anhanguera. Esses
loteamentos ocupam áreas vazias conseqüentes da ocupação anterior. A oeste, a maioria
dos loteamentos é implantada além da Rodovia Bandeirantes. Eles são implantados de
maneira esparsa e distante das áreas urbanizadas anteriormente. Em menor quantidade,
ocorrem, também nos anos 1980, alguns loteamentos entre a Rodovia Anhanguera e a
Rodovia Bandeirantes. (cf. Mapa 10, p. 85).
Segundo Semeghini (2006, p. 60-61), na década de 1980 metade da área
urbanizada de Campinas constitui-se de vazios, como é observado em outras grandes
cidades brasileiras. A expansão especulativa reflete sobre o poder público, gerando custos e
dificuldades crescentes para a implantação de infra-estrutura das áreas distantes:
Ao movimento de horizontalização, sobrepõe-se outro, o da reciclagem de
algumas áreas antigas e definição de novas zonas nobres com a abertura
de vias capazes de dar suporte à verticalização residencial e comercial. O
adensamento populacional, com maior uso do automóvel, implica em
grandes investimentos públicos em alargamentos de ruas, viadutos, vias
expressas, readaptação das redes de água e esgotos, energia elétrica, etc.
(SEMEGHINI, 2006, p. 62).
Nos anos 1980, assim como ocorre nos anos 1950, o crescimento urbano do
município de Campinas se dá de maneira esparsa; são loteadas áreas distantes da área
urbanizada constituída anteriormente, reforçando a descontinuidade do tecido urbano que já
vinha ocorrendo. Acredita-se, entretanto, que o motivo dessa dispersão é diferente. Nos
anos 1980, esses loteamentos desconectados não têm como responsável somente a
“especulação imobiliária”, como a verificada nos anos 1950, mas seguem uma lógica
regional de implantação: a maioria dos loteamentos dos anos 1980 é implantada nas
imediações de eixos rodoviários. Os loteamentos concentram-se principalmente nas
imediações das rodovias Dom Pedro I, Adhemar de Barros (SP-340), Bandeirantes e
Anhanguera (cf. Figura 6, p. 78).
A fragmentação do tecido urbano, presente no processo de expansão urbana de
Campinas, ocorre não apenas na escala urbana, mas também na escala metropolitana
45
.
Mitica (2007), que estuda a dispersão da RMC, considera que a fragmentação é apenas
uma característica do processo de dispersão, sendo necessário o estudo dos tecidos
urbanos para a compreensão do fenômeno da dispersão. O autor aponta que a dispersão
urbana é apenas uma fase de transição, visto que há uma tendência de união das áreas
dispersas isoladas com a mancha principal. O processo de ocupação dos condomínios e
loteamentos fechados, aqui estudado, expõe-nos como elementos do tecido urbano,
45
Sobre a dispersão das Regiões Metropolitanas do Estado de São Paulo, ver Reis (2006); especificadamente
sobre a RMC, ver Mítica (2007).
A Expansão Urbana de Campinas Através de Condomínios e Loteamentos Fechados
84
auxiliando na compreensão da dispersão urbana. Esses empreendimentos revelam
características, que segundo Mitica (2007), são de tecidos urbanos dispersos: consideram
os fluxos regionais, o transporte predominante e as alterações na valorização da terra. Cabe
ressaltar que o autor coloca ainda que, mesmo quando esses tecidos urbanos dispersos são
“incorporados” aos tecidos urbanos contínuos, eles mantêm suas características distintas de
implantação.
Em 1989, a maior parte da área urbanizada da RMC
46
localiza-se na forma de uma
mancha ao longo da Rodovia Anhanguera, configurando a conurbação dos seguintes
municípios: Vinhedo, Valinhos, Sumaré, Nova Odessa, Americana e Santa Bárbara D’Oeste.
Verifica-se, além dessa grande mancha de ocupação urbana, a conurbação entre Monte-
Mor e Sumaré (onde hoje é Hortolândia). Esses seis municípios ocupam 47% do território da
RMC e correspondem a 80% das áreas com urbanização densa e a 75% da área
urbanizada como um todo. As áreas com urbanização baixa se concentram nas áreas norte
e nordeste do município de Campinas e em Valinhos e Vinhedo, sendo áreas ocupadas
majoritariamente por condomínios e loteamentos fechados horizontais das classes de renda
média e alta. (SEMEGHINI, 2006, p. 65-68)
A maior parte das áreas parceladas nos anos 1980 constitui, nas próximas décadas,
áreas de concentração de condomínios e loteamentos fechados no município de Campinas.
A partir dos anos 1980, a expansão urbana de Campinas passa a se caracterizar pela
presença de grandes empreendimentos ao longo de eixos rodoviários, principalmente no
entorno da Rodovia Dom Pedro I. São implantados condomínios horizontais fechados,
loteamentos fechados, bem como shopping centers e conjunto de escritórios. (ver Mapa 10,
p. 85 e Mapa 12, p. 91).
A partir de meados da década de 80, inicia-se nova fase de expansão
urbana e de valorização imobiliária, mais voltada ao atendimento das
classes média alta e alta, que são os chamados loteamentos fechados e
condomínios, os quais foram se instalando nas regiões norte e leste, em
áreas de terras mais valorizadas. (CANO e BRANDÃO, p. 126).
46
Para esse estudo, Semeghini utiliza imagens de satélite (anos 1989, 1996 e 2000) sobrepostas à base
cartográfica do IBGE.
CAPÍTULO III – A Expansão Urbana de Campinas pós-1970
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Mapa 10 – Área Urbanizada de Campinas até a década de 1980
A Expansão Urbana de Campinas Através de Condomínios e Loteamentos Fechados
86
A partir dos anos 1970, a área que configura o aglomerado urbano de Campinas
passa por um processo de ocupação das áreas periféricas, desconcentrando a ocupação
populacional da sede. Enquanto em 1970 mais da metade da população metropolitana se
concentra no município de Campinas, em 2000 essa situação se inverte: a maioria da
população, cerca de 60%, situa-se nas outras cidades da RMC. Essa alteração é bastante
característica da metrópole campineira e indica a permeabilidade entre os espaços urbanos.
Os municípios periféricos apresentam grande receptividade para a migração e para os
investimentos econômicos. (FONSECA, DAVANZO e NEGREIROS, 2002, p. 105).
O ritmo de crescimento demográfico da RMC decresce de 3,50% a.a., na década de
1980, para 2,55% a.a., na década de 1990, mas o crescimento absoluto da RMC é de mais
de 400 mil habitantes entre 1991 e 2000. Em 2000, quando é criada oficialmente a RMC, ela
abrange cerca de 2,3 milhões de habitantes (censo de 2000). Como é observado em outras
metrópoles brasileiras, o entorno metropolitano apresenta taxas de crescimento mais altas
do que as da sede. Entre 1991 e 2000 Campinas apresenta 1,52% a.a. de taxa de
crescimento e atinge cerca de 1 milhão de habitantes. (SEMEGHINI, 2006, p. 45-49).
Nas direções norte (Paulínia) e nordeste (Jaguariúna) de Campinas, a ocupação
urbana apresenta características distintas da direção sudoeste, predominando as habitações
para as classes média e alta e a localização de grandes centros de consumo regionais,
como hipermercados e shopping centers. (SEMEGHINI, 2006, p. 65). Nessa direção,
podem-se identificar três áreas de concentração de condomínios e loteamentos fechados
em Campinas: Taquaral, Barão Geraldo e Alphaville. Também nos anos 2000, destaca-se a
implantação do Shopping Parque Dom Pedro, no sentido norte do município. Esse
empreendimento, com acesso direto através da Rodovia Dom Pedro I, apresenta escala e
implantação urbana diferenciadas, exemplificando o processo de dispersão urbana de
Campinas verificado por Mitica (2007) (cf.Figura 7 – Parque Dom Pedro Shopping, p. 87 e
Mapa 11, p. 90).
CAPÍTULO III – A Expansão Urbana de Campinas pós-1970
87
Figura 7 – Parque Dom Pedro Shopping
Fonte: Google Earth - 2007.
É explícita a diferença de ocupação dos vetores sudoeste e nordeste em Campinas.
Os fatores condicionantes desses vetores, assim como as características dessas áreas,
estendem-se pela RMC. Segundo Semeghini (2006, p 65-66), os principais condicionantes
de ocupação dos eixos norte e nordeste são a inauguração da Rodovia Dom Pedro I, a
implantação da UNICAMP, da PUCC, da REPLAN e da Companhia de Desenvolvimento do
Pólo de Alta Tecnologia de Campinas (CIATEC). A leste, em direção aos distritos de Sousas
e Joaquim Egídio, observa-se também grande diferença em relação ao vetor sudoeste.
Estão implantadas nessa direção grandes áreas institucionais, áreas agrícolas e zonas de
preservação ambiental.
Nos anos 1990 é inaugurado o Shopping Galeria, já voltado para a escala regional,
implantado com acesso direto através da Rodovia Dom Pedro, estando incluído num
complexo que abrange escritórios e hotéis (cf. Mapa 11, p. 90). Semeghini (2006, p. 66), ao
se referir à área leste do município de Campinas, afirma: “[...] trata-se aqui dos espaços
mais nobres do município”. Cabe ressaltar que nessa região localizam-se as outras duas
áreas de concentração de condomínios e loteamentos fechados: Gramado e Sousas. A
partir dos dados do IBGE, verifica-se que essas áreas apresentam as maiores rendas dos
responsáveis pelo domicílio e menores densidades de ocupação do município de Campinas.
(ver Tabela 7, p. 103 e Tabela 23, p. 111). A quantidade significativa de condomínios e
loteamentos fechados também é verificada nos municípios de Valinhos e Vinhedo, como se
a “vocação” da área se estendesse para os municípios vizinhos:
A Expansão Urbana de Campinas Através de Condomínios e Loteamentos Fechados
88
A debilidade dos controles urbanísticos municipais relativos ao
parcelamento e à ocupação do solo em alguns municípios, frente a
controles mais rígidos em outros, somados às questões relativas ao preço
da terra, bem como aos mecanismos de incentivo à implantação de
empreendimentos, são elementos que, superpostos ao sistema viário
regional, condicionaram a conformação da RMC. (SEMEGHINI, 2006, p. 66)
Em 1996, a distribuição das áreas da região de Campinas com urbanização baixa,
média, alta e não residencial se mantém. Agora com oito municípios formando a conurbação
metropolitana, o crescimento ocorre pelo acréscimo de novas áreas e pelo adensamento de
áreas já urbanizadas. As áreas com urbanização baixa são as que mais aumentam
proporcionalmente, destacando-se o crescimento de Campinas (principalmente na região
sudoeste, além da Rodovia Bandeirantes) e de Hortolândia. No vetor sudoeste de
Campinas, ocorre principalmente a incorporação de novas áreas distantes do núcleo
principal, próximas às divisas com Monte Mor e Hortolândia. Em outras cidades, como
Americana, Santa Bárbara, Nova Odessa, Sumaré, Hortolândia e Valinhos, áreas com
urbanização média se adensam. No vetor norte/nordeste de Campinas e nos municípios de
Jaguariúna, Santo Antônio de Posse e Holambra, destaca-se o aumento de grandes áreas
não residenciais, que passam de 7 ha em 1989 para 132 ha em 1996. (SEMEGHINI, 2006,
p. 67-68).
A área urbanizada da RMC atinge cerca de 72.000ha em 2000, o que corresponde a
quase 20% do seu território. O ritmo de crescimento entre 1996 e 2000 é um pouco superior
ao do período anterior, principalmente devido às seguintes cidades: Itatiba, Indaiatuba,
Valinhos, Vinhedo e Americana. O crescimento de áreas com urbanização baixa é
responsável por mais da metade do total (52,3%).
[...] o espraiamento da área urbanizada, nos anos 90 teve características e
direções diferentes do processo de periferização dos anos 70. A
incorporação de áreas mais afastadas, muitas delas localizadas fora dos
perímetros urbanos municipais, viu-se intensificadas através de loteamentos
e condomínios horizontais de médio e alto padrão construtivo e baixa
densidade. Esse padrão de urbanização continua a engendrar o aumento
dos custos de implantação da infra-estrutura e de sua manutenção [...].
(SEMEGHINI, 2006, p. 68).
Nos anos 1990 e 2000, Campinas se expande principalmente no sentido sudoeste,
embora também ocorram parcelamentos ao leste e ao norte. A sudoeste, a maioria dos
loteamentos é implantada de maneira esparsa, gerando diversos vazios urbanos. A leste, os
loteamentos ocorrem nas imediações da Rodovia Dom Pedro I e próximo ao Instituto
Ecológico, ocupando vazios urbanos gerados pela ocupação anterior. Próximo ao Shopping
Galleria, no sentido sudeste, ocorrem dois loteamentos – “Vila Verde”, “Anhumas”, os quais
constituirão um loteamento fechado e um condomínio fechado respectivamente. Ao norte,
CAPÍTULO III – A Expansão Urbana de Campinas pós-1970
89
vários loteamentos são implantados de maneira desconectada, nas imediações da Rodovia
SP-340 e no distrito de Barão Geraldo, gerando vazios urbanos. (cf. Mapa 11, p. 90).
Em toda a área sudoeste, parcelada nos anos 1990 e 2000, não ocorrem nem
condomínios fechados nem loteamentos fechados. No entanto, a maioria dos loteamentos
implantada ao norte e ao leste tem intenção ou se torna loteamento fechado através da Lei
8.736/96. A partir dos anos 1990, a expansão nos eixos leste e norte caracteriza-se pela
predominância de loteamentos fechados. (cf. Mapa 10, p. 85).
Ainda nos anos 90, e, sobretudo a partir de sua segunda metade, novo fator
passaria a condicionar a dinâmica urbana local e regional: o desmesurado
aumento da violência. Com isso, situação que persiste até hoje, bairros
inteiros com excelente infra-estrutura viram-se abruptamente
desvalorizados, ruas e acessos viários passaram a ser obstaculizados pelos
moradores e exacerbou-se ao extremo a verticalização e a formação de
loteamentos fechados. (SEMEGHINI, 2006, p. 65)
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Mapa 11 – Área Urbanizada de Campinas até a década de 2000
CAPÍTULO III – A Expansão Urbana de Campinas pós-1970
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Mapa 12 – Áreas de Concentração de Condomínios e Loteamentos Fechados em
Campinas nos anos 2000
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Como se pode observar no mapeamento das áreas de concentração de condomínios
e loteamentos fechados e das áreas de favelas e ocupações, em Campinas há uma nítida
divisão: nos sentidos norte, nordeste e leste localizam-se as cinco áreas de concentração de
condomínios e loteamentos fechados identificadas e é no sentido oposto, no setor sudoeste,
que a maioria das favelas
47
e ocupações do município se concentra. Também nos sentidos
norte e leste situam-se as duas importantes universidades de Campinas – UNICAMP e o
campus I da PUCC – e três dos quatro mais importantes shopping centers do município –
Iguatemi, Galeria e Parque Dom Pedro
48
. (cf. Mapa 13, p. 95).
A ocupação da população de baixa renda de Campinas está, segundo Ribeiro (2006,
p. 28-37), caracterizada por três períodos distintos, que se relacionam com diferentes
momentos de periferização. No primeiro período, entre 1945 e 1957, as favelas não são
reconhecidas pela prefeitura como solução habitacional. Por volta de 1945, com a
construção da Rodovia Anhanguera, inicia-se uma acentuada ocupação das suas margens,
sendo parcelada uma área muito maior do que a correspondente à população municipal. A
iniciativa privada, agindo principalmente na periferia do município, onde a fiscalização era
menor, dava soluções para a população de baixa renda. “Assim, a primeira periferia da
cidade é formada entre 1950 e 1964 e tem como marca a grande presença de loteamentos
irregulares, em grandes extensões e com baixa densidade de ocupação” (FERNANDES
citado por RIBEIRO, 2006, p. 31-32).
A formação da segunda periferia, entre 1964 e 1980, é marcada pelo surgimento das
primeiras favelas no município de Campinas, ocupando principalmente áreas públicas ou
áreas de lazer dos loteamentos centrais e dos loteamentos irregulares implantados
anteriormente. Em 1965 a COHAB é fundada em Campinas, apresentando como solução a
construção de conjuntos habitacionais de grande e médio porte para a classe de baixa
renda. Nesse período, o estado constrói uma grande quantidade de unidades,
principalmente nos setores sul, sudeste e sudoeste. Segundo Ribeiro (2006, p. 32), ocorre
uma “política clara de segregação sócio-espacial, onde os empreendimentos públicos
oferecidos como soluções habitacionais para baixa renda vão se localizar na mesma região
onde a iniciativa privada já iniciava um processo de ocupação com loteamentos irregulares”.
47
As áreas de favelas são localizadas a partir do mapa de Uso Real do Solo do Plano Diretor de 2006 do
município de Campinas e da pesquisa de mestrado de Ribeiro (2006).
48
Os Shoppings Iguatemi, Galeria e Dom Pedro, são inaugurados, respectivamente, no fim da década de 1970,
na década de 1990 e na década de 2000.
CAPÍTULO III – A Expansão Urbana de Campinas pós-1970
93
A partir de 1980, com as ocupações organizadas de terras urbanas, inicia-se a
formação da terceira periferia, ocorrendo a primeira ocupação na região oeste, próximo à
Rodovia Bandeirantes. As ocupações, caracterizadas pela forma organizada, normalmente
contam com um grande número de pessoas e ocorre em áreas privadas ou públicas. É
nesse período que as regiões sudeste e sudoeste da cidade se consolidam como o lugar
dos pobres. Nessas regiões, ocorre o maior número de ocupações, assim como os grandes
empreendimentos habitacionais da COHAB. Destaca-se, dentre estes, o maior
empreendimento da COHAB, os Distritos Industriais de Campinas (DICs), em 1986: 12
conjuntos, com 6.000 unidades habitacionais, construídos em 1986. (FERNANDES citado
por RIBEIRO, 2006, p. 37)
Entre 1995 e 1997 há um aumento significativo no número de ocupações em
Campinas. Os loteamentos, implantados de maneira irregular e não ocupados na década de
1950, também são ocupados nesse período. Assim, tem-se outra forma de ilegalidade
urbana em Campinas, “[...] a ocupação organizada de loteamentos irregulares, constituindo
uma sobreposição de ilegalidades.” (FERNANDES citado por RIBEIRO, 2006, p. 37).
Ao se observar o mapa de 1991 (cf. Figura 8, p.94), baseado na renda média
nominal do responsável pelo domicílio em Campinas
49
, confirma-se a distinção das duas
porções da cidade de Campinas. A área sudoeste, além da Rodovia Anhanguera, é ocupada
majoritariamente por responsáveis pelo domicílio que ganham até 3 salários mínimos, com
uma parcela que recebe de 3 a 5 e de 5 a 10 salários mínimos. Por outro lado, na área do
município entre as rodovias Anhanguera e Dom Pedro I, predominam os responsáveis pelo
domicílio que ganham de 5 a 10 salários mínimos, destacando-se três das cinco áreas de
concentração de condomínios e loteamentos fechados, com a maioria dos responsáveis
recebendo mais de 20 salários mínimos: Taquaral, Barão Geraldo e Gramado.
49
Esse mapa é elaborado a partir de dados do IBGE de 1991 e está disponível no site:
http://www.campinas.sp.gov.br/seplan/publicacoes/sumariodemog/mapas/renda_media.htm
A Expansão Urbana de Campinas Através de Condomínios e Loteamentos Fechados
94
Figura 8 – Mapa da Renda Média Nominal do Responsáveis pelo Domicílio em 1991
Fonte: Mapa elaborado pela SEPLAMA (PMC), a partir dos dados do IBGE (censo de 1991).
CAPÍTULO III – A Expansão Urbana de Campinas pós-1970
95
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Mapa 13 – Favelas, Ocupações Irregulares e Áreas de Concentração de Condomínios
e Loteamentos Fechados em Campinas nos anos 2000
A Expansão Urbana de Campinas Através de Condomínios e Loteamentos Fechados
96
CAPÍTULO IV – As áreas de concentração de condomínios e loteamentos
fechados no município de Campinas
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Campinas, São Paulo e Belo Horizonte são três regiões metropolitanas em que a
implantação de condomínios e loteamentos fechados ocorre predominantemente em áreas
periféricas, o que implica em uma relação estrutural entre essas modalidades de
empreendimentos e as rodovias. Em São Paulo, as rodovias Presidente Dutra, Ayrton
Senna, Raposo Tavares e Castelo Branco dão acesso a diversos empreendimentos
fechados. Costa (2006) detecta que, em Belo Horizonte, as rodovias Washington Luís (BR-
40) e Estrada de Nova Lima (MG-30) são fundamentais na expansão do vetor sul, onde se
concentram as moradias das classes média e alta. Parte significativa dos condomínios e
loteamentos fechados articula-se com o centro de Belo Horizonte por essas rodovias. As
rodovias BR-40 e MG-30 ligam a região sul de Belo Horizonte - ocupada majoritariamente
pelas classes altas, mas já saturada - aos municípios de Nova Lima e Brumadinho, que
também apresentam condomínios e loteamentos fechados em quantidade significativa.
50
Em Campinas, a maioria dos condomínios e loteamentos fechados, assim como
shopping centers e conjuntos de escritórios, localiza-se nas imediações das rodovias Dom
Pedro I, General Milton Tavares de Souza e Adhemar de Barros. Em alguns trechos,
empreendimentos de caráter fechado têm acesso diretamente pelas rodovias, como é o
caso do Shopping Parque Dom Pedro, na Rodovia Dom Pedro I
51
, ou do condomínio
“Alphaville”, na Rodovia Adhemar de Barros. Esse conjunto de rodovias constitui um grande
eixo de expansão que denominamos Eixo Dom Pedro. Nele, além das áreas de
concentração de condomínios e loteamentos fechados, localizam-se também três
importantes shopping centers de Campinas: Iguatemi, Galeria e Parque Dom Pedro. Desde
os anos 1970, indústrias, empresas (especialmente as voltadas para a alta tecnologia) e
instituições de pesquisa de Campinas localizam-se nos principais eixos rodoviários
regionais.
A Rodovia Dom Pedro I (SP-65), inaugurada em 1972, tem início na Rodovia
Carvalho Pinto, em Jacareí, e termina na Rodovia Anhanguera, em Campinas. Por meio da
Rodovia Dom Pedro I realiza-se a conexão do Vale do Paraíba com a RMC. Seu traçado
cruza com a Rodovia Presidente Dutra, próximo a Jacareí, a Rodovia Fernão Dias, nas
imediações de Atibaia e as rodovias Adhemar Pereira de Barros e General Milton Tavares,
50
Ver Romero (1997), Salgado (2000) e Costa (2006).
51
Sobre grandes empreendimentos ao longo da Rodovia Dom Pedro I, ver Mitica (2007).
CAPÍTULO IV – As áreas de concentração de condomínios e loteamentos fechados no município de Campinas
97
em Campinas. Na RMC, a Rodovia Dom Pedro I articula-se à Rodovia José Roberto
Magalhães Teixeira, que liga as áreas norte e leste de Campinas, e aos municípios de
Valinhos e Vinhedo
52
, os quais também apresentam grande concentração de condomínios e
loteamentos fechados. Dessa maneira, ocorre uma ocupação por condomínios e
loteamentos fechados que se estende desde o Eixo Dom Pedro até os municípios de
Valinhos e Vinhedo. Os sentidos de expansão norte, nordeste e leste do município de
Campinas, nas imediações da Rodovia Dom Pedro I, configuram, segundo Fonseca,
Davanzo e Negreiros (2002, p. 59), áreas ocupadas predominantemente pelas classes
média e alta de Campinas:
As áreas com urbanização baixa estão mais concentradas em Campinas
(região N-NE principalmente), Valinhos e Vinhedo, com características
bastante semelhantes nos três municípios, isto é, são principalmente
condomínios e loteamentos fechados horizontais, destinados à população
de renda média e alta. (FONSECA, DAVANZO E NEGREIROS, 2002, p.
62).
A Rodovia General Milton Tavares de Sousa, que liga Campinas a Paulínia,
apresenta importantes indústrias como REPLAN, Rhodia e Shell. Também é chamada de
Rodovia Campinas-Paulínia ou Tapetão, servindo como ligação entre Campinas e a
UNICAMP e a REPLAN. A Rodovia Adhemar de Barros (SP-340) liga Campinas a Mococa,
e, a partir de Mococa, dá acesso ao sul de Minas Gerais (cf. Figura 9).
52
A Rodovia José Roberto Magalhães Teixeira, também conhecida como anel viário, é projetada para fazer a
conexão entre as rodovias Anhanguera, Dom Pedro I e Bandeirantes. Em 2001, apenas a conexão entre a
Anhanguera e a Dom Pedro I foi construída.
A Expansão Urbana de Campinas Através de Condomínios e Loteamentos Fechados
98
Figura 9 – Malha Rodoviária do Estado de São Paulo
Fonte: Ministério dos Transportes.
Os eixos rodoviários têm destacado papel nos processos de expansão urbana das
áreas metropolitanas paulistas desde a década de 1970. A partir de estudos das áreas
metropolitanas de Campinas, Baixada Santista e Vale do Paraíba, Reis (2006) aponta as
seguintes características do processo de urbanização no Estado de São Paulo: o
esgarçamento crescente dos tecidos nas áreas periféricas; a constituição de nebulosas de
núcleos urbanos e bairros isolados em meio ao campo, formando uma área ou conjunto de
áreas metropolitanas; as alterações no transporte diário intrametropolitano, que transformam
vias inter-regionais em grandes vias expressas; a grande propagação de modos de vida
metropolitanos, também dispersos por áreas ou sistemas de áreas metropolitanas. Outra
característica das alterações do tecido urbano é a implantação de empreendimentos de
grande porte, que se destinam a suprir as demandas das classes alta e média. Reis (2006)
denomina esse processo de urbanização dispersa.
Para a dinâmica da dispersão urbana e da mobilidade, o transporte rodoviário de
cargas e de passageiros é essencial. As rodovias viabilizam o transporte de cargas ponto a
CAPÍTULO IV – As áreas de concentração de condomínios e loteamentos fechados no município de Campinas
99
ponto no processo dispersão da industrialização, assim como o transporte de passageiros
em ônibus, linhas fretadas e vans, o que permite a regionalização do mercado de trabalho.
Dessa forma, os eixos rodoviários desempenham um papel integrador:
A dispersão urbana é uma conseqüência do sistema rodoviário [...] As
grandes rodovias permitiram a ampliação do mercado interno. Ao mesmo
tempo, levaram à dispersão das indústrias, às grandes migrações da
população rural e ao despovoamento dos campos; depois, à dispersão das
áreas urbanas e à difusão dos modos de vida metropolitanos. (REIS, 2006,
p 94 e 103)
Para Reis (2006), o “foco de interesse” deixa de ser o centro tradicional e passa a ser
“[...] o sistema de vias, que dá acesso a várias regiões”(p. 89), pois a urbanização ocorre
onde há infra-estrutura: não existem mais as tradicionais divisões entre zona urbana,
suburbana e zona rural. Segundo o autor, “o urbano já não se concentra no interior das
cidades” (p. 80); os condomínios e loteamentos fechados situam-se em áreas mais
agradáveis, distantes das cidades; as indústrias e serviços concentram-se nas imediações
das rodovias; vários centros universitários ficam fora das cidades e possuem serviços de
linhas fretadas. “A cidade tradicional, de tecido contínuo, com limites razoavelmente
definidos, já não é a regra. A cidade não morreu, nem desapareceu. Ela convive e se
relaciona com um número cada vez maior de áreas dispersas [...]”.(p. 80-81). A dispersão
urbana é conseqüência da descentralização industrial e também da crescente mobilidade da
população. As áreas não homogêneas dispersas organizam-se de acordo com seus
diferentes usos: as ocupações industriais situam-se ao longo dos eixos rodoviários, ou
próximas a eles; as áreas residenciais localizam-se próximas aos principais entroncamentos
rodoviários, ou em suas margens.
Nos loteamentos fechados entre Campinas e São Paulo, misturam-se residências de
uso temporário e permanente. Muitas residências, a princípio de lazer, posteriormente se
tornam permanentes. Segundo Reis (2006, p. 79), tudo indica que há um grande fluxo de
famílias entre a RMSP e a área de Campinas. O autor coloca que, “muitas pessoas circulam
de um setor para outro em carros particulares ou em ônibus fretados e vans, para ir a
universidades, a shoppings, a seus locais de trabalho ou para voltar a seus condomínios e
loteamentos fechados.”.
Villaça (1998) discute o motivo pelo qual o crescimento das cidades é atraído pelas
vias regionais. O autor considera que vias regionais são as que surgem a partir de uma
demanda extra-urbana. Da mesma forma, sua localização, embora em estreita relação com
o tecido urbano, não é determinada por questões propriamente do município, como o fluxo
urbano, e sim pelas demandas regionais que elas atendem. No entanto, essas vias
influenciam no transporte intra-urbano e, por essa razão, atraem maior expansão urbana
A Expansão Urbana de Campinas Através de Condomínios e Loteamentos Fechados
100
nas suas imediações. Supondo duas áreas rurais, igualmente distantes do centro urbano e
apresentando vias de mesma natureza, porém, com diferentes volumes de tráfego e
características técnicas e operacionais também distintas, é possível afirmar que a via, cujo
volume de tráfego é maior e apresenta melhor característica técnica, tende a receber
transporte intra-urbano. Conseqüentemente, será a primeira área a ter ocupação urbana. As
vias regionais de transporte são, segundo o autor, as mais relevantes na atração da
expansão urbana
53
.
A primeira conseqüência trazida por uma via regional
54
para os terrenos próximos é a
melhoria de acessibilidade e, posteriormente, a sua valorização. Um terreno rural com
acessibilidade, ou seja, que disponha de um sistema de transporte cujo preço seja
condizente com o que pode ser pago pela demanda, transforma-o em potencialmente
urbano. (VILLAÇA, 1998, p. 80-83). Devido à facilidade para concretizar o acesso, os
automóveis e as rodovias geram uma expansão urbana diferente da provocada pela
ferrovia, expansão mais rarefeita e menos nucleada.
O sistema interurbano de transporte, quando apresenta a possibilidade de
oferecer transporte urbano de passageiros, atrai a ocupação urbana nos
pontos acessíveis ou potencialmente acessíveis, visto que altera o valor de
uso da terra, gerando uma oferta de novas localizações que são ocupadas
por uma parte do excedente de população e atividades geradas a partir da
cidade central em expansão. (Ibidem, p. 82).
O transporte ferroviário pouco se desenvolve na escala intra-urbana, sendo recusado
pelas elites e deixado às camadas populares, que dependem cada vez mais de seus
serviços precários
55
. Quatro décadas após a implantação e difusão da indústria
automobilística, os setores ferroviários ainda se destacam nos mapas físico e demográfico
das metrópoles. Devido à dimensão das camadas populares e ao fato delas dependerem do
transporte ferroviário suburbano, as metrópoles crescem mais no entorno das ferrovias
56
.
Até os anos 1970, as grandes vias regionais
57
no Brasil somente atraem as classes de baixa
renda. No entanto, com a difusão do automóvel, algumas dessas vias passam a atrair
também bairros de alta renda. (VILLAÇA, 1998, p. 85-106).
53
Villaça (1998, p. 85) coloca que essa expansão não está necessariamente relacionada à localização das
indústrias.
54
Há casos extremos de vias que não influenciam na urbanização, como é o caso de alguns aeroportos,
hidrovias e portos, mesmo que estes se localizem dentro das cidades, pois nem sempre dispõem de acesso ao
transporte intra-urbano. Com a oferta de empregos surge uma demanda por transportes, a qual pode,
eventualmente, interferir na estruturação intra-urbana. No caso das rodovias e ferrovias certamente é viabilizado
o transporte urbano de passageiros.
55
Segundo Villaça (1998), devido à precariedade do transporte ferroviário, a elite opta pelo centro urbano, área
que depende do transporte por bondes.
56
Para Villaça (1998), a proximidade do emprego industrial explica, em parte, o fato dos setores ferroviários
serem ocupados majoritariamente pela classe baixa.
57
As estradas rodoviárias complementam as linhas ferroviárias até a década de 1920. Apenas nessa década são
realizadas obras rodoviárias importantes no sentido capital-interior, como a Rodovia São Paulo - Campinas,
inaugurada em 1921. (NEGRI, 1996, p. 79).
CAPÍTULO IV – As áreas de concentração de condomínios e loteamentos fechados no município de Campinas
101
Em Campinas, ao longo do Eixo Dom Pedro, onde se localizam áreas de
concentração de condomínios e loteamentos fechados, desenvolveram-se principalmente
atividades de consumo regional, como shopping centers, hipermercados, além de indústrias
de alta tecnologia, favorecidas pela proximidade com grandes centros de pesquisas, como a
UNICAMP, instalada no fim dos anos 1960, o campus I da PUCC
58
, fundado em 1973, o
Centro de Pesquisa e Desenvolvimento em Telecomunicações (CPqD), fundado em 1976 e
o CenPRA
59
, inaugurado em 1982.
Para a análise das cinco áreas de concentração de condomínios e loteamentos
fechados do Eixo Dom Pedro são considerados os seguintes dados do IBGE: de 1991 -
renda mensal do responsável pelo domicílio, cômodos por domicílio e pessoas por domicílio;
de 2000 - responsáveis por domicílio segundo faixa de rendimento, condição de ocupação
dos domicílios particulares e densidade populacional. Além disso, são consideradas as
informações obtidas através da pesquisa em anúncios de jornais entre 2000 e 2004. A partir
dos anúncios, foi possível extrair informações sobre tamanho dos lotes, número de quartos
dos imóveis residenciais
e algumas referências de localização citadas nos anúncios. A
seguir, são analisadas as características de cada uma das áreas de concentração que se
localizam ao longo do Eixo Dom Pedro.
58
A Pontifícia Universidade Católica de Campinas é fundada em 1941. Entretanto, o Campus I, situado distante
da malha urbana mais densa e próximo à Rodovia Dom Pedro I, é fundado em 1973.
59
O CenPRA sucede o Centro Tecnológico para Informática (CTI) e tem como finalidade desenvolver e
implementar pesquisas científicas e tecnológicas no setor de informática.
A Expansão Urbana de Campinas Através de Condomínios e Loteamentos Fechados
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Gramado: a primeira concentração de condomínios e loteamentos fechados no município de
Campinas
A área Gramado abrange os seguintes bairros: Palmeiras, Notre Dame, Parque da
Hípica, Sítios de Recreios Gramado, Chácaras Alto da Nova Campinas, situados a leste do
município de Campinas. Contíguo a essa área, localiza-se o Shopping Iguatemi, implantado
no ano de 1979. (Mapa 14).
Mapa 14 – Área de Concentração Gramado
A maior parte da área Gramado é parcelada nos anos 1970. Os loteamentos rurais
fechados têm início nos anos 1970, os condomínios fechados começam a ser implantados a
partir dos anos 1980 e os loteamentos fechados na área urbana, a partir dos anos 1990.
Essa área caracteriza-se pela maior concentração de condomínios e loteamentos fechados
no município de Campinas. Estão implantados mais de 20 condomínios fechados, 8
loteamentos fechados aprovados através de decreto, além de 8 loteamentos protocolados
CAPÍTULO IV – As áreas de concentração de condomínios e loteamentos fechados no município de Campinas
103
Este é um trecho da Rua Elizeu Teixeira
de Camargo “cercada” por muros, rua que
acaba sem pavimentação e sem balão de
retorno (cul-de-sac
), contrariando a
le
gislação municipal de parcelamento do
solo (6.031/88). No lado direito da foto,
temos a entrada do Condomínio
“Santander”, no esquerdo, o muro de
outro condomínio.
Fonte: arquivo pessoal – 2004 (parte do levantamento
realizado junto com o grupo PET da Faculdade de
Arquitetura e Urbanismo da PUCC.
para fechamento
60
. Desde os anos 1980, Gramado pode ser identificada como local de
concentração de condomínios e loteamentos fechados no município de Campinas.
Em Gramado, alguns condomínios ocorrem em lotes; dessa maneira, alguns
loteamentos contêm vários condomínios. No loteamento “Sítios de Recreio Gramado”, onde
se concentram os condomínios fechados dessa área, há ruas inteiramente cercadas por
condomínios, constituindo-se em “ruas de muros”, conforme pode ser observado na foto da
Rua Elizeu Teixeira de Camargo.
Figura 10 – "Rua de muros" /Rua Elizeu Teixeira de Camargo /Área Gramado
No que se refere à renda, em 1991, a renda média mensal do responsável pelo
domicílio na área Gramado é 27,7 salários mínimos (S. M.), enquanto a renda média para o
município de Campinas é de 7,5 S. M. (cf. Tabela 7, p. 103). Ao analisar os bairros que
compõem a área de concentração Gramado, destacam-se Notre Dame, Alto da Nova
Campinas e Gramado, cuja renda média mensal do responsável pelo domicílio chega a 33,0
S. M. em 1991. Ou seja, nesses bairros a renda mensal do responsável pelo domicílio chega
a ser mais de quatro vezes maior do que a renda média do município. (cf. Tabela 8, p. 104)
61
60
As quantidades de condomínios e loteamentos fechados citadas referem-se ao levantamento realizado em
janeiro de 2006. A quantidade de loteamentos fechados aprovados permanece a mesma em 2007, pois não
houve mais aprovações na PMC. Entretanto, as quantidades de condomínios fechados e de loteamentos
protocolados com vistas ao fechamento podem ter aumentado.
61
Os dados da Unidade Territorial Básica (UTB) 38 (Notre Dame, Alto da Nova Campinas, Gramado) e da UTB
38A (Bairro das Palmeiras) são utilizados para análise da área Gramado, pois as áreas dessas UTBs
assemelham-se à área de concentração de condomínios e loteamentos fechados denominada Gramado.
A Expansão Urbana de Campinas Através de Condomínios e Loteamentos Fechados
104
Tabela 7 - Renda Média Mensal dos Responsáveis pelo domicílio – 1991 / Área de
Concentração Gramado
Área
Renda Média
(S.M.)
Gramado 27,7
Sousas 9,2
Taquaral 10,4
Barão Geraldo 16,5
Alphaville 6,2
Município de Campinas
7,5
Fonte: Censo Demográfico de 1991 – IBGE.
Tabela 8 - Renda Média Mensal dos Responsáveis pelo domicílio – 1991 / Bairros de
Gramado
UTB
Bairros
Renda Média
(S.M.)
38
Notre Dame, Alto da Nova
Campinas, Gramado
33,0
38A
Bairro das Palmeiras 22,3
Área Gramado 27,7
Município de Campinas 7,5
Fonte: Censo Demográfico de 1991 – IBGE
Os dados de 2000 permitem caracterizar melhor a população residente nessa área
de concentração. Como se pode observar na tabela, 70,6% dos responsáveis pelo domicílio
têm renda mensal superior a 20 S. M., enquanto a média municipal é de 12,6% (cf. Tabela
9). No interior da área Gramado, o bairro das Palmeiras
62
, que é um loteamento aprovado
como fechado em 2000, apresenta a maior porcentagem de responsáveis pelo domicílio
com renda mensal acima de 20 S. M., 74,6%, maior não apenas em relação à área
Gramado, mas em relação a todos os outros bairros do município de Campinas em 2000.
(cf. Tabela 10, p. 105).
Tabela 9 - Responsáveis pelo domicílio por faixas de rendimento (salários mínimos) –
2000 / Área de Concentração Gramado
Áreas de
Concentração
Total de
Chefes
Até 3
S.M.
> 3 a 5
S.M.
> 5 a 10
S.M.
> 10 a 20
S.M.
> 20
S.M.
Sem
Renda
Gramado 1.268 3,7 3,4 5,4 15,0 70,6 2,0
Sousas 4.326 18,2 12,4 20,1 19,9 28,3 2,7
Taquaral 11.143 12,8 9,8 19,8 25,4 29,3 3,1
Barão Geraldo 3.990 9,6 8,0 12,0 20,4 42,7 4,1
Alphaville 1.067 24,5 19,2 27,1 12,7 10,6 6,1
Município de
Campinas
283.607
29,1 16,9 20,7 12,9 12,6 8,0
Fonte: Censo Demográfico de 2000 – IBGE
62
O bairro das Palmeiras constitui um loteamento aprovado como fechado em 2000, conforme se pode observar
na tabela Tabela 53, p. 154.
CAPÍTULO IV – As áreas de concentração de condomínios e loteamentos fechados no município de Campinas
105
Tabela 10 - Responsáveis pelo domicílio por faixas de rendimento (salários mínimos)
– 2000 / Bairros de Gramado
UTB
Bairros
Total de
Chefes
Até 3
S.M.
> 3 a 5
S.M.
> 5 a 10
S.M.
> 10 a 20
S.M.
> 20
S.M.
Sem
Renda
38
Notre Dame, Alto da Nova
Campinas, Gramado
926 6,3 5,3 6,0 13,1 66,6 2,6
38A
Bairro das Palmeiras 342 1,2 1,5 4,7 17,0 74,6 1,5
Área Gramado 1.268 3,7 3,4 5,4 15,0 70,6 2,0
Município de Campinas
283.607
29,1 16,9 20,7 12,9 12,6 8,0
Fonte: Censo Demográfico de 2000 – IBGE
Na área de concentração Gramado, em 1991, o número médio de cômodos por
domicílio é de 11,3 e o número médio de pessoas por domicílio é de 4,1, enquanto as
médias do município de Campinas são, respectivamente, 5,5 e 6,8. Dentro da área
Gramado, os bairros Notre Dame, Alto da Nova Campinas e Gramado apresentam média de
11,7 cômodos por domicílio, o índice mais alto em relação aos outros bairros do município
de Campinas. (cf. Tabela 11).
Tabela 11 - Cômodos por domicílio e pessoas por domicílio – 1991 / Área de
Concentração Gramado
Áreas Total
Cômodos/
Domicílio
Pessoas/
Domicílio
Gramado
697
11,7 4,1
Sousas
2.452
6,1 3,4
Taquaral
9.601
7,3 3,8
Barão Geraldo
2.863
9,4 4,0
Alphaville
335
5,7 3,9
Município de Campinas
229.010
5,5 6,8
Fonte: Censo Demográfico de 1991 – FIBGE.
Comparando os indicadores de Gramado com os das demais áreas de concentração,
pode-se afirmar que Gramado apresenta, em 1991, a maior renda média mensal dos
responsáveis pelo domicílio e o maior número de cômodos por domicílio. Em relação à
média de pessoas por domicílio, pode-se observar que em todas as áreas de concentração
de condomínios e loteamentos fechados a média é inferior à referente ao município,
variando de 3,4 a 4,1.
Quanto às condições de ocupação dos domicílios, em 2000, na área Gramado,
85,4% dos domicílios são próprios, dos quais 73,7% já quitados. Enquanto a média de
habitações alugadas no município é de 17,7%, na área Gramado é muito inferior - 8,7%. (cf.
Tabela 12).
A Expansão Urbana de Campinas Através de Condomínios e Loteamentos Fechados
106
Tabela 12 – Condições de Ocupação dos domicílios particulares – 2000 / Área de
Concentração Gramado
CONDIÇÃO DE OCUPAÇÃO
Próprio
Áreas de Concentração
Total Quitado
Em Aquis.
Alugado
Outro
Gramado 85,4% 73,7% 11,7% 8,7% 5,9%
Sousas 77,1% 69,2% 7,9% 12,1% 10,7%
Taquaral 69,9% 62,4% 7,5% 24,5% 5,6%
Barão Geraldo 78,6% 67,4% 11,2% 14,1% 7,6%
Alphaville 80,1% 75,7% 4,4% 10,9% 9,9%
Município de Campinas
69,6% 57,2% 12,4% 17,7% 12,6%
Fonte: Censo Demográfico de 2000 – IBGE.
O padrão diferenciado de Gramado é confirmado pelos dados de densidade:
enquanto a média municipal é de 122,8 hab/ha, em Gramado é quase a metade – 65,55
hab/ha, conforme se observa na Tabela 13:
Tabela 13 – Densidade Populacional – 2000 / Área de Concentração Gramado
Áreas População
Área (km²)
Densidade
(hab/ha)
Gramado 4.817 7,35 65,5
Sousas 15.075 18,39 82,0
Taquaral 35.337 11,94 295,9
Barão Geraldo 14.166 12,44 113,9
Alphaville 3.861 10,04 38,5
Município de Campinas
969.386 789,50 122,8
Fonte: Censo Demográfico de 2000 – IBGE.
Em relação às outras áreas de concentração, Gramado destaca-se em 2000, com a
maior porcentagem de responsáveis por domicílio com renda acima de 20 S. M., o maior
percentual de habitações próprias, o menor percentual de habitações alugadas e a segunda
menor densidade populacional.
Ao se analisar os anúncios de jornais veiculados entre 2000 e 2004, pode-se
observar que, em Gramado, a área dos terrenos à venda varia de 980m² a 5.700m² e os
valores, de R$ 170.000,00 a R$ 900.000,00. Considerando o preço por m², o valor de venda
de um terreno varia entre R$ 43,86/m² e R$ 330,00/m². (cf. Tabela 14). Quanto ao valor de
venda de residências de condomínios na área Gramado, o preço varia entre R$ 270.000,00
e R$ 1.200.000,00, e a área das casas, entre 230 m² e 809m², sendo que quase todas as
residências apresentam 3 ou 4 suítes. O preço por m² das residências varia de R$
865,27/m² a R$ 1.826,48/m². (cf. Tabela 15). O valor do aluguel de residências em Gramado
varia de R$ 1.900,00 a R$ 2.500,00 por mês, e a maioria delas apresenta 3 quartos e 1 suíte
(cf. Tabela 16).
CAPÍTULO IV – As áreas de concentração de condomínios e loteamentos fechados no município de Campinas
107
Tabela 14 – Valor de terrenos ofertados em anúncios de jornal (2000 – 2004) / Área de
Concentração Gramado
Nome
Área do
Terreno (m²)
Preço (R$)
Preço
por m²
Cond. Alto N. Campinas 5.700 250.000,00 43,86
Cond. Chácara Gramado
5.325 250.000,00 46,95
Cond. Fech. Pq. Hípica 1.000 330.000,00 330,00
Cond. Fechado 980 170.000,00 173,47
Cond. Fechado Gramado
1.200 180.000,00 150,00
Chác. Alto Nova Cps. 5.000 900.000,00 180,00
Fonte: Anúncios do Jornal Correio Popular (2000 – 2004).
Tabela 15 – Valor de venda de casas ofertadas em anúncios de jornal (2000 – 2004) /
Área de Concentração Gramado
Nome
Área da
Casa (m²)
Preço (R$)
Preço por
m² (casa)
Nº de
Suítes
Px. Alto N.
340 300.000,00
882,35 -
Cond. Pq. Hípica 270 270.000,00
1.000,00
3
Gramado 270 280.000,00
1.037,37
-
Gramado 809 700.000,00
865,27 4
Beto Daniel –
360 330.000,00
916,67 3
Beto Daniel –
433 780.000,00
1.801,38
4
Beto Daniel –
270 270.000,00
1.000,00
-
Cond. Santa
550 800.000,00
1.454,54
3
Cond. Gramado
230 280.000,00
1.217,39
-
Cond. Villa Verde 657 1.200.000,00
1.826,48
4
Fonte: Anúncios do Jornal Correio Popular (2000 – 2004).
Tabela 16 – Valor de Aluguel de casas ofertadas em anúncios de jornal (2000 – 2004) /
Área de Concentração Gramado
Nome
Aluguel
(R$)
Nº de
Quartos
Nº de
Suítes
Gramado 2.220,00
4 -
Gramado
2.500,00
3 -
Gramado 2.500,00
- -
Gramado
2.100,00
3 1
Gramado
2.500,00
- -
Piccoloto 2.200,00
3 1
Fsauan
2.500,00
3 1
Cond. Fechado-Gramado 1.900,00
4 1
Fonte: Anúncios do Jornal Correio Popular (2000 – 2004).
A área Gramado caracteriza-se por ser a maior concentração de condomínios e
loteamentos fechados no município de Campinas. Gramado era inicialmente ocupada por
chácaras de recreio; depois dos anos 1970, passa a ser ocupada por condomínios e
loteamentos fechados, processo que já se torna bastante intenso nos anos 1980. A área se
destaca em 2000, com mais de 70% dos responsáveis pelo domicílio com salário superior a
20 S. M. O alto padrão de Gramado é confirmado pela baixa densidade populacional e pelo
alto percentual de habitações próprias.
A Expansão Urbana de Campinas Através de Condomínios e Loteamentos Fechados
108
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9
7
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0
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0
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0
0
0
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Sousas – a expansão de Gramado com um padrão diferenciado
A área Sousas situa-se a leste do município de Campinas, no distrito de mesmo
nome, e abrange os loteamentos “São Conrado”, “Jardim Botânico” e a área contida entre
eles. Sousas localiza-se na mesma direção da área Gramado, um pouco mais ao leste da
mesma; a Av. Dr. Heitor Penteado conecta as duas áreas de concentração. O distrito de
Sousas é fundado em 1830 e está situado a aproximadamente 15km do centro do
município. (cf. Mapa 15).
Mapa 15 – Área de Concentração Sousas
O distrito de Sousas é parcelado a partir dos anos 1960, e a maior parte da área
ocupada por condomínios e loteamentos fechados do distrito é loteada nos anos 1980. Os
condomínios e loteamentos fechados em área urbana
63
em Sousas começam a ser
implantados a partir dos anos 1990 e na década seguinte já se pode observar a
concentração dessas modalidades
64
. Devido à localização da área Sousas, aos períodos de
implantação de condomínios e loteamentos fechados e à concentração desses
63
Sousas não apresenta loteamentos aprovados como rurais fechados.
64
Essas informações foram obtidas a partir de dados da PMC No entanto, acredita-se que alguns
empreendimentos, como o loteamento “São Conrado”, sejam implantados com características de loteamento
fechado nos anos 1980, antes da aprovação da Lei 8.736/96, que regulamenta esse tipo de empreendimento.
CAPÍTULO IV – As áreas de concentração de condomínios e loteamentos fechados no município de Campinas
109
empreendimentos, podemos interpretá-la como uma extensão do processo de ocupação
que ocorre na área Gramado.
O parcelamento de “São Conrado” em Sousas é aprovado em 1978 e constitui-se em
um loteamento voltado para as classes de renda média alta e alta de Campinas, com mais
de dois mil lotes (CAIADO E PIRES, 2006). Desde a concepção, esse empreendimento
apresenta características diferenciadas, sendo anunciado em 1988 como “loteamento de
alto padrão”, oferecendo inclusive segurança 24h, conforme se pôde observar em anúncios
de jornal (cf. Figura 2, p. 29). Em 1990, há outro anúncio do loteamento fechado “São
Conrado”, oferecendo: “controle em duas portarias” (cf. Figura 1, p. 29). Em 2000, “São
Conrado” é aprovado como loteamento fechado, conforme se pode observar na Tabela 53,
p. 154. O loteamento “Jardim Botânico” é anunciado em 1990 como “condomínio fechado”,
oferecendo “segurança motorizada”. No entanto, nesse momento, o Jardim Botânico não é
nem loteamento fechado, nem condomínio fechado. Em 2000, assim como o “São Conrado”,
o “Jardim Botânico” é aprovado como loteamento fechado. Acredita-se que, anos antes da
aprovação do decreto que permite o fechamento de áreas públicas para constituição de
loteamentos fechados, esses empreendimentos já eram implantados como tal.
Quanto à renda, na área Sousas
65
, em 1991, a média da renda do responsável pelo
domicílio é de 9,2 S. M., enquanto a renda média do responsável para o município é de 7,5
S.M.. (cf. Tabela 17). Ao analisar os bairros que formam a área Sousas, os bairros São
Conrado e Jardim Botânico apresentam, respectivamente, médias de 11,6 e 10,8 S. M.,
valores superiores à média dos outros bairros que constituem a área Sousas. (cf. Tabela 18,
p. 110).
Tabela 17 - Renda Média Mensal dos Responsáveis pelo domicílio – 1991 / Área de
Concentração Sousas
Fonte: Censo Demográfico de 1991 – IBGE.
65
A área de concentração Sousas assemelha-se às áreas das UTBs 39 (São Conrado), 40 (Centro/ Sousas) e
41 (Jardim Botânico). A junção dos dados dessas Unidades, disponíveis no censo do IBGE, é utilizada para a
análise da área Sousas.
Área
Renda Média
(S.M.)
Gramado 27,7
Sousas 9,2
Taquaral 10,4
Barão Geraldo 16,5
Alphaville 6,2
Município de Campinas
7,5
A Expansão Urbana de Campinas Através de Condomínios e Loteamentos Fechados
110
Tabela 18 - Renda Média Mensal dos Responsáveis pelo domicílio – 1991 / Bairros de
Sousas
UTB
Bairros
Renda Média
(S.M.)
39 São Conrado 11,6
40 Centro / Sousas
5,0
41 Jd. Botânico 10,8
Área Sousas
9,2
Município de Campinas
7,5
Fonte: Censo Demográfico de 1991 – IBGE
Com relação aos dados de 2000, que apresentam os responsáveis de família de
acordo com a faixa de rendimento, nota-se que Sousas - com 28,3% dos responsáveis com
mais de 20 S. M. de renda mensal, apresenta mais do que o dobro da média municipal –
12,6%. Se for considerada a faixa de rendimento de responsáveis pelo domicílio que
recebem entre 5 e 20 S. M., nota-se Sousas com cerca de 40% e Gramado com cerca de
20%, sendo a média municipal de 33,62%. (cf. Tabela 19).
Tabela 19 - Responsáveis pelo domicílio por faixas de rendimento (salários mínimos)
– 2000 / Área de Concentração Sousas
Áreas de Concentração
Total de
Chefes
Até 3
S.M.
> 3 a 5
S.M.
> 5 a 10
S.M.
> 10 a 20
S.M.
> 20
S.M.
Sem
Renda
Gramado 1.268 3,7 3,4 5,4 15,0 70,6 2,0
Sousas 4.326 18,2 12,4 20,1 19,9 28,3 2,7
Taquaral 11.143
12,8 9,8 19,8 25,4 29,3 3,1
Barão Geraldo 3.990 9,6 8,0 12,0 20,4 42,7 4,1
Alphaville 1.067 24,5 19,2 27,1 12,7 10,6 6,1
Município de Campinas
283.607
29,1 16,9 20,7 12,9 12,6 8,0
Fonte: Censo Demográfico de 2000 – IBGE
Assim como ocorre em 1991, os bairros São Conrado e Jardim Botânico apresentam,
em 2000, valores acima da média da área, com, respectivamente, 40,6% e 37,3% de
responsáveis pelo domicílio com renda mensal acima de 20 S. M. De modo distinto, o
Centro (formados por áreas abertas e fechadas) tem apenas 7,0% dos responsáveis pelo
domicílio na mesma faixa, valor inclusive inferior à média municipal. (cf. Tabela 20).
Tabela 20 - Responsáveis pelo domicílio por faixas de rendimento (salário mínimo) –
2000 / Bairros de Sousas
UTB
Bairros
Total de
Chefes
Até 3
S.M.
> 3 a 5
S.M.
> 5 a 10
S.M.
> 10 a 20
S.M.
> 20 S.M
Sem
Renda
39 São Conrado 1.049 9,4 6,4 15,7 25,1 40,6 2,8
40 Centro / Sousas
2.864 29,3 22,7 25,8 11,2 7,0 4,3
41 Jd. Botânico 413 15,7 8,2 18,9 23,5 37,3 1,0
Área Sousas 4.326 18,16 12,44 20,13 19,93 28,31 2,67
Município de Campinas
283.607
29,1 16,9 20,7 12,9 12,6 8,0
Fonte: Censo Demográfico de 2000 – IBGE.
No que se refere ao número de cômodos por domicílio, em 1991, a área Sousas
apresenta média de 6,1, índice acima da média municipal – 5,5, entretanto, quase a metade
do apresentado por Gramado – 11,7. Quanto ao número de pessoas por domicílio, Sousas
CAPÍTULO IV – As áreas de concentração de condomínios e loteamentos fechados no município de Campinas
111
destaca-se com 3,4, índice mais baixo em relação às outras áreas de concentração e
metade da média municipal – 6,8 (cf. Tabela 21).
Tabela 21 - Cômodos por domicílio e pessoas por domicílio – 1991 / Área de
Concentração Sousas
Áreas Total
Cômodos/
Domicílio
Pessoas/
Domicílio
Gramado
697
11,7 4,1
Sousas
2.452
6,1 3,4
Taquaral
9.601
7,3 3,8
Barão Geraldo
2.863
9,4 4,0
Alphaville
335
5,7 3,9
Município de Campinas
229.010
5,5 6,8
Fonte: Censo Demográfico de 1991 – FIBGE.
Com relação às condições de ocupação em 2000, Sousas tem 77,1% de habitações
próprias, sendo 69,2% destas já quitadas, enquanto a média municipal é de 69,6% de
habitações próprias e 57,2% quitadas. O percentual de habitações alugadas em Sousas,
12,1%, é bastante inferior à média municipal, 17,7% (cf. Tabela 22).
Tabela 22 – Condições de Ocupação dos domicílios particulares – 2000 / Área de
Concentração Sousas
CONDIÇÃO DE OCUPAÇÃO
Próprio
Áreas de Concentração
Total Quitado
Em Aquis.
Alugado
Outro
Gramado 85,4% 73,7% 11,7% 8,7% 5,9%
Sousas 77,1% 69,2% 7,9% 12,1% 10,7%
Taquaral 69,9% 62,4% 7,5% 24,5% 5,6%
Barão Geraldo 78,6% 67,4% 11,2% 14,1% 7,6%
Alphaville 80,1% 75,7% 4,4% 10,9% 9,9%
Município de Campinas
69,6% 57,2% 12,4% 17,7% 12,6%
Fonte: Censo Demográfico de 2000 – IBGE.
Em 2000, a densidade de Sousas, 65,5 hab/ha, assim como ocorre na área
Gramado, é bastante inferior à média municipal – 122,8 hab/ha (cf. Tabela 23).
Tabela 23 – Densidade Populacional – 2000 / Área de Concentração Sousas
Áreas População
Área (km²)
Densidade
(h
ab/ha)
Gramado 4.817 7,35 65,5
Sousas 15.075 18,39 82,0
Taquaral 35.337 11,94 295,9
Barão Geraldo 14.166 12,44 113,9
Alphaville 3.861 10,04 38,5
Município de Campinas
969.386 789,50 122,8
Fonte: Censo Demográfico de 2000 – IBGE.
A partir das informações obtidas dos anúncios de jornais de 2000 a 2004, percebe-se
que, em Sousas, a área dos terrenos é inferior à de Gramado, variando de 700m² a
1.600m². Da mesma forma, os preços dos terrenos e o valor do m² são inferiores, variando,
respectivamente, de R$ 67.000,00 a R$ 300.000,00 e de R$ 25,71/m² a R$ 240,00/m².
Confirmando o padrão um pouco inferior dessa área em relação a Gramado, Sousas
A Expansão Urbana de Campinas Através de Condomínios e Loteamentos Fechados
112
também apresenta residências anunciadas entre R$ 200.000,00 e R$ 550.000,00,
oferecendo 2 ou 3 quartos, enquanto em Gramado o preço das residências varia entre R$
270.000,00 e R$ 1.200.000,00 e quase todas apresentam 3 ou 4 suítes.
Tabela 24 – Valor de terrenos ofertados em anúncios de jornal (2000 – 2004) / Área de
Concentração Sousas
Nome
Área do
Terreno (m²)
Preço (R$)
Preço
por m²
Sousas Park 1.600 300.000,00 187,50
Res. Arboreto
750 180.000,00 240,00
San Conrado 731 67.000,00 91,65
San Conrado 613 70.000,00 114,19
Arb. Jequitib. 700 200.000,00 25,71
Fonte: Anúncios do Jornal Correio Popular (2000 – 2004).
Tabela 25 – Valor de venda de casas ofertadas em anúncios de jornal (2000 – 2004) /
Área de Concentração Sousas
Nome Preço (R$)
Nº de
Quartos
Nº de
Suítes
Sousas Park 300.000,00
03 -
Alto Palmeiras 350.000,00
02 02
Sousas Park 300.000,00
02 01
Cond. A. Palmeiras 550.000,00
- 04
Cond. San Conrado 200.000,00
03 -
Fonte: Anúncios do Jornal Correio Popular (2000 – 2004).
A área Sousas pode ser considerada uma extensão do processo que se inicia em
Gramado, pois a ocupação por condomínios inicia-se nos anos 1990 e intensifica-se nos
anos 2000. No entanto, há um padrão diferenciado: em 1991, Sousas apresenta média
salarial do responsável pelo domicílio superior à média municipal, mas correspondendo a
1/3 da média de Gramado; em 2000, quanto ao percentual de responsáveis pelo domicílio
que recebem mais que 20 S. M., Sousas apresenta menos da metade do índice
apresentado por Gramado.
Taquaral – padrão semelhante a Sousas, mas com alta densidade
A área Taquaral, localizada na região norte do município de Campinas, contém os
seguintes bairros: Parque Taquaral, Parque Alto Taquaral, Chácara Primavera, Jardim Prof.
Tarcilla, Parque das Flores, Mansões Sto. Antônio e Fazenda Santa Cândida. Na área
Taquaral situa-se o Parque Dom Pedro Shopping, implantado em 2002, (cf. Mapa 16). Essa
área delimita-se na parte sul pela Lagoa do Parque Taquaral e na porção norte, pela
Rodovia Dom Pedro I. O Parque Taquaral é proposto no Plano de Melhoramentos elaborado
por Prestes Maia, aprovado em 1938. O Ato nº 118/38, que constitui o Plano de
Melhoramentos, coloca: “Será formado o Parque do Taquaral, no cruzamento da Estrada de
CAPÍTULO IV – As áreas de concentração de condomínios e loteamentos fechados no município de Campinas
113
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)
Mogi-Mirim com o prolongamento da Avenida Barão de Itapura, à margem do lago existente
[...]”. (BADARÓ, 1996, p. 80).
Mapa 16 – Área de Concentração Taquaral
Observando os mapas da área urbanizada de Campinas, verifica-se que a parte sul
da área Taquaral, porção contígua à Lagoa do Taquaral, desenvolve-se na década de 1940;
já a porção norte, delimitada pela Rodovia Dom Pedro I, inaugurada em 1972, expande-se
no período entre as décadas de 1960 e 1980.
A área Taquaral é a primeira área onde surgem os condomínios fechados em
Campinas. Estes começam a ser implantados na década de 1970. Os loteamentos fechados
vão ocorrer nos anos 1990, quando já se identifica uma concentração desses
empreendimentos. Nos anos 2000, mesmo período em que é implantado o Shopping
Parque Dom Pedro, essa concentração se intensifica. A concentração apresenta tanto
condomínios horizontais fechados, quanto loteamentos fechados, mas a quantidade de
A Expansão Urbana de Campinas Através de Condomínios e Loteamentos Fechados
114
Fonte: Correio Popular de Campinas / 3 de agosto de 1986.
condomínios é bastante superior. Há mais de 20 condomínios e 2 loteamentos fechados: um
loteamento aprovado
66
e outro protocolado ao fechamento.
Como se pode observar em anúncios da década de 1980, a localização do Taquaral
– “entre a Lagoa do Taquaral e o Campus da PUCC” (cf. Figura 11) – é utilizada como
propaganda para venda de condomínios fechados.
Figura 11 – Anúncio de Condomínio Fechado no Taquaral
Segundo Badaró (1996, p. 109), devido à proximidade do Parque, os bairros que
constituem a área denominada Taquaral são, desde o início, ocupados pela população
“nobre”, sendo essencialmente residenciais. O autor, ao tratar do desenvolvimento do
município nos anos 1950, coloca que o Taquaral, proposto pelo Plano de Melhoramentos,
desenvolve-se com “caráter residencial e sofisticado”.
66
Na área Taquaral, o loteamento Parque Alto Taquaral é aprovado como fechado em 2000, mas em 2001 tem a
sua permissão para fechamento suspensa.
CAPÍTULO IV – As áreas de concentração de condomínios e loteamentos fechados no município de Campinas
115
No que se refere à renda, em 1991, a área Taquaral apresenta uma renda média
mensal do chefe de família de 10,4 S.M., enquanto para o município de Campinas é de 7,5
S. M. (cf. Tabela 26). Considerando os bairros que compõem a área Taquaral, Primavera e
Pq. Taquaral são os que têm a maior renda média mensal, que chega a 12,0 S. M.. (cf.
Tabela 27)
Tabela 26 - Renda Média Mensal dos Responsáveis pelo domicílio – 1991 / Área de
Concentração Taquaral
Área
Renda Média
(S.M.)
Gramado 27,7
Sousas 9,2
Taquaral 10,4
Barão Geraldo 16,5
Alphaville 6,2
Município de Campinas
7,5
Fonte: Censo Demográfico de 1991 – IBGE.
Tabela 27 - Renda Média Mensal dos Responsáveis pelo domicílio – 1991 / Bairros de
Taquaral
UTB
Bairros
Renda Média
(S.M.)
24
Mansões de Sto.
Antônio, Sta. Cândida
9,2
25
Primavera, Pq.
Taquaral
12,0
27
Jd. N. S. Auxiliadora,
Taquaral
9,9
Área Taquaral
10,4
Município de Campinas
7,5
Fonte: Censo Demográfico de 1991 – IBGE.
A partir dos dados de 2000, pode-se observar que, na área Taquaral, 29,3% dos
responsáveis pelo domicílio têm renda mensal superior a 20 S. M., valor muito próximo ao
apresentado por Sousas - 28,3%, e menos da metade do apresentado por Gramado -
70,6%. Cerca de 45,2% dos responsáveis pelo domicílio possuem renda mensal entre 5 e
20 salários mínimos, percentual elevado em relação ao município, que tem 33,6%. Já a área
Gramado apresenta cerca de 20,4% dos responsáveis pelo domicílio com essa faixa de
rendimento. Pode-se observar também que o percentual de responsáveis pelo domicílio na
área Taquaral com renda entre 5 e 10 S. M. é de 19,8%, pouco menor do que a média
municipal - 20,7% (cf. Tabela 28).
A Expansão Urbana de Campinas Através de Condomínios e Loteamentos Fechados
116
Tabela 28 - Responsáveis pelo domicílio por faixas de rendimento (salários mínimos)
– 2000 / Área de Concentração Taquaral
Áreas de Concentração
Total de
Chefes
Até 3
S.M.
> 3 a 5
S.M.
> 5 a 10
S.M.
> 10 a 20
S.M.
> 20
S.M.
Sem
Renda
Gramado 1.268 3,7 3,4 5,4 15,0 70,6 2,0
Sousas 4.326 18,2 12,4 20,1 19,9 28,3 2,7
Taquaral 11.143
12,8 9,8 19,8 25,4 29,3 3,1
Barão Geraldo 3.990 9,6 8,0 12,0 20,4 42,7 4,1
Alphaville 1.067 24,5 19,2 27,1 12,7 10,6 6,1
Município de Campinas
283.607
29,1 16,9 20,7 12,9 12,6 8,0
Fonte: Censo Demográfico de 2000 – IBGE
Considerando os bairros Mansões de Sto. Antônio, Sta. Cândida, Primavera, Pq.
Taquaral, Jd. N. S. Auxiliadora e Taquaral, observam-se índices bastante próximos quanto à
faixa de rendimento, destacando-se os bairros Mansões de Sto. Antônio e Sta. Cândida, que
apresentam 35,9% de responsáveis de domicílio com renda superior a 20 S. M. e 30,4%
com renda entre 10 e 20 S. M.. (cf. Tabela 29).
Tabela 29 – Responsáveis pelo domicílio por faixas de rendimento (salários mínimos)
– 2000 / Bairros de Taquaral
UTB
BAIRROS
Total de
Chefes
Até 3
S.M.
> 3 a 5
S.M.
> 5 a 10
S.M.
> 10 a 20
S.M.
> 20 S.M
Sem
Renda
24
Mansões de Sto.
Antônio, Sta. Cândida
1987 9,7 6,4 14,5 30,4 35,9 3,3
25
Primavera, Pq.
Taquaral
2563 14,9 11,4 21,5 21,8 27,3 3,1
27
Jd. N. S. Auxiliadora,
Taquaral
6593 13,4 11,4 23,3 24,1 24,8 3,0
Área Taquaral 11.143 12,7 9,8 19,8 25,4 29,3 3,1
Município de Campinas 283.607
29,1 16,9 20,7 12,9 12,6 8,0
Fonte: Censo Demográfico de 2000 - IBGE
Em 1991, a área de concentração Taquaral apresenta médias de 7,3 cômodos por
domicílio e 3,8 pessoas por domicílio. Já no município de Campinas, a média de cômodos
por domicílio é inferior - 5,5 e a média de pessoas por domicílio é superior - 6,8. (cf. Tabela
30).
Tabela 30 - Cômodos por domicílio e pessoas por domicílio – 1991 / Área de
Concentração Taquaral
Áreas Total
Cômodos/
Domicílio
Pessoas/
Domicílio
Gramado
697
11,7 4,1
Sousas
2.452
6,1 3,4
Taquaral
9.601
7,3 3,8
Barão Geraldo
2.863
9,4 4,0
Alphaville
335
5,7 3,9
Município de Campinas
229.010
5,5 6,8
Fonte: Censo Demográfico de 1991 – FIBGE.
Ao analisar os dados referentes às condições de ocupação dos domicílios em 2000,
observa-se que, na área Taquaral, 69,9% dos domicílios são próprios, percentual próximo
ao do município de Campinas, que é de 69,6%. Os domicílios alugados na área Taquaral
CAPÍTULO IV – As áreas de concentração de condomínios e loteamentos fechados no município de Campinas
117
representam 24,5% do total, enquanto que no município de Campinas 17,7% dos domicílios
são alugados. Assim, pode-se observar que a área Taquaral apresenta percentual de
domicílios alugados superior em relação às áreas de concentração e ao município de
Campinas. (cf. Tabela 31).
Tabela 31 – Condições de Ocupação dos domicílios particulares – 2000 / Área de
Concentração Taquaral
CONDIÇÃO DE OCUPAÇÃO
Próprio
Áreas de Concentração
Total Quitado
Em Aquis.
Alugado
Outro
Gramado 85,4% 73,7% 11,7% 8,7% 5,9%
Sousas 77,1% 69,2% 7,9% 12,1% 10,7%
Taquaral 69,9% 62,4% 7,5% 24,5% 5,6%
Barão Geraldo 78,6% 67,4% 11,2% 14,1% 7,6%
Alphaville 80,1% 75,7% 4,4% 10,9% 9,9%
Município de Campinas
69,6% 57,2% 12,4% 17,7% 12,6%
Fonte: Censo Demográfico de 2000 – IBGE.
Com uma densidade populacional de 295,9 hab/ha em 2000, a área Taquaral se
destaca do município de Campinas, que apresenta 122,8 hab/ha. Entre as áreas de
concentração de condomínios e loteamentos fechados, a área Taquaral é a única que
apresenta densidade acima da média municipal (cf. Tabela 32).
Tabela 32 – Densidade Populacional – 2000 / Área de Concentração Taquaral
Áreas População
Área (km²)
Densidade
(hab/ha)
Gramado 4.817 7,35 65,5
Sousas 15.075 18,39 82,0
Taquaral 35.337 11,94 295,9
Barão Geraldo 14.166 12,44 113,9
Alphaville 3.861 10,04 38,5
Município
de Campinas
969.386 789,50 122,8
Fonte: Censo Demográfico de 2000 – IBGE.
A partir da análise de anúncios de jornais veiculados no período de 2000 a 2004,
observa-se que na área Taquaral as residências apresentam entre 120 m² e 470 m² e têm
valor entre R$ 160.000,00 e R$ 380.000,00. Tanto a área quanto o valor dos imóveis são
inferiores aos apresentados por Sousas, que, por sua vez, são inferiores aos índices de
Gramado. (cf. Tabela 33, p. 118).
A Expansão Urbana de Campinas Através de Condomínios e Loteamentos Fechados
118
Tabela 33 – Valor de venda e área de casas ofertadas em anúncios de jornal (2000 –
2004) / Área de Concentração Taquaral
Nome
Área da
Casa (m²)
Preço (R$)
Preço por
m² (casa)
Nº de
Suítes
Nº de
Quartos
Pq. Taquaral 460 380.000,00
826,09 03
Cond. Fech. Pq. Taquaral 470 380.000,00
808,51 03
Pq.Taquaral 450 380.000,00
844,44 - -
Alto Taquaral 160.000,00
03
Condomínio Fechado 250.000,00
- -
Condomínio Casas de Itália 120 03 01
Condomínio Parque do Lago 120 03 01
Condomínio Parque D. Pedro 160 04 01
Fonte: Anúncios do Jornal Correio Popular (2000 – 2004).
Tanto Taquaral quanto Gramado apresentam, em 2000, percentuais semelhantes de
responsáveis com renda acima de 20 salários mínimos e entre 5 e 20 S. M. Quanto ao
índice de habitações próprias em 2000, Taquaral tem percentual inferior a Sousas, que, por
sua vez, é inferior a Gramado. Com relação à densidade populacional em 2000, Taquaral
tem destaque, com densidade mais de três vezes maior que a de Sousas e mais de quatro
vezes maior que a de Gramado. A alta densidade de Taquaral é reflexo da sua localização:
a área está inserida em um tecido urbano já bastante ocupado em 2000, quando o processo
de ocupação por condomínios fechados se intensifica. Portanto, no Taquaral os
condomínios apresentam pequenas dimensões e há também outros tipos de ocupação,
situação bastante diferente da que ocorre em Gramado, onde predominam os condomínios
fechados.
Barão Geraldo – área que se forma gradativamente desde os anos 1970
A área de concentração que denominamos Barão Geraldo compreende os bairros
Guará, Cidade Universitária e Vale das Garças, situados no distrito de Barão Geraldo, no
norte do município. Essa área localiza-se nas imediações da Rodovia Milton Tavares de
Sousa, que liga Campinas a Paulínia. Barão Geraldo é elevado a distrito em 1953 e sedia
importantes instituições como a UNICAMP, PUCC, CPqD, o Laboratório Nacional de Luz
Síncroton (LNLS), além do Hospital das Clínicas e do Pólo de Alta Tecnologia
67
.
67
O Pólo de Alta Tecnologia é formado pelas seguintes instituições de Pesquisa: Unicamp, PUCC, CPqD, LNLS,
além de indústrias ligadas a alta tecnologia, como a HP, IBM (informática), Lucent, Motorola e Siemens.
CAPÍTULO IV – As áreas de concentração de condomínios e loteamentos fechados no município de Campinas
119
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9
9
)
Mapa 17 – Área de Concentração Barão Geraldo
A maior parte da área Barão Geraldo é loteada entre os anos 1960 e 1970. Os
loteamentos rurais fechados são implantados nos anos 1970, os condomínios fechados são
implantados a partir dos anos 1980 e os loteamentos fechados em área urbana, a partir dos
anos 1990. Uma pequena concentração desses empreendimentos pode ser identificada a
partir dos anos 1980, e é a partir dos anos 2000 que a concentração da área Barão Geraldo
torna-se evidente.
Barão Geraldo conta com 11 condomínios fechados, 1 loteamento fechado e 5
loteamentos protocolados para o fechamento. Cabe ressaltar que, entre os 5 pedidos de
fechamento, há 1 pedido do “Residencial Parque Rio das Pedras”, que é aprovado segundo
a Lei Municipal 4.368, que regulamenta os “loteamentos rurais fechados” e que vigora entre
1974 e 1980. Atualmente o processo de pedido de fechamento desse loteamento encontra-
se na PMC; os técnicos não contam com parâmetros para a aprovação de um loteamento
que foi aprovado como loteamento rural fechado e que agora está implantado de forma
fechada em área urbana
68
, conforme se pode observar na figura a seguir.
68
Informação obtida em 2006, através de entrevista com técnicos da Coordenadoria de Parcelamento do Solo da
PMC.
A Expansão Urbana de Campinas Através de Condomínios e Loteamentos Fechados
120
Fonte: arquivo pessoal – janeiro de 2006.
Figura 12 – Loteamento Fechado Parque Rio das Pedras
Quanto à renda média mensal dos responsáveis pelo domicílio, a área Barão
Geraldo
69
apresenta, em 1991, média de 16,5 S. M., valor superior ao apresentado pelas
áreas Sousas (9,2 S. M.) e Taquaral (10,4 S. M.), e bastante inferior ao apresentado por
Gramado (27,7 S. M.), conforme pode ser observado na Tabela 34. Ao considerar os bairros
que compõem a área Barão Geraldo, percebem-se valores distintos: enquanto a Cidade
Universitária destaca-se com média de 21,5 S. M, o bairro Guará apresenta 11,5 S. M. (cf.
Tabela 35).
Tabela 34 - Renda Média Mensal dos Responsáveis pelo domicílio – 1991 / Área de
Concentração Barão Geraldo
Área
Renda Média
(S.M.)
Gramado 27,7
Sousas 9,2
Taquaral 10,4
Barão Geraldo 16,5
Alphaville 6,2
Município de Campinas
7,5
Fonte: Censo Demográfico de 1991 – IBGE.
Tabela 35 - Renda Média Mensal dos Responsáveis pelo domicílio – 1991 / Bairros de
Barão Geraldo
UTB
Bairros
Renda Média
(S.M.)
2 Guará 11,5
5 Cidade Universitária
21,5
Área Barão Geraldo
16,5
Município de Campinas 7,5
Fonte: Censo Demográfico de 1991 – IBGE
Em 2000, os dados de renda apresentam o percentual de responsáveis pelo
domicílio por faixa de rendimento. Barão Geraldo tem 42,7% dos responsáveis com mais de
20 S.M. de renda mensal, valor superior a Sousas e Taquaral, que apresentam 28,3% e
69
Para análise dos dados sócio-econômicos (IBGE) da área Barão Geraldo são utilizados os dados das UTBs 2
(Guará) e 5 (Cidade Universitária), por apresentarem área semelhante à área de concentração Barão Geraldo.
CAPÍTULO IV – As áreas de concentração de condomínios e loteamentos fechados no município de Campinas
121
29,3%, respectivamente, e inferior a Gramado, com 70,6%. (cf. Tabela 36). Entre os bairros
que compõem a área Barão Geraldo, o Cidade Universitária
70
tem 53,5% dos responsáveis
pelo domicílio com renda superior a 20 S. M. e o Guará apresenta 31,86%. (cf. Tabela 37).
Tabela 36 - Responsáveis pelo domicílio por faixas de rendimento (salários mínimos)
– 2000 / Área de Concentração Barão Geraldo
Áreas de
Concentração
Total de
Chefes
Até 3
S.M.
> 3 a 5
S.M.
> 5 a 10
S.M.
> 10
a 20
S.M.
> 20
S.M.
Sem
Renda
Gramado 1.268 3,7 3,4 5,4 15,0 70,6 2,0
Sousas 4.326 18,2 12,4 20,1 19,9 28,3 2,7
Taquaral 11.143 12,8 9,8 19,8 25,4 29,3 3,1
Barão Geraldo 3.990 9,6 8,0 12,0 20,4 42,7 4,1
Alphaville 1.067 24,5 19,2 27,1 12,7 10,6 6,1
Município de
Campinas
283.607
29,1 16,9 20,7 12,9 12,6 8,0
Fonte: Censo Demográfico de 2000 – IBGE
Tabela 37 – Responsáveis pelo domicílio por faixas de rendimento (salário mínimo) –
2000 / Bairros de Barão Geraldo
UTB
BAIRROS
Total de
Chefes
Até 3
S.M.
> 3 a 5
S.M.
> 5 a 10
S.M.
> 10 a 20
S.M.
> 20
S.M.
Sem
Renda
2 Guará 1381 16,1 11,4 17,7 18,4 31,9 4,4
5
Cidade Universitária
2609 3,1 4,6 12,4 22,5 53,5 3,9
Área Barão Geraldo 3.990 9,6 8,0 12,0 20,4 42,7 4,1
Município de Campinas 283.607
29,1 16,9 20,7 12,9 12,6 8,0
Fonte: Censo Demográfico de 2000 – IBGE
Em 1991, a média de cômodos por domicílio em Barão Geraldo é de 9,4, índice
superior à média municipal, de 5,5, e o segundo maior em relação às outras áreas de
concentração. Quanto ao número de pessoas por domicílio, Barão Geraldo tem média de
4,0 e o município, média de 6,8. (cf. Tabela 38).
Tabela 38 - Cômodos por domicílio e pessoas por domicílio – 1991 / Área de
Concentração Barão Geraldo
Áreas Total
Cômodos/
Domicílio
Pessoas/
Domicílio
Gramado
697
11,7 4,1
Sousas
2.452
6,1 3,4
Taquaral
9.601
7,3 3,8
Barão Geraldo
2.863
9,4 4,0
Alphaville
335
5,7 3,9
Município de Campinas
229.010
5,5 6,8
Fonte: Censo Demográfico de 1991 – FIBGE.
No que se refere às condições de ocupação, em 2000, Barão Geraldo tem 78,6% de
habitações próprias, sendo 67,4% quitadas. Esses índices são bastante semelhantes aos
apresentados por Sousas - 77,1% de habitações próprias e 69,2% quitadas. O município
apresenta índices inferiores - 69,6% de habitações próprias e 57,2% de habitações quitadas.
(cf. Tabela 39).
70
O bairro Cidade Universitária é formado por um loteamento que protocola em 2000 o pedido de fechamento.
(cf. Tabela 54 – Loteamentos Fechados Protocolados (Lei Municipal 8736/96), p. 155).
A Expansão Urbana de Campinas Através de Condomínios e Loteamentos Fechados
122
Tabela 39 – Condições de Ocupação dos domicílios particulares – 2000 / Área de
Concentração Barão Geraldo
CONDIÇÃO DE OCUPAÇÃO
Próprio
Áreas de Concentração
Total Quitado
Em Aquis.
Alugado
Outro
Gramado 85,4% 73,7% 11,7% 8,7% 5,9%
Sousas 77,1% 69,2% 7,9% 12,1% 10,7%
Taquaral 69,9% 62,4% 7,5% 24,5% 5,6%
Barão Geraldo 78,6% 67,4% 11,2% 14,1% 7,6%
Alphaville 80,1% 75,7% 4,4% 10,9% 9,9%
Município de Campinas
69,6% 57,2% 12,4% 17,7% 12,6%
Fonte: Censo Demográfico de 2000 – IBGE.
Pode-se observar que, em 2000, a densidade demográfica de Barão Geraldo é a
segunda maior entre as áreas de concentração – 113,3 hab/ha, perdendo somente para a
área Taquaral, com 295,9 hab/ha – e pouco inferior à densidade demográfica apresentada
no município de Campinas - 122,8 hab/ha. (cf. Tabela 40).
Tabela 40 – Densidade Populacional – 2000 / Área de Concentração Barão Geraldo
Áreas População
Área (km²)
Densidade
(hab/ha)
Gramado 4.817 7,35 65,5
Sousas 15.075 18,39 82,0
Taquaral 35.337 11,94 295,9
Barão Geraldo 14.166 12,44 113,9
Alphaville 3.861 10,04 38,5
Município de Campinas
969.386 789,50 122,8
Fonte: Censo Demográfico de 2000 – IBGE.
No período de 2000 a 2004, pode-se observar, a partir da análise de anúncios de
jornais, que na área Barão Geraldo os terrenos têm de 300m² a 1.400m² e os preços variam
entre R$ 40.000,00 e R$ 95.000,00. As áreas dos terrenos de Barão Geraldo são bastante
semelhantes às dos anunciados na área Sousas (700m² a 1.600m²), sendo estas inferiores
às de Gramado (980 m² a 5.700 m²). (cf. Tabela 41). As residências ofertadas em Barão têm
área entre 384m² e 540m² e valor entre R$ 58.000,00 e R$ 590.000,00. O preço máximo das
residências de Barão Geraldo é próximo ao de Sousas, R$ 550.000,00; já o valor mínimo é
bastante distinto ao de Sousas, R$ 200.000,00, mostrando a diversidade de padrões dessa
área. Taquaral apresenta residências de valores intermediários (entre R$ 160.000,00 e R$
380.000,00) e Gramado, valores superiores (entre R$ 270.000,00 e R$ 1.200.000,00).
Considerando o preço por m² de área construída, a área Barão Geraldo, com valores entre
R$107,41/ m² a R$ 1.475,00/ m², é a que apresenta maior amplitude de preços. Em
Taquaral, os preços variam de R$ 826,09/ m² a R$ 844,44/ m² e em Gramado, de R$
43,86/m² a R$ 330,00/m². (cf. Tabela 42). Quanto ao valor do aluguel, em Barão Geraldo, as
casas anunciadas custam de R$ 1.900,00 a R$ 2.500,00 por mês e apresentam 4 quartos e
2 suítes. (cf. Tabela 43).
CAPÍTULO IV – As áreas de concentração de condomínios e loteamentos fechados no município de Campinas
123
Tabela 41 – Valor e área de terrenos ofertados em anúncios de jornal (2000 – 2004) /
Área de Concentração Barão Geraldo
Nome
Área do
Terreno (m²)
Preço (R$)
Barão Geraldo - 40.000,00
Cond. do Triângulo 300 -
Cond. Rio das Pedras 1.400 -
Barão do Café 990 -
Barão do Café 993 -
Barão do Café (Pratec) 870 -
Estância Paraíso (Pratec) 500 -
Barão Geraldo C. Fechado 800 -
Condomínio Fechado 607 95.000,00
Fonte: Anúncios do Jornal Correio Popular (2000 – 2004).
Tabela 42 – Valor de venda de casas ofertadas em anúncios de jornal (2000 – 2004) /
Área de Concentração Barão Geraldo
Nome
Área da
Casa (m²)
Preço (R$)
Preço por
m² (casa)
Nº de
Quartos
Nº de
Suítes
Cond. Estanc. Paraíso 540 58.000,00
107,41 - -
Cond. Barão do Café - 400.000,00
- - 04
Cond. Fech. Barão Geraldo
- 145.000,00
- 03 01
Condomínio Fechado - 380.000,00
- 04 03
Barão do Café (Pratec) 384 470.000,00
1.223,96 - 03
Cond. Barão do Café - 420.000,00
- - 04
Cond. Estanc. Paraíso - 330.000,00
- 04 02
Cond. Rio das Pedras 400 590.000,00
1.475,00 04 03
Fonte: Anúncios do Jornal Correio Popular (2000 – 2004).
Tabela 43 – Valor de Aluguel de casas ofertadas em anúncios de jornal (2000 – 2004) /
Área de Concentração Barão Geraldo
Nome Preço (R$)
Nº de
Quartos
Nº de
Suítes
Cond. Rio das Pedras 2.500,00 04 02
Barão Geraldo-Triângulo
1.900,00 04 02
Fonte: Anúncios do Jornal Correio Popular (2000 – 2004).
Barão Geraldo tem, em 1991, renda média do responsável pelo domicílio superior a
de Sousas e Taquaral, e inferior a de Gramado. Na mesma seqüência, em 2000, Gramado é
a área que apresenta maior percentual de responsável pelo domicílio com mais de 20 S. M.;
em segundo lugar, Barão Geraldo e abaixo, com valores próximos, Sousas e Taquaral.
Quanto à densidade populacional, em 2000, em primeiro lugar, destaca-se Taquaral, em
segundo lugar, Barão Geraldo, com valor próximo à média municipal e bem abaixo, Sousas
e Gramado.
Área Alphaville – a concentração mais recente de condomínios e loteamentos fechados
A área Alphaville abrange os bairros: Jardim Miriam M Costa, Parque dos Pomares,
Pq. Xangrilá, Parque Lucimar, Chác. São Rafael e Alphaville, localizados na região nordeste
de Campinas. Está situada ao longo do trecho da Rodovia SP-340 - que liga Campinas a
Mococa – contido na área urbanizada do município. (cf. Mapa 18).
A Expansão Urbana de Campinas Através de Condomínios e Loteamentos Fechados
124
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Essa área é loteada a partir dos anos 1980. Os condomínios fechados e loteamentos
fechados são implantados a partir dos anos 1990. Já a concentração desses
empreendimentos é verificada no fim dos anos 1990 e começo dos anos 2000, sendo a
última área a se formar.
Mapa 18 – Área de Concentração Alphaville
Em relação à renda, a área Alphaville tem média de 6,2 S. M. de renda mensal do
responsável pelo domicílio, enquanto o município tem 7,5 de média. Comparando com as
outras áreas de concentração, Alphaville é a única que apresenta renda inferior à média
municipal. (cf. Tabela 44 e Tabela 45). Cabe ressaltar que a área Alphaville destaca-se
como área de concentração a partir do fim dos anos 1990, sendo o loteamento “Alphaville” o
maior empreendimento aprovado como fechado em 1998. Portanto, os dados refletem o
processo de ocupação anterior, as chácaras de recreio e fazendas.
CAPÍTULO IV – As áreas de concentração de condomínios e loteamentos fechados no município de Campinas
125
Tabela 44 - Renda Média Mensal dos Responsáveis pelo domicílio – 1991 / Área de
Concentração Alphaville
Área
Renda Média
(S.M.)
Gramado 27,7
Sousas 9,2
Taquaral 10,4
Barão Geraldo 16,5
Alphaville 6,2
Município de Campinas
7,5
Fonte: Censo Demográfico de 1991 – IBGE.
Tabela 45 - Renda Média Mensal dos Responsáveis pelo domicílio – 1991 / Bairros de
Alphaville
UTB
Bairros
Renda
Média (S.M.)
22 Jd. Míriam, Pq.
Xangrilá
6,2
Área Alphaville 6,2
Município de Campinas 7,5
Fonte: Censo Demográfico de 1991 – IBGE
A partir dos dados de 2000, pode-se observar que o percentual de responsáveis pelo
domicílio com renda acima de 20 S.M. em Alphaville é de 10,6 %, valor inferior à média
municipal – 12,6%. Entre as áreas de concentração, Alphaville é a única que apresenta
percentual inferior ao do município. (cf. Tabela 46 e Tabela 47).
Tabela 46 - Responsáveis pelo domicílio por faixas de rendimento (salários mínimos)
– 2000 / Área de concentração Alphaville
Áreas de
Concentração
Total de
Chefes
Até 3
S.M.
> 3 a 5
S.M.
> 5 a 10
S.M.
> 10 a 20
S.M.
> 20
S.M.
Sem
Renda
Gramado 1.268 3,7 3,4 5,4 15,0 70,6 2,0
Sousas 4.326 18,2 12,4 20,1 19,9 28,3 2,7
Taquaral 11.143 12,8 9,8 19,8 25,4 29,3 3,1
Barão Geraldo 3.990 9,6 8,0 12,0 20,4 42,7 4,1
Alphaville 1.067 24,5 19,2 27,1 12,7 10,6 6,1
Município de
Campinas
283.607
29,1 16,9 20,7 12,9 12,6 8,0
Fonte: Censo Demográfico de 2000 – IBGE
Tabela 47 - Responsáveis pelos Domicílios por faixas de rendimento (salário mínimo)
– 2000 / Área Alphaville
UTB
BAIRROS
Total de
Chefes
Até 3
S.M.
> 3 a 5
S.M.
> 5 a 10
S.M.
> 10 a 20
S.M.
> 20
S.M.
Sem
Renda
22 Jd. Míriam, Pq. Xangrilá
1.067 24,5 19,2 27,1 12,7 10,6 6,1
Área Alphaville 1.067 24,5 19,2 27,1 12,7 10,6 6,1
Município de Campinas 283.607
29,1 16,9 20,7 12,9 12,6 8,0
Fonte: Censo Demográfico de 2000 – IBGE
Na área Alphaville, em 1991, o número médio de cômodos por domicílio é de 5,7 e o
número médio de pessoas por domicílio é de 3,9, enquanto as médias municipais são,
respectivamente, 5,5 e 6,8 (cf. Tabela 48).
A Expansão Urbana de Campinas Através de Condomínios e Loteamentos Fechados
126
Tabela 48 - Cômodos por domicílio e pessoas por domicílio – 1991 / Área de
Concentração Alphaville
Áreas Total
Cômodos/
Domicílio
Pessoas/
Domicílio
Gramado
697
11,7 4,1
Sousas
2.452
6,1 3,4
Taquaral
9.601
7,3 3,8
Barão Geraldo
2.863
9,4 4,0
Alphaville
335
5,7 3,9
Município de Campinas
229.010
5,5 6,8
Fonte: Censo Demográfico de 1991 – FIBGE.
Quanto às condições de ocupação, na área Alphaville, 80,1% das habitações são
próprias e 75,7% são quitadas, índices superiores às médias municipais, que são,
respectivamente, 69,6% e 57,2%. (cf. Tabela 49).
Tabela 49 – Condições de Ocupação dos domicílios particulares – 2000 / Área de
Concentração Alphaville
CONDIÇÃO DE OCUPAÇÃO
Próprio
Áreas de Concentração
Total Quitado
Em Aquis.
Alugado
Outro
Gramado 85,4% 73,7% 11,7% 8,7% 5,9%
Sousas 77,1% 69,2% 7,9% 12,1% 10,7%
Taquaral 69,9% 62,4% 7,5% 24,5% 5,6%
Barão Geraldo 78,6% 67,4% 11,2% 14,1% 7,6%
Alphaville 80,1% 75,7% 4,4% 10,9% 9,9%
Município de Campinas
69,6% 57,2% 12,4% 17,7% 12,6%
Fonte: Censo Demográfico de 2000 – IBGE.
Entre as áreas de concentração, a área Alphaville tem a menor densidade
demográfica – 38,5 hab/ha – índice que chega a ser mais de três vezes menor do que a
média apresentada no município de Campinas, 122,8 hab/ha. (cf. Tabela 50). A baixa
densidade populacional de Alphaville mostra que o processo de ocupação da área ocorre
mais intensamente somente a partir dos anos 2000.
Tabela 50 – Densidade Populacional – 2000 / Área de Concentração Alphaville
Áreas População
Área (km²)
Densidade
(hab/ha)
Gramado 4.817 7,35 65,5
Sousas 15.075 18,39 82,0
Taquaral 35.337 11,94 295,9
Barão Geraldo 14.166 12,44 113,9
Alphaville 3.861 10,04 38,5
Município de Campinas
969.386 789,50 122,8
Fonte: Censo Demográfico de 2000 – IBGE.
Ao analisar os anúncios de jornais do período entre 2000 e 2004, observam-se
terrenos na área Alphaville entre 525m² e 2.395m². Alphaville apresenta terrenos maiores do
que Sousas e Barão Geraldo, onde os terrenos anunciados atingem 1.600m² e 1.400m²,
respectivamente. Apenas em Gramado os terrenos anunciados têm áreas superiores às de
Alphaville, atingindo 5.700m². O valor dos terrenos em Alphaville varia de R$ 40.000,00 a R$
CAPÍTULO IV – As áreas de concentração de condomínios e loteamentos fechados no município de Campinas
127
350.000,00 e o valor do m², de R$ 76,19/m² a R$ 261,90/m². (cf. Tabela 51, p. 127). Quanto
às residências em Alphaville, o preço varia de R$ 82.000,00 a R$ 560.000,00, mostrando
uma diversidade de padrões, assim como em Barão Geraldo, cujos valores das casas
variam entre R$ 58.000,00 e R$ 590.000,00. Em Taquaral, o padrão é um pouco mais baixo:
o valor das residências varia de R$ 160.000,00 a R$ 380.000,00. De modo distinto, em
Sousas, os valores variam de R$ 200.000,00 a R$ 550.000,00, e Gramado destaca-se com
residências entre R$ 270.000,00 e R$ 1.200.000,00. Quanto à área, Alphaville tem casas
entre 260m² e 1.017m², apresentando as maiores áreas das residências anunciadas e
superando inclusive Gramado, onde a maior residência atinge 809m². Considerando o preço
por m², o valor da área construída em Alphaville varia de R$ 74,07/m² a R$ 1.535,84/m². (cf.
Tabela 52).
Tabela 51 – Valor e área de terrenos ofertados em anúncios de jornal (2000 – 2004) /
Área de Concentração Alphaville
Nome Área do
Terreno (m²)
Preço (R$)
Preço
por m²
Alphaville (Pratec) 630 117.000,00
185,71
Alphaville (Pratec) 1.146 - -
Alphaville (Pratec) 753 135.500,00
179,95
Alphaville (Pratec) 1.647 - -
Alphaville (Pratec) 1.700 - -
Alphaville (Pratec) 1.900 - -
Alphaville (Pratec) 970 - -
Alphaville (Pratec) 700 158.000,00
225,71
Alphaville (Pratec) 630 - -
Alphaville 720 - -
Alphaville 512 - -
Alphaville 1.024 215.000,00
209,96
Alphaville 751 - -
Alphaville 2.022 323.520,00
160,00
Alphaville 2.395 350.000,00
146,14
Alphaville 630 165.000,00
261,90
Pq. Xangrilá 525 40.000,00
76,19
Fonte: Anúncios do Jornal Correio Popular (2000 – 2004).
A Expansão Urbana de Campinas Através de Condomínios e Loteamentos Fechados
128
Tabela 52 – Valor de venda de casas ofertadas em anúncios de jornal (2000 – 2004) /
Área de Concentração Alphaville
Nome
Área da
Casa (m²)
Preço (R$)
Preço por
m² (casa)
Nº de
Quartos
Nº de
Suítes
Alphaville - 420.000,00
- - 04
Alphaville - 420.000,00
- - 04
Alphaville 395 530.000,00
1.341,77 - 02
Alphaville (Pratec) 390 490.000,00
1.256,41 04 02
Alphaville (Pratec) 340 445.000,00
1.308,82 04 -
Alphaville (Pratec) 260 410.000,00
1.576,92 03 -
Alphaville (Pratec) 360 468.000,00
1.300,00 04 02
Alphaville (Pratec) 400 600.000,00
1.500,00 04 02
Alphaville (Pratec) 420 560.000,00
1.333,33 - 04
Alphaville (Pratec) 293 450.000,00
1.535,84 - 03
Housing 1 (Pratec)
- 165.000,00
- 03 01
Cond. Fech.
280 210.000,00
750,00 - -
Fonte: Anúncios do Jornal Correio Popular (2000 – 2004).
Como já foi mencionado, em Alphaville o processo de ocupação através de
condomínios e loteamentos fechados acentua-se a partir dos anos 2000. Portanto, os dados
de renda não nos permitem caracterizar a população. Pode-se observar nos anúncios de
jornal, casas grandes, entre 280m² e 1.107m², diferente do padrão de Taquaral, onde nos
condomínios há casas de até 120m².
CAPÍTULO IV – As áreas de concentração de condomínios e loteamentos fechados no município de Campinas
129
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Mapa 19 – Loteamentos Fechados Aprovados no município de Campinas (1997- 2000)
A Expansão Urbana de Campinas Através de Condomínios e Loteamentos Fechados
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Mapa 20 – Loteamentos Fechados Protocolados no município de Campinas (1994 –
2005)
CAPÍTULO IV – As áreas de concentração de condomínios e loteamentos fechados no município de Campinas
131
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Mapa 21 – Condomínios Horizontais Fechados no município de Campinas (1976 –
2005)
A Expansão Urbana de Campinas Através de Condomínios e Loteamentos Fechados
132
Considerações Finais
Neste trabalho foi analisado o processo de expansão urbana de Campinas desde os
anos 1970 - quando é regulamentada a forma loteamento rural fechado e são implantados
os primeiros condomínios fechados no município, respaldados pela Lei Federal 4.591/64 -
até 2005, quando realizamos um levantamento dessas duas modalidades de áreas
habitacionais fechadas e da forma loteamento fechado em área urbana, regulamentada nos
anos 1990. Foram estudadas as implicações da implantação de condomínios e loteamentos
fechados nesse processo, sendo considerados o contexto sócio-econômico, a expansão da
área urbana, antes e depois dos anos 1970, e a legislação urbanística pertinente. O estudo
permitiu identificar áreas de concentração de condomínios e loteamentos fechados, que
foram analisados segundo o perfil da população residente, as condições de ocupação e o
padrão das moradias.
Há condomínios e loteamentos fechados em outras áreas do município de
Campinas, entretanto, nosso estudo e caracterização restringiu-se às cinco áreas de
concentração identificadas. Todas as áreas identificadas localizam-se nas imediações de
rodovias, sendo a principal, a Rodovia Dom Pedro I, por meio da qual as cinco áreas se
conectam. Configura-se, então, um eixo, que denominamos Dom Pedro, caracterizado por
conter outros empreendimentos de caráter fechado, como shopping centers, conjuntos de
escritórios, hotéis, hipermercados e indústrias. Na Região Metropolitana de Campinas, o
Eixo Dom Pedro liga-se a outros municípios, como Valinhos e Vinhedo, que também
apresentam condomínios e loteamentos fechados em quantidade significativa, como
revelado em outros estudos. O Eixo Dom Pedro localiza-se nas áreas periféricas norte,
nordeste e leste do município de Campinas. Esse setor desenvolve-se a partir da
inauguração da Rodovia Dom Pedro I em 1972. Na mesma área, desde o final dos anos
1960, está implantada a UNICAMP. O campus I da PUCC é implantado em 1973, e, a partir
desse momento, a área passa a ser ocupada.
As cinco áreas de concentração identificadas são: Gramado, Sousas, Barão Geraldo,
Taquaral e Alphaville. As áreas Gramado, Barão Geraldo e Alphaville eram chácaras de
recreio e fazendas . Tanto Gramado, quanto Barão Geraldo passam a ser ocupadas por
loteamentos rurais fechados a partir dos anos 1970 e por condomínios urbanos fechados, a
partir dos anos 1980. A ocupação em Gramado por esses empreendimentos é mais intensa
e já se pode perceber uma pequena concentração nos anos 1980. Nesse momento,
inclusive, os condomínios na área já são anunciados como local onde se pode ter “vida de
chácara” e “segurança de apartamento”. Os anúncios destacam como qualidades dos
condomínios a proximidade com “condomínios de altíssimo padrão”, com o Carrefour, com o
Parque Hípica e com o Shopping Iguatemi, o qual é implantado, no fim dos anos 1970, em
Considerações Finais
133
local distante da área mais densamente urbanizada, mas próximo à Rodovia Dom Pedro, já
a meio caminho da dimensão regional. A implantação dos condomínios próximos a outros
empreendimentos fechados em Gramado é uma “qualidade” utilizada na divulgação para
vendas (cf. Figura 13 e Figura 14).
Figura 13 – Anúncio de Condomínio (1986) / Área Gramado
Fonte: Jornal Correio Popular / 16 de fevereiro de 1986, p. 30.
Figura 14 – Anúncio de Condomínio (1986) / Área Gramado
Fonte: Jornal Correio Popular / 17 de agosto de 1986, p. 28.
Quanto aos padrões dessas áreas de concentração, os dados de 2000 nos permitem
detectar melhor as diferenças da população. Gramado, a maior e mais antiga concentração
A Expansão Urbana de Campinas Através de Condomínios e Loteamentos Fechados
134
de condomínios e loteamentos fechados, destaca-se, com mais de 70% da população com
renda superior a 20 S. M. O alto padrão de Gramado confirma-se com a baixa densidade
populacional, 65,5 hab/há, e com o alto percentual de habitações próprias, mais de 80%. O
padrão diferenciado e a alta concentração de Gramado são perceptíveis nas fotos abaixo,
onde se pode observar uma seqüência de muros:
Figura 15 – Fotos de ruas da área Gramado (2006)
Fonte: Arquivo pessoal – janeiro de 2006.
Em Barão Geraldo, a concentração de condomínios e loteamentos fechados forma-
se gradativamente, a partir dos anos 1970, havendo empreendimentos implantados em
todas as décadas, a UNICAMP, localizada ao lado da área Barão, é instalada no fim dos
anos 1960. Nos anos 1970, destaca-se a divulgação do loteamento “Rio das Pedras”, o qual
é aprovado como loteamento rural fechado, entretanto, sendo divulgado, nos anos 1980,
como “Condomínio Fechado” (cf. Figura 3, p. 30). Nos anos 2000, o termo “Loteamento
Fechado” é anunciado no residencial “Barão do Café”. A Estrada da Rhodia, citada no
anúncio, é um local de concentração de condomínios. Portanto, acredita-se que apenas a
descrição do local - “Estrada da Rhodia” em Barão Geraldo - é um apelo suficiente para a
propaganda do condomínio. (cf. Figura 16, p. 135).
Assim como a área Barão Geraldo é formada gradativamente, há condomínios e
loteamentos de diversos padrões. Em 2000, a área tem mais de 40% da população com
renda superior a 20 S. M. e mais de 20% com renda entre 10 e 20 S. M. A área também
apresenta alto índice de habitações próprias, cerca de 79%. A área Barão é formada por
Considerações Finais
135
bairros abertos e por condomínios e loteamentos fechados, apresentando uma densidade
de aproximadamente 114 hab/ha.
Figura 16 – Anúncio de Condomínio (2002) / Área Barão Geraldo
Fonte: Jornal Correio Popular / 06 de agosto de 2000, p. 14.
A área Taquaral é a primeira onde ocorrem condomínios fechados em Campinas.
Desde o seu parcelamento, destaca-se como área “nobre” da cidade, dispondo de
localização “privilegiada” entre a Lagoa do Taquaral e a PUCC (cf. Figura 11, p. 114).
Poucos empreendimentos são implantados nos anos 1970 e 1980, a ocupação por
condomínios fechados em Taquaral intensifica-se apenas nos anos 2000, período em que é
implantado na região o Shopping Parque Dom Pedro. Diferente das outras áreas, Taquaral
está inserida em uma área já bastante urbanizada, razão pela qual são implantados diversos
pequenos condomínios fechados nos anos 2000. No anúncio a seguir observa-se a
propaganda de um condomínio com “apenas 26 casas” (cf. Figura 17, p. 135).
Figura 17 – Anúncio de Condomínio (2000) / Área Taquaral
Fonte: Jornal Correio Popular / 20 de fevereiro de 2000, p. 09.
A Expansão Urbana de Campinas Através de Condomínios e Loteamentos Fechados
136
Quanto ao padrão de Taquaral, percebe-se que quase 30% da população têm renda
superior a 20 S. M. e cerca de 45% dos responsáveis recebem entre 10 e 20 S. M. O padrão
inferior ao de Gramado também pode ser percebido pela presença de habitações próprias,
cerca de 70%. O fato de localizar-se em área bastante urbanizada reflete-se em uma
ocupação caracterizada por vários pequenos condomínios, apresentando, assim, alta
densidade populacional – 295,9 hab/ha. Taquaral é composta por condomínios e por outros
tipos de modalidades habitacionais. Na foto abaixo, observa-se o muro do condomínio
horizontal e, ao fundo, vários condomínios verticais (prédios).
Figura 18 – Fotos do Condomínio “Casas de Itália Parque Dom Pedro” (2006) / Área
Taquaral
Fonte: Arquivo pessoal – janeiro de 2006.
Em Sousas, o parcelamento caracteriza-se por grandes loteamentos de alto padrão,
por exemplo do loteamento “São Conrado”, implantado, em 1978, com mais de 2 mil lotes.
Nos anos 1990, esses loteamentos são anunciados oferecendo controle em portarias e
segurança motorizada. No entanto, os loteamentos “São Conrado” e “Jardim Botânico”
serão aprovados como fechados apenas em 2000, quando a concentração de condomínios
e loteamentos fechados em Sousas torna-se evidente. Os anúncios utilizam como
propaganda principal a segurança, como se pode observar a seguir:
Figura 19 – Anúncio de Condomínio (2000) / Área Sousas
Fonte: Jornal Correio Popular / 20 de agosto de 2000, p. 10.
Considerações Finais
137
A área Sousas é formada por grandes loteamentos fechados, alguns condomínios e
bairros abertos, havendo diversos padrões de rendimento: cerca de 28% da população, em
2000, têm renda superior a 20 S. M. e cerca de 40% recebem entre 10 e 20 S. M. O índice
de habitações próprias é bem elevado, superior a 77%. A densidade populacional de
Sousas é bastante baixa, cerca de 82 hab/ha.
A área Alphaville, que também foi inicialmente ocupada por chácaras de recreio, é a
última área a ter condomínios e loteamentos fechados. Nos fim dos anos 1990, um
condomínio é implantado e o loteamento fechado “Alphaville” é aprovado. É a partir dos
anos 2000 que o processo (de ocupação) se acentua; vários condomínios são implantados e
outros loteamentos protocolam pedido de fechamento. Isso permite a identificação de
Alphaville como área de concentração. Situada no Eixo Dom Pedro, ela era, de início, uma
grande área entre Gramado e Barão Geraldo que não havia ainda sido ocupada, o que
possibilitou, posteriormente, a execução de amplos empreendimentos, como o loteamento
fechado “Alphaville”, que é anunciado como dispondo de “muito espaço e segurança”. (cf.
Figura 20, p. 137).
Figura 20 – Anúncio de Condomínio (2002) / Área Alphaville
Fonte: Jornal Correio Popular / 20 de fevereiro de 2002, p. 11.
Os dados referentes a 2000 não possibilitam a caracterização da área Alphaville, já
que ela se torna evidente como área de concentração apenas a partir desse momento. No
entanto, as fotos a seguir nos permitem observar a grande extensão do loteamento fechado
“Alphaville” e o seu padrão elevado:
A Expansão Urbana de Campinas Através de Condomínios e Loteamentos Fechados
138
Figura 21 – Vista externa do Loteamento Fechado Alphaville (2003)
Figura 22 – Vista interna do Loteamento Fechado Alphaville (2003)
Fonte das imagens: fotos levantadas junto com o grupo PET - Faculdade de Arquitetura e
Urbanismo da Puc-Campinas em 2003.
A partir dos anos 1970, em Campinas passa a haver uma estratégia da
administração municipal para aprovação de áreas habitacionais fechadas. A primeira forma
permitida são os loteamentos rurais fechados, regulamentados entre 1974 e 1980, através
da Lei Municipal 4.368. Essa legislação permite que áreas públicas sejam fechadas, desde
que a administração do condomínio seja responsável por serviços que, a princípio, seriam
públicos. O processo de fechamento de áreas públicas volta a ocorrer em 1993, através da
Lei Municipal 7.557, que permite a construção de guaritas para fins de segurança de
edificações particulares. As guaritas podem ser construídas em ruas, avenidas, praças ou
canteiros públicos. Percebe-se que o fechamento de áreas públicas em Campinas
desenvolve-se gradativamente, até culminar na forma loteamento fechado.
Em 1996, é aprovada a Lei Municipal 8.736, que permite o uso restrito e fechamento
de vias e áreas públicas de lazer para constituição de loteamentos fechados. Essa
legislação traz o mesmo princípio da Lei de Loteamento Rural Fechado – áreas públicas
podem ser fechadas e utilizadas por um grupo restrito de pessoas, desde que uma
associação de proprietários seja responsável por serviços que, a princípio, seriam públicos.
Considerações Finais
139
Esses empreendimentos ocorrem em área urbana e para o fechamento de um loteamento já
existente é necessária a reivindicação por mais de 50% dos moradores. Entretanto, a
maioria dos fechamentos ocorre em loteamentos novos. Esses novos loteamentos fechados
são aprovados como loteamentos abertos por meio da Lei Federal 6.766/79, e,
posteriormente, pede-se o fechamento com respaldo na Lei Municipal 8.736/96. Para que
seja facilitado um posterior fechamento, quando um loteamento é aprovado como aberto na
Prefeitura Municipal de Campinas, os técnicos já observam se ele se enquadra nos padrões
exigidos para tal, e a possibilidade é discutida com os empreendedores. A administração
municipal de Campinas aprova, em 1999, outra possibilidade de “fechamento” de áreas
públicas, o “cinturão de segurança” (Lei 10.264). Diferente do loteamento, no cinturão de
segurança, um conjunto de vias pode ser controlado através da instalação de guaritas, além
disso, o acesso público fica garantido por lei.
Em 2000, o Ministério público entra com ação contra o município e, desde então, não
são mais aprovados loteamentos fechados em Campinas.
Os condomínios fechados passam a ocorrer em Campinas também a partir dos anos
1970 e, nesse momento, são aprovados através de lei federal. Não há uma legislação
específica para condomínios horizontais fechados; portanto, em Campinas, e em outras
cidades brasileiras, condomínios horizontais fechados são aprovados através da Lei Federal
4.591/64, elaborada para condomínios verticais. Essa legislação permite vários proprietários
para uma mesma área. Nos anos 1980, o processo de ocupação através de condomínios
horizontais fechados em Campinas é intensificado e, a partir de 1988, os condomínios
passam a ser aprovados como habitações multifamiliares horizontais, através da Lei
Municipal 6.031. Os empreendimentos passam a dispor de regulamentações específicas,
como tamanho das vias particulares, e podem ocorrer tanto em glebas quanto em lotes. De
modo diferente do que era permitido no loteamento rural fechado e no loteamento fechado
em área urbana, em um condomínio horizontal fechado toda a área interna é particular; os
compradores são proprietários da sua unidade autônoma e de uma parcela ideal de todas
as áreas coletivas.
Ao se mapear as favelas e ocupações no município de Campinas, percebe-se que a
maioria delas localiza-se a sudoeste, principalmente às margens da Rodovia Anhanguera,
sentido oposto ao das áreas de concentrações de condomínios e loteamentos fechados. Há
algumas favelas e ocupações em outras regiões, mas a maioria e as de maior extensão
ocorrem a sudoeste. É evidente que, no município de Campinas, a “nova” forma de
segregação dos condomínios fechados não aproxima classes distintas, como é percebido
em algumas cidades. É necessário ressaltar que a aproximação geográfica entre classes
distintas, como se verifica em Curitiba e em São Paulo, não significa a existência de uma
A Expansão Urbana de Campinas Através de Condomínios e Loteamentos Fechados
140
cidade mais homogênea. Na verdade, observamos um tipo de cidade mais fragmentada,
formada por justaposição de áreas distintas.
A teoria de que os condomínios fechados alteram o modelo de segregação sócio-
espacial é coerente para São Paulo; no entanto, não se pode generalizar. Observa-se, tanto
em Campinas, quanto em Belo Horizonte, que os condomínios e loteamentos fechados, que
representam a forma de ocupação das elites, ocorrem de maneira aglomerada em
determinados eixos dos municípios, enquanto que a maior parte das favelas e ocupações
concentra-se em outras áreas. Na região metropolitana de Belo Horizonte, as formas
residenciais fechadas características da população de alta renda concentram-se na região
sul, estendendo-se inclusive pelos municípios de Brumadinho e Nova Lima. Costa (2006, p.
21 e 22) coloca que na região metropolitana de Belo Horizonte, o vetor de crescimento sul é
caracterizado por apresentar predominantemente a ocupação pelas classes média e alta.
Segundo Villaça (1998, p. 311-313), nas metrópoles, desde o início do século XIX, as
classes de renda acima da média tendem a se segregar em uma região da metrópole e,
através do mercado imobiliário, fazem o centro principal crescer na mesma direção. Assim,
acentua-se a divisão das metrópoles em duas cidades distintas -a dos mais ricos e a dos
mais pobres - inclusive com centros diferenciados: a primeira apresenta o chamado “centro
novo”, localizado nessas áreas de concentração da população de alta renda; a segunda, o
“centro velho”, que é o centro tradicional das metrópoles. O domínio da burguesia sobre as
condições de deslocamento do ser humano é a mais poderosa força na estruturação do
espaço urbano. Devido à interação de forças, o centro principal se desloca; formam-se
subcentros, algumas regiões tornam-se maciçamente populares, o centro principal “decai” e
as vias se aprimoram em determinadas regiões.
Harvey (2004, p. 31-33), abordando a lógica do capitalismo, coloca que o capitalista
aplica onde possa obter lucro, na busca de acumular mais capital. Enquanto o capitalista
procura as vantagens individuais, o homem de Estado busca as vantagens coletivas,
limitado pela situação política e militar de seu Estado.
Com o intuito de obter lucro, os capitalistas investem nas áreas “privilegiadas” da
cidade e vendem para quem pode pagar por isso. Villaça (1998, p. 74) coloca que, embora
não haja duas localizações idênticas, o impulso que leva à produção de shopping centers,
hipermercados e cidades novas - poderíamos complementar, à produção de condomínios -
são tentativas do capital de transformar localizações em mercadorias. Lembrando que a
acessibilidade é o valor de uso mais importante da terra urbana e que, embora toda terra o
possua, diferentes pontos do espaço possibilitam diferentes acessibilidades ao conjunto da
cidade. Salgado (2000, p. 98) coloca que as “condições de acessibilidade” e o “controle do
Considerações Finais
141
tempo de deslocamento” são fatores que determinam os locais de preferência da burguesia.
No entanto, hoje, com a alta mobilidade, permite-se aos estratos de alta renda morar longe,
a escolha passa a ser por locais que proporcionam segurança, que estejam próximos a
áreas verdes, dentre outros motivos.
A partir de relações dialéticas entre sociedade e espaço são determinados os valores
de cada área da cidade. As melhores localizações têm preços mais altos, portanto, são
ocupadas pelas classes mais altas e, conforme recebem atividades rentáveis e residências
de luxo, elas se valorizam. As classes mais altas optam por essa localização, induzindo o
processo de expansão, e as mais baixas ocupam o que restou.
Observa-se que, assim como em Campinas, a maioria das cidades estudadas
apresenta a ocorrência de empreendimentos fechados a partir dos anos 1970. A forma
loteamento fechado, que, em Campinas, é permitida apenas nos anos 1990, já ocorre nos
anos 1970 em Presidente Prudente, São Paulo e Belo Horizonte. Quanto ao respaldo legal,
Presidente Prudente, Vinhedo e Belo Horizonte são cidades que também apresentam
instrumentos legais para o fechamento de áreas públicas. Destaca-se o caso de Presidente
Prudente, que apresenta, já em 1981, legislação que permite explicitamente o fechamento
de áreas públicas para constituição de loteamentos fechados. Em Campinas, a legislação de
loteamento fechado é aprovada em 1996.
Em relação à localização dos condomínios e loteamentos fechados, percebe-se que
em Belo Horizonte e em São Paulo, assim como em Campinas, eles tendem a ocorrer nas
imediações de rodovias. As três cidades também apresentam outros empreendimentos
fechados próximos a estes, revelando a tendência à concentração dessa modalidade.
Ao longo da pesquisa, ficou evidente que, no processo de ocupação dos
condomínios e loteamentos fechados, houve uma organização característica quanto à
implantação em Campinas. A disposição de maneira aglomerada ao longo de eixos
rodoviários e a localização em áreas distantes das ocupadas predominantemente por
favelas e ocupações foram fatores que viabilizaram a ocupação e a expansão desses
empreendimentos. Paralelamente, todo o processo foi amparado por medidas legais. Como
exemplo, destaca-se o fechamento de áreas públicas no município, que se inicia com a
possibilidade de fechar áreas rurais. Posteriormente, o fechamento de vias, culminando na
forma loteamento fechado, que permite explicitamente o fechamento e uso restrito de áreas
públicas no município. Devido aos impasses legais dessa forma, é criada ainda uma outra
possibilidade para fechamento de áreas públicas em Campinas, os cinturões de segurança.
No decorrer da pesquisa, percebemos a deficiência de trabalhos sobre condomínios
e loteamentos fechados, especialmente, em relação ao enfoque do desenvolvimento
A Expansão Urbana de Campinas Através de Condomínios e Loteamentos Fechados
142
urbano, aqui tratado. A precariedade dos arquivos da Prefeitura de Campinas não nos
permitiu um mapeamento completo dos condomínios fechados. No entanto, uma grande
parte foi mapeada, além de todos os loteamentos fechados em área urbana e alguns
aprovados como loteamentos rurais fechados, resultando em um primeiro mapeamento,
análise e caracterização das áreas desses empreendimentos. É evidente que outros
estudos são necessários para aprofundar esse debate.
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Arquitetura e Urbanismo da Pontifícia Universidade Católica. O grupo PET buscou os mapas antigos,
digitalizou-os e recuperou a imagem, quando necessário.
Os mapas de 1940 (Mapa 4, p. 57), de 1950 (Mapa 5, p. 62), de 1960 (Mapa 6, p. 63) foram
elaborados a partir dos mapas da Sanasa de 2005 e do crescimento urbano de Campinas do Plano
Diretor de 2006.
O “Mapa 7 – Crescimento Urbano de Campinas (1940 – 1989)”, p. 64 e o “Mapa 8 – Loteamentos
aprovados no município de Campinas (1950 - 2005)”, p. 65 são parte do Plano Diretor de Campinas
de 2006 e encontram-se disponíveis no site da Secretaria de Planejamento e Meio Ambiente da
Prefeitura Municipal de Campinas:
http://www.campinas.sp.gov.br/seplama/projetos/planodiretor2006/pdmapas.htm
Os mapas de 1970 (Mapa 9, p. 81), de 1980 (Mapa 10, p. 85), de 1990/2000 (Mapa 11, p. 90), das
áreas de concentração de condomínios e loteamentos fechados (Mapa 12, p. 91), da área Gramado
(Mapa 14, p. 102), da área Sousas (Mapa 15, p. 108), da área Taquaral (Mapa 16, p. 113), da área
Barão Geraldo (Mapa 17, p. 119), da área Alphaville (Mapa 18, p.124), de Loteamentos fechados
aprovados (Mapa 19, p. 129), de Loteamentos protocolados pra o fechamento (Mapa 20, p. 130), de
Condomínios fechados (Mapa 21, p. 131) foram elaborados a partir do mapa da Sanasa de 2005 e
das informações obtidas no Departamento de Uso e Ocupação do Solo da Prefeitura Municipal de
Campinas.
O Mapa 13 – Favelas, Ocupações Irregulares e Áreas de Concentração de Condomínios e
Loteamentos Fechados em Campinas nos anos 2000 (p. 95) foi elaborado a partir do mapa da
Sanasa (2005), das informações do Departamento de Uso e Ocupação do Solo da Prefeitura
Municipal de Campinas e da localização de favelas e ocupações obtidas na Dissertação de Mestrado
de Ribeiro (2006).
A Expansão Urbana de Campinas Através de Condomínios e Loteamentos Fechados
154
Anexos
T
T
a
a
b
b
e
e
l
l
a
a
s
s
d
d
e
e
C
C
o
o
n
n
d
d
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o
m
m
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n
i
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s
s
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L
L
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Tabela 53 - Loteamentos Fechados Aprovados (Lei Municipal 8736/96) / 1997 a 2000 /
Município de Campinas
Loteamentos Fechados Aprovados no Município de Campinas – 1997 a 2000
Ano de
Aprovação
Nome
Loteamento
Existente
Loteamento
Novo
Interessado Localização
Ano do
Protocolo
1997
Jd. Sta.
Marcelina / Pq.
Nova
Campinas
X
Soc. Civil dos Moradores
de Amigos do Res. Sta.
Margarida
Área Gramado 1996-485
1997 Jd. Brandina X Soc. Cond. Iguatemi Área Gramado 1996-31954
1997
Jd.
Paranapanema
X Dirceu Pizzato Área Gramado 1996-17247
1997
Res. Arboreto
Jequitibás
X Omaha Emp. Adm. Com.
Área Sousas 1996-48293
1998 Res. Vila Verde
X
Soc. Civil dos Amigos do
Res. Vila Verde
Área Gramado 1996-12244
1998
Jd. Chapadão
– 2ª Gleba
X
Soc. Amigos Jardim
Chapadão – 2ª gleba
Entre Área Barão
Geraldo e
Anhanguera –
Americana
1996-23715
1998 Jd. Paineiras X José C. G. Schmidt Área Gramado 1996-35388
1998
Alphaville
Campinas
X
Soc. Alphaville Camp
inas
Residencial
Área Alphaville 1997-27731
1998
Alphaville
Campinas
X
Soc. Alphaville Campinas
Empresarial
Área Alphaville 1997-27732
1998 Ilhe de France
X
Construtora Nogueira
Porto Ltda.
Área Gramado 1997-44270
1999
Cond. Pq.
Nova
Campinas
X
A. M. do Cond. Parque
Nova Campinas
Área Gramado 1996-19765
1999
Jd. Sta.
Genebra
X A. N. do Triângulo
Área Barão
Geraldo
1996-38755
2000
Caminhos de
San Conrado
X
Soc. Amigos de San
Conrado
Área Sousas 1996-4/2188
2000 Jd. Botânico X
Soc. de Amigos do Jd.
Botânico de Campinas
Área Sousas
1995-4002746
1996-24511
2000 Jd. Marcelina X
Ass. de Prop. do Bairro
Jd. Sta. Marcelina
Área Gramado 1996-19546
2000
Bairro das
Palmeiras
X
Maria José de Orsi e
Monique Beltrame
Área Gramado
1996-55212
1996-52582
2000
Bairro das
Palmeiras
X A. M. B. Palmeiras Hípica
Área Gramado 1997-78842
2000
Pq. Alto do
Taquaral
X
A. M. Pq. Alto do
Taquaral
Área Taquaral 1999-37381
Fonte: Departamento de Uso e Ocupação do Solo da Prefeitura Municipal de Campinas.
Anexos
155
Tabela 54 – Loteamentos Fechados Protocolados (Lei Municipal 8736/96) / 1994 a
2005 / Município de Campinas
Loteamentos Protocolados Fechados no município de Campinas – 1994 a 2005
Ano do
Protocolo
Nome
Loteamento
Existente
Loteamento
Novo
Interessado Localização
1994-40/602
Soc. Cond. De Prop.
Vinícius de Moraes
X
Rosa Maria Della Torre
1994-47150 Alphaville D. Pedro X E. M. Agropecuária Ltda. Área Alphaville
1995-60/1552
Parque dos Resedás
X
Associação Moradores Pq. Dos
Resedás
Área Alphaville
1996-16783
Condomínio
Alphaville
X
Sociedade Alphaville Campinas
Residencial
1996-21874 Jd. Paranapanema X Hélio Costa Borges Área Sousas
1996-23590
1996-30354
Jd. Chapadão X Jurandir Gabaça
Entre Área Barão
Geraldo e
Anhanguera -
Americana
1996-24698 Bairro das Palmeiras
X A. M. Palmeiras da Lapa Área Sousas
1996-25326
Cidade Universitária
X
Ass. Comunitária Cidade
Universitária - ACCU
Área Barão Geraldo
1996-37236 Chácara Prado X Cristais Prado Ltda. Área Sousas
1996-40296 Pq. Jatibaia X SAB Parque Jatibaia Área Sousas
1996-41338
Jd. Eulina
X
Soc. Cond. De Prop. Do
Residencial Vinícius de Moraes
Eixo Anhanguera –
Americana
1996-51801 Jd. Das Paineiras X Ass. Res. Paineiras Área Gramado
1996-57571
Vila Brandina
X
AMALT – A. M. da Rua Maestro
Luis de Túlio
Área Sousas
1997-35356 Residencial Jaguari
X Sociedade Residencial Jaguari Área Sousas
1997-42790
Pq. Nova Campinas /
Jd. Paranapanema
X
João Camargo Farias Melo
Área Sousas
1997-53953 Vila Brandina X Antonio Galvão Área Sousas
1998-32816 Jd. Chapadão X A. M. Rua Antonio da Silva Bueno
Área Barão Geraldo
1998-64292
Res. Arboreto
Jequetibás
X
Ass. Villagio Lausanne Paulo
Tadeu Rivalta Barros e/ou
Área Sousas
1998-65365
Chácara da Barra
X
A. M. R. Morro Agudo E
ntre Área Sousas e
Alphaville
1999-24102 Bairro das Palmeiras
X Luis Antonio Falivene de Sousa Área Sousas
1999-25484
Jd. Independência 2ª
parte
X
Sérgio Maccarti
Área Barão Geraldo
1999-47061 Jd. Sorirama X Sub-Prefeitura de Sousas Área Sousas
1999-52715
Chácaras Recantos
Dourados
X
Elba Mantovanelli
Área Alphaville
1999-75878
Pq. Nova Campinas /
Jd. Sta. Marcelina
X
Bosque dos Pássaros
Área Sousas
1999-9330
Pq das Flores
X
A. M. Pq. Das Flores Entre Área
Alphaville e Barão
Geraldo
2000-10161 Condomínio Jatobá
X Cond. Jatobá Área Sousas
2000-23116
Jardim Novo
gramado
X
A. M. B. Jd. Novo Mundo
Área Sousas
2000-2737
??
Res. Gardel Hill
HB Empreendimento Imobiliário
Área Alphaville
2000-30286 Nova Campinas X Antônio Rafful Kanawaty Área Sousas
2000-36247
2000-56806
Res. Arboreto
Jequetibás
X
Ass. Do Residencial Vilaggio
Lugano
Área Sousas
2000-39034 Jd. Sta. Maria I X Arbrelotes Empr. Adm. P. Ltda.
2000-39034 Jd. Paranapanema X Cond. Edif. Mozart Área Sousas
2000-4593
Bosque de Barão
Geraldo
X
M. bosque de B. G. Álvaro
Teixeira
Área Barão Geraldo
2000-48546 Bairro das Palmeiras
X A. M. Palmeiras do Sul Área Sousas
2000-51517
Cond. Res. Pq. Rio
das Pedras
X
Cond. Res. Parque Rio das
Pedras
Área Barão Geraldo
2000-54791 Parque da Hípica X João Tempesta Neto Área Sousas
A Expansão Urbana de Campinas Através de Condomínios e Loteamentos Fechados
156
Loteamentos Protocolados Fechados no município de Campinas – 1994 a 2005
Ano do
Protocolo
Nome
Loteamento
Existente
Loteamento
Novo
Interessado Localização
2000-56088
Cidade Universitária
Campineira
X
Dionei L. Gomes Andreata
Área Barão Geraldo
2000-65149
Chácaras São
Rafael
X
Soc. De Amigos da Chácara São
Rafael
Área Alphaville
2002-05968
Res. Barão do Café
X
Adalpra Agrícola e Comercial
Ltda.
Área Barão Geraldo
2002-40-
1361
??
Pq. Luciamar e
Xangrilá
X
Ass. Dos Moradores e Prop. dos
Pqs Luciamar e Xangrilá
Área Alphaville
2004-10-5248
Jd. Das Paineiras X Isabel Afonso Penteado Área Sousas
2005-10-
20744
Vale das Garças
X
Ass. Prop. Vale das Garças Entre Área
Alphaville e Barão
Geraldo
2005-10-
28683
Nova Campinas
X
Maria C. Affonso Ferreira
Área Sousas
Fonte: Departamento de Uso e Ocupação do Solo da Prefeitura Municipal de Campinas.
Tabela 55 – Loteamentos Fechados Aprovados e Protocolados (1982 a 2005) /
Município de Campinas
Loteamentos Fechados
Aprovados Protocolados
Ano do
Protocolo
Existentes Novos Existentes Novos
Total
1982
1 0 0 0 1
1994
0 0 1 1 2
1995
1 0 0 1 2
1996
12 1 8 2 23
1997
2 2 2 1 7
1998
0 0 3 0 3
1999
1 0 6 0 7
2000
0 0 11 1 12
2001
0 0 0 0 0
2002
0 0 2 0 2
2003
0 0 0 0 0
2004
0 0 1 0 1
2005
0 0 2 0 2
T
T
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o
t
t
a
a
l
l
17 3 36 6 62
Fonte: Departamento de Uso e Ocupação do Solo da Prefeitura Municipal de Campinas.
Anexos
157
Tabela 56 - Condomínios Horizontais Fechados (1976 a 2005) / Município de
Campinas
Protocolo Nome Endereço Lote Gleba Quadra Quarteirão
__ __ R. Dom Pedro II, 92 __ 16 20 75
__ __ R. Mirta Colucini Porto, 1395 5 __ 22 6379-BG
__ __ R. Thomaz Albert Whately, 222 1 __ N 2652
___ __ R. Sem designação, 700 8C __ __ 30014
1976-21763 Parque dos Ipês R. José Lins do Rego, 665 05 __ 15 815
1983-9374 Village Campinas R. Pascoal de Lucca, 360 __ A __ 2486
1985-14761 Cid. Universitária R. Giuseppe Máximo Scolfaro, 501 __ 12-D __ 30007
1986-20164 V. Borguese R. Elizeu Teixeira de Camargo, 401
41 __ __ 30022
1986-26687 Quinta dos Ipês R. Elizeu Teixeira de Camargo, 481
__ 41A __ 30022
1986-28713 V. Giardine R. Elizeu Teixeira de Camargo, 320
08G __ E 6749
1986-30999 Sapucaia R. Giuseppe Máximo Scolfaro, 371 __ 12-B __ 30007
1986-38695 Bella Flora R. Elizeu Teixeira de Camargo, 215
__ 43-A __ 30022
1986-8212
Cond. Resid. Pq
Taquaral
R. Padre Domingos Giovanini, 596
1 __ 23 823
1988-19397 Parque Imperador
R. César dos Santos, 160 66664
-01
08-A __ 30014
1988-41559 V. Port. Bello
R. Elizeu Teixeira de Camargo, 333
21011
-00
43 __ 30022
1989-39902 Portal da Mata
Estrada Municipal Sousas Joaquim
Egídio, 11
__ 11 __ 30023
1990-30037 Ponta das Canas Alameda dos Vedoeiros, 555 05 __ B 6746
1991-17593 Santander
R. Elizeu Teixeira de Camargo,
1070
51 __ __ 30022
1991-63800 __ R. Geraldo Trefiglio, 140 __ 39 __ 30007 BG
1993-16210 Vila Ophélia
Av. Prof. Dea Ehrhardt Carvalho,
2000
__ 24 __ 30022
1993-45498 Sousas Park R. Luiz de Paula, 70 __ 41 __ 30015
1993-51516 Bougainville
R. Eng. José Francisco Bento
Homem de Melo, 1155
17A1 __ __ 30014
1993-59019 __ R. Nilce Conttini Lambello,60 43 __ 61 3476
1994-41965 Lagoa Serena
Estrada Rhodia, 7250 25450
-97
33 __ 30007
1995-18751 __ R. Projetada, 555 __ 8 __ 30014
1995-44908 __ R. João Baptista Grigol,.340 __ 39 621-BG
1995-50022 __
Estrada Municipal Campinas
Rhodia
__ 46 __ 30007
1995-9587
1998-39777
__
R. Salim José, 680
4 __ 21 74
1996-9739 Villagio Via Condotti
Av. Prof. Dea Ehrhardt Carvalho,
770
__ 76 __ 30022
1997-12831
Village Marcondes
Pereira
Alameda das Palmeiras, 600
08 __ F 6750
1997-32975 __ R. Sete, 189 __ 165-E __ 30028
1997-32976 __ R. seis, 230 __ 165A __ 30028
1997-32977 __ R. Jovino P. da Silva, 01 __ 165-B __ 30028
1997-55868 Porto Ville R. Projetada, 701 __ 8E __ 30014
1997-58749 Monte Carlos R. Luiz de Paula, 240 7 __ B 15239
1997-59851 Est. Paraíso
Estrada Campinas Barão Geraldo,
321
__ 48 __ 30007
1997-65590 Villa Toscana
Av. Prof. Dea Ehrhardt Carvalho,
1900
80 80 __ 30022
1998-21683 __
R. Vandir Justino da Costa Dias,
251
__ 165-D __ 30028
1998-22266
Casas d’Itália
Parque Dom Pedro
- Vila Bela
R. Louis Pasteur, 75
1 __ 1 8610
1998-22267
Casas d’Itália
Parque do Lago -
Vila Bela
R. Zerilo Pereira Lopes, 477
01A __ J 8610
1998-22268
Casas d’Itália Vila
Bela - Vila Bela
R. Zerilo Pereira Lopes, 651
01B __ J 8610
A Expansão Urbana de Campinas Através de Condomínios e Loteamentos Fechados
158
Protocolo Nome Endereço Lote Gleba Quadra Quarteirão
1998-70506 Res. Chapadão R. César Paranhos de Godoy, 100 8A __ __ 30021
1999-20404 __
R. Euryclides de Jesus Zerbini,
2190
18 __ J 6364-BG
1999-37569 Poupex R. Dois, 30 __ 34 __ 30012
1999-51199
Faz. Vilge Sta.
Cândida
R. Lea Strachman Duchovni, 90
15 __ 1 6409
1999-64685 Housing Av. Evandro Batista Vieira, 775 __ 1 AB2 9568
2000-21680 Housing R. Araçandiva __ 01A AJ4 9634
2000-21681 Housing Estrada Municipal Tanquinho, 301 __ 1 AJ4 9634
2000-21682 Housing R. Alaor faria de Barros, 1371 __ 01B AJ4 9634
2000-29822 __ R. Oswaldo Von Zubem, 51 __ 1 __ 69
2000-34445 __ R. Moacir Cardinalli, 100 1 __ D 11286
2000-42724
Av. Prof. Dea Ehrhardt Carvalho,
100
__ 85 __ 30022
2000-42725
Av. Prof. Dea Ehrhardt Carvalho,
200
__ 86 __ 30022
2000-64266 Al. Sibipirum R. Gago Coutinho, 155 8D __ __ 30021
2000-68216 Nasc. Quilombo R. João Carlos do Amaral, 500 8 __ __ 30021
2000-70078 Al. Jaboticab R. César Paranhos de Godoy, 200 8C __ __ 30021
2000-79349 Al. Nogueiras R. Pres. João Goulart, 255 8B __ __ 30021
2001-18373 __ R. Jader Passos, 374 __ 14 __ 30014
2001-20485 P. Residence R. Fernão Lopes, 1101 3 __ 3 803
2001-20494
2002-10-17330
Sit Rec. Gramado
R. Elizeu Teixeira de Camargo, 482
7A __ E 6749
2001-23131
Casas d’Itália
Taquaral
R. Eunice Virginia Ramos Navero,
70
1 C __ 3778
2001-39961 __ Av. Projetada, 111 16 __ 30014
2001-55288 Cond. Dolce Vivere R. Lauro Vannucci, 851 17 __ A1 6380
2001-55288 __ R. Lauro Vannucci, 851 17 __ A1 6380
2001-59789 Di Fiori R. Amália Della Colleta, 300 8B1 __ __ 30014
2001-64644 Casas d’Itália R. Latino Coelho, 1343 1 __ 13 813
2001-73009 Faz. Taquaral R. Fernão Lopes, 1067 - __ 3 803
2001-74636 __ R. Projetada, 200 8-B __ __ 30014
2001-74721 __ R. Romão Olavo Saravy Flº, 661 __ 9 __ 3000P
2001-75001
Cond. Res. Villa
Siciliana
R. Jean Mermoz
25 __ 1 3446
2001-75977 Vila Bela R. Dezessete, 310 1 __ C 3778
2001-75990 __ R. Marco Grigol, 200 __ 87 __ 623
2002-10-1207 __ R. Ana Fratta de Paula, 400 __ 44 __ 30015
2002-10-
16225
2002-52217
Cond. Resid.
“Accanto Due”
R. Carlos Mazzoni, 55 (residencial
Villa Bella)
1 __ A 3792
2002-10-20295
__ R. João Pedroso, 215 9 __ A 33 BG
2002-10-2225
Condomínio
Villaggio di
Montalcino
R. Emerson José Moreira, 1667
13 __ O 3791
2002-2859 Espaço Verde II
Estrada Campinas – Paulínia – Via
Rhodia, 7150
__ 59 __ 30007
2002-2860 Espaço Verde I
Estrada Campinas – Paulínia – Via
Rhodia, 7090
__ 58 __ 30007
2002-34112 B. Cambui
R. Adolfo Barbalho de Uchoa
Cavalcante, 131
1 __ B 6861
2002-37228 Homeland Av. Adhellar Mattheus, 113 2 __ J 663-BG
2003-10-20820
__ R. Alberto Salvo, 530 1A __ __ 07BG
2003-10-21600
__ R. Odila Montagnini Chrystino, 355 8 __ Z 6379-BG
2003-10-25175
Oak Hills
Av. Prof. Dea Ehrhardt Carvalho,
1500
__ 54 __ 30022
2003-11-251 Jardins Rivieira R. Afrânio Peixoto, 900 1 __ 24 824
2003-11-3142
Chauteaux de Notre
Dame
R. Alberto Macchi, 43
__ 58 __ 30022
2003-11-3997 Ch. Primavera R. Emerson José Moreira, 1453 01 __ __ 3791
2003-11-4419 __ R. Maria Emília ª S. de Angelis, 402
28B2 __ __ 30029
2003-11-4461 __ Alameda das Araucárias, 379 12 __ B 6746
2003-11-4659 __
R. Padre domingos Giovanini, 577
7 __ 22 822
Anexos
159
Protocolo Nome Endereço Lote Gleba Quadra Quarteirão
2003-11-5021 __
Av. Prof. Dea Ehrhardt Carvalho,
2500
__ 95 __ 30022
2003-15778 __ R. Papa Leão XII, 10 __ 53 __ 30012
2003-40-1229
Rossi Residencial S.
A.
R. São Miguel Arcanzo, 1797 (Pq.
Prado)
28B1 __ __ 30029
2004-11-10025
__ R. Bortolo Martins, 1335 __ 60 __ 30007
2004-11-2105 __
R. Prof. Antônio Nogueira Braga,
216
01 __ E1 3796
2004-11-2403 Fazenda Taquaral R. Percilio Neto, 628 02 __ 17 817
2004-11-3235 __ Alameda dos Vemeiros 06 __ F 6750
2004-11-3290 Quinta dos Jatobas R. Heitor Penteado, 700 __ 16 __ 30023
2004-11-50 EHIS R. Boa Vista, 57 9 __ 4 3655
2004-11-51 EHIS R. Juriti, 76 7 __ U 7258
2004-11-554 __ R. Latino Coelho, 117 2A __ 18 818
2004-11-5733 __ R. São Miguel Arcanjo, 1730 28-D1
__ __ 30029
2004-11-8376 __ Av. Prof Adhelar Mattheus, 113 2 __ J 663 BG
2004-11-8825 __ R. Jorge de Figueiredo Correa, 503
14 __ 18 818
2004-11-9613 __ R. Mirta Coluccini Brito, 1395 5 __ Z 1395
2005-11-1949 __ R. das Margaridas 23 __ D 3781
2005-11-3636 Chácara Primavera R. das Camélias, 399 32 __ D 3781
2005-11-4021 __ R. Francisco Mesquita, 860 14 __ E 3360
2005-11-9670
Village Car.
Penteado
R. D. Carolina Prado Penteado,
479
02 __ B 761
Fonte: Departamento de Uso e Ocupação do Solo da Prefeitura Municipal de Campinas.
Tabela 57 - Condomínios Horizontais Fechados no Município de Campinas
– Quantidades de protocolos conforme a área – 1976 a 2005
Década Ano Quantidade Área Total por ano Total por década
1970 1976
1
Taquaral
1 1
1983
1
Jardim São Pedro
1
1985
1
Barão Geraldo
1
4 Gramado
1 Barão Geraldo
1986
1 Taquaral
6
1 Gramado
1988
1 Parque Imperador
2
1980
1989
1
Não Localizado no mapa
1
11
1990
1
Gramado
1
1 Gramado
1991
1 Não Localizado no mapa
2
1 Gramado
1 Sousas
1 Próximo ao Shopping Galeria
1993
1 Não Localizado no mapa
4
1994
1
Barão Geraldo
1
2 Barão Geraldo
1 Sousas
1995
1 Parque Imperador
4
1996
1
Gramado
1
3
Jardim Stª Terezinha (entre Rodovia
Bandeirantes e a Rod. Santos
Dumont)
2 Gramado
1 Sousas
1 Alphaville
1990
1997
1 Parque Imperador
8
30
A Expansão Urbana de Campinas Através de Condomínios e Loteamentos Fechados
160
Década Ano Quantidade Área Total por ano Total por década
3 Taquaral
1
Jardim Stª Terezinha (entre Rodovia
Bandeirantes e a Rod. Santos
Dumont
1998
1
Próximo à Rod. Dom Pedro (entre
Shopping Galeria e Shopping
Iguatemi)
5
2 Parque Jacarandás
1 Não Localizado
1999
1 Alphaville
4
4 Chapadão
3 Alphaville
3 Gramado
2000
1 Sousas
11
7 Taquaral
2 Gramado
2 Parque Imperador
1
Próximo à Rod. Dom Pedro (entre
Shopping Galeria e Shopping
Iguatemi)
1 Não Localizado
1 Barão Geraldo
2001
1 Alphaville
15
4 Barão Geraldo
2 Taquaral
1 Sousas
2002
1 Próximo ao Shopping Iguatemi
8
3 Gramado
3 Taquaral
2 Barão Geraldo
2 Jardim Nova Europa
1 Parque Jacarandás
2003
1 Não Localizado
12
4 Taquaral
4 Não Localizados
1 Gramado
1 Nova Europa
1
Jardim Londres
2004
1 Jardim Campos Elíseos
12
2 Taquaral
1 Gramado
2000
2005
1 Próximo ao Shopping Iguatemi
4
62
Fonte: Departamento de Uso e Ocupação do Solo da Prefeitura Municipal de Campinas.
Observação: as áreas de concentração de condomínios e loteamentos fechados em cor azul não
foram localizadas nos mapas e as áreas em cor verde são áreas diferentes das cinco áreas de
concentração identificadas.
Anexos
161
P
P
r
r
o
o
c
c
e
e
d
d
i
i
m
m
e
e
n
n
t
t
o
o
s
s
M
M
e
e
t
t
o
o
d
d
o
o
l
l
ó
ó
g
g
i
i
c
c
o
o
s
s
Para a elaboração da revisão bibliográfica sobre o tema da pesquisa, foram
levantadas as bibliografias sobre o desenvolvimento urbano de Campinas, sobre planos
urbanos elaborados para o município e a bibliografia sobre condomínios horizontais
fechados e loteamentos fechados para cidades brasileiras em geral. Para esse
levantamento, bibliotecas, arquivos e instituições municipais das cidades de Campinas, de
São Carlos e de São Paulo foram consultados. Para sistematizar o levantamento da
pesquisa bibliográfica, a relação levantada foi organizada por assuntos em: estudos sobre
Campinas, estudos sobre condomínios e loteamentos fechados; estudos sobre rede urbana
paulista e outros estudos (trabalhos sobre cidadania, questões sociais na cidade, o
significado do espaço público, temas adicionais e relevantes para a melhor compreensão da
questão dos condomínios e loteamentos fechados).
Para o levantamento de dados a respeito de loteamentos fechados e condomínios
horizontais fechados, protocolados e/ou aprovados no município de Campinas, foi realizada
pesquisa no Departamento de Uso e Ocupação do Solo (DUOS) da Prefeitura Municipal de
Campinas.
A partir da pesquisa no Departamento de Uso e Ocupação do Solo, foram levantados
dados sobre todos os loteamentos fechados
71
e loteamentos que manifestam a intenção de
fechamento no município de Campinas. Sobre os loteamentos fechados, os seguintes dados
foram levantados: nome dos loteamentos, número dos protocolos, nome dos interessados,
decreto de fechamento (dos aprovados), situação verificada em vistoria (pela prefeitura) e a
situação dos protocolos. Também foi levantado se o fechamento era parcial ou total, se
eram fechados pela Lei de Cinturão de Segurança ou pela Lei de Loteamento Fechado e se
eram “existentes” ou “novos”. Esses são termos utilizados pelos técnicos da prefeitura.
Segundo eles, os “novos” seriam loteamentos que já seriam fechados desde a sua
concepção, enquanto que os “existentes”, seriam aqueles abertos e que, posteriormente,
pediram seu fechamento. Os loteamentos foram divididos em fechados aprovados e
fechados protocolados
72
. Foram elaboradas tabelas e mapas com todos os
empreendimentos (cf. Anexo, p. 154).
71
Como a Lei de Fechamento de Loteamento é de 1996, portanto bastante recente, foi possível uma relação
completa. Dispomos, então, de uma relação com todos os loteamentos fechados no município, sejam os
aprovados ou os que entraram com um processo requisitando o fechamento na prefeitura (loteamentos
protocolados). Também tivemos acesso a um mapa elaborado pelos técnicos da prefeitura localizando todos
esses loteamentos.
72
Para as tabelas e mapas de loteamentos fechados, foram selecionados somente os fechados ou com a
intenção de fechar segundo a Lei 8736/96, excluindo os fechamentos segundo a Lei de Cinturão de Segurança.
A Expansão Urbana de Campinas Através de Condomínios e Loteamentos Fechados
162
Na pesquisa documental realizada no DUOS da Prefeitura Municipal de Campinas,
foi levantada uma relação de condomínios horizontais fechados, na qual constam: o nome
do condomínio, endereço, número do protocolo, lote, gleba, quadra e quarteirão. No caso
desses dados, é importante ressaltar que a relação apresenta os condomínios que entraram
com processo a partir de 2000 na prefeitura; não apenas os aprovados, mas todos os
processos: de aprovação, de regularização ou de alguma alteração em projeto já aprovado.
Sendo assim, a relação feita a partir de 2000, inclui processos aprovados antes dessa data.
Temos uma relação de 108 condomínios horizontais fechados, que é uma relação
incompleta, uma vez que não há na Prefeitura Municipal nenhuma relação de todos os
projetos de condomínios horizontais fechados aprovados. A única maneira de localizá-los
seria através de consultas às plantas de quarteirão do município, que são em número muito
elevado. Portanto, os mapas e tabelas de condomínios fechados elaborados refletem essa
restrição.
A partir das informações coletadas sobre condomínios horizontais fechados, foram
elaborados tabelas e mapas. Para localizá-los, várias informações foram cruzadas:
endereços, números de quarteirão, quadra, gleba e/ou lote e mapa base da Sociedade de
Abastecimento de Água e Saneamento S/A (SANASA), de outubro de 2005.
Para a análise do processo de expansão urbana foram coletados dados sociais e
econômicos sobre a região metropolitana e o município de Campinas, que foram utilizados
na caracterização das áreas que identificamos como concentração de condomínios e
loteamentos fechados. As principais fontes para esse levantamento foram: a Secretaria de
Planejamento e Meio Ambiente da Prefeitura Municipal de Campinas (SEPLAMA); o Atlas
da Região Metropolitana de Campinas elaborado pelo Núcleo de Estudos de População
(NEPO) e pelo Núcleo de Economia Social, Urbana e Regional (NESUR); o Sistema
Estadual de Análise de Dados (SEADE) e a Empresa Paulista de Planejamento
Metropolitano (EMPLASA).
Para o levantamento de legislação federal, estadual e municipal referente a
condomínios horizontais fechados e loteamentos fechados, as fontes foram a biblioteca
jurídica da Prefeitura Municipal de Campinas e o site do Senado. Foram priorizadas as leis
referentes a parcelamento do solo urbano, a condomínios e loteamentos fechados, a
perímetro urbano e a zoneamento.
Foi realizado um levantamento de anúncios do jornal “Correio Popular” por ser esse
o jornal com maior quantidade e relevância de classificados. Foram definidos dois períodos:
A partir dos selecionados, utilizamos a existência ou não dos decretos de fechamento para dividi-los em
fechados ou protocolados.
Anexos
163
o primeiro, entre 1986 e 1990, período em que a quantidade de protocolos de condomínios é
mais significativa, e o segundo, entre 1999 e 2004, período em que a quantidade de
protocolos de condomínios é relevante, bem como é relevante o número de aprovações de
loteamentos fechados no município de Campinas. Para a amostra foram definidos os anos
de 1986, 1988, 1990, 1999, 2000, 2002 e 2004, dois meses no ano (fevereiro e agosto) e
dois jornais por mês (1º e 3º domingo de cada mês). O material coletado confirmou as áreas
de concentração identificadas na pesquisa, apresentando anúncios desses
empreendimentos desde o primeiro jornal pesquisado (1986). Os anúncios apresentam as
áreas dos lotes, as áreas coletivas (playground, área verde, piscinas), as principais
“atrações” dos condomínios (proximidades com shopping centers, escolas). Esse material é
utilizado para complementar a caracterização das áreas de concentração de condomínios e
loteamentos fechados.
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