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FACULDADES INTEGRADAS CURITIBA
PROGRAMA DE MESTRADO EM DIREITO
EDSON CARLOS PEREIRA
CONTROVERSIAS CONTRATUAIS EM SHOPPING
CENTERS
CURITIBA
2007
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EDSON CARLOS PEREIRA
CONTROVERSIAS CONTRATUAIS EM SHOPPING
CENTERS
Dissertação apresentada ao Programa de
Mestrado em Direito das Faculdades Inte-
gradas Curitiba, como requisito parcial para
obtenção do título de Mestre em Direito.
Orientador: Prof. Dr. Fábio Tokars
CURITIBA
2007
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Dados Internacionais de Catalogação-na-Publicação (CIP)
P436c Pereira, Edson Carlos.
Controvérsias Contratuais em Shopping Centers : revisão / Edson
Carlos Pereira. – Curitiba, 2007.
162f.
Orientador: Fábio Tokars.
Dissertação (Mestrado em Direito) – Faculdades Integradas
Curitiba, 2007.
Bibliografia: f. 154-162.
Contém anexos.
1. Contratos – Shopping centers – Teses. 2. Direito comercial –
Shopping centers – Teses. 3. Shopping centers – Contrato atípico
misto – Teses. I. Tokars, Fábio. II. Faculdades Integradas Curitiba. III.
Título.
CDU 347.74
EDSON CARLOS PEREIRA
CONTROVERSIAS CONTRATUAIS EM SHOPPING CENTERS
Dissertação apresentada ao Programa de
Mestrado em Direito das Faculdades Inte-
gradas Curitiba, como requisito parcial para
obtenção do título de Mestre em Direito.
COMISSÃO EXAMINADORA
____________________________________
Orientador: Professor Dr. Fábio Tokars
____________________________________
Professora Dra. Márcia Carla Pereira Ribeiro
____________________________________
Professor Dr. Carlyle Pop
Curitiba, ____ de ______________ de 2007.
Aos meus filhos,
Saulo
e
Camila.
AGRADECIMENTOS
Ao Professor Doutor Fábio Tokars, pela compreensão e orientação no
acompanhamento desta dissertação.
Ao Professor Doutor Jair Lima Gevaerd Filho, pela sugestão do tema.
Ao Professor Carlyle Pop, pelo incentivo na pré-qualificação.
Aos meus amigos Marta Marilia Tonini e Paulo Luiz Durigan, pelo apoio
incondicional.
PEREIRA, Edson Carlos. Controversias Contratuais em Shopping Centers: 161
FLS. 2007. Dissertação (Mestrado em Direito) – Faculdades Integradas Curitiba,
Curitiba. 2007.
RESUMO
Os tribunais, de maneira geral, têm a tendência de tratar a cessão de espaços em
shopping center tal qual a locação. Mas, em sua conceituação clássica, os shopping
apresentam características peculiares, diferentes daquelas de empreendimentos
com visível interesse imobiliário, características tais que devem ser observadas no
tratamento jurídico a ser dado a esse conjunto, bem como na maneira como os
tribunais, lojistas e empreendedores devem entendê-lo. Desta constatação procura-
se investigar as teorias doutrinárias, separá-las, discuti-las. São abordados o
conceito de shopping center, suas características e as modalidades existentes no
Brasil; o contrato e a sua função social, seus princípios fundamentais, a prevalência
dos novos paradigmas e as teorias sobre a sua natureza jurídica; as controvérsias
em torno de cláusulas presentes em seu contrato, bem como a composição destes;
e os equívocos em torno da sua figura. Sugere-se que os pactos contratuais no
interior de shopping centers que obedeçam sua conceituação clássica devem ser
abordados através da teoria da atipicidade mista, enquanto os demais resolvem-se
pela lei de locações.
Palavras-chave: shopping centers – contrato atípico misto — função.
1
PEREIRA, Edson Carlos. Contractual controversies in shopping centers. 161 fls.
2007. – Faculdades Integradas Curitiba, Curitiba. 2007.
ABSTRACT
The courts, in general way, have the trend to deal with the cession spaces in the
shopping mall, as the location. But, in its classic conceptualization, shopping mall
presents peculiar, different characteristics of those of enterprises with visible real
estate interest, characteristic such that must be observed in the legal treatment to be
given to this set, as well as in the way as the courts, storekeepers and entrepreneurs
must understand it. From this fact, it is looked to investigate the doctrinal theories, to
separate them, discuss them. The existing concept of shopping center, its
characteristics and modalities in Brazil are boarded; the contract and its social
function, its basic principles, the prevalence of the new paradigms and the theories
on its legal nature; the controversies around clauses written in its contract, as well as
the composition of these; and the mistakes around its figure. One suggests that the
contractual pacts in the interior of shopping centers that they obey its classic
conceptualization must be boarded through the theory of the mixed atypicity, while
excessively they are decided for the law of locations.
Key words: shopping centers - mixing atypical contract - function
2
SUMÁRIO
INTRODUÇÃO..................................................................................................................................1
1 SHOPPING CENTER: DADOS GERAIS ......................................................................................9
1.1 Breve Escorço Histórico..........................................................................................................9
1.2 MODALIDADES ........................................................................................................................... 16
1.3 ESTRUTURA ORGANIZACIONAL................................................................................................... 20
1.4 CONCEITO JURÍDICO................................................................................................................... 25
2 VISÃO MODERNA DAS OBRIGAÇÕES................................................................................... 32
2.1 FUNÇÃO SOCIAL DOS CONTRATOS............................................................................................. 41
2.2 PRINCÍPIOS FUNDAMENTAIS........................................................................................................ 50
2.3 PREVALÊNCIA DOS NOVOS PARADIGMAS DO CONTRATO ............................................................ 59
3 A LOCAÇÃO EM SHOPPING CENTERS.................................................................................. 61
3.1 GENERALIDADES DO CONTRATO DE LOCAÇÃO............................................................................ 61
3.2 CONCEITO E ELEMENTOS DA LOCAÇÃO ...................................................................................... 63
3.3 TEORIAS SOBRE A NATUREZA JURÍDICA DO CONTRATO DE SHOPPING CENTER ........................... 67
3.3.1 TEORIA DA LOCAÇÃO .............................................................................................................. 67
3.3.2 TEORIA DA LOCAÇÃO COM ATIPICIDADE .................................................................................. 71
3.3.3 TEORIA DOS CONTRATOS COLIGADOS..................................................................................... 75
3.3.4 TEORIA DA ATIPICIDADE MISTA................................................................................................ 77
3.4 FORMAS CONTRATUAIS .............................................................................................................. 82
4 AS PRINCIPAIS CONTROVÉRSIAS......................................................................................... 84
4.1 ALUGUEL MÍNIMO E ALUGUEL PERCENTUAL ............................................................................... 85
4.2 FISCALIZAÇÃO DA RECEITA PELO EMPREENDEDOR..................................................................... 88
4.3 ALUGUEL EM DOBRO.................................................................................................................. 90
4.4 FUNDO DE COMÉRCIO E RES SPERATA....................................................................................... 92
4.5 ATUALIZAÇÃO DO MIX PELO EMPREENDEDOR............................................................................. 97
4.6 IMUTABILIDADE DO RAMO DE COMÉRCIO E PROIBIÇÃO DE QUE O LOJISTA INSTALE FILIAL NAS
PROXIMIDADES DO SHOPPING CENTER....................................................................................... 98
4.7 FUNDO PROMOCIONAL ............................................................................................................. 101
4.8 CESSÃO DO PONTO COMERCIAL............................................................................................... 103
3
5 COMPOSIÇÃO DO CONTRATO.............................................................................................. 111
5.1 NORMAS GERAIS COMPLEMENTARES AO CONTRATO DE LOCAÇÃO OU USO DE ESPAÇO ........... 115
5.2 ESTATUTO DA ASSOCIAÇÃO DOS LOJISTAS .............................................................................. 117
5.3 REGIMENTO INTERNO ............................................................................................................... 118
6 APONTAMENTOS DA LEGISLAÇÃO E DOUTRINA
ESTRANGEIRA.................................................................................................................120
6.1 LEGISLAÇÃO ESPECÍFICA E OBRIGAÇÕES................................................................................. 120
6.2 ELEMENTOS OBRIGACIONAIS ATÍPICOS..................................................................................... 122
6.3 MODALIDADES DE SHOPPING Centers ..................................................................................... 126
6.4 PERFIL FORMAL ....................................................................................................................... 127
7 PERSPECTIVAS DE ENFRENTAMENTO DAS CONTROVÉRSIAS..................................... 130
7.1 O EQUÍVOCO DO TRATAMENTO IGUALITÁRIO AOS DESIGUAIS.................................................... 131
7.2 DESVIRTUAMENTOS E DESIGUALDADES .................................................................................... 137
7.3 O PONTO CRÍTICO ENTRE LOJISTAS E EMPREENDEDORES ........................................................ 139
7.4 AESTRUTURA FORMAL E O CONTEÚDO JURÍDICO DO SHOPPING CENTER................................. 143
CONCLUSÃO .............................................................................................................................. 150
REFERÊNCIAS............................................................................................................................ 154
ANEXOS....................................................................................................................................... 163
4
INTRODUÇÃO
Já de algum tempo, assiste-se à “exacerbação de um movimento
dúplice, marcado, por um lado, pela financeirização das coisas (dinheiro que gera
mais dinheiro) e, por outro, pela mercadorização de tudo o que possa ser convertido
em valor de troca”
1
. Não é de admirar que desse movimento surgissem vetores que
determinariam a expansão dos “centros de compras” — entre nós mais conhecidos
pela locução inglesa shopping centers —, um dos segmentos atuais da atividade
empresarial, que tornou-se mundial.
O crescimento desse tipo de empreendimento e o conseqüente
aumento das relações obrigacionais relativas a ele fizeram que os olhos jurídicos
procurassem melhor conceituá-los, estabelecer seus limites, suas funções.
Observa-se que, no Brasil, existe um conflito de interesses no que
concerne ao entendimento da função (o objetivo final) para a qual o shopping center
foi criado e da sua natureza jurídica, e, conseqüentemente, também nas relações
entre empreendedor
2
e lojistas. Isto se dá porque, como escreveu Ladislau Karpat,
“O crescimento da atividade ocorreu de uma forma muito rápida, constituindo-se até
numa verdadeira explosão, e a regulamentação não acompanhou”
3
.
A legislação atual referente ao contrato de uso de espaço em
shopping centers, colocada apenas no artigo 54 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de
1
ANTUNES, Ricardo. Apresentação. In: PADILHA, Valquíria. Shopping center: a catedral das
mercadorias. São Paulo: Boitempo, 2006. p. 13. Os grifos (apóstrofos e itálicos) constantes das
citações feitas neste trabalho fazem parte, sempre, do texto original.
2
A palavra “empreendedor” é utilizada, aqui, para designar o empresário que projeta, constrói e
administra o shopping center.
3
KARPAT, Ladislau. Shopping centers: manual jurídico. 2. ed. rev. e ampl. Rio de Janeiro:
Forense, 1999. p. 7.
5
1991 (Lei do Inquilinato)
4
, não trouxe solução prática às questões envolvendo lojistas
e empreendedores, porque o define como “simples locação”. Ressalte-se que ela faz
“referência ao shopping center, sem que se encontre qualquer definição legal do que
seja um shopping center”
5
.
Além da falta de legislação específica, esses conflitos decorrem do
fato de que várias modalidades (tipos) de empreendimento são denominadas de
shopping center
6
. Entretanto, um shopping center de fato, ou seja, a modalidade
clássica apresenta características peculiares, que devem ser observadas no
tratamento jurídico a lhe ser dado, bem como na maneira como os tribunais devem
entendê-lo. Essas diferenças, entre outras coisas, têm reflexos na esfera de direitos
e deveres que incumbem, reciprocamente, ao lojista e ao empreendedor.
Um shopping center clássico representa uma promessa de negócio
diferenciado, protegido da concorrência, que traz certeza de vendas diante do
enorme volume de pessoas que por ele transitam. Nele evidencia-se que o contrato
firmado entre empreendedores e lojistas mostra-se atípico, complexo e diferenciado
do contrato de locação comum. No entanto, o entendimento de que esse contrato é
diferente de uma simples locação encontra resistência mesmo nos tribunais, e os
julgados, não raro, mostram desconhecimento de condições comezinhas do direito
empresarial, pois não atinam para as suas peculiaridades diferenciadoras. Assim, o
shopping center provoca, nos observadores de sua trajetória e naqueles que militam
4
O artigo 54 dessa lei determina: “Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping
center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as
disposições procedimentais previstas nesta lei” (ver: BRASIL. Lei n
o
8.245 de 18 de outubro de
1991: lei do inquilinato. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas
pertinentes. Disponível em: <http://www6.senado.gov.br/legislacao/ListaTextoIntegral.action?id=75
666>. Acesso em: 13 jan. 2005).
5
PUGLIESE, Roberto J. Time sharing, flat service, apart hotel, shopping center, condomínios e
loteamentos fechados — expressões modernas do direito de propriedade. Revista dos Tribunais,
São Paulo, a. 85, v. 733, nov. 1996. p. 753.
6
As modalidades de shopping
centers
são discutidas no Capítulo 1 deste trabalho, item 1.2.
6
juridicamente com o seu contrato (no que concerne aos julgados) — que possui
unicidade de várias relações obrigacionais
7
—, quando dos embates entre
empreendedores e lojistas, certa estranheza, vinda pelo tratamento igualitário
concedido aos desiguais.
Quando os doutrinadores e, principalmente, os tribunais tratam
igualmente todas as modalidades de shopping centers ou quando tratam a relação
entre empreendedor e lojista como mera locação acabam por alimentar a tensão
entre estes, e questões envolvendo ambos atualmente avolumam-se no judiciário.
Dessa forma, enquanto não se atentar para a função para a qual o shopping center
foi criado e não se definir a sua verdadeira natureza jurídica não existirão garantias
nem para o empreendedor (que visa o retorno de seu investimento de forma
diferenciada), nem para o lojista (que, pela estrutura e organização desse tipo de
empreendimento, espera um volume substancial de vendas).
Essa tensão é maior nos empreendimentos que, apesar de
denominados de shopping center, não se amoldam ao seu conceito clássico. Muitos,
localizados em grandes cidades, ou em cidades de médio porte, que funcionam
como pólo regional, não oferecem a organização e a organicidade inerentes a um
shopping center clássico, como aquelas modalidades que não passam de locação
com aspecto puramente imobiliário, por exemplo, onde o faturamento não será o
esperado. Nesse caso, os lojistas não poderão ser sacrificados com obrigações
financeiras que não lhes cabem, e, por sua vez, não poderão contar com o grande
7
O contrato de uso de espaço em shopping center é integrado pelas normas gerais complementares
desse contrato, pelo estatuto da associação de lojistas e pelo regimento interno do shopping center
(documentos discutidos, neste trabalho, no Capítulo 5).
7
volume de vendas que um tenant mix (ou mix) — o “arranjo tecnológico” referente ao
planejamento, à organização e à estrutura de um shopping center
8
— proporciona.
Da mesma forma acontece com os empreendimentos a que se
denominam de shopping center mas se localizam em cidades de pequeno porte —
com população em torno de 100 mil habitantes ou bem menos —, que não possuem
grande número de pessoas com maior poder aquisitivo e que não têm a
possibilidade de realizar um real mix. Muitas vezes, as próprias partes vêem todas
as modalidades apenas como locação, sem atentar para as características
específicas de um shopping center clássico, e não compreendem como um
empreendimento dá certo e outro não.
Assim, existem diferenças substanciais entre as diferentes
modalidades de shopping centers, que vão da sua formalização jurídica contratual
(condomínio, incorporação imobiliária, sociedades) ao tamanho das localidades
onde estão inseridos.
No Brasil, o ramo de shopping centers é um mercado em franca
expansão — o país atualmente ocupa o sexto lugar do mundo em número de
8
Segundo Darcy Bessone, ao planejar a construção do shopping center, “o empreendedor há de
deter-se na questão tópica da melhor localização do empreendimento. Será imprescindível que o
terreno seja suficientemente grande para comportar, não apenas as lojas, mas também, e talvez
até principalmente, todas as comodidades e atrativos, inclusive de lazer, que se aninham no
shopping. Considerará, paralelamente, que o empreende para uma sociedade de um tipo singular:
a do automóvel, isto é, a motorizada, para a qual a distância do centro da cidade será menos
relevante. Ainda na fase de planejamento, terá de ter em vista que a estrutura da entidade atribuirá
maiores espaços a usos ou atividades comuns do que às lojas, tais como estacionamento, parques
de diversões, espaçosos corredores que são verdadeiras ruas internas (mals), elevadores, rampas
e escadas rolantes, serviços estranhos ao comércio lojista (bancos, correios e telégrafos, telefones,
assistência médica, segurança etc.). O arranjo tecnológico de todas essas coisas” é chamado de
tenant mix (BESSONE, Darcy. Problemas jurídicos do “shopping center”. Revista dos Tribunais,
São Paulo, a. 79, v. 660, out. 1990. p. 10). Para maiores detalhes sobre o tenant mix, ver o
Capítulo 4, item 4.5, deste trabalho.
8
shopping centers, a ponto de estar atraindo investimentos estrangeiros
9
—, com
grande importância para a economia local.
Com isso, pretende-se mostrar que diante do que o
empreendimento realmente oferta (que depende da sua modalidade) e para o que
foi criado (sua função) estabelece-se sua natureza jurídica, e que é nessas
características que os julgados devem se pautar — o que trará à figura um
tratamento jurídico diverso. Por conseguinte, este trabalho foi realizado com o
objetivo de verificar, entre as teorias contratuais, a que melhor se aplica ao
shopping; escorando-se, contudo, para isso, na sua modalidade e na função para a
qual foi criado.
No desenvolvimento do trabalho, discute-se a tendência, por parte
dos tribunais, de tratar todas as modalidades de shopping center de forma paritária.
Nesse sentido, restringe-se, o foco de estudo, e, apesar dessa limitação, este
9
Segundo o boletim semanal on line da Associação Brasileira de Lojistas de Shopping Centers
(Alshop) — associação à qual se filiam as associações de lojistas dos shopping centers —,
disponibilizado em 19 de dezembro de 2006, “A Kimco Realty Corporation, uma das maiores
empreendedoras norte-americanas fará investimentos em shoppings brasileiros a partir do ano que
vem. Não houve declarações acerca de valores, mas a direção da empresa lembrou investimentos
de US 1 bilhão no México nos últimos quatro anos. Parceria entre a também norte-americana
Developers Diversifield e a portuguesa Sonae Sierra — associadas à Enplanta Engenharia — vai
investir R$ 600 milhões. Outras associações entre os fundos canadenses Cadillac Fairview e
Ivanhoe Cambridge com as brasileiras Multiplan e Ancar envolvem recursos cujos valores totais
ainda não foram divulgados, apenas parte deles: R$ 160 milhões” (SHOPPINGS NOVOS atraem
recursos estrangeiros. InfoShop, n. 51, 19 dez. 2006. Disponível em: http://www.alshop.
com.br/infoshop/infoshop51.html. Acesso em: 28 dez. 2006). E, conforme o boletim divulgado em
23 de janeiro de 2007, “No ano passado, quatro grupos internacionais compraram participação em
empresas brasileiras: GP Investimentos e o fundo americano Equity International compraram juntos
quase 30% do Grupo Ecisa, que tem seis shoppings e administra outros 13. Outro fundo
americano, o Developers Diversifield (mais de 500 centros de compra naquele país) fez parceria
com o grupo português Sonae Sierra para os investimentos no Brasil. Pioneiro no recebimento de
recursos estrangeiros, há dois anos o grupo Aliansce fez uma joint venture com o fundo americano
General Growth Properties. Resultados recentes da negociação foram investimentos de R$ 300
milhões no Shopping Leblon, aberto no Rio de Janeiro no final do ano passado. O grupo está
atualmente avaliando seis projetos, cada um deles envolvendo valores superiores a 100 milhões”
(DESTAQUE. InfoShop, n. 53, 23 jan. 2007. Disponível em: <http://www.alshop.com.br/infoshop/
infoshop53.html>. Acesso em: 24 jan. 2007).
9
trabalho pode ser considerado um passo adiante na identificação da natureza
jurídica do shopping center.
Duas questões, portanto, podem ser consideradas de suma
importância na análise sobre shopping: a base efetiva para a distinção desses
empreendimentos e as conseqüências em termos de aplicação do direito.
Considerando-se essas diretrizes mestras, adotou-se, aqui, um
plano de trabalho que, em linhas gerais, parte do geral ao específico, isto é,
inicialmente são abordadas as categorias jurídicas e, ao final, procura-se relacioná-
las ao objeto do trabalho.
Esse tema insere-se nas áreas de direito empresarial e cidadania,
porque perpassa, necessariamente, pelos meios de produção, inserindo-se, assim,
na linha de pesquisa adotada pelo Programa de Mestrado em Direito das
Faculdades Integradas Curitiba: “Obrigações e contratos empresariais,
responsabilidade social e efetividade”.
No primeiro capítulo faz-se uma breve caracterização do shopping
center, e apresentam-se alguns dos dados que atestam sua importância no Brasil,
bem como um breve histórico de seu desenvolvimento, suas modalidades, sua
estrutura organizacional e conceitos jurídicos encontrados na literatura.
No segundo capítulo aborda-se a visão moderna das obrigações,
quais sejam: função social, princípios fundamentais, prevalência dos novos
paradigmas do contrato.
No terceiro capítulo mostra-se que a locação em shopping center —
mesmo tendo um olhar diferenciado, pelo acolhimento dos princípios constitucionais
10
vigentes e também por mudanças em princípios gerais de direito, no que toca a sua
valoração — possui cláusulas originais, específicas, e, por isso, é sujeita a
controvérsias. Para tanto, estuda-se as generalidades do contrato, elementos e
teorias sobre a natureza jurídica do contrato de shopping center, considerando-se a
teoria da locação, da locação com atipicidade, dos contratos coligados e da
atipicidade mista e, por último, as formas contratuais.
No quarto capítulo são discutidas as principais controvérsias desse
contrato, demonstrando-se que, em razão da existência de cláusulas peculiares, o
shopping center não encontra albergue na lei de locação.
No quinto capítulo identifica-se a composição do contrato, ou seja:
normas gerais complementares ao contrato de locação ou uso de espaço, estatuto
da associação de lojistas e regimento interno do shopping center.
O direito comparado, em breve estudo, estrutura-se no sexto
capítulo, onde são examinados alguns dos aspectos jurídicos dos shopping centers
em outros países.
No sétimo e último capítulo são abordados os equívocos em torno
do shopping center, os quais partem da não-compreensão da sua natureza jurídica,
resultado da indiferenciação entre as diversas modalidades, ou seja, entre o
shopping center clássico e aqueles que têm pretensão meramente imobiliária.
Evidenciam-se, assim, as perspectivas de superação das controvérsias em face dos
estudos anteriores.
Na conclusão aponta-se que a teoria que melhor traduz o contrato
de uso de espaço em shopping centers é a atipicidade mista, e a necessidade de
11
saber qual a função para a qual foi criado, pois só partindo dela pode-se chegar a
sua natureza jurídica.
12
1 SHOPPING CENTER: DADOS GERAIS
1.1 BREVE ESCORÇO HISTÓRICO
Todos somos consumidores — do nascimento à morte —, por
razões que vão da “necessidade de sobrevivência até ao consumo pelo desejo, o
consumo pelo consumo”
1
. Conforme João Batista de Almeida, “as relações de
consumo são dinâmicas, posto que, contingenciadas pela própria existência
humana, nascem, crescem e evoluem, representando, com precisão, o momento
histórico em que estão situadas”
2
.
A “Revolução do Consumo e Comercial” foi anterior à Revolução
Industrial e constituiu-se no elemento central da modernidade e modernização
ocidental, que variou do século XVI até o XVIII
3
.
Lívia Barbosa salienta que “as origens históricas da moderna
sociedade de consumo são alvos de muitas controvérsias, que poderiam ser
divididas em dois tipos: um que se preocupa com o quando e outro com o que
1
ALMEIDA, João Batista de. Manual do direito do consumidor. 2.ed. rev. e atual. São Paulo:
Saraiva, 2006. p. 1.
2
Ibid., p. 2.
3
BARBOSA, Lívia. Sociedade de consumo. Rio de Janeiro: Jorge Zahar, 2004. p. 15. Sobre a
diferença entre modernidade e modernização, Raymundo Faoro explica: “a modernidade
compromete, no seu processo, toda a sociedade, ampliando o raio de expansão de todas as
classes, revitalizando ou removendo seus papéis sociais, enquanto que a modernização, pelo seu
toque voluntário, se não voluntarista, chega à sociedade por meio de um grupo condutor, que,
privilegiando-se, privilegia os setores dominantes. Na modernização não se segue o trilho da 'lei
natural', mas se procura moldar, sobre o país, pela ideologia ou pela coação, uma certa política de
mudança. (...) a ação social, que dela decorre, não parte da economia, como expressão da
sociedade civil. Na modernidade, a elite, o estamento, as classes — dizemos para simplificar, as
classes dirigentes — coordenam e organizam um movimento. Não o dirigem, conduzem ou
promovem, como na modernização. (...) Talvez se possa dizer, ainda, que a modernização, ao
contrário da modernidade, cinde a ideologia da sociedade, inspirando-se mais na primeira do que
na segunda” (FAORO apud PEDROSO, Leda Aparecida. Indústria cultural: algumas determinações
políticas, culturais e sociais na educação. Cadernos Cedes, Campinas, v. 21, n. 54, ago. 2001.
Disponível em: <http://www.scielo.br/scielo.php?script=sci_arttext&pid=s0101-32622001000200006>.
Acesso em: 30 mar. 2007).
13
mudou”
4
. Contudo, foi somente a partir do século XIX que surgiu uma sociedade de
consumo estabelecida, com tipos de consumidores claramente diferenciados e
novas modalidades de comercialização e marketing
5
.
Os shopping centers são elementos importantes para a economia,
impondo uma nova tecnologia do olhar, ao apresentar mercadorias e serviços em
um cenário diferenciado. Mário Cerveira Filho enfatiza que “desconsiderar a
importância do shopping center no cenário urbano, a sua forma na atividade
comercial, seria ignorar a própria realidade. Os shopping centers não somente
vieram para ficar, como a sua expansão é irreversível”
6
.
Por esse modo de pensar, as pessoas seriam, por definição,
insaciáveis, existindo uma propensão natural a consumir, que faz que qualquer
aumento de renda ou salário seja alocado sempre no consumo de mais bens e
mercadorias. Com isso, estabeleceram-se relações de consumo que acabam por ser
bilaterais. De um lado, o fornecedor de bens e serviços e, de outro, o consumidor.
Relações dinâmicas que são “contingenciadas pela própria existência humana” e
que mostram, com exatidão, o período histórico em que se situam
7
. Segundo João
Batista de Almeida,
Das operações de simples troca de mercadorias e das incipientes
operações mercantis chegou-se, progressivamente, às sofisticadas
operações de compra e venda, arrendamento, ‘leasing’, importação
etc., envolvendo grandes volumes e milhões de dólares. De há muito,
as relações de consumo deixaram de ser pessoais e diretas,
4
BARBOSA, op. cit., p. 14.
5
ALMEIDA, op. cit., p. 2.
6
CERVEIRA FILHO, Mário. Shopping centers: direito dos lojistas. 3.ed. São Paulo: Saraiva, 2003.
p. 1.
7
ALMEIDA, op. cit., p. 2.
14
transformando-se, principalmente nos grandes centros urbanos, em
operações impessoais e indiretas.
8
O autor ainda assinala ainda que surgiram, em decorrência dessa
evolução, “os grandes estabelecimentos comerciais e industriais, os hipermercados
e, mais recentemente, os shopping centers”
9
. E considera que a “produção e o
consumo em massa geraram a sociedade de massa, sofisticada e complexa”
10
.
E é essa mesma sociedade complexa e sofisticada que buscou,
além do simples ato de comprar, o prazer e a diversão em um mesmo espaço,
dando origem aos mega-estabelecimentos, onde o comércio de bens e serviços
adquiriu uma conotação inusitada — das compras ao prazer do consumo, lazer e
bem-estar
11
.
Segundo Márcio Pecego Heide, não há consenso sobre a origem
dos shopping centers, alguns advogando que é norte-americana, outros, que é
canadense, mas é fato que “condições econômicas peculiares fizeram com que
surgissem na área de Nova York e Nova Orleans, no início do século [XX], alguns
empreendimentos com características próprias de SC [shopping centers] como o
conhecemos”
12
.
Nos Estados Unidos, a partir dos anos 1940, em razão da expansão
da indústria automobilística, os centros de comércio (supermercados, por exemplo)
foram obrigados a disponibilizar amplos estacionamentos: “até por força de
8
Ibid., p. 2.
9
Ibid., p. 2.
10
Ibid., p. 2.
11
Ibid., p. 2.
12
HEIDE, Márcio Pecego. Traços jurídicos, físicos e econômicos da modalidade de negócio chamada
shopping center. Jus Navigandi, Teresina, v. 4, n. 43, jul. 2000. Disponível em: <http://jus2.uol.
com.br/doutrina/texto.asp?id=610>. Acesso em: 8 mai. 2006.
15
dispositivo legal (dependendo da cidade ou do Estado)”, deveriam dispor de
estacionamento compatível com o tamanho do estabelecimento
13
.
No entanto, em relação ao seu conceito clássico, continua Márcio
Heide, “foi no Canadá, a partir da década de 50 que [...] realmente tomou a forma de
como conhecemos até os dias de hoje, devido às condições climáticas e
econômicas desse país” — por condições climáticas o autor se refere aos seus
invernos rigorosos, de até oito meses, que colocavam a necessidade de se criarem
locais que contivessem “alguns elementos essenciais à sociabilização da população,
daí decorrem as construções que agregam comércio, em sua grande variedade,
oferta de serviços, lazer, climatação e estacionamento coberto”
14
.
No que toca ao seu desenvolvimento nos Estados Unidos, nesse
país alguns empresários perceberam que a reunião, num mesmo local, de “vários
ramos de negócios: compra, venda e prestação de serviços (dos mais variados
ramos), bancos, escritórios, consultórios, lazer e alimentação”, agregaria grande
número de pessoas, se elas pudessem satisfazer suas necessidades de consumo
aliando, a isso, outros atrativos — ou seja, que essa reunião geraria “um excepcional
foco atrativo de riquezas altamente lucrativo”
15
.
Por isso, Carlos Geraldo Langoni afirma que os shopping centers
“constituem uma das mais significativas revoluções tecnológicas de caráter
13
Ibid.
14
Ibid.
15
Ibid. O boletim disponibilizado na internet pela Alshop em 23 de janeiro de 2007 chama a atenção
para os dados que o International Council of Shopping Centers encontrou, para 2005, a respeito
dos shopping centers nos Estados Unidos, e que dão uma idéia do que eles representam hoje
nesse país: “O vigor do mercado norte-americano, o mais forte do planeta, oferece aos cidadãos
nada menos de que 48.695 shopping centers que geram uma média de 12,7 milhões de empregos
e são visitados mensalmente por 191 milhões de pessoas adultas [...]. O faturamento médio anual
é de mais de US$ 2 trilhões”; e, sobre 2006, diz que “Estimativas da Plunkett Research indicam
que o volume total do varejo naquele país em 2006 movimentou em torno de US$ 4,361 trilhões”
(SHOPPINGS NOS Estados Unidos. InfoShop. n. 53, 23 jan. 2007. Disponível em:
<http://www.alshop.com.br/infoshop/infoshop.53.html>. Acesso em: 24 jan. 2007).
16
nitidamente organizacional cujo impulso inicial ocorreu na década de 50, nos
Estados Unidos” — e o que a caracterizou teria sido a forma como se combinaram
os interesses dos empreendedores e os dos lojistas
16
. E Valquíria Padilha,
discorrendo sobre seu surgimento, sustenta que eles são resultado de
[...] uma nova forma de industrialização da oferta e da demanda,
além do próprio desenvolvimento industrial e tecnológico típico do
século XX. Esses centros comerciais aparecem como uma última
etapa do desenvolvimento da sociedade de massas (que nasce nos
anos 1930) e participam de forma decisiva na construção de uma
nova ‘cultura urbana’.
17
No Brasil, conforme Ladislau Karpat, esse novo modelo de centro
comercial e de serviços acabou revolucionando “por completo a prática do comércio
unitário, e trouxe uma grande esperança de lucro a alguns privilegiados
comerciantes, que tiveram a oportunidade de aderir aos primeiros Centros no
país”
18
.
Dinah Renault Pinto lista os seguintes fatores como os responsáveis
pelo seu surgimento no país:
a) a descentralização para a periferia, em conseqüência do aumento
e concentração da população nas áreas urbanas;
b) o desafogamento do trânsito em virtude dessa descentralização;
c) a facilidade de estacionamento de automóveis, pois há,
obrigatoriamente, nos shopping centers, o deck-parking;
d) a segurança que oferece contra a onda de violência existente,
pois, sem dúvida, é muito mais difícil um assalto no shopping
16
LANGONI, Carlos Geraldo. “Shopping centers” no Brasil. In: ARRUDA, José Soares; LÔBO, Carlos
Augusto da Silveira. (Coord.). “Shopping centers”: aspectos jurídicos. São Paulo: Revista dos
Tribunais, 1984. p. 56.
17
PADILHA, Valquíria. Shopping center: a catedral das mercadorias. São Paulo: Boitempo, 2006. p.
22.
18
KARPAT, Ladislau. Shopping centers: manual jurídico. 2. ed. rev. e ampl. Rio de Janeiro:
Forense, 1999. p. 5.
17
center do que em estabelecimento comercial isolado ou mesmo
em magazine.
19
A autora complementa que, de acordo com Silvana Maria Pintaudi,
eles surgiram quando do “desenvolvimento de monopólios na economia brasileira,
representando uma tendência de atividades comerciais varejistas que antes não
concentravam poder econômico” — e tiveram, muitas vezes, “o financiamento de
bancos públicos, como a Caixa Econômica Federal”
20
. Dessa forma, “as
possibilidades para o surgimento e desenvolvimento dos SC no Brasil, a partir de
meados da década de 1960, estavam colocadas não só pelo setor privado da
economia, mas, também, pelo setor público”
21
.
O primeiro shopping center do país foi inaugurado em 1966, na
cidade de São Paulo: o Shopping Iguatemi (Iguatemi São Paulo), o primeiro de
muitos outros nessa cidade, como informa o InfoShop — boletim semanal que a
Associação Brasileira de Lojistas de Shopping Centers (Alshop) disponibiliza na
internet — de 23 de janeiro de 2007:
Em 1966, o primeiro shopping center, o Iguatemi, inaugurava uma
nova fase do comércio, um empreendedorismo que nas décadas
seguintes marcaria o perfil e o cotidiano de São Paulo e de seus
habitantes. Em 1976, o Shopping Ibirapuera entrava no cenário,
seguido pelo Eldorado em 81, o Morumbi em 82, o Center Norte em
84, o Interlagos em 88 e dezenas de outros nos anos seguintes.
Hoje, os 10,750 milhões de moradores da cidade encontram nesses
shoppings produtos e serviços de todos os tipos, de conserto de
calçados à venda de automóveis. Tem shopping na cidade
recebendo mais de 4,5 milhões de pessoas por mês, gente que vai
às compras, ao cinema, ao teatro, jantar, almoçar, lanchar, passear.
Tudo com conforto, comodidade e segurança.
22
19
PINTO, Dinah Sonia Renault. Shopping center: uma nova era empresarial. 3. ed. rev. e atual. por
Vânia Renault Bechara Gomes e Marcos Bragança. Rio de Janeiro: Forense, 2001. p. 2.
20
PADILHA, op. cit., p. 70.
21
PINTAUDI apud PADILHA, op. cit., p. 70.
22
SÃO PAULO 453 anos: de Anchieta ao shopping center. InfoShop, n. 53, 23 jan. 2007. Disponível em:
<http://www.alshop.com.br/infoshop/infoshop53.html>. Acesso em: 24 jan. 2007.
18
Em 2006, conforme a Associação Brasileira de Shopping Centers
(Abrasce)
23
, existiam no país 315 shopping centers (em operação, 304), os quais
eram responsáveis por 524.090 empregos diretos, representando um faturamento de
44 bilhões; já segundo a Alshop, o número era 622, o total de empregos diretos gerados, 831,400, e o
faturamento, 60,3 bilhões
24
.
Esse número expressivo é compreensível, pois esses
empreendimentos, planejados dentro de modernas técnicas empresariais, aliam
compras, lazer e serviços a um ambiente seguro; neles se encontra um complexo de
lojas que oferece produtos diversificados, além de estacionamento próprio,
constituindo-se em verdadeiros “templos de consumo”. Confirmando essa assertiva,
Valquíria Padilha salienta:
Não é difícil perceber que um centro feito para compras de bens
materiais foi sendo transformado — concomitantemente ao
desenvolvimento do capitalismo mundializado — em um centro que
alia estrategicamente mercadorias (alimentos, roupas e acessórios,
perfumes, discos, livros etc.), serviços (correio, agências de viagens,
bancos, salões de beleza, postos de gasolina etc.), lazer (cinemas,
jogos eletrônicos, praças de alimentação, academias de ginástica
etc.) e ‘cultura’ (exposições, apresentações musicais ou teatrais etc.).
A estratégia dessa aliança está na busca do aumento do lucro de
empresários e comerciantes, mas o discurso que se faz em paralelo
para os cidadãos do meio urbano desenvolvido propaga a ideologia
da melhor qualidade de vida. [...] o shopping center é hoje o mais
capitalista templo de consumo, onde os desejos, os projetos, as
paixões e as relações pessoais materializam-se em objetos — e seus
signos — a serem consumidos. O shopping center constitui-se, na
23
A Abrasce representa os interesses econômicos e patronais dos empreendedores de shopping
centers, mas nem todos os do país são filiados a ela, como se depreende da diferença verificada
entre o número de shopping centers que apresenta e o número apresentado pela Alshop.
24
Ver, respectivamente: ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE SHOPPING CENTERS. Evolução do
setor. Disponível em: <http://www.abrasce.com.br/evo_setor.htm>. Acesso em: 18 dez. 2006d; e
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE LOJISTAS DE SHOPPING CENTERS. Brasil tem 622 shopping centers.
Disponível em: <http://www.alshop.com.br/conteudo.asp?id=38&categoria=noticias>. Acesso em: 8
jan. 2007. Os números da Abrasce, atualizados em outubro de 2006, se referem aos shoppings
centers a ela filiados, os quais nem sempre se amoldam ao conceito clássico dessa figura, ou seja,
ao que ela própria denomina de shopping “regional”; do número apresentado pela Alshop,
atualizado em dezembro desse mesmo ano, 450 referem-se a shopping centers “tradicionais”,
conforme sua própria denominação (ver discussão adiante), depreendendo-se que estes são os
que mais se aproximam do conceito clássico da figura. Os dados fornecidos pela Abrasce não
trazem especificação de número por modalidade.
19
sociedade capitalista, num espaço privado de consumo individual
que oferece estrategicamente o lazer como atrativo importante. Parto
também da premissa de que escolher o shopping center como opção
de ocupação do ‘tempo livre’ pode confirmar e demonstrar a inserção
do lazer na lógica do capital e de sua racionalidade. Ao incorporar o
lazer num espaço de consumo por excelência, o shopping center
torna-se uma representação importante da racionalidade do capital.
25
1.2 MODALIDADES
Na classificação da Alshop, há cinco modalidades distintas de
shopping centers no país: tradicional, temático, outlet, rotativo e de atacado:
Shopping Tradicional - Estabelecimento construído especificamente
para abrigar um centro de compras e que apresenta mix
diversificado, praça de alimentação, área de lazer, estacionamento e
elevado nível de conforto como ar condicionado, escadas rolantes,
elevadores, segurança, etc. O número de lojas-âncora, a quantidade
de lojas e o fato de haver lojas próprias junto com lojas alugadas são
considerados fatores que completam as características dessa
categoria.
Shopping Temático - Estabelecimento cujas lojas estão voltadas
preferencialmente a um segmento básico do mercado.
Shopping Outlet - Estabelecimento que concentra lojas de fábrica,
com alguns poucos ramos comerciais e de serviços considerados de
apoio.
Shopping Rotativo - Estabelecimento com índice de conforto menor
que o dos shoppings tradicionais, geralmente com lojas de tamanho
reduzido e onde não se pratica a obrigatoriedade da permanência do
lojista no shopping. Nele, a locação é feita por períodos diversos e
mais curtos que nos shoppings tradicionais. O comércio
habitualmente praticado no shopping rotativo está voltado a produtos
de baixo valor. Também podem ser considerados como shoppings de
desconto.
Shopping De Atacado - Estabelecimento cujas lojas operam
exclusivamente com vendas no atacado. Atuam, basicamente, nos
ramos de confecção, acessórios e calçados.
26
Já a Abrasce os classifica em seis modalidades:
25
PADILHA, op. cit., p. 25; 30.
26
CENSO brasileiro de shopping centers, IV. Disponível em: <http://www.intershopnegocios.com.br/
noticias/via20_11_02.htm>. Acesso em: 12 dez. 2006. Segundo o editorial do boletim da Alshop
disponibilizado em 8 de janeiro de 2007, dos 622 shopping centers que lhe são filiados, além dos
450 que classifica na categoria tradicional, existem 58 temáticos; 10 outlets; 80 rotativos; e 24 de
atacado (ver: EDITORIAL. InfoShop, n. 52, 8 jan. 2007. Disponível em: <http://www.alshop.com.br/
infoshop/infoshop52.html>. Acesso em: 9 jan. 2007).
20
a) Shopping Regional: Este tipo de shopping fornece mercadorias em
geral (uma boa porcentagem de vestuário) e serviços completos e
variados. Suas atrações principais são âncoras tradicionais, lojas
de departamento de desconto ou hipermercados. Um shopping
regional típico é geralmente fechado, com as lojas voltadas para
um mall interno.
b) Shopping Comunitário: O shopping comunitário geralmente
oferece um sortimento amplo de vestuário e outras mercadorias.
Entre as âncoras mais comuns estão os supermercados e lojas de
departamentos de descontos. Entre os lojistas do shopping
comunitário, algumas vezes encontram-se varejistas de ‘off-price’
[ponta de estoque] vendendo itens como roupas, objetos e móveis
para casa, brinquedos, artigos eletrônicos ou para esporte.
c) Shopping De Vizinhança: É projetado para fornecer conveniência
na compra das necessidades do dia-a-dia dos consumidores. Tem
como âncora um supermercado. A âncora tem o apoio de lojas
oferecendo outros artigos de conveniência.
d) Shopping Especializado: voltado para um mix específico de lojas
de um determinado grupo de atividades, tais como moda,
decoração, náutica, esportes ou automóveis.
e) Outlet Center: Consiste em sua maior parte de lojas de fabricantes
vendendo suas próprias marcas com desconto, além de varejistas
de ‘off-price’.
f) Festival Center: Está quase sempre localizado em áreas turísticas
e é basicamente voltado para atividades de lazer, com
restaurantes, fast-food, cinemas e outras diversões.
27
Desses, o regional (na classificação da Alshop, o que mais se
aproxima dessa modalidade é o “tradicional”) é o que reúne as características de
shopping center clássico, pois, além de mercadorias em geral (principalmente
vestuário) e “serviços completos e variados”, utiliza, como âncoras, “lojas de
departamentos ou hipermercados”; além disso, as lojas abrem-se para corredores
internos. Não se incluem, nessa categoria, os shopping centers menores, em razão,
por exemplo, de suas limitações em termos de campanha de marketing e atração de
riquezas
28
— o Iguatemi São Paulo é um exemplo de shopping regional.
No shopping comunitário enquadram-se algumas galerias comerciais
que apresentam especificidades, como, por exemplo, “ter um proprietário de várias
27
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE SHOPPING CENTERS. Definições. Disponível em:
<http://www.abrasce.com.br/ind_shopping/shopp_associados/num_shoppass.htm>. Acesso em: 15
mar. 2006b.
28
HEIDE, op. cit.
21
lojas, estar em uma excepcional localização no sítio urbano”, ou grandes imóveis
“divididos em pequenas lojas ou ‘boxes’”
29
.
O shopping de vizinhança pode ser visualizado nos supermercados
e hipermercados que locam lojas em seu interior visando ofertar, aos clientes,
produtos e serviços que a sua própria estrutura não permite (lotérica, restaurante,
cafeteria)
30
. Segundo Márcio Heide, tanto esse como o comunitário “são meras
adaptações às lacunas da lei”, sendo que aproveitam “empreendimentos construídos
anteriormente à existência de ‘shopping center’ [...] somente para os novos lojistas
estando os antigos subordinados à ordem jurídica normal de uma locação ordinária
qualquer”
31
.
O shopping especializado (“temático”, segundo a Alshop) refere-se a
grandes imóveis divididos em pequenos compartimentos, todos ofertando
mercadorias semelhantes; a locação geralmente é por prazo inferior a cinco anos,
mas há o “aluguel em dobro no mês de dezembro, aluguel percentual e res sperata
proporcional ao tempo da locação, ou mesmo a cobrança de uma taxa para
celebração do contrato (as famigeradas ‘luvas’)”; em renovando-se o contrato, o
locador recebe outra vez a res sperata
32
.
Os outlet centers consistem em grandes imóveis abrigando lojas de
fábricas, que vendem seus próprios produtos com desconto, além de lojas de ponta
de estoque. Conforme o autor, a locação pode “ser por tempo variado e não há a
preocupação do locatário com a perenidade do negócio naquele ponto, pois esse
estágio é comumente visto como encubatório. Os encargos com aluguel são fixos e
29
Ibid.
30
Ibid.
31
Ibid.
32
Ibid.
22
os demais custos baixíssimos” — para o Brasil, dá, como exemplos, “ainda que
impróprios [...] os eventos ambulantes do tipo Mercado Mundo Mix e Mambo Mix”
33
.
Ainda segundo o autor, a concepção de festival center “foi
desenvolvida para que se desse um mínimo de legitimidade à cobrança de
determinados encargos próprios do contrato de ‘shopping center’” a
estabelecimentos localizados “em parques de diversão, centros integrados de
cinema e com vistas no crescente mercado de parques temáticos”
34
.
Como se vê, a Abrasce, associação que os congrega, admite como
sendo shopping center empreendimentos completamente distintos em sua função e
natureza, contribuindo (junto com a Alshop) para a confusão a respeito da
formatação da figura, em contradição com requisitos que ela mesma dita para que
possam ser qualificados como tal
35
. No entanto, na caracterização de sua natureza
jurídica o ponto central é, justamente, o fato de o empreendedor oferecer ao lojista
um aviamento previamente construído, uma clientela cativa pelo todo que
efetivamente oferece, com a constante preocupação de aumentá-la, utilizando, para
isso, a organização e a setorização de lojas ou produtos, além de segurança etc.
Ainda, deve-se levar em conta que o fundo de comércio, próprio dos
shopping centers, emprega uma nova conjuntura comercial, que oferece, aos que a
ele se integrarão (lojistas), segurança de estar em um caminho muito próximo do
sucesso, pois o alto investimento em publicidade, a forma adequadamente
33
Ibid.
34
Ibid.
35
A Abrasce dita requisitos que julga essenciais num shopping center, tendo instituído um “selo”, que
concede aos empreendimentos que considera qualificados. Segundo essa associação, seu
Conselho Deliberativo, ao conceder esse selo, “expressa sua convicção de que o shopping está
projetado ou desenvolvido com obediência a preceitos internacionalmente consagrados pela
indústria de shopping centers, de aplicação geralmente bem sucedida em empreendimentos
anteriores” (ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE SHOPPING CENTERS. Apresentação: o que é a
Abrasce. Disponível em: <http://www.abrasce.com.br/selo.htm>. Acesso em: 15 mar. 2006a).
23
organizada das lojas e a variedade de serviços, aliados ao lazer, objetivam atrair um
público numeroso e crescente, o que fará que sua rentabilidade aumente, tornando
sua participação no empreendimento conveniente e oportuna.
1.3 ESTRUTURA ORGANIZACIONAL
Em relação às características dos shopping centers, os conceitos
assinalados deixam evidente muitas de suas nuances como empreendimento
empresarial. Entre outras, são lugares seguros, amplos, que oferecem a
possibilidade de fazer compras em um curto período de tempo (pelo fato de o
consumidor ter acesso a vários ramos de comércio e de serviços) sem necessidade
de grandes deslocamentos, e que contam com lazer e alimentação, proporcionando,
dessa forma, economia de tempo
36
e segurança, e ainda viabiliza a imediata
comparação de preços. Além disso, seu empreendedor tem a possibilidade de
lucratividade e retorno diferenciados.
Sobre a estrutura organizacional do shopping center, Rubens
Requião sustenta:
36
Mário Henrique Simonsen (apud PINTO, op. cit., p. 10-11) conseguiu traduzir o significado que
“ganhar tempo” tem no dia-a-dia nas cidades, na contemporaneidade: “Hoje, na verdade, quando
nós olhamos as grandes aglomerações urbanas, nós chegamos à conclusão de que os indivíduos
têm duas limitações a administrar: um orçamento de renda, que é uma das dimensões importantes
para a população; e outro orçamento igualmente importante — o tempo. O tempo tornou-se fator
escasso nas sociedades modernas e nos grandes centros urbanos. / Há várias razões pelas quais
o tempo se transformou num fator escasso, que precisa ser administrado inteligentemente. A
primeira razão é que nas grandes cidades o tempo é cada vez maior no deslocamento da casa ao
trabalho e vice-versa. Uma segunda razão é a participação feminina crescente na força de
trabalho, que diminui o número médio das horas de lazer. Uma terceira razão é que as diversões
são cada vez mais freqüentes, a começar pela televisão. O indivíduo na sociedade moderna é um
indivíduo que, por um lado, tem de administrar sua renda e, de outro, administrar o orçamento do
tempo, tão interligados que a renda do indivíduo depende do tempo que ele tem disponível para
trabalhar, e esse tempo pode ser absorvido por outros usos alternativos. De modo que as soluções
economizadoras de tempo na sociedade moderna passaram a ganhar uma dimensão econômica
extremamente importante [...]”.
24
O que caracteriza economicamente o ‘centro comercial’ como uma
‘inovação organizacional’ não é [...] a dimensão do prédio, nem a
decoração esmerada, nem o equipamento sofisticado. [...] Este se
distingue por sua organização peculiar. [...] a idéia de organização do
centro comercial estrutura-se sobre um espaço imobiliário, de
dimensão avantajada, para colher uma sorte de empresas comerciais
varejistas e de serviços. Mas esse sistema não é organizado
livremente pelo seu empreendedor, no sentido de procurar apenas o
seu interesse na venda condominial das unidades ou na locação do
salão comercial. Ele objetiva efeitos comunitários, tendo em vista um
projeto racional e econômico.
37
E Caio Mário da Silva Pereira explica, com maestria, toda a
organicidade econômica do shopping center, essa “cidade em miniatura”:
Para se entender o que seja essa figura do shopping center, não se
pode deixar de mencionar um aspecto que antecede a problemática
jurídica, que é a sua organicidade do ponto-de-vista puramente
pragmático. O shopping center não é uma loja qualquer.
Especialmente, o cliente não é um cliente qualquer. O freqüentador
do shopping center, ao se aproximar daqueles conglomerados
enormes, leva a impressão de que está em face de uma grande loja,
como se fosse um acrescentamento ou um agigantamento efetuado
às lojas tradicionais, ou ao store magazine, que entre nós já ganhou
representatividade há muitas décadas. O shopping center não é uma
loja qualquer. Ele apresenta tais características que, para entendê-lo,
é preciso penetrar na sua organização, na sua origem, na sua
formação, especialmente na sua organicidade.
Ele se apresenta como um belo edifício de proporções ciclópicas,
composto de numerosos salões, de áreas de lazer, de
estacionamento de veículos, de agências bancárias, tudo isso
integrado em um conjunto, dando a impressão de que foi mera
coincidência, de que todas aquelas entidades, aquelas lojas, aqueles
comerciantes que lá se encontram alojados para vender suas
mercadorias ali estão por acaso. Mas não estão. Tudo foi objeto de
um estudo prévio, um estudo de marketing, um exame da viabilidade
da sua promoção, a começar da sua localização. Onde se localiza o
37
REQUIÃO, Rubens. Considerações jurídicas sobre os centros comerciais (“shopping centers”) no
Brasil. In: ARRUDA, José Soares; LÔBO, Carlos Augusto da Silveira. (Coord.). “Shopping
Centers”: aspectos jurídicos. São Paulo: Revista dos Tribunais, 1984. p. 132-133.
25
shopping center? Todos reparam que o shopping center não está no
centro comercial. Por quê? Porque um dos grandes problemas das
cidades — um dos grandes problemas das grandes cidades —, é o
da locomoção, é o de se localizar o cliente, de estacionar seu veículo
e de procurar um local onde possa estar para se dirigir à sua loja. O
primeiro problema do shopping center é a localização, é o estudo do
lugar onde ele deve ser colocado — e observe-se que ele sempre se
situa numa região mais ou menos periférica, mais ou menos afastada
do aglomerado comercial, dotado sempre de um grande
estacionamento de veículos. Por que esta idéia de colocar um
estacionamento de veículos? É porque o shopping center é
destinado especialmente à classe média, é o estabelecimento
comercial oferecido ao grande público. E o homem da classe média
utiliza-se, habitualmente, do veículo unipessoal ou unifamiliar e tem
necessidade de um local para estacioná-lo. Por tal razão, o shopping
center é colocado em local adequado, e deve ser dotado de um bom
grande estacionamento. E as lojas não são também colocadas por
acaso. Existe uma técnica. Não basta uma pessoa, um comerciante,
por melhor que seja, interessar-se pela colocação de uma loja, num
shopping center, para que ele escolha o lugar. Muitas vezes quer
colocá-la em certo lugar e o organizador do shopping center não
permite, porque há uma razão para que seja colocada em outro
determinado ponto. A distribuição ou colocação das lojas tem uma
razão de ser que, na técnica, na terminologia — que é importada dos
Estados Unidos, onde o shopping center apareceu por volta da
década de 50, pouco depois da II Guerra Mundial — é o tenant mix.
A colocação tem em vista uma razão para que elas sejam
distribuídas ora num andar, ora noutro; uma numa posição, outra
noutra. E lojas de maior projeção — que, na terminologia têm a
denominação de “lojas-âncora” — são colocadas especialmente em
determinados pontos, como se fossem, assim, focos de atração do
cliente, do freqüentador do shopping center, para aquele tipo de
comércio, em razão da sua preferência por aquela mercadoria, por
aquele magazine que ele já freqüenta, propiciando, ao mesmo
tempo, que ele tenha acesso às outras.
Um dado curioso: muita gente pergunta qual é a razão de o shopping
center ter um cinema, um teatro, um ringue de patinação, uma área
de lazer. O motivo está em que o shopping center constitui também
apresentação propagandística; ele é, ademais, local de atração não
apenas para a dona-de-casa; um lugar onde a senhora ou o senhor
vão fazer compras. Muitas vezes ali se vai apenas para distrair, para
ver, porque é um local de distração, um local alegre, bonito, bem
montado, bem organizado. E isso faz parte, isso é da técnica do
shopping center: atrair as pessoas, ainda que não sejam os clientes
que vão fazer compras; cultivar o cliente em potencial, aquele que,
futuramente, pode vir a ser o comprador. Então, tudo isso é
estudado, tudo isso é ordenado, é organizado de tal maneira que,
quando se inaugura um shopping center, pode ele proporcionar todo
esse leque de atrações, de tal modo que consiga, desde logo, entrar
em funcionamento como se fosse uma cidade em miniatura, mas
uma cidade concentrada, com uma variedade muito grande de lojas,
26
que oferecem ao grande público espécies diversificadas de produtos
e de materiais que possam ser postos à disposição de todos.
38
Vê-se que o shopping center não constitui apenas um amontoado de
lojas em um mesmo local; ele tem aspectos e peculiaridades especiais, próprias. Em
um verdadeiro shopping center existe planejamento, prévia captação de lojistas,
organização administrativa e de alocação das lojas, além de outros fatores, como
compatibilidade de espaço físico e cuidados com a segurança, que acabam por
definir a sua moldura.
Assim, verifica-se que, na realidade, nem todos os empreendimentos
a que se denominam shopping center se amoldam às características argüidas no
conceito clássico; a muitos deles faltam as principais (planejamento, estudo prévio e
organização). No entanto, observa-se, muitas vezes, nos que não se adequam ao
conceito clássico, que seus idealizadores têm a pretensão de obter frutos ou bônus
sem arcar com o ônus de proporcionar ao lojista o princípio organizacional — ou
seja, protegê-lo da concorrência excessiva, ofertando-lhe clientes, principalmente
pelo estudo previamente realizado no que se refere à localização, à necessidade, ao
público etc. Da mesma forma, muitas vezes, num shopping center clássico, os
lojistas não entendem o porquê de o contrato de uso de espaço apresentar
especificidades que fogem à simples locação.
Para demonstrar que o shopping center é um empreendimento
complexo e não se limita ao seu aspecto visual, cabe lembrar a figura do
empreendedor: o empresário que não é um mero locador de imóveis, mas o criador
de um novo fundo de comércio. Como ensina Modesto Carvalhosa,
38
PEREIRA, Caio Mário da Silva. Súmula integral do simpósio [sobre shopping centers]. In:
ARRUDA, José Soares; LÔBO, Carlos Augusto da Silveira. (Coord.). “Shopping Centers”:
aspectos jurídicos. São Paulo: Revista dos Tribunais, 1984a. p. 8-9.
27
[...] esse complexo mercadológico não se forma ao acaso, mas é
fruto de um planejamento detalhado que implica estudos que vão
desde a escolha da zona urbana adequada, passando pelo espaço
imobiliário, até a definição dos estabelecimentos comerciais, que o
shopping center deverá abrigar, seja de comércio convencional, seja
de serviços.
Tudo isso tem por objetivo a máxima eficiência econômica
decorrente da lucratividade e rentabilidade do conjunto econômico.
39
Outro exemplo é o planejamento da segurança, uma das estratégias
utilizadas pelos shopping centers para manter seus clientes fiéis e atrair novos:
Prioridade total para a segurança. Esta é a estratégia dos shopping
centers para se manterem como referência de local que garante a
integridade física de seus freqüentadores. E isso não é só retórica.
Mais de 30% dos custos condominiais dos shopping centers são
destinados à área de segurança, o que inclui aquisição de
equipamentos, contratação e treinamento de mão-de-obra. Excluindo
o controle de estacionamento, o gasto é de quase 25%. É pesado,
mas necessário, segundo executivos do setor. Assim como também
o é para o país, que gasta R$ 84 bilhões anuais no setor, o
equivalente a 10,5% do Produto Interno Bruto (PIB) nacional. Outras
áreas — como Educação, por exemplo — não consomem mais de
4%.
Os shopping centers buscam aprimorar as ferramentas de que
dispõem. Cerca de 75% dos empreendimentos usam circuitos
fechados de TV, centrais de segurança e brigadas de incêndio
funcionando 24 horas por dia [...].
40
Essa estratégia inclui, além de modernos (e muitos) equipamentos
de segurança, grande investimento em pessoal. De acordo com Alexandre Villela, "O
cliente sente falta da figura humana o protegendo"
41
— e, por isso, a presença de
seguranças aparelhados e uniformizados nos shopping centers é ostensiva:
A política de segurança dos shoppings, de um modo geral, é
preventiva. Por isso é fundamental mostrar que há profissionais
atentos, rondando todo o shopping, equipados com aparelhos de
39
CARVALHOSA, Modesto. Considerações sobre relações jurídicas em “shopping centers“. In:
PINTO, Roberto Wilson Renault; OLIVEIRA, Fernando A. Albino de. (Coord.). Shopping centers:
questões jurídicas: doutrina e jurisprudência. São Paulo: Saraiva, 1991. p. 164.
40
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE SHOPPING CENTERS. Segurança. Disponível em:
<http://abrasce.com.br/arq_virtual/pesq_pontuais/seguranca.doc>. Acesso em: 28 dez. 2006e. Não
foi possível saber a data dessa matéria, mas Alexandre Villela, citado como diretor do Shopping
Center Recife, trabalhou neste até 2005.
41
VILLELA apud ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE SHOPPING CENTERS, 2006e, op. cit.
28
rádio, para que qualquer movimentação estranha possa ser
comunicada imediatamente. [...] Temos que mostrar ao cliente que o
shopping está sendo vigiado. Nós usamos até automóveis e
motociclistas paramentados para chamar a atenção do cliente.
42
E Luis Alberto Quinta diz que, além de cuidar da segurança dos
freqüentadores do shopping center, os seguranças também são relações públicas,
pois
Eles têm contato direto com o cliente. Além da cordialidade, têm que
ter informações, saber conduzir diferentes situações e ser um modelo
de comportamento para todos que estão no interior do shopping. Só
através do treinamento constante é que essas pessoas vão absorver
conceitos que farão com que ajam da forma adequada.
43
Outro ponto que mostra a importância dada à segurança em um
shopping center é o fato de que, na hora de projetá-lo, já se deve pensar nela, ou
seja, a arquitetura deve levá-la em conta, e, por isso, no projeto já são envolvidos
especialistas em segurança:
Quantos acessos, quantas saídas de emergência, onde, com que
capacidade, como serão controladas, onde estarão os bancos,
joalherias, como será o fluxo do estacionamento, a iluminação
externa — estes e muitos outros detalhes do projeto de shoppings
devem ser pensados por arquitetos e engenheiros junto a
profissionais da área de segurança.
44
1.4 CONCEITO JURÍDICO
Washington de Barros Monteiro ensina que, etimologicamente,
Shopping center vem a ser locução da língua inglesa e que
literalmente corresponde a centro comercial.
42
Ibid.
43
QUINTA apud ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE SHOPPING CENTERS, 2006e, op. cit.
44
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE SHOPPING CENTERS, 2006e, op. cit.
29
A locução advém de shop, que, no vernáculo, se traduz por loja,
armazém, oficina, enquanto o verbo to shop indica o ato de fazer
compras.
Shopping é, precisamente, o gerúndio de shop, isto é, a forma
nominal do verbo, a significar o duplo aspecto do negócio — o ato de
vender e comprar.
Por sua vez, a palavra center, também inglesa, está a designar um
agrupamento ou uma concentração, que pressupõe a reunião, num
mesmo local, das mais diversificadas atividades.
45
Mas a conceituação de shopping center é mais abrangente e
complexa. Na definição adotada pelo International Council of Shopping Centers, dos
Estados Unidos,
[...] é um grupo de estabelecimentos comerciais unificados
arquitetonicamente e construídos em terreno planejado e
desenvolvido. O shopping center deverá ser administrado como uma
unidade operacional, sendo o tamanho e o tipo de lojas existentes
relacionados diretamente com a área de influência comercial a que
esta unidade serve. O shopping center também deverá oferecer
estacionamento compatível com todas as lojas existentes no
projeto.
46
Segundo Francisco Martins Pinheiro, “no Brasil não existe lei que
define o que é shopping center. A definição mais aceita é dada pela ABRASCE”
47
.
Conforme o artigo 4
o
do estatuto desta, os empreendimentos, para serem definidos
como shopping centers devem apresentar todas as seguintes características:
1. Sejam constituídos por um conjunto planejado de lojas,
operando de forma integrada, sob administração única e
centralizada;
2. Sejam compostos de lojas destinadas à exploração de ramos
diversificados ou especializados de comércio e prestação de
serviços;
45
MONTEIRO, Washington de Barros. “Shopping centers”. In: ARRUDA, José Soares; LÔBO, Carlos
Augusto da Silveira. (Coord.). “Shopping Centers”: aspectos jurídicos. São Paulo: Revista dos
Tribunais, 1984, p. 160-161.
46
INTERNATIONAL COUNCIL OF SHOPPING CENTERS apud PINTO, op. cit., p. 1.
47
PINHEIRO, Francisco Martins. O que é shopping center? Disponível em:
<http://www.lojistas.net/id/oqes1.htm>. Acesso em: 14 dez. 2006b. O autor afirma, ainda, que, no
país, “Existem centenas de associações de Lojistas em Shopping Centers, as quais não divulgam
uma outra definição” (PINHEIRO, Francisco Martins. Minuta de lei de shopping. Disponível em:
<http://www.lojistas.info/id/mdld1.htm>. Acesso em: 14 dez. 2006a)
30
3. Estejam os locatários lojistas sujeitos a normas contratuais
padronizadas, além de ficar estabelecido nos contratos de
locação da maioria das lojas cláusula prevendo aluguel
variável de acordo com o faturamento mensal dos lojistas;
4. Possuam lojas-âncora, ou características estruturais e
mercadológicas especiais, que funcionem como força de
atração e assegurem ao shopping center a permanente
afluência e trânsito de consumidores essenciais ao bom
desempenho do empreendimento;
5. Ofereçam estacionamento compatível com a área de lojas e
correspondente afluência de veículos ao shopping center;
6. Estejam sob controle acionário e administrativo de pessoas ou
grupos de comprovada idoneidade e reconhecida capacidade
empresarial.
48
A seguir estão outros conceitos de shopping center:
É um empreendimento de um só empreendedor sendo este o único
proprietário de todas as unidades, única e exclusivamente de uso
comercial, que forma um todo incindível, dá unidades em locação em
troca da participação percentual no faturamento da atividade
comercial exercida pelo lojista que ele também incrementa, tem a
administração única e centralizada, todos os contratos são padrão,
entre suas diversas outras características jurídicas próprias de SC.
49
Um shopping center é uma cidade em miniatura; nasce planejada
pelo empresário, que cuida da sua localização em determinado
ponto, da sua organização racional e do seu funcionamento regulado
por princípios que são dispostos em regimento interno e aceitos
previamente por todos os titulares de unidade que operam dentro do
conjunto. Cada uma destas fases do planejamento merece uma
análise especial, dadas as circunstâncias que as promovem, as
ordenam e as qualificam.
50
[...] é um conjunto de espaços físicos, estruturados e planejados
racional e organizadamente, composto de áreas externas e internas,
contendo unidades autônomas — lojas — destinadas ao uso
comercial. Esse conjunto é dirigido por uma entidade
empreendedora, sua titular, e regido por um contrato normativo
chamado contrato de administração, escritura de normas gerais ou
denominação semelhante, com a natureza também de convenção de
condomínio, se houver lojistas proprietários. A estes se subordinam
as demais relações jurídicas, entre as quais os contratos celebrados
com os titulares das lojas, integrantes ipso facto da associação de
lojistas, contribuintes do chamado ‘fundo de promoção’ para
48
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE SHOPPING CENTERS. Estatuto da Associação Brasileira de
Shopping Centers – Abrasce. Disponível em: <http://www.abrasce.com.br/estatuto.htm#associados>.
Acesso em: 15 mar. 2006c.
49
HEIDE, op. cit.
50
BUZAID, Alfredo. Estudo sobre “shopping center”. In: PINTO, Roberto Wilson Renault; OLIVEIRA,
Fernando A. Albino de. (Coord.). Shopping centers: questões jurídicas: doutrina e jurisprudência.
São Paulo: Saraiva, 1991. p. 8.
31
atendimento das despesas com promoções, publicidade,
estacionamento e outras, mediante o pagamento de uma
contribuição mensal composta de uma parcela fixa e outra móvel,
representada por um percentual sobre o faturamento bruto do seu
comércio, ou corrigida monetariamente, se a segunda não alcançar o
valor previsto, além da contribuição de determinada importância, a
que se convencionou chamar res sperata, recolhida ao tempo da
instalação do lojista no espaço por ele ocupado.
51
Embora haja diferenças entre os conceitos, observa-se que, em
todos, guarda-se a assertiva fundamental de que se trata de um instrumento de
descentralização urbana e que preserva a competição entre pequenos e grandes
empresários, fortalecendo a sua convivência. Ainda, pelos conceitos citados conclui-
se que “o shopping center não é um simples edifício dividido em numerosas lojas,
[...] tampouco é uma variedade de estabelecimentos comerciais” que oferecem
diversificados produtos, com estacionamento próprio etc.; nele “surge um elemento
novo, que é o empresário, o investidor do shopping center, que não assume apenas
as vestes de um locador de imóvel, mas de um criador de um novo fundo de
comércio”
52
— também chamado de fundo de empresa
53
.
51
SANTOS apud PUGLIESE, Roberto J. Time sharing, flat service, apart hotel, shopping center,
condomínios e loteamentos fechados — expressões modernas do direito de propriedade. Revista
dos Tribunais, São Paulo, a. 85. v. 733, nov. 1996. p. 751.
52
BUZAID, op. cit., p. 7. Sobre o fundo de comércio (discutido no Capítulo 4, item 4.4, neste
trabalho), Alfredo Buzaid explica: “A generalidade dos autores costuma classificar os elementos
que compõem o fundo de comércio em duas categorias fundamentais, que reúnem espécies
variáveis e de natureza diversa, consoante a importância do ramo e da atividade mercantil: a)
direitos ou coisas incorpóreas: I — o direito à renovação judicial do contrato de arrendamento; II —
o nome comercial, compreendendo a firma e a denominação; o título e a insígnia do
estabelecimento; a expressão ou sinal de propaganda; as marcas de indústrias e de comércio; as
invenções e os privilégios; os modelos de utilidade, os desenhos e os modelos industriais; III — os
direitos autorais e os de resguardo da norma ou pseudônimo contra os usurpadores; IV — o
aviamento, a freguesia e sua defesa contra a concorrência desleal; b) coisas corpóreas: I — os
imóveis, a saber, terrenos, construções, edifícios, fábricas, armazéns, depósitos, com tudo neles
intencionalmente empregado em sua exploração industrial, aformoseamento ou comodidade,
irretiráveis sem fratura ou dano; II — os móveis, isto é, as instalações, o mobiliário, os utensílios,
veículos, máquinas, maquinismos, acessórios e pertences, a matéria-prima, os produtos
manufaturados ou semimanufaturados, as mercadorias, ou fazendas em geral, os títulos ou efeitos
do comércio” (BUZAID apud NOGUEIRA, Antonio de Pádua Ferraz. “Shopping center”:
características do contrato de “direito de reserva” da localização (“res sperata”). Revista dos
Tribunais, São Paulo, a. 78, v. 648, 1989. p. 15-16).
53
Conforme se verá no Capítulo 4, item 4.4, deste trabalho, o conceito de “fundo de comércio” vem,
já há muito tempo, sendo ampliado, dando lugar ao conceito de “fundo de empresa”.
32
Existem importantes diferenças entre os conceitos de shopping
centers, geralmente desconsideradas do ponto de vista prático na grande maioria de
empreendimentos. Mesmo entre autores de renome, há pouco consenso sobre as
definições exatas e as fronteiras entre eles.
A conceituação jurídica de shopping center suscitou, de início, duas
investigações centrais. Em primeiro lugar, a necessidade de definir precisamente o
tipo de contrato, muitas vezes obscurecido pela presença de uma série de outros
núcleos formais, que tendia a dificultar uma posição única em relação ao
empreendimento. Em segundo lugar, a necessidade de identificar a disciplina legal
aplicável, o que nem sempre se mostrou simples diante do evidente caráter
multidimensional que o negócio assumia, em razão de suas diversas modalidades e
feitios.
A investigação tornou-se ainda mais árdua em razão da ausência de
regulamentação específica do setor, nem sempre incontroversa; por isso mesmo, a
definição do tipo contratual corresponde à determinação segura das normas a serem
aplicáveis. Nem sempre é fácil definir o que é shopping center, já que prolifera cada
vez mais um processo de crescente igualdade de tratamento, desconsiderando-se aí
certo estado de inferioridade, ou — em linguagem consumerista — um verdadeiro
estado de hipossuficiência, que caracteriza, por definição, o shopping center, em
razão do tamanho, número de lojas, mix etc., ou seja, sua modalidade.
O shopping center é, na verdade, um fenômeno recente como objeto
de estudo, e são poucos os estudos jurídicos dedicados a sua sistematização e à
compreensão de sua disciplina, como já se afirmou.
33
Embora a doutrina brasileira nem sempre admita, a função
econômica é o elemento essencial do negócio jurídico, ao lado dos elementos
subjetivo, objetivo e formal. Do ponto de vista técnico, a função econômica consiste
na mínima unidade de efeitos essenciais que caracteriza determinado negócio, sua
função diferenciando-o dos demais. Somente com a identificação da função
econômica do shopping center pode-se definir a sua natureza jurídica, qualificar o
seu contrato, determinar a invalidade ou a ineficácia de certas relações jurídicas
para as quais o exame dos demais elementos mostra-se insuficiente.
É através da função econômica do shopping center que se
individualizam os elementos essenciais do contrato e, a partir daí, com tal
constructo, pode-se proceder à investigação da presença (ou ausência) de tais
elementos no concreto regulamento de interesses estabelecidos pelas partes.
Segue-se que os efeitos do negócio, tanto no que concerne à exigibilidade das
obrigações reciprocamente pactuadas entre as partes, como, principalmente, para
fins de responsabilidade civil, dependem da individualização da função do negócio,
capaz de lhe dar autonomia (existência), validade e eficácia.
Considerando-se essas assertivas, compreende-se que o shopping
center, em estrito aspecto jurídico, é a pessoa jurídica que tem como objetivo a
compra e venda de bens e produtos e a prestação de serviços, com função
econômico-lucrativa de atração de riquezas, no respeito à harmonização dos
interesses mercadológicos dos participantes, à transparência e com harmonia nas
relações de concorrência, de modo a viabilizar os princípios nos quais se funda a
ordem econômica, sempre com base na boa-fé e no equilíbrio das relações entre
todos — empreendedor, administrador, associação e lojistas.
34
Cabe, ainda, reiterar que o empreendedor é o agente que planeja e
realiza a combinação dos elementos necessários à criação, implantação e
implementação da complexa engrenagem do shopping center, bem como dos
critérios de responsabilidade por parte da autonomia privada.
Dessa forma, a base diferenciadora das diversas modalidades de
shopping centers reside, especificamente, na figura do empreendedor, na conotação
clássica de idealizador da megacorporação empresarial, cuja natureza jurídica situa-
se na completude negocial, ou seja: estrutura física, planejamento e diagnóstico
estratégico e mercadológico, e, sobretudo, garantia do fluxo de clientela. Na
ausência de qualquer um desses elementos, descaracteriza-se a figura jurídica do
shopping center, pela ausência de sua completude negocial.
35
2 VISÃO MODERNA DAS OBRIGAÇÕES
A concepção de contrato contida no Código Civil brasileiro de 1916 é
resultado dos ideais de um Estado liberal: num contexto histórico no qual havia
nítida separação entre público e privado, bastava ao Estado não interferir no âmbito
das disponibilidades particulares.
Segundo Fran Martins, nesse código o conceito de contrato,
lastreado no artigo 81, que definia o ato jurídico, era entendido “como acordo de
vontades de duas ou mais pessoas com a finalidade de adquirir, resguardar,
modificar ou extinguir direitos”
1
. Tal concepção, entretanto, recebeu críticas pelo seu
subjetivismo, pois, de acordo com “ela, o mero acordo de vontades seria o bastante
para criar o contrato”
2
. Por isso, deu-se maior atenção para a finalidade deste.
Contudo, como afirma Silvio de Salvo Venosa, “o fenômeno
contratual se enfatiza quanto mais acentuada for a necessidade social de contratar”
3
.
Por isso, verifica-se que a realidade jurídica torna evidente, como assinala o autor,
que “até mesmo os poderes públicos preferem engajar-se em uma política contratual
de inspiração privada a impor condutas por meio da lei”
4
.
1
BEVILÁQUA apud MARTINS, Fran. Contratos e obrigações comerciais. 4. ed. rev. e aum. Rio
de Janeiro: Forense, 1976. p. 81.
2
MARTINS, op. cit., p. 82.
3
VENOSA, Silvio de Salvo. Direito civil: contratos em espécie. 3.ed. São Paulo: Atlas, 2003. p. 20.
4
Ibid., p. 20.
36
O autor entende que “as transformações econômicas e sociais
contemporâneas criaram um direito fracionado, no qual nem sempre os princípios
fundamentais são facilmente identificáveis”
5
. Explica que a linha divisória e
comparativa do Código Civil brasileiro de 2002 com o de 1916 reside na distinção
entre um texto de sentido social e um de tendência individualista, ou seja, o código
de 2002 vê o homem integrado na sociedade, enquanto o antigo divisou o indivíduo,
com seus privilégios. Além disso, afirma: “a dinâmica contratual por vezes coloca na
berlinda social modalidade atípica de contrato, obedecendo à premência social”
6
. E,
reportando-se à nova realidade das mudanças sociais, assevera:
[...] as regras especiais sobre cada contrato apresentam verdade
inegável, por serem particulares e dirigidas a contratação específica,
muitas dessas normas são efêmeras, pois baloiçam sob os ventos
das mudanças sociais.
7
E questiona:
[...] quantas já foram, por exemplo, as leis do inquilinato a alterar
a relação locatícia imobiliária em nosso país? Que dizer também
dos contratos bancários cujos princípios são constantemente
alterados pelos planos e necessidades econômicas?
8
Silvio de Salvo Venosa conclui:
Essa dificuldade é particularmente desafiadora para o jurista que, por
formação, necessita de princípios estáveis. No entanto, o desafio da
especialização é desafio deste período, era de rápidas e radicais
mudanças em todos os ramos do conhecimento. Aos juristas é dada
a tarefa de acompanhar essa especialização, que nada mais é que a
busca da vocação histórica da ciência jurídica.
9
Atualmente, o Código Civil giza que
5
Ibid., p. 22.
6
Ibid., p. 20.
7
Ibid., p. 21.
8
Ibid., p. 21.
9
Ibid., p. 21.
37
O contrato constitui uma espécie de negócio jurídico [...] de natureza
bilateral ou plurilateral, dependendo, para a sua formação, do
encontro da vontade das partes, como prefere a teoria objetiva de
Bülow, ‘da autonomia privada’, por ser ato regulamentador de
interesses privados, por apresentar-se como uma ‘norma’
estabelecida pelas partes.
10
Na verdade, o novo código não trouxe definições ou conceitos
rígidos sobre o que é contrato, mas elencou, expressamente, os princípios
constitucionais e não-constitucionais como princípios gerais de direito que,
necessariamente, fazem parte da sua leitura atual. Hoje, como escreve Andreza
Baggio Torres,
O conceito de contrato ganha nova formulação: contrato é o
instrumento de satisfação das necessidades básicas do homem,
como alimentação, moradia, lazer e educação, e deverá sempre ser
firmado tendo como norte a proteção desses direitos.
11
O contrato, de um modo geral, pode ser conceituado como um
acordo de vontades travado para produzir efeitos jurídicos. Não obstante essa seja
uma das características que o distingue do ato jurídico em sentido estrito, que possui
efeitos previstos em lei, os efeitos acordados pelas partes encontram-se adstritos à
lei e nela encontram seus limites. Tais limitações são percebidas logo no exame dos
requisitos de validade. Esse também é o entendimento de Paulo Nalin:
Antes de qualquer consideração sobre a relação contratual de um
fato, uma conclusão inicial se apresenta oportuna, qual seja, a de
que a discussão vem à tona em demonstração da utópica idéia de
completude do sistema jurídico, por meio de sua plena codificação,
pois este aspecto do contrato contemporâneo demonstra,
justamente, que nem todos os fatos são pelo código captados, não
10
DINIZ, Maria Helena. Tratado teórico e prático dos contratos – 6. ed. rev., ampl. e atual. de
acordo com o novo Código Civil (Lei n. 10.406, de 10-1-2002), o Projeto de Lei n. 6.960/2002 e a
Lei n. 11.101/2005. São Paulo: Saraiva, 2006. p. 8. v. 1.
11
TORRES, Andreza Cristina Baggio. Direito civil constitucional: a função social do contrato e a boa-
fé objetiva como limites à autonomia privada. In: NALIN, Paulo. (Org.). Contrato & sociedade:
princípios de direito contratual. Curitiba: Juruá, 2006. p. 48. v. 2.
38
podendo o sistema, por outro lado, deixar de regular tais
comportamentos contratuais não intencionais.
12
Ao analisar o conceito de contrato, Paulo Nalin aduz:
A constatação da crise conceitual do contrato remete o intérprete ao
desafio maior desta época posterior da modernidade: a tentativa de
conciliação entre os valores constitucionais que repersonalizaram os
institutos jurídicos privados, dentre o que não escapa o contrato, e o
seu local de aplicação, predominantemente situado no mercado
relevante. Valores constitucionais protetivos do homem no seu
contexto social e regras de livre mercado, que sempre escravizaram
este mesmo homem no seu egoísmo patrimonial [...] se apresentam
como extremos inconciliáveis, numa clássica perspectiva do contrato,
mas devem, agora, ser enfocados de modo convergente, mesmo que
tal visão cause estranheza.
13
Assim, tratando-se do estudo dos contratos, especificamente dos
contratos entre particulares, regulados pelo Código Civil, alguns aspectos são de
análise obrigatória, como, por exemplo, a sua função social. Como salienta
Leonardo Mattietto, há
[...] a preocupação com a construção de uma ordem jurídica mais
sensível aos problemas e desafios da sociedade contemporânea,
entre os quais está o de dispor de um direito contratual que, além de
estampar operações econômicas, seja primordialmente voltado à
promoção da dignidade da pessoa humana.
14
Ainda sobre o conceito de contrato, o autor explica que
Não se pode mais afirmar, com precisão, ser o contrato, na descrição
moderna do acordo de vontades, um instrumento simples, de uso
universal e ahistórico, sem o prejuízo de serem remetidas a um
vácuo jurídico inúmeras figuras não abrangidas pelos demais
segmentos do Direito. Sobretudo [...] não se pode mais, com
tranqüilidade, sustentar a existência de um conceito de contrato que
12
NALIN, Paulo. Do contrato: conceito pós-moderno: em busca de sua formulação na perspectiva
civil-constitucional. Curitiba: Juruá, 2001. p. 116.
13
Ibid., p. 120.
14
MATTIETTO, Leonardo. O direito civil constitucional e a nova teoria dos contratos. São Paulo:
Renovar, 2000. p. 164.
39
identifique toda a experiência jurídica contemporânea. [...] Contrato,
hoje, é relação complexa solidária.
15
O contrato, sendo espécie de negócio jurídico, tem como
pressupostos de existência: agente, manifestação de vontade, objeto e forma. E,
como requisitos de validade: agente capaz e legitimado, manifestação de vontade
livre e de boa-fé, objeto lícito, possível e ao menos determinável, e forma prescrita
ou não defesa em lei.
Além das condições para que um contrato exista e seja válido (que
atenda às determinações legais), é preciso que esteja em conformidade com os
princípios constitucionais, com os princípios do direito civil, que cumpra sua função
social. Na nova perspectiva — também chamada de pós-moderna —, além dos
princípios, convergem, no contrato: boa-fé, equidade e justiça contratual, equilíbrio
econômico, transparência nas relações contratuais, confiança, satisfação dos
interesses dos contratantes, solidariedade — mostrando definitivamente que ele não
tem apenas o seu objetivo anterior (calcado na autonomia da vontade) nem visa
somente o seu cumprimento. Agora devem ser acompanhados, pari passu, seu
nascimento, suas cláusulas, o comportamento das partes em toda a sua extensão
ou existência, pois só assim estará indo em direção à dignidade da pessoa humana
— o contrato, um dos meios mais importantes para a circulação de riquezas e, por
conseqüência, para a realização dos desejos e valores do ser humano, passa a ter
outra ótica.
Como antes, também agora ele não está apenas no campo das
Obrigações, mesmo porque sobre ele se estrutura, no Código Civil, além da
15
Ibid., p. 119; 255.
40
Sucessão, da Família, do Direito das Coisas, principalmente a vida econômica,
possuindo inúmeros entendimentos e conceituações
16
.
Orlando Gomes ensina que
Emprega-se o vocábulo contrato em sentido amplo e restrito. No
primeiro, designa todo negócio jurídico que se forma pelo concurso
de vontades. No segundo, o acordo de vontades produtivo de efeitos
obrigacionais na esfera patrimonial.
17
Diz, ainda, que, em razão da vida econômica, são feitos “arranjos e
combinações” não definidos em lei, mas dignos de proteção
18
.
Todos os contratos, independente de sua classificação, nominação,
de serem regulados ou não, sujeitam-se a determinados princípios e pressupostos,
sejam gerais de direito, sejam constitucionais. O modelo clássico assentava-se “nas
concepções de ampla liberdade de contratar e de total submissão a seus termos,
como se fosse lei entre as partes”
19
, e albergava os princípios gerais de direito
consagrados: da obrigatoriedade dos contratos (pacta sunt servanda — o contrato
vale como se fosse lei entre os contratantes), da autonomia da vontade (liberdade
de realizar ou não o contrato e de estipular, elaborar suas cláusulas e condições), da
relatividade dos efeitos (não atinge terceiros, é obrigação personalíssima e diz
respeito apenas às partes), da intangibilidade dos contratos (repele, por ter
concepção individualista, interferência sobre seu conteúdo até mesmo pelo Estado),
16
GOMES, Orlando. Contratos. 25. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2002. p. 8 (Atualização e notas:
Humberto Theodoro Junior)
17
Ibid., p. 9.
18
Ibid., p. 20.
19
BIERWAGEN, Mônica Yoshizato. Princípios e regras de interpretação dos contratos no novo
Código Civil. 2. ed. Saraiva, 2003. p. 25-26.
41
além de outros requisitos, pressupostos ou diferentes denominações para o mesmo
viés, contudo lastreado na ideologia individualista
20
.
Com esse modelo e a incidência clara de um direito contratual
advindo do código napoleônico, confeccionado pela (e com vistas aos interesses da)
emergente classe burguesa, o contrato tinha o olhar voltado para a propriedade. Da
mesma forma, a leitura jurídica era de completa separação do público e do privado,
daí o antigo Código Civil tratar das relações entre particulares e a Constituição
restringir-se às questões que envolviam indivíduo e Estado (visando proteger aquele
frente ao poder deste) ou das quais participasse o poder público. Inexistia a vontade
e a possibilidade de que as normas constitucionais incidissem nas relações que
diziam respeito a particulares, posto que se supunha — mesmo que apenas no
aspecto meramente formal — serem, estes, sujeitos de direito dotados de igual
capacidade jurídica
21
.
Assim, com lastro na liberdade contratual, na intangibilidade do
contrato, bem como em figuras da sua moldura clássica, cometeram-se absurdos em
relação aos mais fracos na relação contratual, o que acabou fazendo que surgisse
um outro paradigma contratual, que objetiva a pessoa, não o patrimônio, e que
aflorou no novo Código Civil: substituiu-se a igualdade formal pela substancial;
inseriu-se, na nova leitura do contrato, valores como função social, boa-fé objetiva e
equilíbrio econômico, por exemplo, com base em princípios constitucionais.
O código anterior ancorava-se na liberdade, na literalidade e no
formalismo, e sobrelevava, nos pactos, a autonomia da vontade, a propriedade
20
Ibid., p. 29-35.
21
NEGREIROS, Teresa. Teoria do contrato: novos paradigmas. Rio de Janeiro: Renovar, 2002. p.
48-49.
42
absoluta, a intangibilidade do contrato — elegia, pois, princípios do direito privado.
Segundo Andreza Cristina Baggio Torres, “a moderna teoria do contrato não
enfraqueceu a autonomia privada, apenas deu-lhe outro enfoque para fortalecer a
verdadeira liberdade de contratar entre personagens socioeconômicos tão desiguais,
pois, sem vontade livre não há contrato”
22
.
Esse novo paradigma é resultado de uma nova forma de pensar da
sociedade no que se refere a esse instituto: agora exige-se transparência, equilíbrio
econômico, boa-fé (antes, durante e depois de firmado). Passa o direito privado pela
constitucionalização e, dessa forma, pela repersonalização, já que visa a pessoa, o
ser humano, tanto que dá primazia à dignidade humana como valor último em
termos constitucionais. Assim, os princípios constitucionais, hoje, são lidos como
normas, com aplicação plena, e não mais só em lacunas, omissões;
necessariamente, influenciam também o direito privado, interferem no econômico, do
qual antes era separado, como separado era o direito público e o direito privado. O
direito civil não mais é um sistema fechado, e nem poderia ser, diante da
Constituição, que o preside.
Segundo Teresa Negreiros,
O processo de constitucionalização do direito civil implica a
substituição de seu centro valorativo — em lugar do indivíduo surge a
pessoa. E onde dantes reinava, absoluta, a liberdade individual,
ganha significado e força jurídica a solidariedade social.
23
A concepção do contrato, portanto, agora repousa no social. Nas
palavras de Gustavo Tepedino:
22
TORRES, op. cit., p. 78.
23
NEGREIROS, op. cit., p. 11.
43
Os princípios constitucionais da solidariedade social (art. 3º, I, CF),
do valor social da livre iniciativa (art. 1º, IV, CF), da dignidade da
pessoa humana (art. 1º, III, CF) e da igualdade substancial (art. 3º,
III, CF) foram trazidos ao cotidiano das relações jurídicas privadas,
ganhando densidade normativa e informando a nova teoria
contratual.
24
Disso, segundo o autor, resulta que
O Código Civil perde [...], definitivamente, o seu papel de
Constituição do direito privado. Os textos constitucionais,
paulatinamente, definem princípios relacionados a temas antes
reservados exclusivamente ao Código Civil e ao império da vontade:
a função social da propriedade, os limites da atividade econômica, a
organização da família, matérias típicas do direito privado, passam a
integrar uma nova ordem pública constitucional.
25
Heloísa Helena Barboza, analisando as mudanças que advieram na
teoria contratual com o novo Código Civil, chama a atenção para o que considera a
principal inovação em relação ao código anterior:
[...] necessário é que se enfatize o ponto central dessa nova ordem
jurídica, especialmente no que respeita às relações privadas:
substitui-se a ótica liberal, individualista, patrimonialista do século
passado, por uma visão que se pode denominar humanista. O
homem continua como centro de estruturação do sistema jurídico,
porém, não mais como produtor e motor da circulação de riquezas, e
sim como ser humano, que deve ser respeitado e assegurado em
todas as suas potencialidades como tal. O patrimônio deixa de ser o
eixo da estrutura social, para se tornar instrumento da realização das
pessoas humanas. Em outras palavras, o homem não mais deve ser
ator no cenário econômico, mas regente das atividades econômicas.
Insista-se: o homem deve se servir do patrimônio e não ao
patrimônio.
26
Percebe-se que, na disputa entre os vários princípios ou na
valoração destes, ou mesmo na disputa entre a nova e a velha moldura dos
contratos, entre a liberdade individual e a solidariedade, e, principalmente, em razão
da inversão que o contrato sofreu, será preciso usar de ponderação para alcançar,
24
TEPEDINO apud NEGREIROS, op. cit., p. 28.
25
Ibid., p. 50.
26
BARBOZA apud NEGREIROS, op. cit., p. 32.
44
entre as duas leituras, o equilíbrio, porque, agora, tudo parte do princípio
constitucional da dignidade da pessoa humana. Agora o contrato não se presta ao
aprisionamento, à dominação do outro, e sim a fazer circular riquezas, dar satisfação
ao homem, mas na baliza da solidariedade, da transparência, na boa-fé, com
igualdade na relação contratual, com casamento de vontades.
Na trilha desse novo paradigma dos contratos, e diante de sua
fragmentação, também está o contrato de shopping centers, aqui em debate, como
se verá adiante.
2.1 FUNÇÃO SOCIAL DOS CONTRATOS
Rodotá define “função” como “algo contraposto à estrutura, o
dinâmico em relação ao estático”, ou seja, “função seria a maneira concreta de
operar de um instituto, de um direito, de uma organização etc”
27
. E J. J. Calmon de
Passos afirma que “tudo quanto existe, existe para alguma finalidade, no sentido de
que tudo quanto existe está associado a conseqüências de que é causa ou
pressuposto e lhe revela a função”
28
. Assim, segundo o autor, a
Função social [...] pode ser entendida como o resultado que se
pretende obter com determinada atividade do homem ou de suas
organizações, tendo em vista interesses que ultrapassam os do
agente. Pouco importa traduza essa atividade exercício de direito,
dever, poder ou competência. Relevantes serão, para o conceito de
função, as conseqüências que ela acarreta para a convivência social.
O modo de operar, portanto, não define a função, qualifica-a.
29
27
Cf. PASSOS, J. J. Calmon de. Função social do processo. Jus Navigandi, Terezina, a. 6, n. 58,
ago. 2002. Disponível em: <http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=3198>. Acesso em: 9 abr.
2007.
28
Ibid.
29
Ibid.
45
Contudo, observa que, no âmbito do direito privado, o termo função
social,
Só comporta concreção de seu conteúdo mediante uma formulação
negativa. Impossível dizer-se, satisfatoriamente, qual seja a função
social de qualquer indivíduo ou organização, traçando-se-lhes
exaustivamente o seu agir, ou simplesmente se enunciando
princípios, por mais numerosos e genéricos que sejam, Só
negativamente é possível delimitar-se o espaço da função social do
agir do homem ou de suas organizações. Enquanto liberdade, poder
de atuar sobre as coisas e sobre outros homens, o homem não tem
limites intrínsecos, salvo os naturais. Limitar a liberdade, o poder em
que ela se traduz, é torná-la função, vinculá-la a determinados
objetivos, pelo que lhe são postos limites. A função social é, assim,
menos o que a atividade deve proporcionar que aquilo que ela não
pode produzir, por lhe ter sido interditado.
30
Quando se fala de contrato, em específico de sua função social, o
entendimento terminológico não poderia ser diferente. Assim, não é outro o
entendimento de Tereza Negreiros, ao destacar a função social do contrato:
Partimos da premissa de que a função social do contrato, quando
concebida como um princípio, antes de qualquer outro sentido e
alcance que se lhe possa atribuir, significa muito simplesmente que o
contrato não deve ser concebido como uma relação jurídica que só
interessa às partes contratantes, impermeável às condicionantes
sociais que o cercam e que são por ele próprio afetadas.
31
Isso porque no âmbito um conjunto normativo o contrato não existe
isoladamente, mas no contexto daquele, ou seja, é um dos institutos de que é
composto o ordenamento jurídico, e, assim, acompanha o seu modo de inserção na
sociedade, da qual é expressão. Essa evolução do ordenamento jurídico e,
especificamente, do contrato, percorre o caminho das alterações que ocorrem na
sociedade, da qual o direito é expressão cultural
32
.
30
Ibid.
31
NEGREIROS, op. cit., p. 208.
32
FONSECA, João Bosco Leopoldino da. Cláusulas abusivas nos contratos. 2. ed. Rio de Janeiro:
Forense, 1995.
46
Conforme leciona Caio Mário da Silva Pereira, o direito constitui
“uma unidade conceitual no plano filosófico, uma unidade orgânica no plano
científico, uma unidade teleológica no plano social”
33
. Esse direito a que o autor se
refere é constitucionalizado, socializado e despatrimonializado. Nesse sentido, o
atual direito civil,
[...] transformado pela normativa constitucional, tem como
fundamentos a superação da lógica patrimonial (proprietária,
produtivista, empresarial) pelos valores existenciais da pessoa
humana, que se tornam prioritários no âmbito do direito civil, porque
privilegiados pela Constituição.
34
E, como enfatiza Leonardo Mattietto,
A conformação clássica do contrato, individualista e voluntarista,
cede lugar a um novo modelo deste instituto jurídico, voltado a
obsequiar os valores e princípios constitucionais de dignidade e livre
desenvolvimento da personalidade humana. O contrato deixa de ser
apenas instrumento de realização da autonomia privada, para
desempenhar uma função social.
35
Antonio Junqueira de Azevedo explica que a idéia da função social
do contrato
[...] está claramente determinada pela Constituição, ao fixar, como
um dos fundamentos da República, o valor social da livre iniciativa
(artigo 1.º, inc. IV); essa disposição impõe, ao jurista, a proibição de
ver o contrato como um átomo, algo que somente interessa às
partes, desvinculado de tudo o mais. O contrato, qualquer contrato,
tem importância para toda a sociedade e essa asserção, por força da
Constituição, faz parte, hoje, do ordenamento positivo brasileiro [...].
36
33
PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de direito civil. 19. ed. Rio de Janeiro: Forense,
2000. p. 11. v.1.
34
MORAES apud MATTIETTO, op. cit., p. 170.
35
MATTIETTO, op. cit., p. 178.
36
AZEVEDO, Antonio Junqueira. Princípios do novo direito contratual e desregulamentação do
mercado – Direito de exclusividade nas relações contratuais de fornecimento – Função social do
contrato e responsabilidade aquiliana do terceiro que contribui para inadimplemento contratual.
Revista dos Tribunais, São Paulo, a. 87, v. 750, abr. 1998. p. 116.
47
Ocorre que, nesse ponto, como tudo no direito, cendem duas
posições, pelo menos: uma constitucionalista pura, que assevera que a função do
contrato, como a da propriedade, não pode ser interpretada de forma civilista, e uma
outra, que dita a função social aqui tratada de modo amenizado.
Miguel Reale, por exemplo, pelo lado civilista, afirmou: “o ato de
contratar corresponde ao valor da livre iniciativa, erigida pela Constituição de 1988 a
um dos fundamentos do Estado Democrático de Direito, logo no inciso IV do artigo
1º, de caráter manifestamente preambular”
37
.
Se, portanto, uns continuam a dirigir-se para um capitalismo radicial,
entendendo que o mercado, sendo uma poderosa manifestação de liberdade do
homem, deve ser preservado, outros, voltando o olhar para a Constituição de 1988,
gizam os benefícios da livre iniciativa e da propriedade privada. — afinal o sistema é
capitalista —, mas entendem que sem a intervenção estatal, direta ou indireta, o
mercado, mesmo sendo um distribuidor de riqueza, não o faz de forma equânime.
Daí falar-se, também, em função social do contrato sob os aspectos externo e
interno da relação contratual, que Paulo Nalin denomina de nível extrínseco e nível
intrínseco
38
.
A função social, no aspecto externo, quer que o contrato funcione
sem interferências prejudiciais de terceiros, mas também que, ao funcionar, não
cause prejuízo a terceiros
39
. Já no aspecto interno, vislumbram-se as mais
importantes características da função social advindas do Código Civil, como, por
exemplo, a onerosidade excessiva.
37
REALE apud FONSECA, Rodrigo Garcia da. A função social do contrato e o alcance do artigo
421 do Código Civil. Rio de Janeiro: Renovar, 2007. p. 32.
38
FONSECA, 2007, op. cit., p. 39, nota 73.
39
Ibid., p. 55.
48
Assim, diz Rodrigo Garcia da Fonseca:
Se faz sentido pensar na função social do contrato na interface dos
contratantes com terceiros, é mais complicado vislumbrá-la na
relação jurídica interna entre os próprios partícipes do contrato, sem
a intervenção de nenhum terceiro.
40
Nesse sentido, o autor pergunta: “se a relação em questão é apenas
entre os contratantes, onde estaria o elemento social”
41
? E conclui:
Parece aí, com a devida vênia, haver duas questões delicadas e
relevantes, e que não devem ser ignoradas, pois podem levar a
imprecisões sérias. De um lado, trata-se da função social do contrato
quase que exclusivamente como um princípio programático, um
sobre-princípio que justificaria uma série de normas específicas
presentes na nova lei civil. Com isso, corre-se o risco de o conceito
em si esvaziar-se, só se realizando através da aplicação de outras
normas legalmente previstas. De outro, confunde-se em certas
situações a noção de social não como relativa à sociedade, mas sim
como referente às pessoas ou classes socialmente desfavorecidas. É
quase como se a função social do contrato fosse um meio de
realização de justiça social distributiva caso a caso, contrato a
contrato.
42
Por isso, Rodrigo Garcia da Fonseca reafirma que “não por acaso
alguns juristas privilegiam a função social do contrato no seu aspecto externo, e
chegam a negar que ela possa de alguma forma se manifestar no trato interno entre
os contratantes”
43
.
É fundamental, ao analisar a função social do contrato, notadamente
no seu aspecto interno, enquanto diretriz interpretativa, discernir de que tipo de
contrato se está falando: se um contrato é feito entre uma empresa de prestígio e
uma pessoa física, e está sujeito ao Código do Consumidor, a situação é uma; se as
mesmas partes firmam um contrato que é regido pelo Código Civil, a hipótese é
40
Ibid., p. 56.
41
Ibid., p. 56.
42
Ibid., p. 56.
43
Ibid., p. 58.
49
outra; ou, ainda, se duas pessoas físicas firmam um contrato tipicamente civil ou
duas empresas firmam um contrato essencialmente empresarial, as hipóteses são
diferentes.
Como ressalta Rodrigo Garcia da Fonseca:
A mesma função social do contrato que em certas circunstâncias
justifica uma interpretação do contrato que proteja a parte
economicamente mais fraca, num contrato comercial, ou empresarial,
entre empresas razoavelmente equivalentes, deve afastar o juiz de
qualquer tentação de reescrever o conteúdo contratual.
44
Assim, de acordo com o autor, a função social do contrato “não pode
prescindir, para a sua aplicação, do princípio da economicidade”
45
, sofrendo
variações de conformidade com o tipo e natureza de contrato; e “o impacto
econômico da intervenção do juiz no conteúdo contratual será diferente em cada tipo
de contrato”
46
.
Não se pode perder de vista que a aplicação de função social do
contrato de maneira simplista, no aspecto interno, pode levar à imprevisibilidade e à
insegurança jurídicas, ao mundo dos negócios ou nas relações contratuais privadas,
justamente em nome de uma justiça social que ainda não se encontra definida
47
.
Rodrigo Garcia da Fonseca, ao reportar-se à afirmativa de Eduardo
Sens dos Santos, de que o “contrato, como fato social e econômico que é, tem efeito
cascata”
48
, complementa: “especialmente na sociedade massificada dos dias de
44
Ibid., p. 70.
45
Ibid., p. 215.
46
Ibid., p. 215.
47
Ibid., p. 58.
48
Ibid., p. 72, nota 146.
50
hoje”
49
, ou seja, quando são inúmeros os conflitos contratuais, em especial, nos
contratos empresariais.
Completando, aconselha:
Em especial quando o negócio é comercial ou empresarial, a
intervenção do Estado legislador ou juiz no conteúdo contratual deve
ser mínima, admitida apenas excepcionalmente. Essa é a essência
da livre iniciativa consagrada constitucionalmente.
50
Em regra, há, portanto, toda uma especificidade de função em torno
do contrato que não pode ser negligenciada ou esquecida.
Teresa Negreiros, ao analisar esse tema, propõe uma forma de
aproximar ou afastar a regra da função social do contrato ou colocar em paz o
confronto entre livre iniciativa, liberdade de contratar e a nova índole
intervencionista, enfim, uma fórmula para conjugar ou conciliar os princípios
antagônicos do contrato e os ditos antigos
51
.
Por isso, afirma que a caracterização do bem contratado em
essencial, útil ou supérfluo cria o paradigma da essencialidade, de molde que essa
essencialidade proporcione elementos e conceitos que permitam conjugar
problemas sociais como problemas a serem enfrentados também pelo direito
contratual
52
.
Em suma, no que toca à parte econômica, a melhor posição
(conforme pensam os civilistas) é a de que a função social do contrato não pode
apagar a sua vestuta e axiomática função .
49
Ibid., p. 72.
50
Ibid., p. 160.
51
NEGREIROS, op. cit., 384.
52
Ibid., p. 384.
51
O novo Código Civil, em seu artigo 421, por isso mesmo preconiza
que “A liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da função social
do contrato”
53
; e, no artigo 422, que “Os contratantes são obrigados a guardar, assim
na conclusão como em sua execução, os princípios da probidade e boa-fé”
54
. Na
redação desses artigos detecta-se uma nova direção na disputa entre o “ser” e o
“ter”.
Nessa ordem de idéias, Silvio Venosa explica que,
[...] realçando o conteúdo social do novo Código, seu artigo 421
enuncia: ‘A liberdade de contratar será exercida em razão e nos
limites da função social do contrato’. O controle judicial não se
manifestará apenas no exame das cláusulas contratuais, mas desde
a raiz do negócio jurídico. Como procura enfatizar o novo diploma, o
contrato não mais é visto pelo prisma individualista de utilidade para
os contratantes, mas no sentido social de utilidade para a
comunidade. Nesse diapasão, pode ser coibido o contrato que não
busca essa finalidade.
55
É nesse mesmo tom que se expressa Teresa Negreiros: “na base
desta doutrina econômica está a concepção de que a satisfação dos interesses
individuais dá lugar, como conseqüência inexorável, à satisfação do interesse geral,
que nada mais é do que a soma dos interesses individuais”
56
. E, também, Paulo
Nalin: “A leitura do contrato assim vista não ignora sua função econômica, mas
antes de se averiguar da realização da causa (econômica) do contrato, terá que se
53
BRASIL. [Código Civil]. Novo Código Civil brasileiro: lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002: estudo
comparativo com o Código Civil de 1916, Cosntituição Federal, legislação codificada e
extravagante. 3. ed. rev. e ampl. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2003. p. 177.
54
Ibid., p. 177.
55
VENOSA, Silvio de Salvo. Direito civil: teoria geral das obrigações e teoria geral dos contratos. 3.
ed. São Paulo: Atlas, 2003. p. 376.
56
NEGREIROS, op. cit., p. 26.
52
indagar se aquela relação em apreço levou em conta a dignidade dos
contratantes”
57
.
Portanto, agora é preciso entender os contratos como objetivando,
ao mesmo tempo, os interesses particulares e a realização dos valores da
coletividade, o social.
Conforme Alberto Oliva, “se os contratos juridicamente perfeitos são
violados, não há avanços sociais e crescimento econômico duradouro. Se ninguém
é dono do que legitimamente conquistou, então a insegurança é a tônica”.
58
E Jeanne Blanchet conclui:
[...] na hipótese de se discutir judicialmente um contrato, não
obstante se procure proteger a parte dita mais fraca de um
contencioso, a fim, como se defende, de propiciar-se o equilíbrio da
relação jurídica, tal postura não autoriza a desrespeitar o que foi
livremente pactuado. Os contratos podem ser revistos e negociados,
mas não unilateralmente e esta assertiva deve valer para ambas as
partes, sob pena de se gerar a insegurança [...], em oposição ao
Estado de Direito e ao bem comum.
59
Como já se destacou anteriormente, o novo olhar ou visão
constitucional permitiu romper com a dicotomia público-privado, e o shopping center,
por não representar um estabelecimento puramente individual, deve também exercer
um papel social.
As teorias modernas, dentro da concepção social, indicam o caráter
objetivista da propriedade como instrumento de realização de justiça social; assim,
57
NALIN apud FRANÇA, Beatriz. A (des)construção do direito privado em face da
despatrimonialização do sujeito de direito civil constitucional — aspectos constitucionais da
autonomia privada. In: NALIN, Paulo. Contrato & sociedade: princípios de direito contratual.
Curitiba: Juruá, 2006. p. 95. v. 2.
58
OLIVA apud BLANCHET, Jeanne. O novo Código Civil e a função social. In: NALIN, Paulo
(Coord.). Contrato & Sociedade: princípios de direito contratual. Curitiba: Juruá, 2006. p. 70.
59
BLANCHET, op. cit., p. 71.
53
não se limita à satisfação individual, deve realizar também sua função social.
Contudo, como destaca Jeanne Blanchet: “A função social, seja ela do contrato, da
propriedade ou da empresa, não pode ser árdua a ponto de desconfigurá-los. Não
há sentido, por exemplo, em admitir que a função de um instituto de direito inutilize
ou anule o próprio instituto”
60
.
E, conforme Rodrigo Garcia da Fonseca,
[...] cada tipo de contrato tem um feição específica, tem uma função
social e econômica diferente, cujas particularidades devem ser
levadas em consideração. Não é possível delinear, assim, uma única
noção de função social para todos os contratos, pois haverá
diferenças com relação aos vários tipos de contratações e
especialmente aos bens da vida aos quais tais avenças se
vinculam.
61
Assim, embora a matéria seja controvertida, entre comercialistas e
constitucionalistas, considera-se que o shopping center deve ser entendido dentro
de uma concepção constitucional do direito civil, onde como estabelecimento
comercial só terá uso legítimo se destinado a uma função social e nela encontrar
seus limites, concretizando o princípio da solidariedade e realizando o valor máximo
da dignidade da pessoa humana, contudo, não perdendo de norte sua
particulariedade.
2.2 PRINCÍPIOS FUNDAMENTAIS
Segundo o dicionário Aurélio, princípio, do latim principiu, significa,
entre outras coisas, “momento ou local ou trecho em que algo tem origem; começo”;
“causa primária”; “elemento predominante na constituição de um corpo orgânico”;
60
Ibid., p. 71.
61
FONSECA, 2007, op. cit., p. 237.
54
“preceito, regra, lei”
62
. A palavra é utilizada, nas várias áreas do saber, para
estruturar um conjunto de conhecimentos “a respeito dos objetos cognoscíveis
exploráveis na própria esfera de investigação e de especulação a cada uma dessas
áreas”
63
; o conceito de princípio — em qualquer campo do conhecimento —
“designa a estruturação de um sistema de idéias, pensamentos ou normas por uma
idéia mestra, por um pensamento chave, por uma baliza normativa, donde todas as
demais idéias, pensamentos ou normas derivam, se reconduzem e/ou se
subordinam”
64
.
No sentido jurídico, diz Arianna Stagni Guimarães, “princípios são
aquelas idéias fundamentais que orientam a atuação de todas as outras normas
jurídicas presentes no sistema, constituindo-se na base do Direito”
65
. Na definição de
Celso Antônio Bandeira de Mello, princípio é o
[...] mandamento nuclear de um sistema, verdadeiro alicerce dele,
disposição fundamental que se irradia sobre diferentes normas
compondo-lhes o espírito e servindo de critério para sua exata
compreensão e inteligência, exatamente por definir a lógica e a
racionalidade do sistema normativo, no que lhe confere a tônica e lhe
dá sentido harmônico.
66
Em seus primórdios, na fase jusnaturalista, os princípios jurídicos,
mesmo considerados verdadeiros axiomas, nada mais eram que a inspiração de um
ideal de justiça, não escritos em leis, e por eles se guiavam os aplicadores do direito.
Na fase juspositiva eles ganharam normatividade, foram inseridos nos códigos
62
PRINCÍPIO. In: FERREIRA, Aurélio Buarque de Holanda. Novo dicionário Aurélio eletrônico
século XXI. Versão 3,0. Ed. Nova Fronteira, nov. 1999.
63
ESPÍNDOLA, Ruy Samuel. Conceito de princípios constitucionais: elementos teóricos para uma
formulação dogmática constitucionalmente adequada. 2. ed. rev. atual. São Paulo: Revista dos
Tribunais, 2002. p. 52.
64
Ibid., p. 53.
65
GUIMARÃES, Arianna Stagni. A importância dos princípios jurídicos no processo de
interpretação constitucional. São Paulo: Ltr. 2003. p. 85.
66
MELLO, Celso Antônio Bandeira de. Elementos de direito administrativo. São Paulo: Revista
dos Tribunais, 1980. p. 230.
55
jurídicos, mas como elementos subsidiários, “meras pautas programáticas
supralegais”
67
; eram uma “válvula de segurança” para garantir o reinado absoluto da
lei. No pós-positivismo, os princípios foram incorporados às constituições com status
de “norma jurídica vinculante, vigentes e eficazes para muito além da atividade
integratória do Direito”
68
, embasando, assim, todo o sistema jurídico. Como explica
Paulo Bonavides,
[...] na esfera juscivilista, os princípios serviam à lei; dela eram
tributários, possuindo, no sistema, o seu mais baixo grau de
hierarquização positiva como fonte secundária de normatividade.
Doravante, colocados na esfera jusconstitucional, as posições se
invertem: os princípios, em grau de positivação, encabeçam o
sistema, guiam e fundamentam todas as demais normas que a
ordem jurídica institui e, finalmente, tendem a exercitar aquela função
axiológica em novos conceitos de sua relevância.
69
Transferidos do direito privado para o direito público, houve uma
alteração em suas funções: de meras fontes de integração do direito passaram a
princípios constitucionais, servindo de fundamento para todo o ordenamento jurídico:
[...] de antiga fonte subsidiária em terceiro grau nos Códigos, os
princípios gerais, desde as derradeiras Constituições da segunda
metade deste século, se tornaram fonte primária de normatividade,
corporificando do mesmo passo na ordem jurídica os valores
supremos ao redor dos quais gravitam os direitos, as garantias e as
competências de uma sociedade constitucional.
70
Hoje, afirma o autor, os princípios constitucionais são o esteio do
sistema, da legitimidade constitucional — daí se dizer que violar um princípio é mais
grave que violar uma norma, posto que todas devem ser vistas e, principalmente,
interpretadas tendo aqueles como foco.
67
BONAVIDES, Paulo. Curso de direito constitucional. 13. ed. rev. e atual. São Paulo: Malheiros,
2003. p. 232.
68
ESPÍNDOLA, op. cit., p. 64.
69
BONAVIDES apud ESPÍNDOLA, op. cit., p. 65.
70
BONAVIDES, op. cit., p. 254.
56
Quanto à distinção entre princípios jurídicos e princípios
constitucionais, Roque Antonio Carraza diz que ela pode ser visualizada na função
que eles desempenham no ordenamento jurídico: “os princípios jurídicos atuam
como ‘vetores para soluções interpretativas’ (Celso Antônio Bandeira de Mello), e, os
constitucionais, compelem o jurista a direcionar seu trabalho para as idéias-matrizes
contidas na Carta Magna”
71
.
José de Albuquerque Rocha afirma que se podem apontar ao menos
três funções nos princípios gerais de direito: função fundamentadora; função
orientadora da interpretação; função de fonte subsidiária
72
.
O princípio, enquanto "mandamento nuclear de um sistema"
73
exerce a importante função de fundamentar a ordem jurídica em que se insere,
fazendo que todas as relações jurídicas que adentram ao sistema busquem na
principiologia constitucional "o berço das estruturas e instituições jurídicas" — os
princípios são, por conseguinte, enquanto valores, "a pedra de toque ou o critério
com que se aferem os conteúdos constitucionais em sua dimensão normativa mais
elevada"
74
.
Especificadamente no que se refere aos contratos, a Constituição
Federal de 1988 estabeleceu novos e diferentes princípios, a partir de valores
fundamentais declarados, já no início de seu texto, para a atividade econômica
(cujos princípios gerais estão no artigo 170 e seguintes).
Como informam Carlos Alberto Bittar e Carlos Alberto Bittar Filho,
71
CARRAZA, Roque Antonio. Curso de direito constitucional tributário. 4. ed. rev. e ampl. São
Paulo: Malheiros, 1993. p. 29.
72
ROCHA, José de Albuquerque. Teoria geral do processo. 4. ed. São Paulo: Malheiros. 1999. p.
46.
73
MELLO, op. cit., p. 230.
74
Ibid., p. 254
57
A ênfase a aspectos morais produziu conseqüências no âmbito dos
direitos obrigacionais, na teoria dos contratos, na teoria da
responsabilidade civil, no relacionamento familiar. [...] Figuras como a
revisão judicial dos contratos, o desfazimento de contratos em face
da lesão e o controle administrativo de atividades ora encontram seu
lugar ao sol.
75
O contrato possui, hoje, objetivo principal de defesa do coletivo, da
sociedade, e visa melhor distribuição de renda.
O que importa notar é que o Estado tem, agora, função de
intervenção reguladora, e, de acordo com esse princípio, “admite-se a ação estatal
em negócios privados, para a obtenção do equilíbrio necessário entre os interesses
das partes envolvidas, diante da expansão de certas atividades e de certas
entidades empresariais privadas”
76
.
Esse dirigismo econômico pelo Estado — a “ingerência do Poder no
mercado, balizando negócios, dominando setores, normatizando, enfim, imiscuindo-
se no mundo da economia”
77
— tem efeitos sobre os princípios gerais que balizam o
direito das obrigações e, especificadamente, dos contratos.
A autonomia da vontade, ou o poder de auto-regulamentação de
interesses, considerada como irmã da liberdade e da igualdade, relativizou-se,
porque, na verdade, a igualdade era apenas formal, e não, real; e a liberdade
fundamentalmente aprisionava os mais fracos nas garras dos mais fortes.
A mudança se deu porque a liberdade contratual, ao mesmo tempo
em que foi um forte instrumento de circulação de riquezas, também foi um forte
75
BITTAR, Carlos Alberto; BITTAR FILHO, Carlos Alberto. Direito civil constitucional. 3. ed. rev. e
atual. da 2
a
edição da obra O direito civil na Constituição de 1988. São Paulo: Revista dos
Tribunais, 1988. p. 27.
76
Ibid., p. 28.
77
Ibid., p. 116.
58
instrumento na exploração dos mais fracos
78
. A compreensão de tal assertiva ocorre
quando nos deparamos com a tese de Durkheim:
Não posso ser livre senão na medida em que outrem é impedido de
beneficiar-se da superioridade física, econômica ou outra de que
dispõe, para sujeitar a minha liberdade, e a norma social, só ela pode
tornar-se obstáculo a esses abusos de poder.
79
Na verdade, a autonomia da vontade ou liberdade de contratar
caracterizava-se,
Pela liberdade de contratar ou deixar de contratar, a de eleger as
pessoas com quem se contrata ou deixar de contratar, a de
determinar o contrato a ser celebrado, típico ou atípico, a de negociar
o seu conteúdo e, por último, a de adotar a forma, verbal ou escrita,
tida por mais conveniente.
80
Nesse sentido, tanto a liberdade de contratar quanto a liberdade
contratual constituíam a pacta sunt servanda, ou, como afirma Lucimar de Paula, “o
acordo feito tornava-se lei entre as partes contratantes”
81
.
Contudo, com o dirigismo contratual público, essa liberdade
contratual passou a ser questionada. Segundo Roxana Cardoso Brasileiro Borges,
[...] autonomia da vontade e autonomia privada não têm conteúdo
idêntico. A autonomia da vontade era o princípio do voluntarismo,
segundo o qual o fundamento e a força obrigatória dos contratos
encontravam-se na livre vontade das partes. Com a mudança de foco
para a autonomia privada, compreende-se que a lei é fundamento do
contrato, a vontade conforme a lei gera o vínculo jurídico, não a
vontade pura. Assim, a lei, a ordem pública, a moral e os bons
78
BIERWAGEN, op. cit., p. 37-38.
79
DURKHEIM apud GONÇALVES, Oksandro. O princípio da etnicidade no direito contratual. In:
NALIN, Paulo. (Org.). Contrato & sociedade: princípios de direito contratual. Curitiba, Juruá, 2006.
p. 31. v. 1.
80
NORONHA apud PAULA, Lucimar de. A problemática da aplicação do princípio da autonomia
privada nas relações contratuais contemporâneas. In: NALIN, Paulo. (Org.). Contrato &
sociedade: princípios de direito contratual. Curitiba: Juruá, 2006. p. 82. v. 1.
81
PAULA, op. cit., p. 82.
59
costumes compõem a autonomia privada, determinam as fronteiras
da liberdade contratual, como bem demonstrou Francisco Amaral.
82
Assim, a autonomia de contratar ficou menor diante dos novos
valores impostos pela Constituição e pelos princípios gerais de direito, agora
expressos, e cede espaço à função social dos contratos, “e a boa-fé objetiva vem
balizar o comportamento das partes em busca de equilíbrio e justiça”
83
. Mais:
“paralelamente à sua função social, o contrato passa a encontrar seus fundamentos
de validade ou invalidade, também no comportamento das partes, na boa-fé das
partes contratantes, na lealdade e na transparência”
84
.
Enfim, a liberdade de contratar, a autonomia, vem também com as
vestes da Constituição e dos princípios gerais de direito que, por certo, interferem
nas relações contratuais, sejam públicas ou privadas. Dessa forma, o contrato traz
agora, junto com a autonomia e a intangibilidade, uma finalidade social, devendo
[...] ser concluído e executado de forma socialmente responsável,
com o fim de garantir o justo equilíbrio social; desse modo altera-se a
sua perspectiva como instrumento de satisfação de interesses
exclusivamente individuais, para também ser observado como mais
um dos instrumentos destinados à realização de uma finalidade
social.
85
Logo, a intangibilidade — que representa a impossibilidade de
mudar o que foi avençado, uma vez definido pelas partes, ou seja, ninguém, nem
mesmo o Estado, poderia se imiscuir (é lei entre as partes) — dos contratos sofreu
outra leitura. A publicização do direito e do contrato faz derrogar tais preceitos, e
aumenta-se, consideravelmente, o campo das nulidades e proibições a algumas
82
BORGES, Roxana Cardoso Brasileiro. A atual teoria geral dos contratos. Jus Navigandi, Teresina,
a. 9, n. 811, 22 set. 2005. Disponível em: <http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=7267>.
Acesso em: 12 mar. 2007.
83
TORRES, op. cit., p. 49.
84
Ibid., p. 48.
85
BIERWAGEN apud PAULA, op. cit., p. 94.
60
contratações, principalmente as que não trazem equilíbrio econômico entre as partes
— enfim, o dirigismo traz reflexos à própria contratação em todas as suas fases.
A Constituição trouxe reflexos no contrato, provocou a chamada
“crise do contrato”, porque, agora, é voltada para o social, para o pessoa, e não,
mais, para o patrimônio. Acolhe o novo Código Civil, em sede contratual, tanto a
teoria da lesão que permissiona a revisão do que foi avençado como a teoria da
imprevisão.
Como se vê, o novo Código Civil abraçou valores constitucionais,
sobretudo os relacionados à dignidade da pessoa humana, à solidariedade social, à
igualdade e ao equilíbrio econômico — e fez isso sem rechaçar os velhos princípios,
que convivem simultaneamente e em conjunto com os novos valores e princípios
gerais de direito. A esse respeito Fábio Konder Comparato, com propriedade, edita:
A idéia de que a proteção da pessoa humana não se realiza apenas
pelos institutos das liberdades públicas, pedra angular do Estado
Liberal, mas exige também a promoção compulsória da igualdade
social, permeia todo o direito constitucional contemporâneo. Em
países subdesenvolvidos, cuja sociedade é fundamentalmente
desarticulada por um processo de desigualdade progressiva, a
questão dos chamados direitos sociais é crucial.
86
São princípios constitucionais aplicáveis, entre outros, o da
solidariedade, o da função social da propriedade e o da dignidade da pessoa
humana — este último, erigido como valor máximo do Estado. São princípios
específicos da teoria geral dos contratos o princípio da autonomia da vontade, o da
supremacia da ordem pública, o do consensualismo, o da relatividade, o da
obrigatoriedade, o da revisão dos contratos, o da boa-fé e o da tutela do
hipossuficiente.
86
COMPARATO apud NEGREIROS, op. cit., p. 20.
61
Como os contratos devem ser animados pelo espírito desses
princípios, conseqüentemente os contratantes, ao ajustarem determinada obrigação,
devem estar atentos à supremacia do interesse coletivo sobre o individual e ao valor
da pessoa humana. Um contrato, ao ser celebrado, além de criar obrigações entre
as partes e gerar os efeitos legais esperados, deve cumprir sua função social, ou
seja, não pode violar interesses coletivos; ao ser constituído, deve agregar valores à
sociedade, seus fins estando obrigatoriamente vinculados à realização da dignidade
humana.
Como se afirmou inicialmente, na visão constitucional do direito civil,
o contrato não deve ser entendido apenas como uma releitura de institutos
tradicionais; trata-se de um novo paradigma. De modo geral, como afirma Paulo
Nalin,
Uma das possibilidades de apreciação da justiça social, no contexto
do contrato, passa pela análise do valor da liberdade, a partir de uma
dimensão da solidariedade. Mas, antes de se percorrer esse caminho
mais amplo, mostra-se adequado revisitar o quadro principiológico
que regula o ‘novo contrato’, inclusive, para se constatar se
mudanças são perceptíveis, em face daquele regime de princípios
modernos, cujos pressupostos informavam o contrato descrito pelo
Código Civil (liberdade, igualdade — formal — e intangibilidade
contratual), todos calcados no dogma da vontade dos sujeitos
contratantes.
87
Assim, os princípios que caracterizam o contrato impõem deveres
internos e externos à relação contratual. Quanto à relação entre os contratantes,
estes devem agir de boa-fé, não apenas a boa-fé subjetiva, mas também a objetiva,
que cria deveres anexos como o de lealdade e o de informação, alcançando as
fases pré-contratuais e pós-contratuais.
87
NALIN, 2001, op. cit., p. 123.
62
Os direitos fundamentais têm eficácia também nas relações
privadas. O contrato não imporá condições desproporcionais entre as partes nem
atentará contra o princípio da dignidade humana. No que concerne aos efeitos
externos a essa relação, o contrato se tornará, também, um instrumento de
realização do bem comum.
2.3 PREVALÊNCIA DOS NOVOS PARADIGMAS DO CONTRATO
A cláusula pacta sunt servanda, sob o enfoque do Código Civil de
1916, representava a obrigatoriedade dos contratantes de cumprir o convencionado.
O contrato fazia lei entre as partes e poucas eram as situações que justificavam o
não-cumprimento de uma obrigação, dentre as quais se pode citar aquela em que
um dos contratantes podia legitimamente recusar-se a cumprir sua obrigação se o
outro não havia cumprido o convencionado (exceptio non adimpleti contractus).
Entretanto, na perspectiva do novo Código Civil essa cláusula deve
ser interpretada com reservas, haja vista que é modulada por valores maiores, como
revela o princípio da dignidade da pessoa humana, da solidariedade, da função
social do contrato, da boa-fé objetiva, da igualdade etc. Face a esse novo
paradigma, o código restringiu a liberdade de contratar, adequando-a à nova
realidade, conforme se observa dos artigos 421 e 422 (já citados) e dos artigos 478,
479 e 480, por exemplo:
Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a
prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa,
com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos
extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução
do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data
da citação.
63
Art. 479. A resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu a
modificar eqüitativamente as condições do contrato.
Art. 480. Se no contrato as obrigações couberem a apenas uma das
partes, poderá ela pleitear que a sua prestação seja reduzida, ou
alterado o modo de executá-la, a fim de evitar a onerosidade
excessiva.
88
Assim, o contrato ainda é lei entre as partes, e aquilo que foi
pactuado deve ser cumprido, porém os princípios diretores impõem outros deveres,
como o de haver proporcionalidade entre as obrigações assumidas, o de se proteger
a parte hipossuficiente, concretizando o princípio da isonomia, o de não pactuar
obrigações que firam a dignidade humana ou outros valores constitucionalmente
tutelados.
88
BRASIL, op. cit., p. 186.
64
3 A LOCAÇÃO EM SHOPPING CENTER
3.1 GENERALIDADES DO CONTRATO DE LOCAÇÃO
Como este trabalho aborda os contratos de locação de coisas (bens
imóveis urbanos), e, especificadamente, o contrato de uso de espaço em shopping
center, é importante estabelecer as leis disciplinadoras de tal instituto.
No Código Civil de 1916, locação era o contrato
[...] pelo qual uma das partes, mediante remuneração paga pela
outra, se compromete a fornecer-lhe, durante certo lapso de tempo, o
uso e gozo de uma coisa infungível, a prestação de um serviço
apreciável economicamente ou a execução de alguma obra
determinada.
1
Assim, assumia o código a existência de três espécies de locação: a
de coisa — referente “unicamente ao uso e gozo de um bem infungível”; de serviço
— “relativa a uma prestação de serviço economicamente apreciável, considerada
em si mesma, independente do resultado”; de obra ou empreitada — quando
objetivando “a execução de certa obra ou de determinado trabalho, tendo-se em
vista um fim ou efeito”
2
.
Essa sistematização foi condenada pelo direito moderno, que
classificou, “como categorias distintas, todos os contratos que eram tidos como
espécies do gênero locatio”
3
. Isto ocorreu porque, levando-se em conta o fato de que
a locação pressupõe o retorno do objeto locado ao proprietário, não haveria sentido
1
DINIZ, Maria Helena. Tratado teórico e prático dos contratos – 6. ed. rev., ampl. e atual. de
acordo com o novo Código Civil (Lei n. 10.406, de 10-1-2002), o Projeto de Lei n. 6.960/2002 e a
Lei n. 11.101/2005. São Paulo: Saraiva, 2006. p. 106. v. 2.
2
Ibid., p. 87.
3
GOMES, Orlando. Contratos. 25. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2002. p. 272. (Atualização e notas:
Humberto Theodoro Junior)
65
em considerar-se a prestação de serviços e a empreitada como espécies de
locação, mesmo porque, nesses casos, o objeto do contrato se consome com o
decurso do tempo, ficando impossível a sua devolução ao locador. Como preceitua
Orlando Gomes
[...] ‘o característico da locação é o regresso da coisa locada ao seu
dono, ao passo que o serviço prestado fica pertencendo a quem o
pagou, e não é suscetível de restituição’. A assimilação dos serviços
às coisas, para o fim de locação, justificava-se em Roma, cuja
estrutura econômica se alicerçava no trabalho escravo.
Modernamente, a equiparação do trabalho humano às coisas
repugna à consciência coletiva. Inadmissível, assim, a concepção de
que possa ser objeto de locação. A orientação atual de restringir às
coisas o contrato de locação é realmente certa sob todos os pontos
de vista.
4
Assim, no direito moderno, a prestação de serviços, por exemplo, foi,
em sua maior parte, absorvida pelo contrato de trabalho (e disciplinada pelo direito
do trabalho), e a locação de obra redundou no contrato de empreitada. E,
atualmente, no novo Código Civil tem-se capítulos diversos a cada contrato — todos,
no entanto, considerados espécies do mesmo gênero
5
.
Desde o código de 1916, inúmeras outras leis trataram tal matéria,
trazendo cada qual uma abordagem mais específica. Entretanto, a Lei nº 8.245/91
tratou de abordar toda a matéria relativa à locação predial urbana, revogando e
substituindo, nos termos do seu artigo 90, todas as leis disciplinadoras das locações
de imóveis
6
, e sua regência só não abrange, de acordo com o parágrafo único do
seu artigo 1º,
4
Ibid., p. 307; citando, entre aspas, Cunha Gonçalves.
5
Ver Capítulo V: Locação de Coisas; Capítulo VII: Da Prestação de Serviço; e Capítulo VIII: Da
Empreitada.
6
A Lei nº 8.494, editada em 23 de novembro de 1992, trouxe apenas uma pequena
complementação à legislação existente (ver BRASIL. Lei n
o
8.494 de 23 de novembro de 1991.
Dispõe sobre a extinção do Índice de Salários Nominais Médios e o reajuste dos contratos de
locação residencial, e dá outras providências. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil/
66
[...] a) as locações de imóveis de propriedade da União, dos Estados
e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas, que
continuam reguladas pelo Código Civil e pelas leis especiais, que,
em relação à União, é o Dec.-lei 9.760, de 05.09.1946; b) as
locações de vagas autônomas de garagem ou de espaços para
estacionamento de veículos; c) as locações de espaços destinados à
publicidade; d) as locações em apart-hotéis, hotéis-residência ou
equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços
regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar;
e) o arrendamento mercantil imobiliário, conceituado como leasing
imobiliário, em qualquer de suas modalidades, que estejam
abarcadas pelo sistema da Lei 6.099, de 12.09.1974, com as
alterações introduzidas pela Lei 7.132, de 26.10.1983, bem como,
atualmente, pela Resolução 2.309, de 28.08.1996, do Banco Central
do Brasil; e f) as locações de imóveis rurais ou contratos de
arrendamento rural.
7
Todos os demais regimes locatícios de imóveis urbanos sujeitam-se
a sua normatividade, mas aplicam-se, supletivamente, na forma do artigo 79, no que
ela for omissa, as normas do Código Civil e do Código de Processo Civil, além das
demais legislações por ela não revogadas.
Analisando-se o conceito de locação, vislumbra-se que o contrato de
uso de espaço em shopping center não encontra, nela, plena tipicidade.
3.2 CONCEITO E ELEMENTOS DA LOCAÇÃO
O artigo 565 do Código Civil sintetiza o conceito de locação de
coisas ao dispor: “na locação de coisas, uma das partes se obriga a ceder à outra,
Leis/1989_1994/L8494.htm>. Acesso em: 11 out. 2005).
7
RESTIFFE NETO, Paulo; RESTIFFE, Paulo Sérgio. Locação: questões processuais. 4. ed. São
Paulo: Revista dos Tribunais, 2000. p. 16-17.
67
por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa
retribuição”
8
.
Aquele que transfere o uso e gozo da coisa locada chama-se
locador
9
; o que recebe a posse para uso e gozo da coisa locada chama-se locatário.
A retribuição pelo uso e gozo da coisa chama-se aluguel.
Do próprio conceito de locação é possível extrair seus elementos,
quais sejam: a) a coisa cujo uso e gozo se transferem; b) o preço correspondente a
esse uso e gozo; c) o prazo de duração do contrato; d) o consentimento das partes
contratantes
10
.
a) Coisa: para efeitos de locação, segundo Caio Mário da Silva
Pereira, o objeto pode ser corpóreo ou incorpóreo, móvel ou imóvel, inteiro ou
fracionado; no entanto, deve ser infungível, uma vez que o locatário deverá, ao
término do contrato, devolver ao locador a própria coisa locada — se fungível, tem-
se contrato de mútuo
11
.
Conforme Waldir de Arruda Miranda Carneiro, o antigo código não
estabelecia distinção entre locação de uso (direito de utilizar-se da coisa locada para
a destinação que lhe é própria) e de gozo (ou fruição — direito de dispor ou utilizar
8
BRASIL. [Código Civil]. Novo Código Civil brasileiro: lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002: estudo
comparativo com o Código Civil de 1916, Constituição Federal, legislação codificada e
extravagante. 3. ed. rev. e ampl. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2003. p. 201.
9
Apesar de o locador ser, “geralmente, o proprietário do imóvel locado, pode acontecer de assim
não se titular, em alguns casos, como o do usufrutuário” (TUCCI, Rogério Lauria; AZEVEDO,
Álvaro Villaça. Tratado da locação predial urbana. São Paulo: Saraiva, 1980. p. 27-28. v. 1).
10
PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de direito civil. 10. ed. Rio de Janeiro: Forense,
1999. p. 173-178. v. 3.
11
Ibid., p. 173.
68
os frutos ou produtos da coisa)
12
. Essa indiferenciação não encontrou amparo na
doutrina pátria. De acordo com Pontes de Miranda, por exemplo,
Se bem que o Código Civil, art. 1.188, pareça conceber ‘uso e gozo’
(aliás, uso e fruição) como inseparáveis, tanto é locação o contrato
pelo qual se cede o uso como aquêle pelo qual se dão uso e fruto e
aquêle pelo qual apenas se atribui a desfrutação.
13
b) Preço: segundo escreve Maria Helena Diniz, é o “aluguel ou renda
que o locatário paga periodicamente pelo uso da coisa, em regra em dinheiro,
embora possa ser solvido mediante entrega de frutos e produtos” ou em construções
ou benfeitorias feitas pelo locatário
14
. Deve ser certo e determinado, ou, pelo menos,
determinável, podendo, algumas vezes, revestir-se de cunho mais ou menos
aleatório, como, por exemplo, estipular que o locador receberá 50% da arrecadação.
Ele não pode, entretanto, constituir-se por um valor irrisório (que não se confunde
com o preço baixo, ou seja, inferior ao valor de mercado, pois este não
descaracteriza o contrato de locação), uma vez que, assim sendo, não se estaria
frente à locação, mas ao empréstimo gratuito, à dissimulação, entre outros.
O valor do aluguel é fixado pelas partes contratantes (autonomia das
vontades), não havendo, no entanto, oposição quanto ao fato de ser estimado por
terceiros. Nunca, porém, pode ser fixado ao arbítrio exclusivo de um dos
12
Segundo o autor, “Há, contudo, certos casos onde é possível a locação de coisas consumíveis ou
fungíveis. Isto se dá quando os contratantes alteram, para determinado negócio, a destinação
natural da coisa, transformando uma coisa fungível ou consumível em infungível ou inconsumível
por acordo. Em virtude dessa convenção, coisas que não poderiam ser objeto de locação, acabam
podendo ser locadas. É o que ocorre na chamada locação para exibição ou ostentação (ad
pompam et ostentationem)” (CARNEIRO, Waldir de Arruda Miranda. Anotações à lei do
inquilinato: lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2000. p. 3)
— no exemplo de exibição ou ostentação dado por Washington de Barros Monteiro, é “como se
alguém cedesse ao locatário, por certo prazo e aluguel, dez garrafas de uísque, a fim de que as
mesmas servissem de ornamentação na abertura de um negócio” (MONTEIRO, Washington de
Barros. Curso de direito civil. 9. ed. rev. e aum. São Paulo: Saraiva, 1972-1973. p. 138).
13
MIRANDA, Pontes de. Tratado de direito privado. Parte Especial: Direito das obrigações: locação
de coisas. Locação de uso e fruição. 2. ed. Rio de Janeiro: Borsoi, 1962. p. 6. t. 40.
14
DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro. 14. ed. São Paulo: Saraiva, 1999. p. 217.
v. 3.
69
contratantes, porque sua potestividade anularia o negócio
15
. O artigo 17, caput, da
Lei 8.245/91, veda a estipulação do aluguel devido em moeda estrangeira, ou, ainda,
vinculado à variação cambial ou ao salário mínimo. Em regra, tem-se que a dívida é
quérable, ou seja, deve ser cobrada no domicílio do locatário, não obstante possa
haver cláusula que estipule em sentido contrário.
c) Tempo: a locação possui caráter eminentemente temporário, não
sendo admitida, assim, a locação perpétua. A perpetuidade, pela própria natureza da
locação, a qual requer a devolução do bem locado ao final do contrato, é com ela
incompatível.
Os contratantes têm o direito de estabelecer o contrato por prazo
certo ou indeterminado. Exige-se, apenas, para as locações cujo prazo seja igual ou
superior a dez anos, a vênia conjugal (artigo 3º da Lei nº 8.245/91).
d) Consentimento: segundo Caio Mário da Silva Pereira, trata-se do
“elemento anímico da locação, gerador do vínculo jurídico”, que “subordina-se à
capacidade e legitimidade das partes”
16
. Não basta, portanto, a capacidade dos
contratantes, pois, embora determine a validade do contrato, este depende do
consentimento daqueles. Acerca desse elemento, convém trazer à tona as
explicações de Maria Helena Diniz:
O consenso das partes, na locação, rege-se pelos princípios gerais
inerentes a todo contrato, estando sujeito a ser invalidado se
apresentar vícios de consentimento: erro, dolo, lesão, estado de
perigo e coação, ou vícios sociais; simulação e fraude contra
credores. O consentimento deverá ser inequívoco, não se exigindo,
porém, que seja expresso (escrito ou verbal); não se requer,
obrigatoriamente, manifestação direta da vontade; será suficiente o
consentimento indireto. [...] Se não houver consenso expresso ou
15
PEREIRA, 1999, op. cit., p. 175. v. 3.
16
Ibid., p. 176.
70
tácito a respeito da locação e das suas condições — objeto, aluguel,
prazo e demais cláusulas — não se terá contrato algum.
17
Por ser o consentimento elemento integrante do contrato de locação,
este está sujeito a ser invalidado, por qualquer dos motivos que, em regra, informam
o ato jurídico, como erro, dolo, coação e simulação. Igualmente, o contrato de
locação pode ser pactuado sob condição quer suspensiva, quer resolutiva
18
.
Tudo isso, evidentemente, vem dasaguar no contrato de locação,
que é espécie do gênero.
3.3 TEORIAS SOBRE A NATUREZA JURÍDICA DO CONTRATO DE SHOPPING CENTER
Diante dos aspectos ou características próprios do shopping center,
uns entendem que sua natureza jurídica é a locação, ainda que seu contrato
contenha cláusulas peculiares; outros defendem que se trata de contrato misto ou
coligado, e que prepondera a figura da locação. Mas a corrente preponderante é a
de que se trata de contrato atípico misto.
3.3.1 TEORIA DA LOCAÇÃO
A locação se conceitua quando uma “das partes se obriga a ceder à
outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante
certa retribuição” (artigo 565 do código Civil, já citado). A Lei nº 8.245/91, pelo fato
17
DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro. 18. ed. São Paulo: Saraiva, 2003. p. 235. v.
3.
18
LOPES, Miguel Maria de Serpa. Curso de direito civil: fontes das obrigações: contratos. 4. ed. Rio
de Janeiro: Freitas Bastos, 1993. p. 30. v. 4.
71
de esse contrato ser típico e previsto em lei comum, entendeu desnecessário
conceituá-lo. Quando essa lei colocou o contrato de shopping center sob a sua
égide, parecia solucionado o problema da sua natureza jurídica (já que o trouxe para
a esfera dos contratos de locação). Entretanto, a doutrina não é pacífica nesse
entendimento.
Essa lei tratou do shopping center em seu artigo 54, onde giza: “Nas
relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as
condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as
disposições procedimentais previstas nesta Lei”
19
.
Ao inserir o contrato de shopping center na locação, mesmo que não
tenha dissolvido as dúvidas existentes, tentou resolver a questão tormentosa da
natureza jurídica dessa figura, que instigava, havia muito tempo, advogados, juízes e
outros interessados, visto que tais empreendimentos estavam ganhando força, com
considerável crescimento, inclusive sendo, à época, responsáveis por um enorme
percentual da venda a varejo.
Já no início da década de 1980, seu alastramento era tão gritante
que, no final de 1983, a Escola Superior da Magistratura Nacional realizou um
simpósio, reunindo juristas de renome, como Caio Mário da Silva Pereira, Pestana
de Aguiar, Orlando Gomes, Rubens Requião e Washington de Barros Monteiro, para
discuti-lo. No entanto, no que diz respeito a sua natureza jurídica, nesse evento não
se chegou a um consenso.
19
BRASIL. Lei n
o
8.245 de 18 de outubro de 1991: lei do inquilinato. Dispõe sobre as locações dos
imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Disponível em: <http://www6.senado.gov.
br/legislacao/ListaTextoIntegral.action?id=75666>. Acesso em: 13 jan. 2005.
72
Sylvio Capanema de Souza, que também tratou do assunto em A
locação de espaços em shopping centers e a ação renovatória, lançado no início da
década de 1990, chama a atenção para essa falta de consenso:
Muito se tem discutido quanto à natureza jurídica dos contratos de
cessão de uso de espaços em shopping centers. Os longos e doutos
pareceres já emitidos, pelo que há de melhor em nossas letras
jurídicas, bem como os sucessivos congressos e seminários já
realizados, não conseguiram espancar as dúvidas.
20
Pois bem, no que toca à natureza jurídica do shopping center, a Lei
n
o
8.245/91, por conta de favorecer os anseios principalmente dos lojistas
(interessados na questão da renovatória), à primeira vista encerrou o problema, pois
considera o contrato de shopping center como locação e enquadrado na locação
urbana não-residencial. Como resultado desse enquadramento há a possibilidade da
renovação compulsória do contrato, caso não advenha hipótese de retomada pelo
empreendedor.
Segundo os adeptos dessa teoria, o contrato estabelecido entre
empreendedores e lojistas dos shopping centers constitui-se mero contrato de
locação, uma vez que as peculiaridades existentes na sua relação, como o aluguel
percentual, o aluguel em dobro, o pagamento do fundo de promoção etc., não
retiram a sua natureza locatícia, já que não a descaracterizam. Luís Antonio de
Andrade é adepto dessa corrente:
Uma das facetas que os shopping centers oferecem de modo
constante à observação dos juristas deriva dos vínculos locatícios,
que se estabelecem normalmente entre a pessoa que detém,
organiza e administra o centro comercial e as empresas que nele se
instalam, exercendo o comércio. [...] Nos contratos com cláusula de
aluguel calculado sobre a receita ou o faturamento estão presentes
20
SOUZA, Sylvio Capanema de. A locação de espaços em shopping centers e a ação renovatória. In:
TUBENCHLAK, James; BUSTAMANTE, Ricardo Silva de. Livro de estudos jurídicos. Rio de
Janeiro: Instituto de Estudos Jurídicos, 1991. p. 259. v. 1.
73
todos os elementos que caracterizam a figura jurídica da locação, tal
como resulta do conceito legal, expresso no art. 1.188 do CC [...]. A
circunstância, já tantas vezes assinalada, de ajustarem as partes o
pagamento do aluguel — ou seja, a retribuição — em percentual
sobre o rendimento periódico obtido não desnatura a relação
locatícia, nem configura qualquer espécie de sociedade, ainda que
em conta de participação.
21
Washington de Barros Monteiro também entende que “esse contrato
é, desenganadamente, o de locação, embora com algumas peculiaridades que,
todavia, não chegam a descaracterizá-lo”
22
. Ainda, Caio Mário da Silva Pereira e
Waldir de Arruda Miranda Carneiro, entre outros, entendem tratar-se de locação,
como se pode ver a seguir, respectivamente:
[...] se trata de um vero e próprio contrato de locação. [...] O fato de
esse ‘contrato de locação’, com toda a parafernália de dependências
e acessórios, de tipo físico ou intelectual, exigir modelação específica
às contingências mercadológicas do empreendimento não retira ao
contrato a natureza de contrato de locação.
23
[...] a atual lei inquilinária pôs paradeiro, ao menos no que concerne
ao direito positivo, à antiga discussão quanto à aplicação ou não das
normas inquilinárias em razão de não poder precisar se as relações
entre empreendedor e lojistas em ‘shopping centers’ poderiam ser
consideradas de locação. [...] Diante da expressa indicação legal,
não há como deixar de reconhecer a opção do legislador por
classificar tais relações como locatícias. [...] Aliás, tal escolha foi
bastante apropriada pois, como já entendíamos desde antes da nova
lei, em nada desnatura a relação jurídica locatícia, as diversas
peculiaridades contratuais encontradas nos pactos relativos à
utilização remunerada de lojas situadas em centros comerciais.
24
No que tange à tão discutida questão da fixação do aluguel em
percentual incidente sobre o faturamento da empresa locatária, os adeptos dessa
21
ANDRADE, Luís Antonio. Considerações sobre o aluguel em “shopping centers”. In ARRUDA, José
Soares; LÔBO, Carlos Augusto da Silveira. (Coord.). “Shopping centers”: aspectos jurídicos. São
Paulo: Revista dos Tribunais, 1984. p. 169; 177.
22
MONTEIRO, Washington de Barros. “Shopping centers”. In: ARRUDA, José Soares; LÔBO, Carlos
Augusto da Silveira. (Coord.). “Shopping centers”: aspectos jurídicos. São Paulo: Revista dos
Tribunais, 1984. p. 166.
23
PEREIRA, Caio Mário da Silva. “Shopping centers”: organização econômica e disciplina jurídica. In:
ARRUDA, José Soares; LÔBO, Carlos Augusto da Silveira. (Coord.). “Shopping centers”:
aspectos jurídicos. São Paulo: Revista dos Tribunais, 1984b. p. 77; 82.
24
CARNEIRO, op. cit., p. 420-421.
74
teoria acreditam que a fixação não descaracteriza a sua natureza locatícia. E
justificam essa afirmação com o próprio conceito legal de locação trazido pelo artigo
565 do Código Civil: nela deve haver “certa retribuição”, ao locador, pelo uso e gozo
da coisa locada. Entendem que o vocábulo “retribuição” foi empregado em seu
sentido mais amplo, podendo ser entendido como dinheiro ou qualquer outra forma
de remuneração. Dessa forma, não haveria vedação legal quanto a sua fixação em
porcentagem sobre os rendimentos do lojista.
Ressalte-se que, mesmo antes da edição da Lei n
o
8.245/91, alguns
doutrinadores já entendiam o contrato de shopping center como mera locação, e a
lei acabou concretizando o que antes era tido apenas como uma posição doutrinária.
3.3.2 TEORIA DA LOCAÇÃO COM ATIPICIDADE
A adoção dessa teoria implica a aceitação do contrato estabelecido
em shopping centers, ante as inúmeras características intrínsecas a ele, como
sendo de locação com cláusulas atípicas
25
. Seus adeptos entendem que seria
simplista considerá-lo como mero contrato de locação, pois encontra-se repleto de
características anormais a essa espécie contratual.
Todas as obrigações advindas tanto da associação dos lojistas
quanto das normas complementares ao contrato de locação ou uso de espaço
fazem que este se diferencie da locação comum, não deixando, no entanto, de
tratar-se dessa espécie contratual, ou seja, esse contrato seria locação, mas com
regras que, apesar de não a descaracterizarem, fazem que seja tratada como uma
25
São atípicos ou inominados os contratos ainda não regulados em lei, e são bastante comuns no
direito empresarial.
75
espécie atípica de locação, não como locação pura e simples. Por isso, em alguns
aspectos serviria o contrato de locação, e, em outros, haveria a necessidade de
contrato atípico. Como preceitua Orlando Gomes:
Se entender que a cláusula [que estabelece o aluguel percentual]
não desfigura o contrato, porque não lhe empresta uma configuração
diferente, nem exerce influência na sua causa, terá de interpretá-lo
como um contrato típico com cláusula atípica.
26
Esse entendimento parte do pressuposto de que não se trata de
mera locação, haja vista que o shopping center estabelece regras que não são
peculiares a ela, pois, nele, o empreendedor não oferece apenas a locação das lojas
para o comércio, mas também inúmeros benefícios e garantias para os locatários,
como, por exemplo, fluxo de consumidores aptos à compra, promoções,
estacionamento, segurança, um ambiente tranqüilo que foge à correria do dia-a-dia,
etc. É por isso que Ives Gandra Martins defende a teoria da atipicidade:
Os contratos entre os shopping centers e os lojistas não são um
contrato de locação de imóvel, mas um contrato mais abrangente,
em que o imóvel é menos relevante que o complexo de elementos
imateriais que tornam aquele ponto atraente e propício ao
comércio.
27
Os shopping centers integram-se também de bens imateriais, que os
tornam empreendimentos diferenciados daqueles que apenas ofertam locação para
o comércio. Esses bens constituem-se em dois fundos de comércio: o do próprio
26
GOMES, Orlando. Traços do perfil jurídico de um “shopping center”. In: ARRUDA, José Soares;
LÔBO, Carlos Augusto da Silveira. (Coord.). “Shopping centers”: aspectos jurídicos. São Paulo:
Revista dos Tribunais, 1984. p. 99.
27
MARTINS, Ives Gandra da Silva. A natureza jurídica das locações comerciais dos “shopping
centers”. In: PINTO, Roberto Wilson Renaut; OLIVEIRA, Fernando A. Albino de. (Coord.).
Shopping centers: questões jurídicas: doutrina e jurisprudência. São Paulo: Saraiva, 1991. p. 90.
76
shopping center e o que já possui o estabelecimento comercial instalado no
empreendimento, ou seja, o do lojista
28
.
O fundo de comércio próprio dos shopping centers (tratado por Ives
Gandra Martins como “sobrefundo de comércio”
29
) refere-se aos atrativos oferecidos
àqueles que pretendem ali instalar suas lojas, como, por exemplo, publicidade
adequada e administração ágil, que objetiva assegurar público freqüentador, assim
como conseguir novos usuários.
Fábio Tokars, ao escrever sobre o fundo de comércio em shopping
centers, traz a lição de Fernando Albino de Oliveira, que sustenta:
O shopping tem seu fundo de comércio consubstanciado na própria
concepção do empreendimento, na distribuição inteligente e eficaz
dos vários ramos de negócio (tenant mix), na estrutura
organizacional, na administração, na idealização constante de
campanhas promocionais.
30
Já o fundo de promoção dos lojistas consiste na arrecadação de
valores dos próprios lojistas, valores que serão gastos em propaganda e promoções
próprias. Os fins são os mesmos, mas as proporções, não. Por isso, Ives Gandra
Martins assevera que ao fundo de comércio dos lojistas
[...] une-se, para viabilização de uso ou de vendas, aquele
‘sobrefundo de comércio’, que concerne ao shopping center e que
adiciona potencialidade mercantil ao complexo de lojas nele situadas.
Sem essa estrutura, os estabelecimentos comerciais não teriam a
dimensão que têm, razão pela qual se deve entender que o shopping
28
Ibid., p. 83.
29
Ibid., p. 86. Segundo o autor, sobrefundo de comércio é o fundo de comércio do próprio shopping
center, que consiste nos bens incorpóreos agregados pelos empreendedores, que fazem que os
consumidores procurem o para o lazer, fazer compras, etc., em vez de estabelecimentos
específicos neles instalados. Constituem-se como sendo o título do estabelecimento a freguesia,
as marcas, as expressões de propaganda, o ponto comercial e a capacidade de gerar recursos,
entre outros.
30
OLIVEIRA apud TOKARS, Fábio. Estabelecimento empresarial. São Paulo: LTr, 2006. p. 56.
77
center adiciona seu próprio fundo de comércio ao dos
estabelecimentos lá instalados para valorizá-los.
31
Assim, segundo o autor, o contrato estabelecido em shopping
centers seria o de locação no que se refere à locação do espaço físico; entretanto,
no que se refere à cessão do “sobrefundo” comercial, que nada mais é do que a
representação dos bens imateriais que os shopping centers detêm, ela não pode ser
regulada pela Lei do Inquilinato, pois esta só disciplina bens materiais.
É por isso que alguns autores entendem que é uma forma de
locação atípica, estabelecendo-se a sua aplicabilidade tanto às regras da locação
como às de um contrato atípico — ele comporta, segundo Ives Gandra Martins, uma
“dupla natureza”:
Nos contratos [...] entre os lojistas e os shopping centers há sempre
uma dupla natureza, que os faz, de um lado, idênticos ao de uma
singela locação do espaço físico em contrato de locação comercial,
mas que os torna, de outro lado, um contrato atípico, sem nenhuma
vinculação com a lei de luvas no concernente à cessão da res
sperata ou do uso do ‘sobrefundo comercial’, representado pelos
bens imateriais de que os shopping centers são detentores
permanentemente.
32
O autor conclui “que o ideal seria [...] que os shopping centers
preparassem modelo contratual dissociando a locação física da cessão do
‘sobrefundo de comércio’”
33
.
Modesto Carvalhosa preleciona no mesmo sentido de Ives Gandra
Martins: “tal contrato possui todos os elementos essenciais à configuração de um
contrato de locação; apresenta, no entanto, peculiaridades que o diferenciam de um
31
MARTINS, op. cit., p. 83.
32
Ibid., p. 88-89.
33
Ibid., p. 93.
78
contrato de locação normal”
34
. Ocorre, entretanto, que mesmo os adeptos dessa
teoria não deixam de acreditar que a ele se aplicam as normas concernentes aos
contratos de locação.
Entendem que o contrato tem, portanto, natureza de contrato de
locação, no âmbito da aplicabilidade da Lei n
o
8.245/91 às locações de imóveis
comerciais, e, no que tange ao fornecimento de serviços administrativos, que se
abre, pela própria disposição do caput do artigo 54 dessa lei, a liberdade de
contratar, permitindo que os requisitos próprios dos negócios dessa natureza sejam
atendidos.
3.3.3 TEORIA DOS CONTRATOS COLIGADOS
Os contratos coligados compõem-se de contratos distintos
vinculados para alcançar determinada finalidade econômica, sendo que cada
contrato se rege pelas normas de seu tipo. Segundo Orlando Gomes, são aqueles
“nos quais há pluralidade de prestações próprias de vários contratos que se juntam
ou justapõem”, além de aplicar-se, “direta e imediatamente”, aos que o formam, “as
regras pertinentes a cada qual [...]”
35
.
Eles têm o condão de formar uma unidade econômica, não-
contratual, ou seja, não se forma um único contrato misto, mas há a união de
contratos diversos, que irão disciplinar juridicamente a atividade sob sua incidência.
34
CARVALHOSA, Modesto. Considerações sobre relações jurídicas em “shopping centers“. In:
PINTO, Roberto Wilson Renault; OLIVEIRA, Fernando A. Albino de. (Coord.). Shopping centers:
questões jurídicas: doutrina e jurisprudência. São Paulo: Saraiva, 1991. p. 168.
35
GOMES, 1984, op. cit., p. 94.
79
Segundo Rubens Requião, é essa a natureza jurídica do contrato estabelecido nos
shopping centers, pois
Os contratos a ele relativos não se fundem, mantendo unidade
apenas econômica, sem vir a constituir nova categoria jurídica. Daí
por que o centro de compras não chega a ser um contrato, mas
apenas uma organização fundada em vários contratos.
36
Para o autor, o contrato não é o de locação, tampouco atípico misto,
porque não há a formação de uma nova espécie contratual, e sim uma congregação
entre os vários contratos que se interligam (o de locação ou de uso de espaço, as
normas gerais complementares a ele, o estatuto da associação dos lojistas e o
regimento interno do shopping center), mas que não chegam a formar um novo tipo
contratual. Em suas palavras:
Os contratos que surgem em torno da organização não se fundem,
nem resultam num novo contrato. Eles apenas se congregam, ou
melhor, se coligam, a fim de disciplinar o empreendimento comum.
Cada um permanece com a sua individualidade jurídica própria,
embora unidos por laços econômicos de interesses entre seus
componentes.
37
Também Claudio Santos entende que são contratos coligados:
Os contratos de shopping centers, assim considerados todos aqueles
necessários à ativação do centro de consumo, consoante minha
reiterada opinião, são contratos coligados, com predominância do
contrato de locação de espaço ou de loja, em consonância com a
nova lei das locações.
38
Os que advogam a teoria dos contratos coligados acreditam que,
nessa espécie contratual, há a conexão de vários contratos, no qual haverá a
36
REQUIÃO, Rubens. Considerações jurídicas sobre os centros comerciais (“shopping centers”) no
Brasil. In: ARRUDA, José Soares; LÔBO, Carlos Augusto da Silveira. (Coord.). “Shopping
centers”: aspectos jurídicos. São Paulo: Revista dos Tribunais, 1984. p. 131.
37
Ibid., p. 130.
38
SANTOS, Claudio. A locação de espaços em “shopping center”. Revista dos Tribunais, São
Paulo, a. 81, v. 680, jun. 1992. p. 15.
80
incidência das normas pertinentes a cada espécie, uma vez que não há unidade de
causa.
3.3.4 TEORIA DA ATIPICIDADE MISTA
Antes de analisar os elementos que justificam a adoção da teoria da
atipicidade mista, é preciso entender o que seria o contrato atípico misto: é atípico
porque sua formação ocorre “no exercício da autonomia privada, para auto-
regulação de interesses, que demandam modelo inexistente no quadro legal”; e
misto porque sua “estrutura engloba elementos típicos de dois ou mais contratos
nominados”
39
.
Os que adotam essa teoria partem do estudo “da sua causa ou
função econômico-social distinta”, nos exatos termos colocados por Orlando
Gomes
40
, seu precursor. Segundo seus ensinamentos, para compreender a
natureza jurídica da locação em shopping center é necessário o conhecimento de
três de suas peculiaridades, que são altamente significativas: o aluguel percentual, a
associação dos lojistas e o seu regimento interno
41
.
Aqui, convém buscar a origem da atipicidade desse contrato, qual
seja, a causa ou função econômico-social. Se a criação é condicionada à finalidade
econômico-social e possui uma causa única, distinta e autônoma a definir um tipo
contratual diverso dos contratos notórios, não bastando a simples modificação de
um esquema legal típico, além de estabelecer que seu propósito negocial não pode
39
GOMES, 1984, op. cit., p. 93.
40
Ibid., p. 114.
41
Ibid., p. 89.
81
ser alcançado por meio de outra relação contratual, o contrato é atípico misto.
Segundo Darcy Bessone,
A análise das relações jurídicas, que nele [shopping center] se
passam, acusa logo a sua fonte criadora, que é uma orgânica
finalidade econômico-social, isto é, uma causa unitária. Esta introduz
no palco jurídico um contrato independente de qualquer outro,
oriundo dos tipos contratuais conhecidos e praticados antes.
Exprimindo direitos e obrigações, que se interligam
indissoluvelmente, ele forma um complexo, singularizado pela
autonomia.
42
De acordo com Orlando Gomes, entre os elementos que desfiguram
o contrato de locação estão, entre outros: aluguel percentual; fiscalização, pelo
empreendedor, do faturamento do lojista para incidência do aluguel percentual;
pagamento de despesas com ar-condicionado; obrigação de contribuir para
promoções coletivas; filiação à associação dos lojistas e submissão às sanções
especiais; aluguel em dobro no mês de dezembro; dever de respeitar as normas
estabelecidas por meio de normas complementares; desenvolvimento de atividades
compatíveis com as técnicas desprendidas pelo empreendedor, para manter o nível
de comercialização; apresentação pelo lojista, ao empreendedor, para exame e
aprovação, de projetos de instalações comerciais, letreiros e decorações;
pagamento, pelo lojista, de uma quantia em dinheiro, em razão da res sperata;
obrigação do empreendedor de administrar o shopping center mantendo em pleno
funcionamento o sistema de iluminação e de hidráulica das áreas comuns
43
. Enfim,
esse contrato,
Privado de nomen juris, tem, todavia, uma configuração que resulta
de elementos que são estranhos ao tipo legal mais próximo.
Delimitada a sua figura, como a vejo, aplicam-se-lhe os princípios
gerais que valem para todos os contratos e, por analogia, as regras
42
BESSONE, Darcy. Problemas jurídicos do “shopping center”. Revista dos Tribunais, São Paulo,
a. 79, v. 660, out. 1990. p. 10.
43
GOMES, 1984, op. cit., p. 114-115.
82
do contrato com o qual tem maior afinidade, que é a locação, à
exceção daquelas que rejeitam, ou, em termos bem mais
expressivos, daquelas que matam o espírito da inovação.
44
As inúmeras peculiaridades do contrato de shopping centers, por
todos os motivos acima expostos, desfiguram a locação, e, por isso, seria um
contrato atípico misto.
É pela causa, isto é, pela causa final para a qual se realiza que se
determina o tipo, a espécie, a qualidade do contrato. E um simples exame da causa
do contrato de uso de espaço em shopping center mostra que esse contrato não é
locação, porque ninguém faz shopping center para receber renda do prédio, de sala
ou salão que aluga. Como preceitua Orlando Gomes,
O traço marcante da relação jurídica travada entre o dono do
shopping center e os lojistas é a forma de remuneração do uso
temporário, para exploração comercial das lojas, o chamado ‘aluguel
percentual’, considerado o elemento-chave do notório êxito dos
centros comerciais dessa espécie. Em vez de pagar quantia fixa,
como sucede adequadamente no contrato de locação de coisa
imóvel, o lojista entrega parte do valor do seu faturamento mensal.
Demais disso, contrai obrigações e aceita comportamentos que não
são próprios de um locatário.
45
Ocorre, entretanto, que se aplicam ao contrato estabelecido em
shopping centers as normas concernentes ao de locação, como preleciona o próprio
Orlando Gomes. Mas as características dessa espécie contratual (forma de
remuneração do uso das lojas, que visa uma maior lucratividade ao empreendedor;
fiscalização do faturamento do lojista pelo empreendedor; fixação uniforme e
antecipada do critério para aumentar o aluguel mínimo; existência de proibições e
práticas ligadas ao uso da loja, como proibição de vendas de produtos de segunda
44
Ibid., p. 115.
45
Ibid., p. 93.
83
mão e materiais obsoletos, entre outras) são diversas das da locação, e, por isso,
não há que pensar nesta última.
Maria Helena Diniz, no mesmo olhar, explica:
O contrato de shopping center é, por tais razões, um contrato atípico;
seria impropriamente uma ‘locação’ para fins comerciais, tendo como
prestação um ‘aluguel’ percentual, calculado sobre o faturamento
mensal da loja, que seria pago ao empreendedor como forma de
participação no lucro do lojista pelos serviços que presta na
publicidade, na administração, na organização etc. Locação não é,
mas pela atual lei inquilinária, com o escopo de resolver certos
problemas, ante a omissão legislativa, ficou estabelecido que cairá
sob sua égide, em certos casos.
46
Para Álvaro Villaça Azevedo, o contrato de shopping center é atípico
misto porque formado pelo contrato de locação (típico) e por outros elementos
atípicos, e, sendo assim,
Acontece que [...] o elemento típico, quando somado com outro
elemento típico ou mesmo atípico, desnatura-se, compondo-se esse
conjunto de elementos um novo contrato, uno e complexo, com todas
as suas obrigações formando algo individual e indivisível.
47
Segundo Fábio Ulhoa Coelho,
O empresário que se dedica ao ramo dos shopping centers exerce
uma atividade econômica peculiar, pois não se limita a simplesmente
manter um espaço apropriado à concentração de outros empresários
atuantes em variados ramos de comércio ou serviço. A sua atividade
não se resume à locação de lojas aleatoriamente reunidas em um
mesmo local. Ele, decididamente, não é um empreendedor
imobiliário comum.
48
46
DINIZ, Maria Helena. Lei de locações de imóveis urbanos comentada: lei n. 8.245, de 18-10-
1991. 8. ed. rev. atual. e aum. conforme o Código Civil de 2002. São Paulo: Saraiva, 2006. p. 243.
47
AZEVEDO, Álvaro Villaça. Atipicidade mista do contrato de utilização de unidades em centros
comerciais e seus aspectos fundamentais. In: PINTO, Roberto Wilson Renault; OLIVEIRA,
Fernando A. Albino de. (Coord.). Shopping centers: questões jurídicas: doutrina e jurisprudência.
São Paulo: Saraiva, 1991. p. 47.
48
COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de direito comercial. 9. ed. rev. e atual. São Paulo: Saraiva, 2005.
p. 67. v. 1.
84
Ainda de acordo com o autor, um empreendedor imobiliário aluga os
seus imóveis comerciais a quem se propuser a pagar o aluguel que pede. Ele está
preocupado unicamente com o valor de mercado do seu imóvel e com a solvência
do locatário. Quem cria apenas uma galeria deve esperar de retorno o mero valor da
locação. O empreendedor de shopping center diferencia-se, pois organiza o tenant
mix, ficando “atento às evoluções do mercado consumidor, à ascensão ou
decadência das marcas, às novidades tecnológicas e de marketing, bem como ao
potencial econômico de cada negociante instalado no seu complexo”
49
.
Em setembro de 1989, Álvaro Villaça Azevedo, em parecer sobre a
natureza jurídica atípica do contrato de uso de espaço em shopping centers,
escreveu:
Relembremos, pois, de que o contrato em estudo apresenta
peculiaríssimas obrigações: 1.
a
) o utilizador tem de informar o
empreendedor sobre seu faturamento, por planilhas, para que se
possa elaborar o cálculo do aluguel percentual ou variável (prestação
de fazer); 2.
a
) o empreendedor, na falta dessa informação ou não se
contentando com ela, pode fiscalizar esse faturamento, até na ‘boca
do caixa’ (prestação de fazer), sem qualquer impedimento por parte
do utilizador (prestação de não fazer), mas agindo com toda a
cautela, discrição e urbanidade, por seus prepostos (prestação de
fazer, por terceiros); 3.
a
) o utilizador deve contribuir para o Fundo de
Promoções Coletivas, com o valor, geralmente, de dez por cento
sobre o do aluguel pago (prestação de dar, sem ser aluguel), para
propiciar campanhas promocionais do Centro Comercial, que reverte
em benefício de todos (empreendedor e utilizadores); 4.
a
) o
empreendedor também deve contribuir para esse Fundo (prestação
de dar, afora a cessão do uso ou do uso e gozo da unidade); 5.
a
) o
utilizador deve pagar 13º salário aos empregados e ao pessoal da
administração do Centro Comercial (prestação de dar a terceiros);
6.
a
) todos os utilizadores aderem ao sistema normativo criado pelo
‘Shopping Center’, constante da Escritura Declaratória de Normas
Gerais Regedoras das Locações dos Salões de Uso Comercial e do
Regulamento Interno do Condomínio do Centro Comercial, que deve
ser seguido à risca pelos mesmos utilizadores (prestação de fazer);
7.
a
) por esse sistema de regras, os utilizadores devem desenvolver
atividades, nos moldes das melhores técnicas, para manter o nível
de comercialização do ‘Shopping Center’ (prestação de fazer); 8.
a
) o
utilizador, a não ser com anuência expressa do empreendedor, está
49
Ibid., p. 67-68.
85
proibido de ceder o contrato de utilização de sua unidade (prestação
de não fazer); 9.
a
) o utilizador deve pagar ao empreendedor, para
compensar o fundo de empresa por este criado, uma importância em
dinheiro, em razão da ‘res sperata’ (prestação de dar, completamente
diferente do aluguel ou de qualquer encargo de eventual locação);
10.
a
) o utilizador não pode deixar seu estabelecimento fechado, por
mais de trinta dias (prestação de não fazer); 11.
a
) o empreendedor
obriga-se a administrar o ‘Shopping Center’, mantendo em pleno
funcionamento o sistema de iluminação e de hidráulica das áreas
comuns (prestação de fazer); 12.
a
) o utilizador não pode
comercializar objetos de segunda mão, de segunda linha,
recuperados por seguro ou salvados de incêndio (prestação de não
fazer); 13.
a
) o utilizador deve apresentar à Administração do
‘Shopping’, para exame e aprovação, seus projetos de instalações
comerciais, letreiros e decoração, elaborados por profissional idôneo
e capaz, nos moldes e com as restrições constantes da Escritura
normativa (prestação de fazer); dentre muitas outras obrigações.
50
Ao final do parecer, concluía: “o contrato atípico misto, em causa,
resta indene dessa atuação legislativa”
51
.
A atipicidade mista é a moldura que mais agasalha a natureza
jurídica do contrato aqui debatido. Trata-se de contrato diferente do de locação, pois,
embora apresentando características desta, também apresenta características de
outros contratos, o que cria um novo tipo, pela complexidade e variedade dos
interesses. Enfim, é um contrato que não se acomoda confortavelmente nos
conhecidos contratos típicos.
3.4 FORMAS CONTRATUAIS
Muito se tem questionado sobre a formalização jurídica de um
shopping center (o seu regime jurídico). Entende-se que a formatação do
empreendimento influenciará o aspecto da relação com o possível futuro lojista. Três
50
AZEVEDO, 1991, op. cit., p. 52.
51
Ibid., p. 54.
86
são as suas formas mais usuais de formalização jurídica: condomínio pró indiviso
(tradicional); incorporação imobiliária (condomínio especial); sociedades
52
.
O condomínio pró indiviso possibilita a compra e venda ou mesmo
transferência da posse das frações ideais; recaem sobre si as regras dos artigos
623, III, 1.139 e 633 do Código Civil brasileiro.
Na incorporação imobiliária o empreendimento é composto por
partes autônomas e partes de uso comum. Cabem aos proprietários das partes
autônomas as frações ideais do terreno onde aquele está edificado, bem como as
partes de uso comum; os proprietários das partes autônomas podem delas dispor,
desde que observando as imposições e exigências inerentes àquele. A incorporação
imobiliária é regulada por lei especial (n
o
4.591/64).
Nas sociedades o empreendimento é instituído e administrado por
uma das formas societárias previstas no direito empresarial.
52
VERRI, Maria Elisa Guarandi. Shopping centers. Belo Horizonte: Del Rey, 1996. p. 38-45.
87
4 AS PRINCIPAIS CONTROVÉRSIAS
Como já colocado anteriormente, o contrato estabelecido entre
lojistas e empreendedores apresenta questões controvertidas, e a doutrina pátria
não pacificou o seu entendimento nem mesmo com o advento da Lei nº 8.245/91,
que trouxe para o âmbito de sua aplicabilidade o contrato de shopping centers.
De acordo com Claudio Santos,
[...] não se pode deixar de salientar estarem os contratos de locação
de espaço ou lojas individualizadas em shopping centers sob a
incidência, tanto quanto possível, das normas gerais do contrato de
locação, asseguradas, porém, as condições livremente pactuadas. É
o que se lê no caput do art. 54 da Lei das Locações Prediais
Urbanas.
1
Também já se colocou que esse contrato compõe-se de outros
documentos, que a ele são incorporados, e que geram direitos e obrigações entre as
partes, quais sejam: as normas gerais complementares ao contrato de locação ou
uso de espaço, o estatuto da associação dos lojistas e o regimento interno do
shopping center. No dizer de Ladislau Karpat:
[...] as relações que se estabelecem nos Shoppings Centers, entre
empreendedores e locatários, se constituem através de um
aglomerado de contratos, recheados de cláusulas das mais variadas
naturezas. Conseqüência natural desta situação é, com freqüência, o
surgimento de dúvidas a respeito da validade ou não, de uma ou
outra cláusula, ou dúvidas a respeito da interpretação de cláusulas
2
.
Em decorrência desse contrato e dos documentos que a ele se
integram, surgem questões controvertidas quanto à validade de determinadas
1
SANTOS, Claudio. A locação de espaços em “shopping center”. Revista dos Tribunais, São
Paulo, a. 81, v. 680, jun. 1992. p. 11.
2
KARPAT, Ladislau. Shopping centers: manual jurídico. 2. ed. rev. e ampl. Rio de Janeiro:
Forense, 1999. p. 137.
88
cláusulas neles impostas. Entretanto, é através delas que se tem uma melhor visão
da função e da natureza jurídica do shopping center.
4.1 ALUGUEL MÍNIMO E ALUGUEL PERCENTUAL
Uma das questões controvertidas no que diz respeito aos shopping
centers é a que denota a possibilidade da fixação do aluguel de duas maneiras
distintas e alternativas: um aluguel mínimo, calculado sobre o tamanho do espaço
locado, reajustado periodicamente de acordo com o avençado pelas partes, desde
que com lastro em índice legal; e um aluguel variável de acordo com o faturamento
bruto do lojista. Será pago ao empreendedor, dentre os dois, aquele que representar
maior valor.
Sobre essa cláusula, é pacífico, na doutrina e na jurisprudência
pátrias, o entendimento de que ela é plenamente válida. Claudio Santos, por
exemplo, diz desconhecer
[...] manifestação doutrinária contrária a essa singularidade na
remuneração das locações em shopping centers. De Igual modo, a
jurisprudência brasileira, sem discrepância considera válido o aluguel
assim pactuado, até mesmo em locações comerciais tradicionais.
3
Já se discutiu se essa fixação descaracterizaria o contrato de
locação, bem como se equipararia as relações travadas entre empreendedores e
lojistas a uma sociedade em conta de participação, dentre outras questões que se
fizeram presentes nas discussões acerca do tema. Afastou-se, no entanto, a
possibilidade de se tratar de sociedade em conta de participação, tendo em vista
faltar o elemento essencial de caracterização da figura, a affectio societatis, pois o
3
SANTOS, op. cit., p. 16.
89
empreendedor não participa dos prejuízos porventura auferidos pelo lojista. Também
já se questionou até que ponto esse critério influiria na determinação da natureza
jurídica do contrato. Muitos doutrinadores entendem que é uma cláusula atípica,
caso de Maria Helena Diniz, que preleciona: “Essa participação percentual do
empreendedor no lucro em pagamento do uso do imóvel onde se pratica a atividade
mercantil é estranha à locação”
4
. Também Mirabelli, conforme Orlando Gomes,
[...] discorrendo sobre a remuneração (corrispettivo) na locação, [...]
informa que, nesses casos, a natureza particular da retribuição pode
transformá-la em um contrato atípico, assim a participação
percentual no lucro em pagamento do gozo do imóvel onde se
exerça uma atividade comercial.
5
Caio Mário da Silva Pereira, adepto da teoria da locação, entende
que é perfeitamente válida: “Assentado que é válido avençar a escala móvel
aplicada ao aluguel, não deixa este de ser lícito se revestir a forma alternativa”
6
. E
Washington de Barros Monteiro, seguindo o mesmo raciocínio, diz que
Tal convenção é perfeitamente válida e eficaz, pois não infringe,
direta ou obliquamente, qualquer disposição legal. [...] O aluguel
participativo, com a previsão de um mínimo ou piso contratual,
insere-se no princípio da autonomia da vontade, que é sabidamente
uma das vigas mestras do nosso Direito Contratual e que, por
conseguinte, há de ser acatado.
7
Verifica-se, que, no que tange à validade da cláusula que prevê a
fixação dessas formas de aluguel, não há o que discutir, e sua adoção acaba por
4
DINIZ, Maria Helena. Lei de locações de imóveis urbanos comentada: lei n. 8.245, de 18-10-
1991. 8. ed. rev., atual. e aum. conforme o Código Civil de 2002. São Paulo: Saraiva, 2006. p. 241.
5
GOMES, Orlando. Traços do perfil jurídico de um “shopping center. In: ARRUDA, José Soares;
LÔBO, Carlos Augusto da Silveira. (Coord.). “Shopping centers”: aspectos jurídicos. São Paulo:
Revista dos Tribunais, 1984. p. 103.
6
PEREIRA, Caio Mário da Silva. “Shopping centers”: organização econômica e disciplina jurídica. In:
ARRUDA, José Soares; LÔBO, Carlos Augusto da Silveira. (Coord.). “Shopping centers”:
aspectos jurídicos. São Paulo: Revista dos Tribunais, 1984b. p. 79.
7
MONTEIRO, Washington de Barros. “Shopping centers”. In: ARRUDA, José Soares; LÔBO, Carlos
Augusto da Silveira. (Coord.). “Shopping Centers”: aspectos jurídicos. São Paulo: Revista dos
Tribunais, 1984. p. 166.
90
gerar duas outras cláusulas: a fiscalização, pelo empreendedor, da receita do lojista
e o aluguel em dobro no mês de dezembro. Entretanto, é preciso ressaltar que esse
duplo aluguel não é peculiar ao contrato de uso de espaço em shopping center,
porém destoa dos moldes da legislação inquilinária
8
, em específico da forma
corretiva dos aluguéis contratados: “Essa cláusula possibilita o ajustamento
automático dos valores contratados, de tal forma que [...] as duas partes do aluguel
vão sendo corrigidas, sendo devida a fixa quando o percentual da variável não
ultrapassar seu valor”
9
.
Enfim, ela permite, de um lado, que o locatário ou utilizador do
espaço fique coberto de prejuízos pelo estabelecimento de um aluguel mensal alto,
principalmente nos meses de menor movimento comercial, e, de outro, que o
locador seja compensado nos meses de maior movimento. Com tal duplicidade, ela
objetiva “dar um tempo” ao lojista, mesmo aquele que possui boa “marca”, e
previnem-se, ambas as partes, dos meses ruins ou de crises.
Nada existe que vede essa cláusula, entendida como válida mesmo
em contratos de locação, posto que o artigo 565 do Código Civil, que trata da
locação das coisas, não reza “retribuição certa”, mas, sim, “certa retribuição” —
dessa forma, basta que seja determinável por aspectos estabelecidos.
8
AZEVEDO, Álvaro Villaça. Atipicidade mista do contrato de utilização de unidades em centros
comerciais e seus aspectos fundamentais. In: PINTO, Roberto Wilson Renault; OLIVEIRA,
Fernando A. Albino de. (Coord.). Shopping centers: questões jurídicas: doutrina e jurisprudência.
São Paulo: Saraiva, 1991. p. 24.
9
Ibid., p. 22.
91
4.2 FISCALIZAÇÃO DA RECEITA PELO EMPREENDEDOR
O aluguel percentual, ou seja, variável, sujeita o lojista à fiscalização
do seu faturamento pelo empreendedor. A recusa em permitir tal fiscalização
acarreta infração contratual.
Tem-se como necessária essa fiscalização, na medida em que traz
segurança, ao empreendedor, de que o aluguel percentual está incidindo sobre o
faturamento real. Além disso, ao contratar com o shopping center o lojista já tem o
prévio conhecimento dessa prática, e, assim, se aceita abrir mão do direito de sigilo
de sua contabilidade, em razão da peculiaridade do empreendimento, não há como
negar o direito de fiscalização por parte do empreendedor, para que possa se
assegurar de que a renda bruta está sendo computada e informada com exatidão. A
forma como se dá esse procedimento é descrita por Álvaro Villaça Azevedo:
[...] o valor desse aluguel variável fixa-se, em primeira plana, de
acordo com as informações que devem ser prestadas pelo utilizador,
sobre seu faturamento, ao empreendedor, por meio de planilhas
mensais; em segunda, por providências deste, fiscalizando,
diretamente, aquele, quando o utilizador não lhe fornecer elementos
seguros e indispensáveis para o aludido cálculo de valor, ainda que
por exames de escrituração e por controle, à ‘boca do caixa’.
10
O empreendedor, conforme se denota, em razão de cláusula
prevista nas normas gerais, tem o direito de fiscalizar, durante o horário comercial,
as vendas efetuadas, os livros, as fichas e a contabilidade das lojas, a fim de conferir
as receitas dos lojistas, apurando o lucro obtido e a veracidade das informações por
eles prestadas, para, em sendo o caso, a incidência do aluguel percentual.
10
Ibid., p. 24.
92
Dinah Renault Pinto enumera os documentos necessários para a
efetiva fiscalização:
Para averiguação e fixação do aluguel percentual a ser pago deverá
o lojista preparar e manter na loja locada, ou em sua sede,
conservando-o pelo prazo mínimo de dois anos, todos os livros e
registro que constem: escrituração contábil, balanços, estoques e
inventários de mercadorias, registro de toda a venda à vista, a prazo
e a crédito, o movimento diário de todas as operações comerciais e o
pagamento e as devoluções dos impostos.
11
Essa cláusula é considerada plenamente válida por renomados
doutrinadores, como Caio Mário da Silva Pereira, Washington de Barros Monteiro e
Álvaro Villaça Azevedo
12
, pois está intimamente ligada à forma de remuneração
estabelecida nos shopping centers, sendo que o modo como tal fiscalização ocorrerá
deve estar previsto nas normas gerais.
O entendimento é plausível, porque, tendo em vista que os shopping
centers são estruturados para atrair um número cada vez maior de consumidores,
seria incoerente permitir práticas que contrariassem seus objetivos. Na esteira da
permissividade dessa cláusula, Orlando Gomes concluiu:
[...] certo é que, quanto maior for a soma das vendas realizadas no
mês, maior será a renda, ou melhor, a receita do shopping center.
Daí o interesse deste em fiscalizar a vendagem das lojas,
juridicamente estabelecido no direito de examinar os livros e
documentos que a espelham. Esse controle pressupõe uma espécie
de colaboração entre concedente e lojista, inadmissível em um lídimo
contrato de locação.
13
Mas pode gerar divergências a forma como essa fiscalização será
exercida pelo empreendedor ou seu preposto. Não se permite o exercício da
fiscalização através da prática abusiva, vexatória e constrangedora, ou que venha a
11
PINTO, Dinah Sonia Renault. Shopping center: uma nova era empresarial. 3. ed. rev. e atual. por
Vânia Renault Bechara Gomes e Marcos Bragança. Rio de Janeiro: Forense, 2001. p. 92.
12
PEREIRA, op. cit., p. 79-80; MONTEIRO, op. cit., p. 166; AZEVEDO, op. cit., p. 24-25.
13
GOMES, op. cit., p. 109.
93
atrapalhar a atividade do comerciante e mesmo prejudicar as vendas. Como escreve
Álvaro Villaça Azevedo,
Nossos tribunais têm julgado pela validade dessa cláusula, desde
que não se cometam abusos. [...] Essa fiscalização, para não
configurar abuso, deve conter-se nos lindes da discrição, do
comedimento e da urbanidade, principalmente quando exercitada no
interior do estabelecimento de vendas do utilizador, para que não
exista óbice à realização negocial deste.
É perfeitamente possível conviver essa forma de pesquisa com o
exercício do comércio, desde que não ocorram [...]
constrangimentos.
14
Percebe-se, pela cláusula que permite a fiscalização, em conjunto
com outras (fundo promocional, por exemplo), que não se trata de simples locação,
pois só interessa ao shopping center, e lá se instala, o lojista que tenha potencial de
faturamento ou faturamento maior, tanto que se inicia com o faturamento previsto ou
que se sabe “bom” justamente porque o empreendedor não pretende apenas a
locação.
4.3 ALUGUEL EM DOBRO
Outra cláusula peculiar do contrato de shopping center é a que prevê
a cobrança do aluguel em dobro no mês de dezembro, bem como a obrigatoriedade
do lojista em adimpli-la.
O fundamento dessa cláusula está no fato de que, no mês de
dezembro, os gastos do empreendedor dobram, pelo menos no que tange aos
salários por ele devidos, a título de 13º salário, a seus funcionários. Além disso, ao
construir um shopping center ele emprega um capital bem maior que aquele utilizado
14
AZEVEDO, op. cit., p.24; 25-26.
94
na construção de uma loja de rua, uma vez que oferece inúmeros serviços que
atraem os consumidores e acabam beneficiando diretamente os lojistas, e, por isso,
acredita que no mês em que há o maior número de vendas a sua rentabilidade
também deve ser maior.
O valor do aluguel devido em dobro é o valor do aluguel mínimo, não
do percentual, mas se este último representar valor superior ao dobro do mínimo,
será ele o aluguel devido pelo lojista. A respeito, afirma Dinah Renault Pinto:
[...] esse aumento no preço devido pelo lojista no último mês do ano
não constitui um aluguel a mais, mas deriva da forma organizacional
dos shopping centers, que têm por finalidade uma cooperação
intensa dos empreendedores e dos lojistas.
15
Os empreendedores de shopping centers fundamentam essa
cobrança na liberdade de pactuação, prevista no caput do artigo 54 da Lei nº
8.245/91. Além disso, esse artigo, ao trazer as hipóteses de vedação de cobrança
pelos empreendedores, não a elenca como proibitiva, como leciona Ladislau Karpat:
Também por não esbarrar em nenhum preceito legal, protegido pela
legislação inquilinária, é legal e devido o aluguel em dobro nas
locações em Shoppings, quando assim pactuados. O art. 54 da Nova
Lei do Inquilinato até contempla a incidência desta previsão, ao
dispor que, nas relações entre lojistas e empreendedores de
Shopping Centers, prevalecerão as condições livremente pactuadas,
nos contratos de locação respectivos.
16
Há, no entanto, entendimento contrário, segundo o qual a cobrança
do 13º aluguel (como também é chamado) é injusta, pois o lojista não utiliza a loja
nem os serviços prestados pelo empreendimento duas vezes no mesmo mês, e, por
isso, tal cláusula seria passível de anulação. Dessa forma é o ensinamento de
Mamede Gladston:
15
PINTO, op. cit., p. 85.
16
KARPAT, op. cit., p. 28-29.
95
Dir-se-á que há, em dezembro, um movimento maior de publicidade;
mas as verbas destinadas à publicidade provêm de um fundo
específico, o fundo de promoção [...], para o qual contribuem todos
os lojistas. Não se exige do administrador qualquer desembolso extra
para tanto. Diz-se que há o 13º salário. Porém, é esse ônus do
próprio empreendimento e não um serviço extra [...].
17
Como se vê, essa cláusula suscita entendimentos divergentes, o que
acaba por gerar demandas judiciais para decidir acerca da sua validade ou não. A
contribuição dos doutrinadores é importante, principalmente porque não há
legislação específica. Modesto Carvalhosa, comentando a validade das cláusulas
atípicas em contratos de locação comercial, afirma:
Admite o direito que as partes possam livremente auto-regular seus
interesses particulares, dentro dos limites impostos à autonomia
privada, através dos negócios jurídicos, dotados pela lei de eficácia
jurídica.
O contrato, sem dúvida, é o principal instrumento a permitir
livremente a auto-regulação desses interesses.
Desse princípio de liberdade contratual diante das exigências
decorrentes do progresso tecnológico, das necessidades sociais, dos
novos fatos econômicos, inúmeros novos esquemas contratuais
tipificados ou não pelo direito foram surgindo.
Nada impede, com efeito, que em determinados contratos-tipo sejam
inseridas cláusulas atípicas, de forma a melhor disciplinar
determinadas relações jurídicas novas que não mais se satisfazem
com os tradicionais esquemas contratuais.
É o que ocorre com os contratos de locação celebrados entre o
shopping center e os lojistas.
18
4.4 FUNDO DE COMÉRCIO E RES SPERATA
O fundo de comércio, como já se falou, é composto pelos bens
materiais e imateriais integrantes do estabelecimento comercial. Álvaro Villaça
Azevedo, explicando a evolução desse conceito, “objetivado pelo Decreto n.
17
GLADSTON, Mamede. Contrato de locação em shopping centers: abusos e ilegalidades. Belo
Horizonte: Del Rey, 2000. p. 54.
18
CARVALHOSA, Modesto. Considerações sobre relações jurídicas em “shopping centers“. In:
PINTO, Roberto Wilson Renault; OLIVEIRA, Fernando A. Albino de. (Coord.). Shopping centers:
questões jurídicas: doutrina e jurisprudência. São Paulo: Saraiva, 1991. p. 128.
96
24.150/34” (Lei de Luvas), diz que a jurisprudência o ampliou, para fundo de
empresa, “para possibilitar a abrangência de um maior número de empresas
beneficiárias dessa chamada Lei de Luvas, estendendo seus efeitos às de atividade
tipicamente civil” — e cita Waldirio Bulgarelli, que esclarece que esse decreto faz
referência somente a comércio e indústria
19
. Também cita Arnoldo Wald, que explica
que a “jurisprudência estendeu o conceito (de fundo de comércio e indústria) a
situações assemelhadas” — por exemplo, a “escolas, hospitais, clínicas, hotéis,
pensões, cartórios de notas”, entre outros”
20
.
Da mesma forma, Pestana de Aguiar acentua que o “moderno
alcance empresarial [...] conduz o fundo de comércio para além dos estreitos limites
das atividades mercantis, abrangendo outras com fins lucrativos [...]”, e relaciona,
como exemplos, entre outros, estabelecimentos de ensino, casas de saúde,
cinemas, teatros, hotéis, pensões, salões de beleza, empresas telefônicas,
academias de ginástica, alfaiatarias, tinturarias, estabelecimentos de crédito e
agências de turismo
21
. Assim, as lojas que se instalarão nos shopping centers
certamente possuem um fundo de comércio, pois,
Partindo-se da idéia empresarial de um ‘fundo empresarial’ com os
mesmos valores jurídicos e econômicos do fundo de comércio, e
verificando-se que algumas atividades [...] podem instalar-se em um
shopping center, devemos concluir que toda e qualquer atividade
empresarial instalada em espaços ou lojas dos shoppings ostentará
necessariamente esse fundo.
22
Além do fundo de comércio próprio das lojas, há o fundo de
comércio do shopping center, que advém da sua natureza, ou seja, o estudo prévio
19
AZEVEDO, op. cit., p. 26.
20
WALD apud AZEVEDO, op. cit., p. 26.
21
SILVA, João Carlos Pestana de Aguiar. Anotações sobre o mundo jurídico dos “shopping centers”.
In: PINTO, Roberto Wilson Renault; OLIVEIRA, Fernando A. Albino de. (Coord.). Shopping
centers: questões jurídicas: doutrina e jurisprudência. São Paulo: Saraiva, 1991. p. 191.
22
Ibid., p. 192.
97
mercadológico, a distribuição das lojas e altos investimentos em marketing, dentre
outros fatores. Como escreve Álvaro Villaça de Azevedo,
Realmente, os investidores desses centros comerciais propiciam,
dentro de certos padrões de conforto, de segurança, de possibilidade
de estacionar e de possuir, reunidas, lojas das mais diversificadas
espécies, uma unidade, uma concentração de estabelecimentos, o
que, por si, acrescenta valor local de verdadeiro fundo de empresa
desses mesmos empreendedores.
23
Os empreendedores empregam, nos shopping centers, antes
mesmo do término de sua construção, uma logística propícia para a distribuição das
lojas, realizando campanhas publicitárias, etc., o que acaba por trazer, ao futuro
lojista, certa garantia de sucesso e lucratividade. Em razão desse fundo de empresa,
os shopping centers têm incluído, no contrato estabelecido com os lojistas, a figura
da res sperata, que consiste na contraprestação da cessão do fundo de comércio,
como explica Álvaro Villaça Azevedo:
Em razão desse fundo de empresa [...], têm os shopping centers feito
incluir, nos chamados contratos de locação de suas unidades,
cláusula denominada res sperata (‘coisa esperada’), que consiste no
pagamento, pela utilizadora, além do aluguel, de uma soma em
dinheiro, como retribuição das vantagens de participação no centro
comercial, dele usufruindo e participando de sua estrutura, enquanto
durar seu contrato. Desse modo, com esse pagamento, a utilizadora
terá direito a fruir do aludido fundo de empresa do empreendedor,
composto de seu patrimônio imaterial.
24
Conforme Modesto Carvalhosa, a natureza jurídica da res sperata
ainda é controversa:
Esse pagamento, conhecido como res sperata, tem sua natureza
jurídica controvertida, entendendo alguns tratar-se de reserva ou
garantia da locação; outros considerando-a como retribuição de
estudos de marketing, cota do custo de empreendimento ou, ainda,
23
AZEVEDO, op. cit., p. 29.
24
Ibid., p. 29.
98
contrapartida da cessão do fundo de comércio que será formado pelo
empreendedor.
25
Penalva Santos dá à res sperata o sentido de “algo que acede a
parcela do fundo do comércio do inquilino, pertencente ao desenvolvedor em relação
à loja, durante a locação”
26
. Entretanto, aqueles que não a vêem como cessão do
fundo de comércio entendem tratar-se de uma garantia de locação. Assim, o futuro
lojista, em contrapartida pelo pagamento, recebe a segurança de vir a ter um espaço
no shopping center, quando da sua inauguração, e de poder usufruir dos benefícios
por ele oferecidos. A isso dá-se o nome de “direito de reserva ou garantia de
reserva”.
Caio Mário da Silva Pereira entende que a res sperata é garantia de
locação,
[...] uma forma de captação de recursos em que o empreendedor
recebe dos futuros usuários, ou futuros lojistas, quantias com que
contribuem durante a fase de construção, até o momento em que a
edificação se completa e é aberta à utilização efetiva.
27
Maria Helena Diniz tem o mesmo entendimento:
O empreendedor antes de construir o centro comercial firma um
contrato a título de direito de reserva da localização (res sperata)
com o futuro lojista, que pagará certa quantia periódica durante a
fase de construção, angariando-se, assim, recursos até a conclusão
da obra. Tal avença não se confunde com o contrato que terá
vigência após a construção do shopping center, para fins de
atividade comercial.
28
25
CARVALHOSA, op. cit., p. 175.
26
SANTOS apud BESSONE, Darcy. O “shopping” na lei de inquilinato. Revista dos Tribunais, São
Paulo, a. 81, v. 680, jun. 1992. p. 27.
27
PEREIRA, op. cit., p. 76.
28
DINIZ, op. cit., p. 240. Ver, no Anexo A deste trabalho, modelo de contrato de pagamento pelas
vantagens que oferece o shopping center, quando já em funcionamento.
99
A res sperata, como escreveu Caio Mário da Silva Pereira, “com esta
ou com aquela denominação, é um contrato que se perfecciona na etapa de
construção e aparelhamento do shopping center, com todas as características de
negócio jurídico contratual [...]”
29
.
Ressalte-se que ela é muito questionada pelo lojista se o
empreendedor não agrega o fundo de comércio que deve vir embutido no
empreendimento, bem como o planejamento e a organização. Quando o fundo de
comércio não é adimplido devidamente, o conflito pode ser dirimido por ações
indenizatórias.
Na verdade, tal cláusula tem como escopo não a construção do
empreendimento, mas compensar o empreendedor por não ter o lojista que formar,
com suas próprias forças, a clientela e mesmo o fundo de empresa, dado o sólido
esquema devidamente programado. Tanto é verdade que, se se trata de um
empreendimento “disputado” pelos lojistas, ela continua a existir mesmo quando ele
já está em funcionamento.
Pode-se dizer que tudo aquilo que sonha e poderia almejar o lojista,
para que seu negócio lucre e prospere, o empreendedor o faz para o conjunto, e é
nessa “promessa” e “expectativa” que se agasalha a res sperata.
Assim, entende-se que a promoção do empreendimento, o estudo
organizacional, o planejamento, etc., deva existir de modo concreto, sob pena de a
res sperata ser indevida. Da mesma forma, há que se levar em conta que só vai
obtê-la aquele empreendimento que for disputado, que acenar para o lojista com o
sucesso.
29
PEREIRA, op. cit., p. 76-77.
100
4.5 ATUALIZAÇÃO DO MIX PELO EMPREENDEDOR
Nos shopping centers, antes de sua construção há um estudo
prévio, organizacional, dos ramos de atividade comercial que lá serão instalados,
bem como da distribuição das lojas em pontos estratégicos, o que certamente
acarretará uma benesse ao lojista e, conseqüentemente, ao empreendedor. É o
chamado tenant mix.
Conforme Carlos Geraldo Langoni, o tenant mix é um
[...] um planejamento estratégico de modo a explorar com a maior
eficiência possível todo o mercado potencial previamente analisado
em seu conjunto. É exatamente a avaliação desse mercado, suas
preferências e tendências que constitui um elemento chave para
definir o mix das atividades que deverão fazer parte do shopping
center. A existência de um mecanismo de planejamento central
dessas atividades, cujo caráter permanente é conseqüência do
interesse direto do empreendedor no sucesso de cada uma das
atividades isoladas, assegura ao longo do tempo a manutenção de
um mix de produtos e serviços, assim como sua eventual adaptação,
em face de alterações detectadas pela avaliação contínua do
mercado.
30
Outra cláusula controvertida é a que prevê a possibilidade de
alteração do mix pelo empreendedor, ou seja, a mudança do local do
estabelecimento comercial do lojista, de acordo com as necessidades
mercadológicas vistas pelo empreendedor. Devido a esse motivo, segundo Penalva
Santos, ela é plenamente válida:
E não encontro obstáculos para uma alteração unilateral do mix,
desde que não represente um ônus ao encargo fora do comum para
o lojista. Logicamente, se o lojista acaba de instalar-se a
transferência imediata para outro lugar representa, pelo menos, um
30
LANGONI, Carlos Geraldo. “Shopping centers” no Brasil. In: ARRUDA, José Soares; LÔBO, Carlos
Augusto da Silveira. (Coord.). “Shopping centers”: aspectos jurídicos. São Paulo: Revista dos
Tribunais, 1984. p. 57.
101
incômodo inaceitável, a quebrar o equilíbrio que se pretende exista
no contrato entre empreendedor e lojista.
31
Assim, tendo em vista os aspectos peculiares dos shopping centers,
principalmente no que tange a sua organicidade, verifica-se que algumas cláusulas
abarcadas em seu contrato visam, unicamente, benefícios ao empreendimento, e,
conseqüentemente, a todos os lojistas. Existe, neles, uma organização e distribuição
de molde a ser uma “corrente” cujos elos são interligados e devem sujeitar-se ao
estudo, ao planejamento e às condições que o empreendimento almeja para todos.
4.6 IMUTABILIDADE DO RAMO DE COMÉRCIO E PROIBIÇÃO DE QUE O LOJISTA INSTALE FILIAL NAS
PROXIMIDADES DO SHOPPING CENTER
O mix refere-se à organização e distribuição das lojas, realizadas
pelos empreendedores dos shopping centers, e visa atender aos desejos e
necessidades dos compradores, na medida em que as dispõe de maneira que sejam
todas percorridas, não concentrando, em certo ponto, aquelas do mesmo ramo, por
exemplo; ou, ainda, não deixando todas as lojas-âncoras juntas. Se isso ocorresse,
pessoas que procuram um shopping center para comprar um sapato e lá encontram
todas as lojas em um mesmo corredor, poderiam não percorrer os demais lugares. O
mix objetiva o contrário: distribui as lojas de sapatos por todos os corredores, e o
consumidor deverá percorrer todo o shopping center para fazer a sua compra.
Assim, as chances de ele se interessar por um outro produto, diverso do que veio
adquirir, é muito maior. É isso o que justifica a cláusula de atualização do mix, já
citada, e corrobora sua validez e eficácia.
31
SANTOS apud BESSONE, op. cit., p. 25.
102
Na opinião de Rubens Requião, essa
[...] distribuição das lojas tendo em vista a planificação do conjunto
do centro comercial, impedindo-se que uma venha a coincidir com a
outra, no seu objetivo de harmonia, constitui um fato normal, dada a
disposição de se obter, no todo, a integração.
32
Maria Elisa Gualandi Verri também destaca a importância do mix
para os shopping centers: “o planejamento encontra tal requinte que cada espaço
ocupado deve ter uma razão de ser, sendo previamente estudado”, e tal “estrutura
procura oferecer aos consumidores facilidades suficientes para que eles se dirijam a
shopping centers”
33
.
Diante da importância do mix para o empreendimento, o contrato
impõe uma cláusula que determina que a mudança do ramo de comércio, ou até
mesmo a inclusão de produtos ou serviços pelo lojista, deve, obrigatoriamente, ter a
anuência do empreendedor. A recusa, por este último, deve ser motivada, listando
todas as razões que justificam o impedimento da alteração.
Rubens Requião entende que essa cláusula também é plenamente
válida:
A imutabilidade do ramo de negócio ou de serviço objeto da loja
locada tende a constituir, portanto, uma obrigação contratual na
locação. Essa cláusula, no meu entender, é perfeitamente lícita e se
compreende integralmente na planificação e organização do centro.
34
Caso o empreendedor não apresente justificativa plausível para a
recusa de que uma loja mude de ramo de comércio, poderá o lojista demandar
32
REQUIÃO, Rubens. Considerações jurídicas sobre os centros comerciais (“shopping centers”) no
Brasil. In: ARRUDA, José Soares; LÔBO, Carlos Augusto da Silveira. (Coord.). “Shopping
centers”: aspectos jurídicos. São Paulo: Revista dos Tribunais, 1984. p. 154.
33
VERRI apud GLADSTON, op. cit., p. 108.
34
REQUIÃO, op. cit., p. 154.
103
contra ele, com fundamento no artigo 5º, XXXV, da Constituição Federal
35
: “a lei não
excluirá da apreciação do Poder Judiciário lesão ou ameaça a direito”
36
.
No entendimento de Ladislau Karpat, “A proibição evita que se
afronte o tenant-mix que, se não respeitado, poderia inclusive comprometer o
empreendimento como um todo”
37
.
Além disso, encontra-se, no contrato, a proibição de que o lojista
constitua ou tenha filial de sua loja nas redondezas do shopping center.
Ladislau Karpat entende que quando a cláusula “apenas proíbe o
estabelecimento da locatária, nas proximidades, não fere os bons costumes, não
infringe qualquer lei, e tampouco agride o princípio da boa-fé”
38
. Essa visão,
entretanto, não é pacífica. Mamede Gladston, por exemplo, afirma:
É comum preverem os contratos de shopping center uma proibição
de que o lojista constitua ou mantenha filial de sua empresa, ou uma
outra empresa congênere ou similar, nas redondezas do shopping.
Alguns contratos chegam a estender essa proibição aos sócios e
diretores da empresa locatária.
Está-se aqui diante de mais um abuso injustificável que contraria
diversas normas jurídicas. Antes de mais nada, a vigente
Constituição Federal não mais permite que sejam postos limites à
capacidade dos cidadãos [...] de livre agir e de livre concorrer. Basta
lembrar que a livre iniciativa é fundamento da República, assim
definido assim definido pelo artigo 1.º, IV, da Constituição Federal.
39
Como se vê, a proibição pode ser estendida aos sócios ou cotistas
das sociedades empresariais instaladas no shopping center, impedindo-os de
35
GLADSTON, op. cit., p. 109.
36
BRASIL. Constituição (1988). Constituição da República Federativa do Brasil: texto
constitucional promulgado em 5 de outubro de 1988, com as alterações adotadas pelas Emendas
Constitucionais n
os
1/92 a 44/2004 e pelas Emendas Constitucionais de Revisão n
os
1 a 6/94.
Brasília: Senado Federal, 2004. p. 15; 17.
37
KARPAT, Ladislau. Locação em geral e aluguéis em shopping centers. 2. ed. Rio de Janeiro:
Forense, 2000. p. 152.
38
Ibid., p. 152.
39
GLADSTON, op. cit., p. 109-110.
104
participarem de outras empresas que explorem o mesmo ramo de atividade
desenvolvido no empreendimento ou mesmo que instalem outras lojas nas
proximidades. No entanto, há quem entenda que viola o já referido princípio
preconizado pelo art. 5º, XXXV, da Constituição Federal, uma vez que fere o
princípio da autonomia da vontade, tornando o ato nulo.
4.7 FUNDO PROMOCIONAL
O fundo de promoção faz parte do estatuto da associação dos
lojistas e consiste na contribuição, dada por estes, para investimentos em
promoções e propagandas que visem atrair o maior número possível de
consumidores. Essa contribuição “constitui-se em mais uma das despesas
acessórias da locação”, e será destinada à associação dos lojistas, não ao
empreendedor
40
.
Em razão de a sua natureza ser diversa da “taxa condominial, [o
fundo] deve obrigatoriamente ser administrado pelos próprios lojistas, através de sua
associação. A arrecadação nos shoppings se dá pela participação dos lojistas, na
proporção do tamanho de suas lojas, ou unidades comerciais”
41
. Ele “é, portanto, a
fonte financiadora de todo o esforço publicitário do shopping center”
42
. Visa atender
às necessidades próprias do empreendimento e garantir o sucesso de vendas.
É considerada plenamente válida a contribuição destinada ao fundo
promocional. Primeiro, porque ao contratar o lojista já tem plena consciência de que
40
KARPAT, 2000, op. cit., p. 137.
41
Ibid., p. 137.
42
GLADSTON, op. cit., p. 132.
105
deverá arcar com essa despesa; segundo, porque não há previsão legal que proíba
tal cobrança. Segundo Dinah Renault Pinto, o fundo promocional “é, sem dúvida,
uma criação dessa organização chamada shopping center”, e é de grande
importância, pois todo o marketing é realizado por ele, com o objetivo de “beneficiar
a todos os comerciantes”; as promoções realizadas em datas comemorativas (Natal,
Dia das Mães, Páscoa, por exemplo) “são festejadas de modo global, aproveitando a
todos os lojistas e, conseqüentemente, aos proprietários da organização, pois
quanto mais lucros as lojas obtêm, maior o índice percentual da remuneração”
43
.
Os problemas advindos dessa cláusula são a possibilidade de
despejo quando o lojista não efetua o pagamento da taxa referente ao fundo de
promoção e o tratamento diferenciado, no que tange ao valor pago, entre os grandes
e os pequenos lojistas
44
.
Em alguns shopping centers, as lojas-âncoras são isentas do
pagamento do fundo de promoção ou não o pagam de forma proporcional. Essa,
segundo Ladislau Karpat, é uma das questões problemáticas referentes ao fundo
promocional, ou seja, a discriminação dos lojistas. Mas, continua o autor, “Discutir a
validade ou não desta isenção concedida às âncoras é como mergulhar num oceano
profundo. A validade ou não deste tipo de cláusula, na verdade, comporta mais de
uma solução”
45
.
Tanto no aluguel como no fundo de promoção, as lojas-âncoras,
devido à sua utilidade e função também para as demais, têm o privilégio de não
participar de forma igualitária e proporcional com as demais porque, além de utilizar
43
PINTO, op. cit., p. 57.
44
KARPAT, 2000, op. cit., p. 137.
45
Ibid., p. 137.
106
áreas enormes, oportunizam a todos os lojistas, e ao próprio empreendimento, lucro,
pois funcionam como “chamariz” de clientes. Em relação a esse tratamento especial
dado às âncoras, diz Márcio Heide:
Dependendo do empreendimento, em via de regra, muita dessas
lojas-âncora não contribuem para as campanhas promocionais ou
fundo de promoção promovidas pela Associação de Lojistas, pois,
afinal, são elas o grande atrativo do ‘shopping’ e a saída delas do
‘shopping’ implicaria num enorme ‘embaraço’ de imagem junto aos
demais lojistas, futuros em especial.
4.8 CESSÃO DO PONTO COMERCIAL
Antes de formular o contexto em que ocorre a cessão do ponto
comercial em shopping center, cabe esclarecer o que é estabelecimento
empresarial.
Na definição de Waldírio Bulgarelli, empresa é “atividade econômica
organizada de produção e circulação de bens e serviços para o mercado, exercida
pelo empresário, em caráter profissional, através de um complexo de bens”
46
.
Ricardo Negrão, ao expor o conceito de empresa, reportando-se ao
entendimento de Waldírio Bulgarelli, explica: “relacionam-se o empresário, o
estabelecimento e a empresa de forma íntima: o sujeito de direito que exercita
(empresário), através do objeto de direito (estabelecimento) e os atos jurídicos
decorrentes (empresa)”
47
.
E Marcelo Moscogliato esclarece que
46
BULGARELLI apud NEGRÃO, Ricardo. Manual de direito comercial. Campinas: Bookseller,
1999. p. 75.
47
NEGRÃO, op. cit.,. p. 75.
107
A definição de empresário e de empresa a partir do Código Civil e os
desafios à compreensão dessas noções são muito relevantes ao
Direito Comercial, em especial para dar contornos ao indivíduo ou à
pessoa jurídica que, a partir da definição poderão, gozar de
benefícios.
48
Contudo, admite que é “possível inferir o conceito jurídico de
empresa como sendo o exercício organizado ou profissional de atividade econômica
para a produção ou circulação de bens ou de serviços”
49
.
Por estabelecimento comercial, Oscar Barreto Filho entende “o
complexo de bens, materiais e imateriais, que constituem instrumento utilizado pelo
comerciante para a exploração de determinada atividade mercantil”
50
.
Em relação ao ponto comercial, Ricardo Negrão explica que se trata
de “elemento incorpóreo do estabelecimento empresarial [...]. É o local onde o
empresário fixa seu estabelecimento e ali exerce sua atividade”
51
.
No anteprojeto do Código Civil, que incorporou o antigo direito
comercial, Miguel Reale afirma que a empresa é composta por
[...] três fatores, em unidade indecomponível; a habitualidade no
exercício de negócios que visem a produção ou a circulação de bens
ou de serviços; o escopo de lucro ou resultado econômico; a
organização ou estrutura estável dessa atividade.
52
Nesse mesmo passo, Fabio Ulhoa Coelho conceitua empresa (todas
e todos os tipos de empresa, não só shopping center), como "atividade, cuja marca
essencial é a obtenção de lucros com o oferecimento ao mercado de bens e
48
MOSCOGLIATO, Marcelo. O conceito de empresa à luz do novo Código Civil. In: BENÍCIO, Sérgio
Gonini (Coord.). Temas de dissertação nos concursos da magistratura federal: estudos em
homenagem ao professor Benedicto Celso Benício. São Paulo: Ed. Federal, 2006. p. 267-268.
49
Ibid., p. 283.
50
BARRETO FILHO apud NEGRÃO, op. cit., p. 110.
51
NEGRÃO, p. 123.
52
REALE apud LIPPERT, Marcia Mallmann. A empresa no Código Civil: elemento de unificação no
direito privado. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2003. p. 122.
108
serviços, gerados estes mediante a organização dos fatores de produção (força de
trabalho, matéria-prima, capital e tecnologia)”
53
. E Alfredo Assis Gonçalves Neto
explica que o “direito ao local em que se situa o estabelecimento denomina-se ponto
comercial”
54
. Por isso, em sua opinião,
O exercício do comércio durante algum tempo no mesmo local
representa um valor economicamente apreciável por expressar um
referencial do ramo de atividade nele desenvolvido, determinador do
movimento comercial da empresa. [...] mas não lhe é essencial, eis
que certas atividades econômicas podem prescindir de um local
determinado para que sejam desenvolvidas, como seria o caso do
comércio ambulante e, eventualmente, o das empresas de transporte
e fretamento.
55
E assevera: “O direito ao local existirá, igualmente, mesmo que a
relação jurídica que o confere ao empresário não decorra de contrato de locação
[...]”
56
.
Outros autores, diversamente, “sustentam ser o direito que assiste
ao locatário comerciante de obter a renovação compulsória de locação do imóvel em
que exerce o comércio”, caso de Eunápio Borges, conforme informa Alfredo Assis
Gonçalves Neto
57
.
Assim, o direito ao local independe do preenchimento das condições
legais previstas para a renovação compulsória da locação; pode, até mesmo, não
ser oriundo de contrato de locação, mas de outro ajuste que o assegure.
53
COELHO apud LIPPERT, op. cit., p. 122.
54
GONÇALVES NETO, Alfredo de Assis. Apontamentos de direito comercial. Curitiba: Juruá,
1998. p. 132.
55
Ibid., p. 132.
56
Ibid., p. 134.
57
Ibid., p. 132, nota 6.
109
O artigo 1.142 do Código Civil dita: “Considera-se estabelecimento
todo complexo de bens organizado, para o exercício da empresa, por empresário, ou
sociedade empresária”
58
.
Como o estabelecimento é formado por uma diversidade de bens
corpóreos e incorpóreos, para que o bem se enquadre e forme o estabelecimento é
necessário, além de sua destinação funcional, ser titularizado pelo empresário
(proprietário do fundo), e deve mostrar-se transferível. Sem esse tríplice critério, tal
bem não se enquadra no estabelecimento.
No caso do shopping center, tem ele o fundo do comércio
consubstanciado na própria concepção do empreendimento, na distribuição
inteligente e eficaz dos vários ramos de negócios (tenant mix), na estrutura
organizacional, na administração, na idealização constante de campanhas
promocionais.
A esse respeito, Fábio Tokars observa:
Importa notar que o shopping center abrange sempre uma
multiplicidade de estabelecimentos, formada pelo conjunto das lojas
ali instaladas e pelo próprio empreendimento, que, em si, se constitui
numa atividade empresarial.
59
Continuando em sua assertiva, o autor cita Fernando Albino de
Oliveira:
O shopping tem seu fundo de comércio consubstanciado na própria
concepção do empreendimento, na distribuição inteligente e eficaz
dos vários ramos de negócio (tenant mix), na estrutura
58
BRASIL. [Código Civil]. Novo código civil brasileiro: lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002: estudo
comparativo com o código civil de 1916, Constituição Federal, legislação codificada e extravagante.
3. ed. rev. e ampl. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2003. p. 328.
59
TOKARS, Fábio, Estabelecimento empresarial. São Paulo: LTr, 2006. p. 56.
110
organizacional, na administração, na idealização constante de
campanhas promocionais.
60
E, ao final, Tokars conclui:
[...] ‘da forma pela qual os contratos são redigidos, trata-se de cessão
do fundo de comércio do empreendedor’. Contudo, deve-se notar,
neste aspecto, que o administrador não cede seu estabelecimento ao
lojista, já que a atividade desenvolvida por este será de natureza
absolutamente diversa daquela empreendida pelo administrador.
Trata-se de dois negócios empresariais distintos, um consistente na
administração do shopping (que se perfaz exatamente com a cessão
de espaços aos lojistas) e outro consubstanciado no comércio
varejista oferecido ao consumidor (que não era anteriormente
desenvolvido pelo administrador).
61
No contrato formado entre o administrador e o lojista, não há que se
cogitar em transferência de fundo de empresa, seja em razão de seu caráter
temporário, seja porque os elementos cedidos pelo administrador não são, em si,
suficientes para o desenvolvimento da atividade do lojista. Este terá, com o contrato,
direito à utilização do espaço, sobre o qual, evidentemente, deverá organizar a
instalação de todos os elementos corpóreos e incorpóreos (mobiliários, mercadorias,
título de estabelecimento etc.), para que sua atividade possa ser desenvolvida de
maneira eficaz. Assim, o que o administrador cede ao lojista é apenas parte dos
elementos necessários ao funcionamento da atividade que ali será desenvolvida.
Nesse sentido, explica Fábio Tokars:
O contrato de shopping center, de outro lado, passa a constituir-se
em elemento integrante do estabelecimento empresarial do lojista.
Assim, no caso de cessão do fundo, aplicam-se ao contrato de
shopping center as regras previstas no art. 1.148 do novo Código
Civil.
Por tais razões, [...] não ocorre, no contrato ajustado entre o
administrador e o lojista, um trespasse de estabelecimento (havendo
a transferência apenas de um elemento necessário, mas insuficiente,
para o desenvolvimento da atividade empresarial), bem como que,
60
OLIVEIRA apud TOKARS, op. cit., p. 56.
61
TOKARS, op. cit., p. 57; citando, entre aspas, Fernando Albino Oliveira.
111
no caso de venda do estabelecimento de um lojista para outro, o
contrato firmado com o administrador deverá ser considerado como
um elemento integrante da universalidade que se intenta transferir.
62
É comum a inclusão de cláusula que veda a cessão do ponto
comercial, exceto se houver a anuência do empreendedor. Isso ocorre porque este,
através do mix, distribui adequadamente as lojas de acordo com o tipo de comércio
ou de serviço e com a melhor localização para cada um.
O artigo 13 da Lei n
o
8.245/91 também dispõe sobre a cessão do
ponto comercial: “A cessão da locação, a sublocação, e o empréstimo do imóvel,
total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio do locador”
63
.
Logo, não restam dúvidas quanto à obrigatoriedade da anuência
expressa do empreendedor. Como escreve João Augusto Basílio:
Em suma, são válidas as cláusulas contratuais que vedam a cessão
de contrato, a cessão da maioria das cotas ou ações do
estabelecimento comercial do lojista e, ainda, a alteração da
atividade sem o consentimento do empreendedor, tudo em razão da
preservação da estrutura organizacional desenvolvida pelo
empreendedor, prevalecendo nesse caso o interesse maior da
comunidade sobre o interesse individual do lojista.
64
Havendo a cessão sem a sua anuência, essa harmonia poderia
estar sendo quebrada, o que prejudicaria os lojistas e o empreendimento, conforme
assevera Ladislau Karpat:
Considero também, como quase toda a corrente doutrinária, nula a
cláusula que proíbe a cessão da locação nos Shopping Centers, mas
não nula aquela que condiciona a sessão à anuência do
empreendedor. Preserva-se assim a liberdade contratual, restrita
apenas pelos limites legais impostos, mantendo a proteção legal ao
62
TOKARS, op. cit., p. 57.
63
BRASIL. Lei n
o
8.245 de 18 de outubro de 1991: lei do inquilinato. Dispõe sobre as locações dos
imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Disponível em: <http://www6.senado.
gov.br/legislacao/ListaTextoIntegral.action?id=75666>. Acesso em: 13 jan. 2005.
64
BASILIO, João Augusto. Shopping centers. Rio de Janeiro: Renovar, 2005. p. 127.
112
Ponto Comercial, respeitando o direito do empreendedor-locador que
tem o dever legal de proteger o seu empreendimento.
65
O que prenuncia a demanda judicial é a recusa infundada do
empreendedor à cessão do ponto comercial a terceiro. E, caso haja previsão
contratual expressa atribuindo a ele o direito de não aceitar, imotivadamente, a
cessão, tem-se que ela é nula, pois está ao seu exclusivo arbítrio.
A questão reveste-se de grande importância porque nos shopping
centers não se busca apenas o adimplemento do aluguel mínimo, mas também o
sucesso do empreendimento como um todo, e, por isso, o empreendedor busca
manter, nas lojas, excelente qualidade.
A validade dessa cláusula encontra agasalho na doutrina, tanto que
Alfredo Buzaid, evidenciando a diferença entre cessão da locação pura e simples e
cessão da locação de unidade de shopping center, afirma que cada qual
Tem regime jurídico próprio, de que resultam importantes
conseqüências. Enquanto é ineficaz na locação comercial comum, a
cláusula que proíbe a alienação do contrato de locação juntamente
com o fundo de comércio, consoante se deduz do art. 30 do Decreto
(extinto) 24.150, é, ao contrário, válida a cláusula limitativa, que a
subordina ao consentimento do proprietário de centro comercial. Da
experiência legislativa, doutrinária e jurisprudencial dos povos cultos
da Europa, como França e Itália, extraímos as lições de que é lícito
ao proprietário opor-se à cessão, estribados em motivos graves. Não
se trata de oposição ao mero alvedrio do proprietário, por ato de
capricho pessoal, nem proibição absoluta ao direito de o inquilino
ceder a locação quando vende o fundo de comércio; cuida-se de
limitação relativa, cuja razão de ser está na peculiaridade do centro
comercial que a instituiu não no interesse pessoal de um contratante,
mas para atender ao interesse comum da pluralidade de locatários
do edifício.
66
E Orlando Gomes adverte:
65
KARPAT, 1999, op. cit., p. 69.
66
BUZAID, Alfredo. Da ação renovatória. 3. ed. São Paulo: Saraiva, 1988. p. 668. v. 2.
113
Facultá-la ou vedá-la não faz mal ao direito de renovação, não lesa o
direito do locatário ao fundo de comércio. De resto, não há
propriamente direito à cessão, e, quando se pense de modo
contrário, é incontroverso o entendimento de que seu exercício
precisa ser autorizado pelo locador. Aliás, a proibição é um
imperativo da própria organização do shopping center. A cláusula
proibitiva é, pelo exposto, não somente uma cláusula lícita, mas,
também inerente às locações em questão.
67
Também Álvaro Villaça Azevedo concorda com a cláusula que exige
a anuência do empreendedor para a cessão da loja a terceiro:
Está evidente, nesse tipo de contratação, que o utilizador, ao
ingressar no centro comercial, está imbuído de que passa a fazer
parte de uma engrenagem, como peça insubstituível, a não ser nos
casos expressamente programados e mencionados no contrato, que
o autorizem à dita cessão contratual.
Não se quer, com isso, dizer que o centro deva ser estático, sem
alterações. Em verdade, essas alterações ficarão a critério do
empreendedor, que dará anuência expressa aos utilizadores, em
cada caso, sob pena de sua negativa colocar-se à rigorosa
fiscalização do Poder Judiciário.
68
Tal cessão do ponto comercial, que necessita da vênia do
empreendedor, por certo não pressupõe – no dizer de Tokars já citado - o trespasse
de estabelecimento, já que é apenas um dos elementos, porém não suficiente para
compor a universalidade do estabelecimento.
67
GOMES, op. cit., p. 106-107.
68
AZEVEDO, op. cit., p. 35.
114
5 COMPOSIÇÃO DO CONTRATO
Conforme já visto, o contrato de uso de espaço estabelecido nos
shopping centers é integrado pelas normas gerais complementares a ele, pelo
estatuto da associação dos lojistas e pelo regimento interno do shopping center, e
trazem inúmeras cláusulas que impõem deveres e obrigações entre
empreendedores e lojistas
1
. Nesse contrato, várias são as questões que, por serem
controvertidas, demandam soluções, sendo as principais cláusulas que ensejam tais
debates as tratadas neste trabalho. Tanto são controvertidas, que diz Rubens
Requião: “Já ouvi dizer que muitas dessas condições são draconianas, impostas por
um contrato leonino, unilateralmente, aplicadas apenas aos locatários, sem que o
locador tenha maiores obrigações”
2
.
Entretanto, a própria lei inquilinária disciplina acerca da prevalência
de condições livremente pactuadas pelas partes contratantes nos shopping centers,
além do fato de que, no direito civil, a liberdade contratual consiste em princípio
fundamental, embora com restrições — as quais envolvem os aspectos, já
mencionados, da ordem pública e dos bons costumes, por exemplo, e,
principalmente, o princípio da boa-fé. Assim, como ensina Maria Helena Diniz,
É preciso não olvidar que a liberdade de contratar não é ilimitada ou
absoluta, pois está limitada pela supremacia da ordem pública, que
veda convenções que lhe sejam contrárias e aos bons costumes, de
forma que a vontade dos contratantes está subordinada ao interesse
1
Ver, nos anexos B, C, D e E deste trabalho, modelos desses documentos.
2
REQUIÃO, Rubens. Considerações jurídicas sobre os centros comerciais (“shopping centers”) no
Brasil. In: ARRUDA, José Soares; LÔBO, Carlos Augusto da Silveira. (Coord.). “Shopping
centers”: aspectos jurídicos. São Paulo: Revista dos Tribunais, 1984. p. 157.
115
coletivo. Pelo Código Civil, no art. 421, ‘A liberdade de contratar será
exercida em razão e nos limites da função social do contrato’.
3
Observando-se a função social do contrato, verifica-se que as
restrições impostas dizem respeito a tudo o que ferir os princípios da ordem pública
e dos bons costumes
4
.
Segundo explica Ladislau Karpat, “Existem alguns princípios gerais
do direito, que devem ser observados, na formação dos contratos, como por
exemplo: quem exercita o próprio direito não prejudica a ninguém. Pacta sunt
servanda”
5
. Mostrando que, a priori, o pactuado livremente deve ser observado,
posto que apenas relativo o princípio, o autor, levando em conta o aspecto
puramente locatício (que aqui não é o caso), afirma:
As cláusulas restritivas, impostas comumente aos locatários, se
forem válidas, sujeitam o locatário ao seu cumprimento. Todavia, [...]
muitas vezes estas cláusulas restritivas extrapolam os limites do que
pode ser pactuado num simples contrato bilateral. De sorte que as
cláusulas claramente nulas, ou ainda aquelas que contrariem os
objetivos da Lei Inquilinária, são inválidas, não obrigando o locatário
a respeitá-las.
6
Em se tratando de casos que possam ensejar nulidade, por suscitar
dúvidas no que tange a sua validade, a ação judicial a ser proposta é a declaratória,
que consiste no meio judicial hábil para determinar sua validade ou não. Dessa
forma, o judiciário solucionará o litígio, atribuindo o provimento jurisdicional
adequado.
3
DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro. 18. ed. São Paulo: Saraiva, 2003. p. 33. v.
3.
4
RODRIGUES, Silvio. Direito civil: obrigações. 28. ed. São Paulo: Saraiva, 2000. p. 13.
5
KARPAT, Ladislau. Locação em geral e aluguéis em shopping centers. 2. ed. Rio de Janeiro:
Forense, 2000. p. 148.
6
Id. Shopping centers: manual jurídico. 2. ed. rev. e ampl. Rio de Janeiro: Forense, 1999. p. 160-
161.
116
No que diz respeito à garantia, por qualquer das partes contratantes,
da aplicação de determinada cláusula, outras ações podem ser propostas para
assegurar a aplicabilidade dos direitos previstos contratualmente, como, por
exemplo, a ação cautelar, a indenizatória e a de despejo com fundamento em
infração contratual, entre outras.
Enfim, tais cláusulas cabem perfeitamente em um empreendimento
que, sem o esforço do lojista, traz organicidade e um fundo de comércio em curto
espaço de tempo, ou o sucesso já pronto e determinado, que dificilmente seria
possível em um comércio normal de rua, a não ser após um longo período e com
grande esforço comercial e de publicidade. Se isso fosse considerado, os julgados
estariam no caminho certo, e acabariam muitas das controvérsias que hoje estão em
pauta no judiciário. É preciso, portanto, ter claro que as divergências que ocorrem
entre lojistas e empreendedores seriam resolvidas com o delineamento da função e
da natureza jurídica desse contrato.
A inclusão do shopping center na lei inquilinária — precisamente em
um artigo — não resolveu questões fundamentais a seu respeito (o que é, qual a sua
natureza jurídica, qual a sua função)
7
. Carlos Geraldo Langoni, através de detalhada
análise do que existe de concreto na relação contratual entre empreendedores e
lojistas, bem como da função do shopping center, afirma:
Ao invés de um esquema convencional de remuneração do
investimento com base na venda dos imóveis ou no aluguel puro e
simples — o que transformaria o empreendimento em mais um
negócio imobiliário — o shopping center, ao estabelecer uma relação
direta entre sua rentabilidade e a rentabilidade das atividades que ali
irão se desenvolver, criou as pré-condições para a otimização do
marketing a um nível nunca antes imaginado pelo sistema de
7
BESSONE, Darcy. Problemas jurídicos dos “shoppings centers”. Revista dos Tribunais, São
Paulo, a. 79, v. 660, out. 1990. p. 8.
117
comércio convencional. Paradoxalmente, portanto, o que há, de fato,
de inovador nos shopping centers é a relação contratual que
assegura a participação dos investidores no faturamento (e, portanto,
nos lucros) das atividades que ali se desenvolvem. Estabelece-se
uma permanente integração entre os interesses dos
empreendedores do shopping center e os dos comerciantes, que
constitui a base para a realização posterior de ganhos de
produtividade, onde parcela significativa é, inclusive, transferida para
os consumidores.
8
Daí salientar-se, que, para diferenciá-los, é preciso atentar ao tipo de
contrato, que, no presente, passa ao largo da aplicação da locação ou legislação
locatícia, posto que nem mesmo esta última o prevê.
Realmente, não há como falar em simples locação quando se
desvendam as características de um contrato de mera locação imobiliária e as de
um contrato de uso de espaço em shopping center. O universo jurídico deste é
constituído pelo contrato de locação ou uso de espaço, pelas normas gerais
complementares ao contrato de locação ou uso de espaço, pelo estatuto da
associação dos lojistas e pelo regimento interno do shopping center. Sabendo-se da
importância desses documentos, que integram o contrato denominado até então
como “locação”, já que as obrigações neles estabelecidas são a causa de toda a
discussão em torno dos shopping centers, é necessário trazê-los para a análise,
com o objetivo de esclarecer, justamente, as diferenças entre um simples e puro
contrato de locação e o contrato de uso de espaço em shopping centers.
O que se viu até agora e que restou sem solução deve-se ao fato de
que, depois de 1983 (ano do simpósio sobre shopping centers), com exceção de
publicações esparsas, não existiu a preocupação jurídica de delinear a figura, da
mesma forma que não ficou claro a todos do que realmente se tratava: um
8
LANGONI, Carlos Geraldo. “Shopping centers” no Brasil. In: ARRUDA, José Soares; LÔBO, Carlos
Augusto da Silveira. (Coord.). “Shopping centers”: aspectos jurídicos. São Paulo: Revista dos
Tribunais, 1984. p. 56-57.
118
fenômeno organizacional que reúne inúmeras lojas com a promessa de sucesso e
lucro.
No entanto, como explica Darcy Bessone, “Se se atribui nome
errado a uma certa coisa, ela não deixa de ser o que é. Se a um homem dá-se nome
de mulher, ele não muda de sexo só por isso“
9
— daí não se confundir o shopping
center com galerias ou mesmo centros comerciais cujo empreendedor vislumbra, em
princípio, apenas recebimento de aluguéis.
5.1 NORMAS GERAIS COMPLEMENTARES AO CONTRATO DE LOCAÇÃO OU USO DE ESPAÇO
As normas gerais complementares ao contrato de locação ou uso de
espaço constituem, como diz o próprio nome, regras estabelecidas pelo
empreendedor que complementam o contrato e integram-se a ele (gerando direitos e
obrigações para ambas as partes), tanto que “formam um todo harmônico e
indissociável, por isso, necessariamente devem ter interpretação conjunta”
10
.
A constituição e a obrigatoriedade das disposições desse documento
complementar se processam em duas fases. Primeiro o empreendedor vai a um
tabelionato e formaliza, por escritura pública, de cunho declaratório, as normas
gerais complementares do contrato de locação ou uso de espaço, documento que
contém as disposições que regerão seu empreendimento, declarando seus deveres
e os dos lojistas, juntamente com suas obrigações. O segundo passo é trazer essa
escritura ao conhecimento do interessado, ou seja, as normas gerais devem ser
9
BESSONE, 1992, op. cit., p. 25.
10
CARNEIRO, Waldir de Arruda Miranda. Anotações à lei do inquilinato: lei nº 8.245, de 18 de
outubro de 1991. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2000. p. 424.
119
apresentadas ao interessado como prova da ciência dessas condições, somente
assim obrigando-o a respeitar o que está nelas disposto
11
.
Por meio desse documento aditivo do contrato de locação ou uso de
espaço são estabelecidos os seguintes aspectos: construção do imóvel e sua
destinação; modificações do projeto de construção; projetos e obras; utilização das
lojas; áreas de circulação e uso geral; aluguel; fiscalização do aluguel apurado com
base no faturamento bruto; encargos e despesas decorrentes da locação; a garantia
dada no contrato (fiança ou depósito); marca e logotipo do shopping center;
exigências dos poderes públicos; cessão, sublocação ou empréstimo das lojas; da
dívida dos locatários; o regimento interno; a associação dos lojistas; a rescisão e as
multas. Essas normas, portanto, estabelecem as condições de funcionamento dos
shopping centers, às quais se submetem tanto o empreendedor quanto os lojistas,
sob pena de sofrerem sanções.
Caio Mário da Silva Pereira, discorrendo sobre esse documento,
assevera:
O que é essencial neste tipo de normação de conduta não é o
fundamento contratualista. Uma pessoa pode voluntariamente
ingressar naquela comunidade e, ipso facto, submeter-se às regras
de comportamento a ela pertinentes; pode dela retirar-se e escapar
de sua cogência; como pode nunca se lhes submeter. Mas, pelo fato
de entrar, ainda que momentaneamente, naquele complexo, está
sujeita ao seu império.
12
11
KARPAT, 1999, op. cit., p. 13.
12
PEREIRA, Caio Mario da Silva. “Shopping centers”: organização econômica e disciplina jurídica. In:
ARRUDA, José Soares; LÔBO, Carlos Augusto da Silveira. (Coord.). “Shopping centers”:
aspectos jurídicos. São Paulo: Revista dos Tribunais, 1984b. p. 81.
120
5.2 ESTATUTO DA ASSOCIAÇÃO DOS LOJISTAS
A associação dos lojistas é uma sociedade civil de direito privado,
sem fins lucrativos, constituída pela totalidade de lojistas de um mesmo shopping
center — a filiação é obrigatória e, além disso, eles devem pagar uma contribuição
para o custeio da associação. “É dirigida por um conselho deliberativo e por uma
diretoria executiva cujo presidente é seu representante legal, todos os dirigentes são
eleitos em assembléia geral, correspondendo a cada sócio um voto”
13
.
Segundo Dinah Renault Pinto, que analisou o estatuto de uma
dessas associações, seus objetivos são:
a) cultivar as relações entre as pessoas físicas e jurídicas locatárias
do shopping center, promovendo em especial o intercâmbio de
experiências e informações;
b) amparar os legítimos interesses dos sócios perante os poderes
públicos e quaisquer órgãos ou entidades de direito público ou
privado;
c) realizar, por si ou por terceiros, estudos e serviços de utilidade
para seus associados;
d) cooperar com os órgãos de identidades afins de forma a obter
maior unidade de ação no trato dos assuntos relacionados com a
comercialização em shopping center;
e) estabelecer normas éticas e regulamentos capazes de disciplinar
as atividades comerciais de seus associados;
f) promover a ampla divulgação do shopping center como fonte
geradora de múltiplas atividades comerciais, como elemento de
aprimoramento de mão-de-obra, como atividade participante do
desenvolvimento urbano, como local de melhor conforto e
oportunidade para sua clientela potencial, utilizando especialmente
para este fim os recursos previstos e referentes ao Fundo de
Promoção do shopping center; e
g) praticar, enfim, todos os atos de direito no legítimo interesse de
seus associados e da coletividade que representa.
14
13
GOMES, Orlando. Traços do perfil jurídico de um “shopping center. In: ARRUDA, José Soares;
LÔBO, Carlos Augusto da Silveira. (Coord.). “Shopping centers”: aspectos jurídicos. São Paulo:
Revista dos Tribunais, 1984. p. 90.
14
PINTO, Dinah Sonia Renault. Shopping center: uma nova era empresarial. 3. ed. rev. e atual. por
Vânia Renault Bechara Gomes e Marcos Bragança. Rio de Janeiro: Forense, 2001. p. 55-56.
121
Mesmo que sejam vários os seus objetivos, na verdade, em termos
práticos, sua função primordial é administrar o fundo de promoção, o qual, segundo
Ladislau Karpat, “destinar-se-á a manter as despesas de propaganda e promoções,
para as quais o locatário concorrerá com uma contribuição, verba esta podendo já
estar previamente definida nos estatutos da Associação, ou não”
15
.
Portanto, a associação de lojistas é de suma importância, pois de
sua atuação ao lado do empreendedor dependerá o sucesso do shopping center.
Uma associação atuante, disposta a realizar um bom trabalho, atenta às datas
importantes para o comércio e às promoções que podem atrair pessoas, possíveis
compradores, ao shopping center, por certo será de grande auxílio na condução
deste.
5.3 REGIMENTO INTERNO
Acerca da função do regimento interno — relacionada à organização
administrativa do shopping center —, Álvaro Villaça Azevedo esclarece:
Nesse regimento disciplinam-se o uso das lojas e das áreas de
circulação, a utilização dos bens e o aproveitamento dos serviços
para os que freqüentam o edifício, a clientela, os visitantes, os
fornecedores, os empregados das lojas e todos quantos se
encontrem sob a fiscalização da administração do
empreendimento.
16
Como se vê, esse documento regulador disciplina os vários
interesses que ocorrem internamente ao empreendimento, estabelecendo
15
KARPAT, 1999, op. cit., p.16.
16
AZEVEDO, Álvaro Villaça. Atipicidade mista do contrato de utilização de unidades em centros
comerciais e seus aspectos fundamentais. In: PINTO, Roberto Wilson Renault; OLIVEIRA,
Fernando A. Albino de. (Coord.). Shopping centers: questões jurídicas: doutrina e jurisprudência.
São Paulo: Saraiva, 1991. p. 25.
122
procedimentos e condutas para as pessoas que por ele circulam, inclusive de
caráter comportamental e no que se refere aos trajes, além de regular as relações
entre lojistas e mesmo entre consumidores e lojistas; também trata das coisas e das
atividades que ali se encontram, objetivando o conforto de todos e, principalmente,
que o empreendimento consiga realizar o seu objetivo (vendas, serviços, lazer, etc.).
Outras abrangências do regimento interno: trata das mercadorias (da
forma como proceder sobre sua movimentação no empreendimento); do asseio,
conservação e limpeza, tanto dos estabelecimentos individuais quanto do
empreendimento como um todo; da segurança para lojistas e freqüentadores;
determina a utilização e os horários de uso do ar-condicionado; horários
excepcionais de funcionamento; disciplina o estacionamento; etc.
O regimento é, na verdade, complemento das normas gerais
complementares, e, por isso, Cristiane Paulsen Gonzalez entende que
[...] o fator determinante da necessidade ou não de um Regimento
Interno é o grau de detalhamento empregado na elaboração da
Escritura de Normas Gerais Complementares, posto que, se for
genérica, bem-vinda será a regulamentação correspondente.
17
17
GONZALEZ, Cristiane Paulsen. Código de Defesa do Consumidor na relação entre lojistas e
empreendedores de shopping centers. Porto Alegre: Livraria do Advogado, 2003. p. 53.
6 APONTAMENTOS DA LEGISLAÇÃO E DOUTRINA ESTRANGEIRA
Antes de começar a explanação acerca dos aspectos jurídicos dos
shopping centers em outros países, analisando-se algumas de suas particularidades
e distinções, é importante observar as particularidades comuns. Aqui será abordado
o direito comparado nos Estados Unidos, Argentina, Uruguai, França e Portugal.
6.1 LEGISLAÇÃO ESPECÍFICA E OBRIGAÇÕES
Nos Estados Unidos não há legislação específica no que refere ao
tratamento jurídico da figura shopping center. João Augusto Basilio afirma que a
matéria “é tratada no âmbito das normas gerais do direito dos contratos, onde está
presente a regra de que deve sempre prevalecer o interesse público e os
dispositivos legais aplicáveis”
1
.
Nesse país, denomina-se lease (cuja tradução literal é locação) ao
contrato de ocupação do espaço em shopping center; os empreendedores são
denominados landlords e os lojistas, tenants
2
. Embora essa ocupação seja
considerada, em parte, como locação, muitos dos contratos de shopping center
celebrados fogem a essa figura, pois, pelo fato de suas cláusulas contratuais não
serem negociadas, haja vista serem ofertadas em vias impressas impositivas, o
contrato pode ser considerado como de adesão.
Também na Argentina não há legislação específica aplicável.
Prevalece a autonomia da vontade das partes; contudo, há imposição de regras de
1
BASILIO, João Augusto. Shopping centers. Rio de Janeiro: Renovar, 2005. p. 225.
2
Ibid., p. 226.
124
convivência entre empreendedores e lojistas. Quando da ocorrência de litígio, é
aplicada, por analogia, as regras pertinentes aos contratos de locação
3
.
No que se refere à licença municipal para a instalação do shopping
center, são utilizadas as regras das ordenanzas sobre galerias comerciais
4
.
Reconhece-se, aqui, semelhança com o Brasil, no que dispõe o Estatuto da Cidade
(Lei nº 10.257, de 10 de julho de 2000), que estabelece as normas gerais sobre
política urbana.
A seção XII desse estatuto (Do estudo de impacto de vizinhança), no
artigo 36, dispõe:
Lei municipal definirá os empreendimentos e atividades privados ou
públicos em área urbana que dependerão de elaboração de estudo
prévio de impacto de vizinhança (EIV) para obter as licenças ou
autorizações de construção, ampliação ou funcionamento a cargo do
Poder Público municipal.
5
No Uruguai também não há legislação específica, aplicando-se, tal
qual na Argentina e nos Estados Unidos, a legislação referente aos contratos de
locação de imóveis. Contudo, como observa João Augusto Basilio:
[...] (i) não há limite na legislação uruguaia quanto aos dias e quanto
aos horários de funcionamento, sendo permitido que os shoppings
funcionem sete dias por semana, em horários bastante amplos, e (ii)
[...] a legislação sobre locação de imóveis [...] privilegia a autonomia
da vontade, dando total liberdade às partes para estipular as
cláusulas contratuais necessárias ao bom desempenho dos centros
de comércio, como, por exemplo, a fixação de aluguel fixo e aluguel
percentual, havendo apenas limitação quanto ao prazo de duração
3
Ibid., p. 219.
4
Ibid., p. 219.
5
BRASIL. Lei n
o
10.257, de 10 de julho de 2001. Regulamenta os arts. 182 e 183 da Constituição
Federal, estabelece diretrizes gerais da política urbana e dá outras providências. Disponível em:
<http://www.planalto.gov.br/ccivil/LEIS/LEIS_2001/L10257>. Acesso em: 13 mar. 2007.
125
do contrato, que não poderá ser estipulado por período superior a
quinze anos.
6
Na França, aplica-se a Lei de 1926, com as respectivas alterações
do Decreto n
o
53.960, de 30 de setembro de 1953, e suas posteriores modificações.
Tanto a lei quanto o Decreto cuidam especificamente do fundo de comércio.
Em Portugal também não existe legislação específica. Para os
litígios entre empreendedores e lojistas são utilizadas as regras do Código Civil; do
Regime de Arrendamento Urbano (RAU); o Decreto-lei n
o
417, de 25 de novembro
de 1983, que dispõe sobre os horários de funcionamento; a Portaria nº 424, de 5 de
julho de 1985, que estabeleceu o que é centro comercial e seus requisitos de
funcionamento; o Decreto-lei nº 190, de 6 de junho de 1989, que trata dos
estabelecimentos de venda a varejo — hipermercado e shopping center.
6.2 ELEMENTOS OBRIGACIONAIS ATÍPICOS
Na Argentina, não há menção sobre a existência de elementos
obrigacionais atípicos nos contratos de shopping centers.
No Uruguai, a fixação do aluguel em shopping centers segue a
tendência brasileira e americana.
Na França, segundo Roberto Wilson Renault Pinto,
A doutrina e a jurisprudência [...] têm entendido que o amparo da
locação comercial pela Lei de 1926, com suas alterações pelo
Decreto n. 53.960, de 30.9.1953, e posteriores modificações, através
do direito à renovação do contrato, depende principalmente de ser
este detentor de fundo de comércio, por força do artigo 1º respectivo,
6
BASILIO, op. cit., p. 220.
126
que dispõe, in verbis: ‘Les dispositions du présent décret s’appliquent
aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est
exploité, que ce fond apparttenne, soit à um commerçant ou à um
industriel...’ Para fins de determinação do detentor desse fundo de
comércio em certas atividades comerciais novas, como nos contratos
de franquia, nas locações gérance, nos shopping centers, em que a
regra geral —o locatário é quem cria e detém o fundo de comércio —
não se aplica inteiramente, na França considera-se que: a) o fundo
de comércio, bem imaterial, está vinculado ao negócio shopping
center, como um todo; b) como bem imaterial é indivisível [...]; c)
inexiste uma clientela própria ou uma administração autônoma dos
lojistas de shopping center, de locação gérance, ou de franqueados.
7
Em Portugal, de acordo com o Decreto-lei n
o
417, exige-se, tal qual
no Brasil, a administração centralizada do shopping center na figura do
empreendedor, assim como igual período de funcionamento para todos os lojistas,
ou seja:
‘[...] unidade de gestão, entendendo-se por esta a implementação,
direcção e coordenação dos serviços comuns, bem como a
fiscalização do cumprimento de toda a regulamentação interna;
[...] o período de funcionamento (abertura e encerramento) das
diversas lojas deverá ser comum, com a excepção das que pela
especificidade das diversas lojas se afastem do funcionamento usual
das outras actividades instaladas’.
8
A posição dos doutrinadores portugueses quanto à natureza jurídica
do shopping center também é controvertida, pois, enquanto Antunes Varela admite
que o contrato adequado à natureza jurídica do shopping center é o inominado,
Galvão Telles afirma que se trata de contrato misto
9
.
A concepção de Antunes Varela tem por base um acórdão proferido
pelo Supremo Tribunal de Justiça de Portugal, de 12 de julho de 1994, transcrito por
João Augusto Basílio:
7
PINTO, Roberto Wilson Renault. O Fundo de Comércio dos “shopping centers” e o decreto n.
24.150/34. In: PINTO, Roberto Wilson Renault; OLIVEIRA, Fernando A. Albino de. (Coord.).
Shopping centers: questões jurídicas: doutrina e jurisprudência. São Paulo: Saraiva, 1991. p. 228.
8
PORTUGAL apud BASILIO, op. cit., p. 222.
9
BASILIO, op. cit., p. 222.
127
Consequentemente, o centro comercial está reconhecido, pela lei,
como uma realidade, que deve revestir-se de certas características,
na prática traduzidas pela interdisciplinaridade e complementaridade
das lojas que a compõem; pela prestação de serviços ao público
consumidor (desde o aparcamento a zonas de lazer, daí que seja
comum hoje, as pessoas irem passear e conviver a um centro
comercial das grandes cidades, como antigamente se ia passear ‘na
Avenida’ ou ‘no Chiado’, v.g.); pela prestação de serviços, como
segurança ou arranjo de zonas fora das lojas, pelo empreendedor do
centro comercial aos lojistas; pela própria escolha dos lojistas, de
certo modo ‘intuitu personae’, por força da conjugação pessoal que
não pode deixar de existir nessa ‘colmeia’ humana; pela
possibilidade de uma retribuição que tenha em vista os proventos, já
que estes últimos também reflectem o apreço em que a clientela tem
o centro comercial e não tanto, especificamente, esta ou aquela loja,
nele existente.
10
Nos Estados Unidos, na maior parte “das vezes, o contrato de Lease
é precedido de um contrato chamado Agreement to Lease, onde são estabelecidas
várias das regras que irão prevalecer no contrato de Lease”
11
.
O agreement to lease corresponde à figura da res sperata existente
no Brasil, ou seja, é um pré-contrato, estabelecido entre as partes anteriormente à
construção do empreendimento.
Quanto ao sistema de pagamento pela ocupação de espaço em
shopping center, nos Estados Unidos ele é semelhante ao utilizado no Brasil, ou
seja, aluguel fixo e variável (percentual). O cálculo desses valores varia conforme a
área utilizada pelo tenant e sua localização.
A ação renovatória de locação deve constar expressamente em
contrato, com prazo pré-fixado. Assim, obriga-se o tenant a comunicar sua vontade
de renovação ao landlord, pois, do contrário, torna-se extinta a locação ou adesão.
10
SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE PORTUGAL apud BASILIO, p. 223.
11
BASILIO, p. 224.
128
De forma diversa do que existe no Brasil, é legalmente obrigatório,
para o tenant, o pagamento de todos os custos ordinários e extraordinários de
manutenção do shopping center, como também das contribuições ao fundo de
promoção e à associação de lojistas.
Sobre os poderes do empreendedor na gestão do shopping center,
João Augusto Basílio esclarece que
[...] jurisprudência americana tem declarado válidas cláusulas que
versam sobre o rígido controle a que se submete o tenant, como, por
exemplo, a necessidade de interveniência do landlord em questões
como a alteração do ramo de atividade e do nome da loja, a
alteração do controle acionário do tenant, a fiscalização direta dos
números apresentados nos demonstrativos de aluguéis, e ainda, a
vedação de que sejam feitas sales fora das épocas estabelecidas
pelo landlord.
12
O autor informa, ainda, que, além das obrigações já destacadas,
existem outras cláusulas cerceadoras de direitos do tenant, conhecidas como
restrictive covernants:
[...] (i) deverá o tenant ocupar uma determinada parte mínima da loja
a ser fixada pelo landlord; (ii) o horário de funcionamento da loja será
fixado pelo landlord, configurando infração contratual o fechamento
do estabelecimento em horário diverso do estipulado
contratualmente; (iii) cada tenant deverá manter o seu estoque em
nível a ser estabelecido pelo landlord, bem como será por este fixado
o número mínimo de funcionários que trabalharão na loja; (iv) a
atividade a ser exercida na loja somente poderá ser a que foi
autorizada contratualmente pelo landlord etc.
13
Também existem restrictive covernants que possibilitam a aplicação
da Lei Antitruste americana, “tais como a cláusula de raio e a que estabelece que
12
Ibid., p. 226.
13
Ibid., p. 226.
129
não poderá ser vendido no interior do centro de comércio nenhum produto ou
serviço que já seja comercializado por um tenant ocupante daquele shopping”
14
.
Em todo caso, a doutrina e a jurisprudência americanas reconhecem
que as relações contratuais do shopping center devem ter um tratamento jurídico
diferenciado das locações de lojas de rua. Contudo, existem cláusulas que podem
ser questionáveis legalmente, como a prefixação de preços, boicote de grupos e
divisão de mercado
15
.
6.3 MODALIDADES DE SHOPPINGS
Na Argentina, no Uruguai e na França inexistem definições em
relação às modalidades de shopping centers — são todos denominados apenas
shopping ou centros comerciais.
Em Portugal, a Portaria n
o
424/85(que definiu o que é centro
comercial)exige o cumprimento dos seguintes requisitos:
[...] ‘área bruta mínima de 500m2 e um número mínimo de 12 lojas,
de venda a retalho e de prestação de serviços, devendo estas, na
sua maior parte, prosseguir actividades diversificadas e
especializadas’.
‘Instalação de todas as lojas com continuidade num único edifício ou
em edifícios ou pisos contíguos e interligados, de molde a que todos
14
Ibid., p. 226. Pedro Paulo Salles Cristofaro esclarece que a “origem dessas cláusulas precede a
existência da indústria dos shopping centers. As primeiras cláusulas de raio surgiram nos Estados
Unidos na época da depressão econômica dos anos 30 do século passado, quando proprietários
de imóveis passaram a admitir o pagamento de aluguéis calculados com base na receita bruta dos
locatários, seja como forma de atrair lojas de departamento para áreas menos valorizadas das
cidades, seja como meio de reduzir as despesas fixas do comerciante em dificuldades. A fixação
de um aluguel variável, limitado a um determinado percentual da receita do locatário, seria uma
forma de reduzir os riscos do locatário, facilitando-lhe a celebração do contrato de locação”
(CRISTOFARO, Pedro Paulo Salles. As cláusulas de raio em shopping centers e a proteção à
livre concorrência. Disponível em: <http://www.loboeibeas.com.br/artigos_17.htm>. Acesso em: 2
abr. 2007.
15
VERRI, Maria Elisa Gualandi. Shopping Centers. Belo Horizonte: Del Rey, 1996, p. 145.
130
usufruam de zonas comuns privativas de centro pelas quais
prioritariamente o público tenha acesso às lojas implantadas’.
16
Segundo João Basílio, nos Estados Unidos, Harvey M. Harber
distingue três modalidades de shopping centers, tendo como critérios metragem e
tipos de lojas que ali são instaladas, ou seja:
[...] Regional Centers, que possuem lojas que chegam a ter 90.000m
2
de área construída, neles instalados, em regra, pelo menos dois
grandes magazines ou lojas de departamento, além das tradicionais
lojas âncoras; [...] Community Centers são aqueles shoppings com
lojas que chegam a ter 17.000m
2
, sendo um exemplo característico
de loja de grande porte um supermercado ou uma loja de
departamento, que funcionam como lojas âncoras; [...] Neighborhood
Centers, estes de dimensões menores, com lojas atingindo até
7.000m
2
, onde via de regra um supermercado faz as vezes de loja
âncora.
17
6.4 PERFIL FORMAL
Apesar das poucas informações obtidas sobre o perfil formal dos
shopping centers em outros países, existem pontos comuns nos diferentes locais,
talvez até por influência sociocultural, tais como: natureza jurídica, contrato de
locação, envolvendo aluguel fixo e percentual, centralização administrativa através
da figura do empreendedor, tenant mix, res sperata, fundo de promoção e
associação de lojistas.
Maria Elisa Gualandi Verri afirma que, no entanto,
[...] é inegável a diferença existente entre os shopping centers da
América do Norte, da Europa e da América do Sul. De início, por
existir uma diferença gritante entre os países desses continentes. Na
América do Norte a facilidade em encontrar-se espaços para
implantação dos shopping centers, e o investimento maciço do setor
privado, sem grandes interferências dos Poderes Públicos,
16
PORTUGAL. apud BASILIO, op. cit., p. 222.
17
BASILIO, p. 228.
131
facilitaram o proliferamento desses centros comerciais.Outrossim, na
Europa sempre se fez premente o planejamento de espaços. Esse
aspecto fez, por exemplo, com que os Poderes Públicos exercessem
um papel bem mais ativo quando do planejamento e aprovação dos
shopping centers europeus.
18
Em estudo comparativo entre os países da Europa, algumas
particularidades, segundo a autora, são notórias, salientando-se que nesse
continente os shopping centers se localizam próximos aos centros habitacionais e
não ocupam grandes espaços. Especificando-se algumas diferenças,
resumidamente, apresenta-se o que a autora salienta em seu estudo:
a) Na França, na Holanda e na Inglaterra, e na maior parte da
Europa, “as entidades públicas de planejamento sempre exerceram grande
influência na determinação do local para a implementação de um shopping center”.
Os franceses sempre preservaram o que denominam “campos verdes”
19
.
b) Na Inglaterra há grande preocupação com o uso do solo,
“principalmente pela necessidade de aproveitamento e planejamento de espaços”, e
os primeiros shopping centers surgiram atrelados “ao planejamento de novas
cidades, com previsão de integração”
20
.
c) A Suécia foi o primeiro país da Europa a adotar “o modelo
americano de shopping centers, “em razão de algumas características peculiares
deste país — por exemplo, baixa densidade populacional, que possibilita a
existência de grandes áreas disponíveis, e alto poder aquisitivo da população”
21
.
18
VERRI, op. cit, p. 137-138.
19
Ibid., p. 138.
20
Ibid., p. 138.
21
Ibid., p. 138.
132
No entanto, conforme esclarece a autora, “é inegável a diferença
existente entre os shopping centers da América do Norte e da América do Sul”
22
, isto
porque
Na América do Norte a facilidade em encontrar-se espaços para
implantação dos shopping centers, e o investimento maciço do setor
privado, sem grandes interferências dos Poderes Públicos,
facilitaram o proliferamento desses centros comerciais. Outrossim, na
Europa sempre se fez premente o planejamento de espaços. Esse
aspecto fez, por exemplo, com que os Poderes Públicos exercessem
um papel bem mais ativo quando do planejamento e aprovação dos
shopping centers europeus.
23
Contudo, faz uma observação que se traduz na grande discussão
encontrada no Brasil, mesmo após a Lei n
o
8.245/91:
Os próprios autores americanos não negam que o shopping center
precisa de uma estrutura diferenciada para alcançar sua finalidade.
Devem estar presentes uma grande diversidade de lojas e facilidade
de locomoção, estacionamento, etc., para atrair a clientela. E as lojas
devem ser apostas estrategicamente, também para atrair a clientela.
Portanto, não basta que um shopping center seja composto de um
conjunto de lojas. Regras têm de ser impostas, entre elas as
restritivas, para que seja mantida a organização dos shopping
centers. Concordam, pois, que as cláusulas restritivas são
necessárias.
24
Como se vê, se no Brasil existem muitas questões não resolvidas
sobre os shopping centers, em outros países a realidade não é diferente.
22
Ibid, p. 138.
23
Ibid, p. 137-138.
24
Ibid., p. 146.
133
7 PERSPECTIVAS DE ENFRENTAMENTO DAS CONTROVÉRSIAS
Todo o arrazoado teórico precedente mostrou que o conteúdo
do artigo 54 da Lei n
o
8.245/91 não abrange as relações jurídicas complexas
existentes no shopping center.
À primeira vista bastante simples e até intuitiva, é, no entanto,
de grande complexidade a verificação do que é ou não shopping center, seja
em razão das vacilações conceituais inerentes a um shopping center, seja
pelas dificuldades que surgem no momento de formular um conceito jurídico.
Apesar de o tema ser muito versado e teorizado, ainda não se
chegou à plena consciência do que efetivamente seja um shopping ou quais
efetivamente seja sua diferenciada característica, apesar de sua relevância,
enfim, as problemáticas referentes a ele ainda não estão esclarecidas.
Não obstante a visível e preponderante utilidade, no
regramento dos elementos que desfiguram o contrato de locação e mostram
como alternativa a opção pela teoria da atipicidade mista é necessário também
o estudo analítico do conceito de shopping center. Na verdade, a dificuldade
em precisar o que é shopping center é agravada pela ausência de definição
legal expressa em lei.
A insistência com que o tema costuma ser versado pela
doutrina é explicada pela grande influência que exerce em termos de aplicação
do direito, constituindo-se em critério para a solução de inúmeros problemas e
conflitos jurídicos.
134
Adiante abordam-se situações com o intuito de responder, ao
final deste capítulo, questões que esclarecem a efetiva base para a distinção
entre as várias modalidades de shopping center e, principalmente, as
conseqüências em termos de aplicação do direito.
Como se verá, o entendimento sobre shopping center se
constrói sobre a pluralidade de preceitos concretos contidos na definição de um
modelo, e não sobre a pluralidade de modalidades, porque naquele reside sua
grande utilidade sistemática e prática, e não nestas. Se constroi ainda no
aspecto de sua real função.
7.1 O EQUÍVOCO DO TRATAMENTO IGUALITÁRIO AOS DESIGUAIS
Já se observou que o verdadeiro shopping center é um
empreendimento que traduz tudo o que espera um lojista em termos de
clientela e faturamento, devido aos benefícios que traz.
Em Estabelecimento empresarial, Fábio Tokars afirma:
Como realidade econômica, o estabelecimento [empresarial]
existe desde os primeiros estágios do desenvolvimento da
mercancia como atividade organizada. Afinal, os antigos
mercadores também realizavam a conjugação dos elementos
necessários ao desenvolvimento de sua profissão. Por mais
primitiva que se mostrasse a mercancia, a mesma dependia de
um aparato instrumental, ainda que rústico, organizado pelo
mercador.
312
Esse “aparato instrumental”, necessário já em épocas remotas,
é ainda mais necessário para o comércio nos dias atuais, principalmente no
312
TOKARS, Fábio. Estabelecimento empresarial. São Paulo: LTr, 2006. p. 15.
135
que se refere aos shopping centers. Para que se tenha um parâmetro, tradução
maior desse empreendimento é o Shopping Iguatemi São Paulo, um exemplo
de que existem shopping centers e empreendimentos denominados “shopping
centers”. Reitera essa diferença uma matéria sobre ele publicada em 2004 pela
revista Veja SP com o título “A guerra dos shoppings”.
O Iguatemi tinha então, entre suas 380 lojas, grifes como
Emporio Armani, Zara, Tiffany, Salvatore Fergamo e Louis Vuitton. Por mês,
passavam por seus corredores 1,4 milhão de pessoas, que podem ter
representado mais de 1 bilhão de reais em compras naquele ano
313
.
Segundo a matéria, pesquisa realizada no ano anterior (2003)
pela imobiliária americana Cushman & Wakefield o colocava “como o 22
o
ponto
comercial mais caro do mundo e o número 1 do Brasil”
314
. A fórmula utilizada
pelo Iguatemi era investir “pesado” em marcas luxuosas e exclusivas. Assim, a
certas marcas famosas, que lhe emprestavam prestígio, eram dados benefícios
para se estabelecerem ali, tais como
[...] desconto no aluguel ou no condomínio e ajuda na criação
de campanhas promocionais. O shopping pode também isentar
o inquilino de luvas — soma paga na assinatura do contrato,
independentemente do aluguel, para a loja ocupar o ponto —
valor que chega a 20 000 reais por metro quadrado. Mas isso
não sai de graça. Em troca, a administração impõe no contrato
de locação uma cláusula que impede essas marcas de se
instalarem em shoppings concorrentes.
315
Com tais valores econômicos envolvidos, vê-se que é
impossível tratar o shopping center de cidades de pequeno porte da mesma
313
DUARTE, Alessandro. Guerra dos shoppings. Veja SP, São Paulo, a. 37, n. 25, 23 jun.
2004. p. 12.
314
Ibid., p. 12.
315
Ibid., p. 12.
136
forma como se trata um Iguatemi ou um que efetivamente detenha um fundo de
comércio próprio, formado, justamente, por condições que obteve em razão de
sua organização.
Da mesma forma, é impossível, mesmo se localizados em
cidades de porte médio ou grande, considerar empreendimentos que nada
oferecem ou prometem, ou que não tenham organicidade, tenant mix,
atratividade de lojas, serviços, conforto ou fundo de comércio próprio, como
shopping centers na acepção clássica do que aqui se trata. Nas cidades
pequenas esses empreendimentos nascem sem que se tenha realizado estudo
de estatística, público-alvo ou projeção, e, dessa forma, não podem ofertar
freqüentadores com poder aquisitivo ou qualquer poder de compra. Assim, em
ambos os casos, não se pode impor aos lojistas algumas características que
efetivamente não possuem, ou estes imporem algumas condições (de
faturamento, por exemplo) que não estavam embutidas no convite para
participarem do empreendimento.
Vê-se que existem diferenças: um shopping center de fato não
pode revestir-se de mera locação, pois pretende muito mais, inclusive
participação nos lucros, pelo que oferta aos lojistas; outros, efetivamente, não
passam disso, haja vista tratarem-se apenas de empreendimentos imobiliários.
Como já exposto, a Abrasce entende que há alguns requisitos
para um empreendimento ser considerado shopping center. Também já se
explicitou que há casos em que o shopping center foi criado levando-se em
conta fatores primordiais como a localização das lojas e realizando-se pesquisa
de mercado para verificação da possibilidade de ter público numeroso, e que
137
existem empreendimentos que deixam dúvidas quanto a sua caracterização
como verdadeiros shopping centers, pois foram criados sem planejamento e
não oferecem a estrutura e a organicidade, previamente pensadas,
responsáveis por trazer os consumidores, ou seja, não oferecem ao lojista uma
infra-estrutura já pronta, principalmente no que se refere a estes.
Já existem empreendimentos aos quais se denominam
shopping centers em cidades com pouco mais de 100 mil habitantes, como, por
exemplo, no Paraná, na cidade de Apucarana (± 117 mil habitantes), e mesmo
em cidades com menos, como Arapongas (± 90 mil habitantes) e Jandaia do
Sul (± 36 mil habitantes).
Nesses casos, é difícil criar um fundo de comércio no que toca
à clientela ou mesmo em relação ao aspecto organizacional, até pela escassez
de lojistas (o que torna impossível selecioná-los) e de possibilidades de efetuar
um verdadeiro tenant mix. Evidentemente, a conseqüência é que um
empreendimento criado nessas circunstâncias não possuirá as características
de um shopping center previamente idealizado e não poderá contar com um
fluxo certo de pessoas e a certeza da viabilidade econômica.
Na cidade de Apucarana, por exemplo, um shopping center
surgiu pelo espírito empreendedor de alguns empresários, de ramos díspares,
que, sem planejamento adequado, levantaram um imóvel suntuoso para o
porte da cidade. Como ela não oferece lazer na periferia, nos finais de semana,
pelo fato de haver um terminal de ônibus urbanos praticamente em frente ao
empreendimento, acorre para ele um grande número de pessoas cujo potencial
financeiro é incompatível com o sonho dos lojistas — em outras palavras, não
138
são reais consumidores. Assim, justamente nos fins de semana, quando em
outros shopping centers se tem afluência de um maior número de
consumidores em potencial, nas pequenas cidades, em que o shopping center
foi construído sem a realização de qualquer estudo preparatório, seja no que se
refere à localização do empreendimento, seja no que se refere aos potenciais
clientes, o fluxo de pessoas é formado por quem é divorciado do consumo em
razão do baixo poder aquisitivo, e o freqüentador destoa do real consumidor
que interessa ao lojista. Na verdade, nessas cidades são poucas as pessoas
com condições financeiras de freqüentá-los, mesmo as de classe mais
abastada, e que possam proporcionar condições de sobrevivência para todas
as lojas.
Por conta desses fatores, emergem muitas polêmicas entre
empreendedores e lojistas, em função da forma e dos índices do valor do
condomínio — que geralmente é alto —, e, principalmente, porque não há o
faturamento esperado. O lojista se vê, então, com despesa elevada e sem o
retorno que imaginou possível. Por sua vez, o empreendedor tem a pretensão
de uma rentabilidade difícil de obter, e o empreendimento praticamente
apresenta um retorno de aluguel.
Esse lojista, que tem, como termo de comparação, shopping
centers de cidades grandes — ou de porte médio, mas que são pólo regional
—, não entende o distanciamento que há entre um empreendimento e outros.
Vale ressaltar que nesses empreendimentos inexiste promessa de fundo de
comércio já pré-existente, res sperata ou coisa que o valha. Aliás, o
procedimento é inverso: o empreendimento fica à procura de lojistas dispostos
a iniciar um novo comércio ali, tal qual o de sua loja de rua, ou mesmo
139
dispostos a mudar-se para o seu interior. Além disso, é rara a auditoria real no
faturamento dos lojistas — e a grande maioria das lojas, se não todas, paga o
mínimo.
Diante dessas diferenças e características tão díspares, fica
clara a necessidade, quando se analisam questões envolvendo um shopping
center, de se levar em conta não só de qual modalidade se trata, ou seja, vale
indagar ainda o objetivo final para o qual foi criado, e se ele detém
efetivamente as características de mera locação ou as de um grande
empreendimento que carrega embutidas várias outras promessas e objetivos,
previamente ofertados — caso do fundo de comércio minuciosamente
planejado, e que, por certo, trará prosperidade ao lojista, oportunizando ao
empreendedor participar do lucro deste.
Vale ressaltar que, quando o empreendimento é planejado sob
todos os aspectos e requisitos de um verdadeiro shopping center, nasce
praticamente coroado de sucesso e com valor econômico considerável,
possuindo em seu funcionamento inicial uma verdadeira massa de clientes
para os lojistas. Assim, fica claro que a figura do shopping center envolve,
quando de sua atividade de oferta para os lojistas, um complexo de dados e
promessas que resultam em um contrato diferenciado.
Outra coisa a se considerar é que as modalidades
diferenciadas de shopping centers ocorrem também em razão da variação de
agentes que os compõem e dos que deles fazem parte, como empresas de
incorporação, construção imobiliária, administração e marketing, ou grupos
140
com objetivos de diversificação, investidores institucionais como fundos de
pensão, grupos de empresários, consórcios de bancos ou grandes empresas.
Os julgados, de modo geral, não levam em conta as diferenças
entre as diferentes modalidades de shopping centers, inclusive perdendo de
vista a realidade socioeconômica própria das regiões onde estão instalados
316
.
Por exemplo, não levam em conta o fato de um shopping center criado em um
grande centro urbano não ser da mesma modalidade nem possuir a mesma
realidade daqueles construídos em cidades com 80 ou 100 mil habitantes,
posto que, nessas, inexiste o fluxo necessário de pessoas com potencialidade
de consumo; também não levam em conta que mesmo empreendimentos
localizados em grandes centros podem não ter sido criados com os mesmos
objetivos.
Alguns julgados (bem como empreendedores e lojistas) não
atentam para o fato de que existem várias modalidades de shopping centers e
que as circunstâncias de cada um são diversas justamente também em razão
do objetivo para o qual foi criado e da sua função.
7.2 DESVIRTUAMENTOS E DESIGUALDADES
Além das características diferenciais já citadas, vale pontuar
alguns casos concretos que, efetivamente, demonstram que nem todos os
shopping centers são iguais, principalmente em razão de desvirtuamentos, seja
no seu nascedouro, seja em sua expectativa:
316
Ver, no Anexo F deste trabalho, resultados de julgados envolvendo empreendedores e
lojistas, que mostram o tratamento igualitário dado aos shopping centers.
141
Em trabalho que escreveu em 2000, Márcio Heide evidenciou
alguns casos envolvendo shopping centers que podem ser usados ainda hoje
como exemplos para o que se tem observado no decorrer deste estudo:
O caso mais atual que temos notícias é exatamente o Recreio
Shopping Center, cuja arquitetura assemelha-se mais a um
supermercado com galeria estendida. Tem como loja âncora
um supermercado, e o empreendedor é a Construtora SANTA
ISABEL S.A. A imprensa divulgou as dificuldades pelas quais
passam os lojistas do Recreio Shopping Center de terem de
sustentar seus dispendiosos negócios sem a respectiva
contrapartida, pois o que adquiriram como ponto comercial em
um ‘shopping center’, segundo os lojistas, não condiz com
realidade a eles prometida e vendida, como constataram em
realidade. Teme-se que possivelmente não haja nenhum
‘shopping center’ no entendimento objetivo do conceito. [...]
O Tijuca Shopping Center é outro exemplo. Sem ‘habite-se’ e
entregue em precárias condições aos lojistas em dezembro de
1996. Tal empreendimento finalizado pela CIMA, iniciado pela
Imobiliária Nova York na década de 70, teve que alterar
radicalmente seu projeto original para enquadrar-se na
definição da ABRASCE para ser considerado um ‘shopping
center’. O atual estágio jurídico é deveras complicado, uma vez
que por causa dessas modificações algumas lojas deixaram de
existir e seus proprietários as estão reclamando na justiça.
Também já houveram reclamações quanto ao aluguel em
dobro no mês de dezembro uma vez que já o cobraram em
1996, primeiro mês de funcionamento, embora precário. Além
disso alguns lojistas reclamam da falta de transparência da
prestação de contas do condomínio e suspeitam que
custearam a finalização das obras, diluídas através da cota
condominial. Ainda existem inúmeras lojas vazias, grande parte
do estacionamento sem finalização e o ar-condicionado
ruidoso, sendo alvo de várias fiscalizações e multas e até
ameaça de interdição.
Outro caso [...] é o Terra Encantada [...], parque temático
inaugurado em novembro de 1997 também de forma precária,
portanto aquém das expectativas pretendidas pelos lojistas ao
contratarem as locações. Tais contratos de locação são como
se o Terra Encantada fosse um ‘shopping center’, que também
rezam o pagamento de ‘luvas’ (res sperata), aluguel em dobro
em dezembro e aluguel percentual, auditorias.
A BRASCAN, fundadora da ABRASCE e empreendedora de
ilibada e reconhecida capacidade é a empreendedora do
Shopping Center do Paço do Ouvidor, notável empreendimento
sem estacionamento, com apenas 34 lojas, muitas delas
voltadas para a rua, sem campanhas de marketing, tendo
muitas lojas vazias na atualidade. Seria o caso de experiente
empreendedor cometer equívocos ao lançar um
empreendimento que em pouco tempo tem quase a totalidade
das lojas fechadas e não mais as consegue alugar?
142
Um lojista ajuizou ação questionando que o Shopping Center
do Paço do Ouvidor não seria um SC de fato, alegando
exatamente a falta dos elementos caracterizadores.
Possivelmente, com o objetivo de não ter uma sentença judicial
desfavorável, a BRASCAN resolver encerrar a lide em um
acordo generoso.
Outro caso é o do Tijuca Off-Shopping, cujo signatário dessa
contratou uma locação em uma loja que não pertencia ao
locador com quem foi pactuada a locação, como se fosse um
SC de fato, sem ‘habite-se’ e em precárias condições de
funcionamento que causou a quebra de boa parte dos lojistas
que lá se instalaram. Trata-se de dois condomínios com quatro
lâminas de prédios residenciais com dois conjuntos de galerias
de lojas separados por uma rua. Os contratos não são
padronizados e muitos deles não contêm uma única cláusula
diferente de uma locação ordinária, apenas os dos felizardos
lojistas que pactuaram seus contratos em início de 1995, em
sua expansão. A gigantesca inadimplência do condomínio
inviabiliza qualquer tentativa de propaganda ou mesmo a
manutenção dos já precários prédios.
317
Vê-se, assim, que mesmo em grandes centros, como o Rio de
Janeiro, nem todos os empreendimentos que se propõem a ser shopping
center trazem os requisitos inerentes a essa figura.
7.3 O PONTO CRÍTICO ENTRE LOJISTAS E EMPREENDEDORES
Com as diferenças já descritas e com os valores econômicos
envolvidos entre um empreendimento que possa ser denominado de shopping
center, como o Iguatemi, e outros empreendimentos que assim se denominam,
mas que não o são efetivamente, vê-se que não é possível tratá-los da mesma
forma. Ou seja, não é possível tratar as diferentes modalidades de shopping
centers — mesmo de centros maiores — igualitariamente, pois possuem as
317
HEIDE, Márcio Pecego. Traços jurídicos, físicos e econômicos da modalidade de
negócio chamada shopping center. Jus Navigandi, Teresina, v. 4, n. 43, jul. 2000.
Disponível em: <http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=610>. Acesso em: 8 mai. 2006.
143
características essenciais dessa figura, como, por exemplo, a organização e
grande fluxo de pessoas.
Em empreendimentos que se amoldam ao conceito clássico de
shopping center existe fila de espera de pretendentes ao convite para ali se
instalar; nos que não o são, muitas vezes o lojista é procurado para que deixe a
rua e venha para o empreendimento, que, na realidade, não pode ofertar um
fluxo grande de pessoas.
Shopping centers de cidades pequenas, ou que não contêm
embutidas no empreendimento promessas de conforto ao consumidor, de
segurança, de diversificação em um só lugar, que não têm um fundo de
comércio e consumidores em potencial, podem ser apenas uma grande galeria.
Mesmo os empreendimentos localizados nos grandes centros, se não possuem
um estudo organizacional no que se refere à parceria entre empreendedores e
lojistas, além dos demais aspectos também já vistos, não podem ser
identificados como shopping centers.
Desse ponto nodal é que surgem os embates judiciais entre
lojistas e empreendedores. Enquanto um empreendimento identifica-se
realmente como shopping center na acepção total do termo e tem seu objetivo
na venda a varejo, com todo o aparato de estratégia e de planejamento, além
de oferecer várias vantagens e projeções futuras de venda ao lojista,
aparecendo mesmo como instituto de produção e com aspecto econômico,
outros têm sua razão de ser na mera locação. Assim, é relevante entender que
a colocação, como um todo, da figura do shopping center na locação é
equivocada.
144
Apenas aqueles empreendimentos que dependem de elevados
investimentos, cuja relação contratual advém de função econômica que tem
precedente, devem ser considerados shopping centers na acepção clássica do
termo. Eles possuem uma organização que redunda em um contrato
diversificado, para o qual as partes e os tribunais devem ter um olhar
diferenciado do que têm para o daqueles envolvendo empreendimentos que se
lançam sobre a mera locação.
É preciso ver que determinadas situações irão influenciar a
futura relação do empreendedor com os lojistas e a visão de cada um junto ao
empreendimento, já que a caracterização deste como shopping center tem
repercussões até no faturamento, para ambas as partes; ainda, é preciso
considerar que os empreendedores também possuem obrigações.
O desvirtuamento da figura trouxe tensão entre
empreendedores e lojistas, e, por vezes, mesmo entre os próprios lojistas, pela
falta de uma correta distribuição de atividades, ou seja, pela falta de um mix
planejado. E trouxe desafios inclusive às regras que lhe são próprias,
necessárias para a sua subsistência, além de desafios às leis econômicas e,
por conseqüência, às regras jurídicas que, de forma equivocada, enxergam as
diversas modalidades da figura de maneira uniforme — os julgados, com base
na lei de locação, não distinguem as diferenças entre os empreendimentos,
sejam extrínsecas ou intrínsecas. Além disso, seu desvirtuamento também
trouxe a sua disfunção, pois, em muitos empreendimentos, o objetivo não
passa da mera locação.
145
Por certo que existem shopping centers que foram
minuciosamente planejados para atendimentos regionais, com pesquisas
socioeconômicas, planejamento de lojas por categorias e objeto; e outros que
surgiram completamente independentes, por obra do mero entusiasmo de
empreendedores, sem qualquer estudo, mesmo de localização, e sem análises
pelos próprios lojistas que dele irão fazer parte.
Por não levar em consideração tantos aspectos essenciais e
não visualizar seus verdadeiros contornos e propósitos, muitas vezes os
julgados não levam em consideração, por exemplo, a diferenciação ou os
privilégios que devem existir em lojas-âncoras ou setores especialíssimos.
É óbvio que, quando a administração do empreendimento
fornece benefícios para determinadas lojas — como isenção ou redução de
condomínio para lojas-âncoras —, a despesa será rateada entre as demais.
Isso é possível porque o empreendedor de um shopping center não é “um
empreendedor imobiliário comum”
318
. Dessa forma, lojistas e empreendedores
devem resolver seus conflitos de interesse tendo em vista a real função e a real
natureza do negócio em que estão envolvidos. Se tais aspectos estiverem
definidos, com certeza haverá transparência nas relações existentes entre
ambos, bem como nas existentes entre os próprios lojistas. Além disso, dar-se-
á um norte para os julgados que, em geral, encaram todos os shopping centers
como mera locação.
Enfim, o principal ponto de divergência na relação entre
empreendedor e lojista reside nas diferenças existentes entre as modalidades
318
COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de direito comercial. 9. ed. rev. e atual. São Paulo:
Saraiva, 2005. p. 67. v. 1.
146
de shopping centers, na estrutura jurídica que constituem. Da mesma forma, os
tribunais resolveriam inúmeros impasses e amenizariam a tensão entre as
partes se tivessem em foco tais diferenças, os fatores que os diferenciam, e
não os tratassem de maneira linear. Na delimitação da sua natureza jurídica, o
aspecto a ser levado em consideração é se é mera locação ou se é um
shopping center de fato, com a estrutura que acarreta.
7.4 AESTRUTURA FORMAL E O CONTEÚDO JURÍDICO DO SHOPPING CENTER
Como já observado, o artigo 54 da Lei n
o
8.245/91 firmou o
entendimento da doutrina jurídica. Nesse entendimento — prevalecente
também nos tribunais, até mesmo no Superior Tribunal de Justiça —, o
contrato de shopping center é o de locação, porém com atipicidades a serem
respeitadas, a fim de viabilizar o empreendimento, qual seja: um conjunto de
lojas planejado, coordenado e com administração centralizada.
O shopping center abriu caminho para um desvio da
perspectiva jurídica que, além de subtrair o seu conceito, tem levado a doutrina
a desconsiderar as conseqüências que pode exercer em termos de aplicação
do direito.
Assim, buscou-se, aqui, decompor os elementos constituintes
do shopping center, bem como suas modalidades, isolando os diversos
fundamentos que compõem a sua complexa forma conceitual. A análise do
shopping center por modalidade e por número de elementos, ou seja, a sua
decomposição em tipos, não solucionou o seu problema conceitual. Pelo
147
contrário, sua generalização trouxe muitas questões, algumas ainda sem
resposta.
De forma geral, delineou-se um paradigma conceitual de
shopping center. Mas a necessidade de disciplinar a matéria através de um
processo lógico e de uma análise formal impõe estudá-lo como um todo,
buscando as interfaces entre as suas diversas modalidades, pelo
estabelecimento de uma linguagem jurídica comum.
Nesse sentido, pode-se conceituar shopping center como um
conjunto de estruturas e relações jurídicas comerciais e de serviços, definidas
através de contrato e de cláusulas operacionais, realizadas entre o
empreendedor e o lojista, logicamente ordenadas, planejadas e coesas,
destinadas a integrarem o empreendimento e atender ao anseio do consumidor
final, visando certeza de livre concorrência, clientela e lucratividade. Pode-se
ampliar tal conceito retirado basicamente do que extrai do direito comparado
acrescendo metragem, numero de lojas e outras características, enfim, em
legislação especifica delinea-lo.
O shopping center é, portanto, o produto da conjugação de
duas forças convergentes: a do empreendedor como planejador e gestor do
mix de lojas oferecido ao consumidor; e a do lojista como operador do seu
ramo específico de varejo. Relacionados a esse conceito, encontram-se, ainda,
alguns elementos importantes, como ambiente, recursos, resultados, controle e
modelo.
O ambiente compreende a estrutura comercial, definida através
do princípio fundamental do shopping center, que é o de conceder ao
148
empreendedor o poder de definir e escolher um conjunto de lojas (mix)
destinado à comercialização de bens e serviços, coordenado por uma
administração centralizada. A relação contratual entre o empreendedor desse
conjunto de estruturas e o detentor dos espaços comerciais (lojistas) deve unir
interesses comuns, e por isso é imprescindível o tenant mix, que possibilita a
obtenção de uma produtividade máxima de cada espaço comercial. Visando
conceituar o que é shopping center e diferenciá-lo do empreendimento que não
deve ser assim denominado, há necessidade de preencher requisitos, dentre
eles e dentre outros já declinados: o mínimo permitido de área do terreno (ou
seja, acima de 30.000m
2
), e de área construída (acima de 50.000m
2
).
Os recursos representam um conjunto de objetos fornecidos ao
shopping center, pelo empreendedor, visando seu contínuo realinhamento às
necessidades dos consumidores e às mudanças de mercado. Os recursos
realizam-se por meio do mix de lojas, da arquitetura, da operação e de serviços
de apoio à comunidade. Portanto, respondem às necessidades do mercado,
propiciando o desenvolvimento da atividade varejista. Nesse sentido, deve
existir um número mínimo de lojas permitido (por exemplo: a partir de 100 lojas
satélites, duas lojas âncoras, 30 lojas de alimentação, dois cinemas e
estacionamento com 1000 vagas/veículos).
Os resultados são avaliados através de critérios estabelecidos
pelo empreendedor, pela administração e pelos lojistas, tendo como objetivo o
controle da produtividade, introduzindo-se, se necessário, modificações na
estrutura através dos recursos. Assim, em um orçamento de uma loja, o gasto
real pode ser comparado com o planejado e, dependendo dos resultados,
149
ações corretivas podem ser tomadas. Esses resultados devem alcançar um
mínimo estabelecido de consumidores/mês.
O controle é exercido pelo empreendedor e pelo administrador,
em específico sobre o mix, possibilitando as atualizações para
acompanhamento das inovações de mercado.
O modelo é uma abstração, uma representação do shopping
center, para facilitar a análise e a confrontação com a realidade de mercado.
Esses elementos constituem a base para a distinção dos
empreendimentos denominados shopping centers. Como se pode ver, sob
análise, muitos dos shopping centers existentes no país atenderiam a esse
conceito.
Verifica-se, por conseguinte, que muitos dos empreendimentos
denominados shopping centers não se enquadrariam nos objetivos de tais
elementos, e, portanto, não poderiam ser denominados de shopping centers.
Esse é o critério de medida da adequação do empreendimento ao modelo real
de shopping center. Para a realização desse critério de medida, o
administrador tem como instrumentos: o controle do mix do shopping center —
onde é decidida a marca que vai estar lá dentro; o produto ou o serviço que vai
ser oferecido ao consumidor; os serviços prestados de segurança, limpeza,
manutenção, marketing, posicionamento de imagem, promoções etc.
Contudo, ainda tem sido dispensada grande atenção à função
dos contratos em shopping center, sobretudo após a Lei n
o
8.245/91, assim
como às suas controvertidas questões. Isto se deve à complexidade do tema e
150
à generalização do uso da denominação shopping center para estruturas
comerciais formadas por diversas lojas, sob o regime de locação ou não, com
características similares às de um verdadeiro shopping center.
Como já analisado, a tendência tradicional na criação do
shopping center foi a da verticalização das atividades, com o empreendedor
assumindo riscos e benefícios oriundos da locação de seus espaços. Esse fato
é importante para a diferenciação entre o perfil de um verdadeiro shopping
center e o de outros empreendimentos que apenas utilizam tal denominação,
haja vista que seus proprietários não assumem os riscos elevados do
empreendimento.
Essa característica, intrínseca à estrutura do shopping center,
oferece aos lojistas as condições necessárias para a abertura de um leque de
negócios, numa fórmula altamente propícia para enfrentar os desafios da
concorrência, construindo ações estratégicas de longo prazo, propósitos
comerciais e formulando um processo de articulação com os demais elos de
toda a estrutura, como unidade global.
À luz dessa discussão sobre o perfil do shopping center, pode-
se compreender a necessidade de rever a legislação e de não aceitar para
relação tão complexa , o singelo sistema locatício imposto pelo artigo 54 da Lei
n
o
8.245/91. Na verdade, diante dos muitos questionamentos referentes ao
conceito e à estrutura do shopping center, surgiram dúvidas quanto a sua
natureza jurídica e à efetiva aplicação legal e mesmo quando é ou não um
empreendimento que apenas não seja denominado shopping, contudo, tratar-
se de um shopping na sua concepção efetiva.
151
A tendência em favor de uma compreensão simplista e única
do shopping center ligou-se à ausência de diferenciação entre os principais
elementos que estavam a circunstanciar essa atividade comercial, imaginando-
o como uma empresa essencialmente locatícia.
Como resposta à legislação imposta, mas obediente à
concepção jurídica que o concebeu, o shopping center existe no cenário dos
negócios apoiado em sua competência e traduzindo sua vocação comercial,
decorrente da expertise de seu empreendedor ou das operações empresariais
que comanda, como uma forma contratual atípica.
Esses aspectos determinam a origem e a natureza jurídica do
shopping center e produzem um particular e, certamente, forte impacto sobre
as características que lhe são pertinentes, definindo-lhe a sua verticalização e
grau de controle.
Justifica-se, portanto, a adoção da teoria da atipicidade mista.
Contudo, como adverte Álvaro Villaça Azevedo,
O que se torna necessário é a regulamentação, em nossa
legislação, dos contratos atípicos com a fixação, expressa, de
seu conceito e dos princípios gerais que os informam, dos
princípios da liberdade contratual, com as limitações
específicas, que se fazem indispensáveis.
319
Assim, tendo em vista todas essas diversidades, mas sob a
ótica de uma única função (lucrativa), no shopping center é natural encontrar-
se uma constelação de outras estruturas organizativas e legais.
319
AZEVEDO, Álvaro Vilhaça. Teoria geral dos contratos típicos e atípicos: curso de
direito civil. 2.ed. São Paulo: Atlas, 2004. p. 201.
152
Assim, percebe-se que, para a diferenciação entre o shopping
center clássico e aqueles que apenas se denominam shopping center, devem
ser desenvolvidas normas mais específicas. Confundir requisitos e regras é
desconhecer o que cada qual proporciona. Neste trabalho, entende-se que é
através da exigibilidade do cumprimento de determinados requisitos aliados a
outros fatores como para que foi criado e ainda a maneira de participação ou
modo de operar do empreendedor que se determina o que realmente é um
shopping center. Logo, o traço distintivo reside na forma como essas
especificidades se apresentam.
153
8 CONCLUSÃO
O estudo, já em seu título, indica que se vai tratar de uma
determinada e específica controvérsia, a qual se diz existente. E o desenvolver
do tema, de fato, demonstrou que os negócios envolvendo a cessão de
espaços em shopping center careceriam de alguma explicitação, ainda que a
doutrina e os tribunais, de maneira geral, tratem-nos de forma paritária à
locação, e isso já desde antes da Lei n
o
8.245/91 (lei do inquilinato).
Trilhou-se o caminho, então, de precisar adequadamente a real
função econômica dos shopping centers e descrever a atuação do
empreendedor, elementos que iriam indicar a sua natureza jurídica e, enfim,
de que empreendimento se trata. Mas como a função e mesmo a natureza
jurídica dos shopping centers baseiam-se em algo que se pode chamar de
nova concepção mercantil, essa análise conduziu à necessidade de
reposicioná-los formal e materialmente, pois o entendimento rígido que se tem
atualmente sobre essas questões já não se sustentava.
Até pelos inúmeros posicionamentos esboçados neste
trabalho, percebe-se que o contrato celebrado entre lojistas e empreendedores
154
é uma relação contratual complexa, em face das condições peculiares desse
empreendimento, derivadas da sua função efetiva, no aspecto econômico, ou
seja, da peculiar função para a qual foi criado. Ora, em vez de um esquema
convencional de remuneração do investimento, com base na venda dos
imóveis ou aluguel puro e simples — o que o transformaria em mais um
negócio imobiliário —, o fenômeno shopping center cria uma relação direta
entre a sua rentabilidade e a rentabilidade das atividades que ali se
desenvolvem. É, assim, um negócio diferenciado tanto em sua apresentação
organizacional quanto física e juridicamente, onde há uma permanente
integração de interesses entre empreendedores e lojistas, a qual constitui a
base para a realização posterior de ganhos. Dessa forma, vê-se que ele
realmente encontra eco na sua própria função e natureza jurídica, daí a
necessidade de serem compreendidas mais precisamente.
Para essa compreensão, o conceito generalizado que se tem
atualmente sobre shopping center não pode ser a categoria fundamental, sob
pena de destruir toda garantia de justiça e de não ir além da mera descrição -
há que se diferenciar, além de tudo que se disse alhures, também entre as
diversas modalidades desse tipo de empreendimento.
Diante dos elementos que compõem o contrato e diante de
suas cláusulas originais e diferenciadas, pretendeu-se dizer que a teoria que
melhor se aplica a sua natureza jurídica é a da atipicidade mista – mas isso
quando sua moldura designa um grande investimento e fornece ao lojista, além
de um estudo prévio e planejamento permanente, uma clientela pronta
justamente pelos atrativos que contém, o que vai desaguar na relação encargo-
remuneração pactuada. De outro lado, se o contrato não possui tal moldura
155
clássica e o empreendimento nasce apenas com vistas ao recebimento de
aluguéis, não proporcionando a organicidade peculiar de um shopping center
(mix, etc.), não se pode exigir dos lojistas determinados encargos e cláusulas,
pois que seria, então, de mera locação.
É essa delimitação, ou melhor, a sua ausência, que vai resultar
na dificuldade de transpor as divergências entre lojistas e empreendedores, e
que persistirá justamente enquanto não for esclarecida corretamente a
natureza jurídica desse contrato. Percebe-se que nos contratos que envolvem
a cessão de uso de espaço em shopping center não tem, como dito, a natureza
jurídica da locação quando o empreendimento foi criado com aspectos que
suplantam a visão meramente imobiliária.
Se realmente trata-se de shopping center que se amolda ao
conceito clássico, em que objetivamente se tem um estudo prévio, uma
organização esmerada, proporcionando ao lojista um fundo de comércio
(principalmente clientela) que levaria anos para formar; e se, pela estrutura e
aparato, forma-se, de plano, também para o empreendimento, um fundo de
comércio, então se está frente a uma “parceria”, em que ambos, empreendedor
e lojista, ganham e na qual existe solidariedade, transparência no contrato,
equilíbrio entre as partes. Nessa moldura, se está em uma estrada de mão
dupla: o empreendedor oferece espaço pronto e fica alerta a toda possível
mudança, ampliação, anseio do mercado, para proporcionar, ao conjunto de
lojas, a melhor clientela e venda. O lojista efetua a venda, e tem, o
empreendedor, um percentual do lucro aferido. Tanto um como o outro
almejam um negócio diferenciado, protegido da concorrência, com constantes
156
mudanças no empreendimento, de sorte a ter sempre novidade no conjunto. A
natureza jurídica desse contrato, portanto, é a atipicidade mista.
Diferentemente, o empreendimento que não faz grandes
investimentos ou, o faz mas não possui estudo prévio no que toca a público-
alvo, localização, organização para o constante desenvolvimento e interesse de
clientela, assim como um tenant mix bem elaborado, têm, por certo, pretensão
exclusiva nos alugueres. A natureza jurídica desse contrato, portanto, é a
locação.
Sustenta-se que não se pode tomar uma obrigação contratual
pela outra: seus objetivos são díspares e proporcionam resultados, para ambas
as partes, completamente diversos. Ora, um empreendimento, tendo uma
natureza jurídica, e ofertando ao lojista comércio diferenciado e pronto, seu
contrato, suas cláusulas terão uma leitura; outra leitura deverá ter o
empreendimento de cunho meramente imobiliário.
Apesar de a lei do inquilinato referir-se a tais pactos
indistintamente sob o manto das obrigações locatícias, sugere o estudo que
não eles se resolvem como simples locação quando o empreendimento se
amolda às características clássicas da figura. Sendo o empreendimento
funcional nos moldes clássicos, e, portanto, mantido por contratos baseados na
solidariedade e equilíbrio econômico entre empreendedores e lojistas, caberia
aos tribunais exegese que permita considerá-lo em moldes que superem ao da
simples da locação e permitam às partes validamente integrar determinadas
nuances. Esses elementos, por sua vez, residem e vinculam-se
especificamente à figura do empreendedor, como idealizador da
157
megacorporação empresarial, cuja natureza jurídica situa-se na completude
negocial, ou seja: estrutura física, planejamento e diagnóstico estratégico e
mercadológico, e, sobretudo, garantia do fluxo de clientela.
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